REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kupisz własne mieszkanie za czynsz z 23 lat najmu

Kupisz własne mieszkanie za czynsz z 23 lat najmu
Kupisz własne mieszkanie za czynsz z 23 lat najmu

REKLAMA

REKLAMA

Tyle samo pieniędzy wydamy na zakup własnego mieszkania, co na jego najem przez 23 lata – sugerują dane Numbeo dla europejskich stolic. Będzie tak o ile stawki się nie zmienią. Historia uczy nas jednak, że czynsze najmu z czasem konsekwentnie rosną.

Mieszkanie - kupować, czy wynajmować?

Jeśli posiadasz kwotę potrzebną na zakup mieszkania poza centrum stolicy, to przeciętnie rzecz biorąc stać Cię na 23 lata jego najmu – tak przynajmniej sugerują najświeższe dane zebrane przez portal Numbeo. W Warszawie czynsz za dwupokojowe mieszkanie (salon plus sypialnia) poza centrum miasta wynosi 2,1 tys. zł miesięcznie (bez opłat). Dla porównania średnia cena m kw. w tym samym rejonie miasta opiewa na 11,7 tys. zł. Bardzo upraszczając szacunki i pomijając poboczne koszty można obliczyć, że po 23 latach najemca wpłaciłby na konto właściciela równowartość zajmowanego mieszkania. Czynimy przy tym utopijne założenie, że w tym czasie stawki za najem by nie wzrosły. Historia uczy nas, że jest to marzenie ściętej głowy.

Autopromocja

Jak długo można wynajmować mieszkanie za cenę jego zakupu? Im krótszy okres, tym bardziej opłacalny zakup

Informacja o tym jak długo można wynajmować mieszkanie za cenę jego zakupu jest jednym ze sposobów, który pozwala porównywać ceny najmu i zakupu pomiędzy krajami. Te różnią się przecież poziomem wynagrodzeń czy kosztami życia. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę stawki za zakup i najem, to w bardzo uproszczony sposób jesteśmy w stanie wskazać lokalizacje, w których zakup może się szczególnie opłacać lub wręcz przeciwnie – rynek tak wywindował ceny zakupu mieszkań, że trzeba się dobrze zastanowić czy zakup własnego „M” jest uzasadniony.

Innymi słowy, jeśli dość szybko czynsze najmu zrównują się z ceną zakupu, to co do zasady jest to dobra informacja dla kupujących, bo mogą relatywnie niskim kosztem „awansować” z grona najemców do właścicieli. Sytuacja taka jest też dobra dla inwestorów, ponieważ potencjalnie oznacza krótki okres zwrotu pieniędzy wydanych na zakup mieszkania na wynajem. Jeśli jednak okres ten jest długi może to cieszyć najemców. W takim wypadku najem jest często bardziej opłacalny niż zakup. Może to być też dobra informacja dla właścicieli, bo zaklęta w nieruchomości wartość powinna być sporym majątkiem. Przynajmniej powinno tak być w normalnych okolicznościach.

W Polskie dokładnie tyle ile w Europie

Wróćmy jednak do naszych wyliczeń. W Warszawie cena zakupu 50-metrowego mieszkania poza centrum odpowiada czynszowi za 23 lata jego najmu. Jest to wynik plasujący naszą stolicę pośrodku rankingu. Gdyby bowiem wziąć pod lupę 40 europejskich stolic - ich stawki za najem jak i ceny za metr kw. mieszkania poza centrum to tam też 23 lata regularnego płacenia czynszu najmu dałoby równowartość 50-metrowego mieszkania.

