Kiedy trzeba zapłacić PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą?
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT odpłatne zbycie (np. sprzedaż, zamiana) nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) jest opodatkowane podatkiem dochodowym, jeżeli to odpłatne zbycie:
- nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i jednocześnie
- zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Dotyczy to zarówno dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiących odrębną własność, jak również dochodów uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy prawa wieczystego użytkowania gruntów.
W myśl art. 30e ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c trzeba zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest tu dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy o PIT, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d tej ustawy, powiększoną o sumę ewentualnych odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Kiedy można nie zapłacić PIT – tzw. ulga mieszkaniowa
Przepisy ustawy o PIT przewidują jednak możliwość niezapłacenia tego podatku, jeżeli uzyskane z odpłatnego zbycia pieniądze wyda się (najlepiej w całości) na inne własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie bowiem z art. 21 ust.1 pkt 131) ustawy o PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Ten dość zawile sformułowany przepis oznacza tyle, że jeżeli sprzedaliśmy (dotyczy to oczywiście także zamiany lub innej formy odpłatnego zbycia) mieszkanie lub dom (które nabyliśmy w ciągu ostatnich 5 lat), osiągnęliśmy z tej sprzedaży dochód, a nie chcemy płacić podatku od tego dochodu (kto chce?) – to powinniśmy wydać w ciągu 3 lat od sprzedaży wszystkie uzyskane z tej transakcji przychody na własne cele mieszkaniowe. Czyli np. kupić sobie inne mieszkanie lub dom.
Własne cele mieszkaniowe
Warto wskazać, że katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe został określony w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Zgodnie z pkt 1 tego przepisu za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o PIT).
Zgodnie z art. 21 ust. 28 ustawy o PIT, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Więcej na ten temat: Ulga mieszkaniowa – jak korzystać?
Czy dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości można rozliczyć wspólnie z małżonkiem?
Okazuje się, że jest to niemożliwe na gruncie ustawy o PIT.
Co prawda na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy o PIT małżonkowie:
- podlegający nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu z tytułu podatku dochodowego w Polsce (tj. posiadający rezydencję podatkową w Polsce),
- między którymi istnieje przez cały rok podatkowy małżeńska wspólność majątkowa (ustawowa, bo wynikająca z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego),
- pozostający w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy
mogą rozliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych wspólnie i złożyć jedno wspólne roczne zeznanie podatkowe PIT.
Jednak wspólne rozliczenie małżonków dotyczy wyłącznie dochodów opodatkowanych wg skali podatkowej PIT określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT. A przecież dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw są opodatkowane jedną ryczałtową stawką 19%.
Wspólne rozliczenie małżonków można zrealizować jedynie w rocznych zeznaniach podatkowych PIT-37 i PIT-36. Natomiast na wykazanie dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości jest przeznaczony formularz PIT-39.
Formularz ten należy złożyć w następnym roku po z roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie od dnia 15 lutego do 30 kwietnia. W tym samym terminie trzeba też zapłacić podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. W zeznaniu PIT-39 trzeba wykazać kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw majątkowych), zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania. Co istotne w PIT-39 trzeba wykazać dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały poniesione do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. (…) Ustawodawca nie przewidział możliwości wspólnego rozliczenia małżonków z tytułu dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Każdy z małżonków jest zobowiązany do rozliczenia i złożenia z tego tytułu zeznania indywidualnego. – tak zinterpretował przepisy Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 5 maja 2020 r. sygn. 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM. Interpretacja ta jest nadal aktualna, bo przepisy stanowiące jej podstawę prawną nie uległy zmianie.
oprac. Paweł Huczko