Taką samą sytuację jak w naszej stolicy mamy również w Wilnie czy Oslo. W stolicy Norwegii czynsz najmu jak i cena metra kw. są jednak ponad 2-krotnie wyższe niż w Warszawie. W stolicy Norwegii w przeliczeniu na złotówki co miesiąc musielibyśmy płacić właścicielowi prawie 5 tys. zł. Metr kwadratowy mieszkania kosztuje tam natomiast 26,8 tys. zł. Na Litwie z kolei obie stawki są o kilkaset złotych niższe niż w Warszawie, ale parytet pozostaje ten sam.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W 17 stolicach dłużej niż w Warszawie

W gronie miast europejskich znajdziemy także stolice, w których okres, po którym czynsz najmu zrówna się z wartością mieszkania jest dłuższy niż w Warszawie. Jest to całkiem spora grupa. Znajdziemy tu część skandynawskich stolic (Helsinki, Sztokholm), ale i Berlin, Bratysławę, Budapeszt, Pragę czy Paryż. W tych miastach czynsz najmu równoważy się z ceną mieszkania po okresie od 24 do 44 lat.

Niechlubnym rekordzistą w naszym zestawieniu jest Monako. Choć trudno w to uwierzyć, to metr kwadratowy kosztuje tam przeciętnie aż 242 tys. zł. W większości polskich miast wojewódzkich za cenę metra kwadratowego mieszkania w Monako można kupić samodzielne mieszkanie. Nie dziwne więc, że przy tych cenach za równowartość monakijskiego mieszkania można być najemcą podobnego lokum przez 72 lata, więc praktycznie całe życie, a już niemal na pewno całe dorosłe życie. Dzieje się tak pomimo faktu, że czynsz najmu w Monako wcale nie jest niski. Wręcz przeciwnie! Stawka za wynajem mieszkania z jedną sypialnią jest w Monako najwyższa spośród wszystkich europejskich stolic i osiąga kwotę ponad 14 tys. zł miesięcznie (plus opłaty).

Dlaczego w Monako ceny nieruchomości są aż tak wysokie? Monako jest najdroższym rynkiem nieruchomości na świecie między innymi ze względu na to, że jest symbolem bogactwa i luksusu, a przy tym rajem podatkowym. Do tego trzeba dodać bardziej namacalne powody - Monako jest bardzo małe. Pojawił się nawet pomysł by zwiększyć powierzchnię tego państwa poprzez dobudowanie kawałka kraju kosztem Morza Śródziemnego.

Najkrócej w Dublinie

Na drugim biegunie znajdziemy za to przykłady stolic, w których czynsz najmu zrówna się z wartością mieszkania szybciej aniżeli w Warszawie. W grupie tej znajduje się 20 europejskich miast w tym przykładowo Rzym, Amsterdam, Bruksela, Bukareszt, Ryga czy Kiszyniów. W tych miastach okres ten to od 15 do 20 lat.

Na początku rankingu plasują się Dublin i Kijów. Wystarczy tam zaledwie 11-12 lat, aby najemca wpłacił na konto właściciela równowartość mieszkania.

Co ciekawe w stolicy Irlandii stawki za najem jak i za metr kwadratowy mieszkania są o kilka tysięcy wyższe niż w polskiej stolicy i wynoszą odpowiednio 6,7 tys. oraz 17,2 tys. zł. Tak wysokie stawki są pokłosiem problemów z dostępnością mieszkań na irlandzkim rynku nieruchomości, który od pewnego czasu boryka się z niedostateczną ofertą w stosunku do popytu. Zgodnie z raportem firmy Daft z listopada 2021 roku w stolicy tego kraju dostępnych na wynajem było jedynie 820 mieszkań. To tyle co nic, bo przecież mówimy o stolicy, w której zgodnie z oficjalnymi statystykami mieszka ponad pół miliona osób. Realnie liczba jest pewnie znacznie wyższa, ze względu na nierejestrowane migracje. Do tego w całym hrabstwie Dublin mieszka około 1,5 miliona osób.

Problem dotyczy nie tylko rynku najmu, ale też zakupu. Lokalni deweloperzy nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych Dublińczyków. Doszło nawet do tego, że irlandzki rząd zaproponował 20 mld euro chcąc przeznaczyć je na kupowanie nieruchomości i odsprzedawanie ich potencjalnym nabywcom. Oliwy do ognia mogą dodawać inwestycje czynione przez fundusze kupujące mieszkania, aby przeznaczyć je na wynajem. Z danych Hooke & MacDonald wynika, że w pierwszej połowie 2021 zakupy inwestycyjne na rynku mieszkaniowym odpowiadały za 55% wszystkich inwestycji w nieruchomości w Dublinie. To prosta recepta na problemy. Szerzej temat ten omawialiśmy w raporcie HRE Think Tank pt. Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.

W Kijowie kredyt kosztuje kilkanaście procent

W Kijowie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Stawki za najem jak i za metr kwadratowy mieszkania są znacznie niższe niż w Warszawie. Za najem mieszkania z jedną sypialnią zapłacimy tutaj średnio 1,6 tys. zł, a chcąc kupić mieszkanie trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 4,6 tys. zł za m kw. Relatywnie niski koszt zakupu mieszkania może być związany z sytuacją polityczną, ale też dostępnością kredytów hipotecznych na Ukrainie. Jak bowiem podaje Narodowy Bank Ukrainy średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wnosi 14,5%. Innymi słowy, wielu mieszkańców Kijowa nie może sobie pozwolić na zakup własnego „M”. Nie pozostaje to bez wpływu na fakt, że czynsze najmu są w Kijowie wysokie na tle cen zakupu.

Islandia jest piękna, ale trudna

W Rejkiawiku ceny zakupu (17 tys. zł za m kw.) są także relatywnie atrakcyjne na tle wysokich czynszów najmu (5,5 tys. zł za miesiąc), bo już po 13 latach koszty najmu mogą się zrównać z ceną zakupu nieruchomości – wynika z danych Numbeo.

Powody są zupełnie inne niż w przypadku poprzednich krajów. Na wysokie stawki za wynajem wpływ może mieć atrakcyjność turystyczna tej wulkanicznej wyspy. Trzeba jednak mieć świadomość, że to co przyjemnie ogląda się zwiedzając Islandię podczas krótkich wyjazdów, może być mniej urokliwą codziennością lokalnych mieszkańców. Na dłuższą metę specyficzna pogoda, nierzadko nieprzejezdne drogi, erupcje wulkanów, aktywność sejsmiczna czy zjawiska nocy i dnia polarnego mogą trzymać w ryzach ceny zakupu nieruchomości na własność.

Autopromocja

Ceny wynajmu i zakupu nieruchomości w stolicach europejskich

               Stolica

Miesięczna stawka za wynajem mieszkania z jedną sypialnią poza centrum

Średnia cena m kw. mieszkania poza centrum

Po ilu latach czynsze zrównają się z ceną zakupu?

Dublin

6 732 zł

17 229 zł

11

Kijów

1 633 zł

4 589 zł

12

Rejkiawik

5 468 zł

17 038 zł

13

Kiszyniów

1 075 zł

3 932 zł

15

Prisztina

927 zł

3 537 zł

16

Ryga

1 431 zł

5 622 zł

16

Sofia

1 412 zł

5 551 zł

16

Albania

970 zł

3 818 zł

16

Bukareszt

1 325 zł

5 384 zł

17

Madryt

3 194 zł

13 813 zł

18

Lizbona

2 960 zł

12 804 zł

18

Bruksela

3 321 zł

14 540 zł

18

Amsterdam

5 818 zł

25 920 zł

19

Mińsk

1 081 zł

4 851 zł

19

Kopenhaga

5 078 zł

22 960 zł

19

Londyn

7 151 zł

32 592 zł

19

Ateny

1 953 zł

9 164 zł

20

Podgorica

1 096 zł

5 315 zł

20

Rzym

3 125 zł

15 291 zł

20

Tallin

1 967 zł

9 625 zł

20

Oslo

4 925 zł

26 772 zł

23

Warszawa

2 121 zł

11 706 zł

23

Wilno

1 734 zł

9 627 zł

23

Skopje

775 zł

4 384 zł

24

Berlin

3 525 zł

20 369 zł

24

Helsinki

3 626 zł

21 317 zł

24

Lublana

2 305 zł

13 654 zł

25

Bratysława

2 243 zł

13 356 zł

25

Sarajewo

803 zł

4 834 zł

25

Sztokholm

4 326 zł

26 092 zł

25

Zagrzeb

1 617 zł

9 915 zł

26

Budapeszt

1 523 zł

9 465 zł

26

Belgrad

1 180 zł

7 496 zł

26

Berno

4 361 zł

27 806 zł

27

Luksemburg

5 760 zł

39 009 zł

28

Wiedeń

2 988 zł

21 348 zł

30

Valletta

3 513 zł

27 034 zł

32

Praga

2 585 zł

19 952 zł

32

Paryż

4 048 zł

42 807 zł

44

Monako

14 090 zł

242 081 zł

72

Opracowanie HRE Investments na podstawie danych numbeo.com z dnia 08.02.2022

Czynsz rośnie znacznie szybciej niż raty kredytu

Wszystkie powyższe obliczenia zakładały niezmienność cen. Jest to utopijne założenie. Historia uczy nas, że z czasem zarówno czynsze, jak i ceny nieruchomości rosną i to często rosną szybciej niż ceny w sklepach (inflacja). Oba te czynniki przemawiają za zakupem nieruchomości, bo raz dokonując zakupu przestajemy być podatni na rosnące czynsze najmu. Ponadto, jeśli ceny nieruchomości rosną, to ich właściciele mają w posiadanym majątku zaklęty coraz większy kapitał.

Warto sobie przy tej okazji zadać jeszcze jedno pytanie - najem czy własność? Przecież 23 lata płacenia czynszu najmu to prawie tyle ile wynosi okres standardowego kredytu hipotecznego. Choć oczywiście przy kredycie mieszkaniowym stopy procentowe mogą raz iść w dół, a raz w górę (jak chociażby obecnie w Polsce), to z czasem czynsze najmu także rosną i to przeważnie bardziej niż raty kredytów. Można ten fenomen pokazać na przykładzie danych z USA. Jak się okazuje w latach 1971-2021 czynsze najmu poszły tam w górę o 637%. W tym samym czasie koszt kredytu choć oczywiście raz był większy, a raz niższy, to obecnie jest on o 38% niższy aniżeli w kwietniu 1971 roku.

Zmiany kosztu kredytów mieszkaniowych i czynszów najmu w USA

Zmiany kosztu kredytów mieszkaniowych i czynszów najmu w USA

Oskar Sękowski, Bartosz Turek, HRE Investments

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: HRE Investments
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • HP
    2022-02-13 07:45:48
    Drogi autorze, mylisz pojęcia na samym początku art i to jest żenujące. Jeśli kupować to najmować a sprzedawać to wynajmować. Wynajmującym jest ten kto dostarcza lokal, nie zaś ten kto go najmuje/ użytkuje na podstawie umowy najmu. Warto o tym wiedzieć na Waszym etapie kariery drodzy ...eksperci.
    0
QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koszty uzyskania przychodów 2024 - umowa o pracę, zlecenie, umowa o dzieło

Jakie koszty uzyskania przychodu (tzw. koszty podatkowe) w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) można uwzględniać (potrącać) na umowie o pracę, umowie zlecenia i umowie o dzieło?

Pożyczałeś pieniądze? Urząd skarbowy zainteresuje się przychodem. Sprawdź, czy wiesz, jak to rozliczyć w zeznaniu podatkowym

Fakt, że pożyczka jest udzielana między osobami prywatnymi, które nie są przedsiębiorcami, nie sprawia, że nie wiąże się ona z obowiązkami podatkowymi. Pożyczkodawca musi być uważny i pamiętać o rozliczeniu w zeznaniu rocznym przychodu.

Oprocentowanie lokat bankowych i kont oszczędnościowych 2024 (koniec lutego) – ranking najlepszych ofert banków [Tabela]

Ile wynosi oprocentowanie najlepszych depozytów bankowych pod koniec lutego 2024 roku? Jakie odsetki można uzyskać z lokat bankowych i kont oszczędnościowych? W lutym 2024 r. kontynuowany jest trend spadku oprocentowania lokat bankowych i kont oszczędnościowych, rozpoczęty pod koniec 2022 roku. Widać wyraźnie, że banki przygotowują się do obniżek stóp procentowych NBP. Ale coraz większa grupa ekspertów nie przewiduje cięcia stóp w 2024 roku. Jak będzie w rzeczywistości?

Kasowy PIT tylko dla małych firm - opublikowano założenia nowelizacji. Kiedy wejdzie w życie? Kto będzie mógł płacić taki podatek?

W dniu 26 lutego 2024 r. w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów zostały opublikowane założenia projektu nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Projekt ten ma na celu wprowadzenie możliwości wyboru kasowej metody rozliczania przychodów i kosztów, tzw. kasowego PIT (jako fakultatywnego sposobu rozliczania podatku), przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w niewielkich rozmiarach.

MF wprowadzi globalny podatek minimalny. Których przedsiębiorców obejmie nowy podatek?

MF planuje wprowadzić globalny podatek minimalny dla jednostek wchodzących w skład grup międzynarodowych i krajowych - wynika z projektu zamieszczonego w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. System globalnego podatku minimalnego ma zostać oparty o trzy rodzaje podatku wyrównawczego.

Obligacje skarbowe [marzec 2024 r.] - oprocentowanie i oferta obligacji oszczędnościowych (detalicznych)

Ministerstwo Finansów w komunikacie z 23 lutego 2024 r. poinformowało o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych Skarbu Państwa, które będą sprzedawane w marcu 2024 roku. Oprocentowanie tych obligacji nie zmieniło się w porównaniu do oferowanych w lutym br. Od 26 lutego br. można nabywać nową emisję obligacji skarbowych w drodze zamiany.

Podatek od emisji CO2 w produkcji rolnej. Naukowcy obliczyli ile powinien wynosić

W raporcie zamówionym przez rząd Danii eksperci zaproponowali wprowadzenie podatku od emisji CO2 w produkcji rolnej. Opłacie sprzeciwiają się rolnicy, a konsumenci obawiają się wzrostu cen mleka i mięsa.

Składka na ubezpieczenie wypadkowe w 2024 roku - zmiany od 1 kwietnia. Obniżenie stopy procentowej składki dla 32 grup działalności

Opublikowany 23 lutego 2024 r. projekt rozporządzenia Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej zmieniającego rozporządzenie w sprawie różnicowania stopy procentowej składki na ubezpieczenie społeczne z tytułu wypadków przy pracy i chorób zawodowych w zależności od zagrożeń zawodowych i ich skutków przewiduje zmianę  kategorii ryzyka dla 32 grup działalności, dzięki czemu nastąpi obniżenie stopy procentowej składki na ubezpieczenie wypadkowe. Tylko w przypadku jednej grupy działalności nastąpi wzrost kategorii ryzyka i tym samym wzrost stopy procentowej składki wypadkowej. Zmiany będą obowiązywać od składek należnych za kwiecień 2024 r.

Projekt ustawy o kryptoaktywach. Będzie nadzór nad rynkiem i ochrona inwestorów

Projekt ustawy o kryptoaktywach przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację prawa unijnego, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru nad tym rynkiem i ochrony inwestorów. Ustawa, z pewnymi wyjątkami, ma wejść w życie z dniem 30 czerwca 2024 roku.

Rada Ministrów zajmie się projektem nowelizacji ustawy o rachunkowości

Nowe przepisy mają wprowadzić do polskiego porządku prawnego unijne przepisy, które nakładają na duże firmy obowiązek publikacji danych o zapłaconych podatkach.

REKLAMA