Fundacja rodzinna wynajmuje mieszkania. W jakim wypadku od 2027 r. straci zwolnienie z CIT?

• Ustawa czeka na prezydenta
• Sześć modeli najmu
• Operator czy zarządca
• Najem na doby i lokale użytkowe
• Ile to kosztuje
• Stare mieszkania i zwrot nieruchomości
• Co sprawdzić przed 2027 r.

Ustawa czeka na prezydenta

Sejm uchwalił nowelizację ustaw o PIT i CIT (druk nr 3148) 22 października 2026 r., a 5 listopada przyjął poprawkę Senatu. Ma wejść w życie 1 stycznia 2027 r. W listopadzie 2025 r. prezydent zawetował poprzednią wersję (druk nr 1753) z podobnymi przepisami o najmie.

Ogólne zwolnienie fundacji z CIT (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT) zostaje, a najem jest nadal dozwolony (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej). Według nowego art. 6 ust. 8 pkt 1 lit. a–c ustawy o CIT zwolnienie nie obejmie najmu:

• majątku służącego działalności fundatora, beneficjenta lub podmiotu powiązanego z nimi albo z fundacją (lit. a; ta reguła obowiązuje już dziś),
• budynków i lokali mieszkalnych oraz mieszkalnej części budynku o funkcji mieszanej, chyba że fundacja udowodni, że wynajmuje je bezpośrednio i wyłącznie na cele mieszkaniowe (lit. b),
• innych budynków, lokali lub ich części przeznaczonych do całodobowego zakwaterowania (lit. c).

Sześć modeli najmu

Operator czy zarządca

Jeśli spółka fundatora najmuje mieszkanie, by podnajmować je w swojej działalności, fundacja nie wynajmuje lokalu bezpośrednio na cele mieszkaniowe i straci zwolnienie. Zapłaci jednak 19 proc. (art. 19 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT), a nie 25 proc. Tę stawkę art. 24r ust. 1 przewiduje dla działalności spoza katalogu z art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej.

Inaczej jest, gdy firma działa jako pełnomocnik: zawiera umowy w imieniu fundacji i pobiera czynsz na jej rachunek. Stroną umów z lokatorami pozostaje wtedy fundacja (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego) i to rozstrzyga sprawę. Stała płatność dla fundacji niczego nie przesądza, bo może wynikać z gwarancji wpływów.

Graniczny jest najem firmie na mieszkania dla pracowników. Ustawa nie wymaga wprost najmu osobie fizycznej, ale w mojej ocenie do czasu pierwszych interpretacji bezpieczniej założyć utratę zwolnienia.

Najem na doby i lokale użytkowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) żądał od najmu na doby 25 proc. Sądy orzekły, że liczy się najem, a nie jego długość (wyroki WSA w Gdańsku z 19 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 219/24, i NSA z 16 stycznia 2026 r., sygn. akt II FSK 1136/24). W sprawie gdańskiej organ wydał już korzystną interpretację (z 2 września 2026 r., sygn. 0111-KDIB1-3.4010.662.2023.13.AN), ale w innych, np. 15 lipca 2026 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.271.2026.2.END), trwał przy swoim.

Od 2027 r. spór straci znaczenie dla zwolnienia: wynajmu turystom trudno uznać za najem wyłącznie na cele mieszkaniowe, a obiekty niemieszkalne obejmie lit. c. Zasadniczo będzie to 19 proc.; o 25 proc. przesądzi ocena konkretnych usług, np. hotelowych.

Biuro, sklep czy magazyn wynajęte niepowiązanej firmie nie mieszczą się w żadnej z liter i zachowają zwolnienie. W VAT najem mieszkania przedsiębiorcy, który je podnajmuje, co do zasady nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nawet gdy lokator w nim mieszka (interpretacja ogólna ministra finansów z 8 października 2021 r., nr PT1.8101.1.2021).

Ile to kosztuje

Tej kwoty nie należy mechanicznie sumować z podatkiem od wypłat beneficjentom (od 2027 r. 19 zamiast 15 proc.). W przypadkach z art. 6 ust. 8 podatek od świadczenia można pomniejszyć o zapłacony CIT, najwyżej do jego wysokości i tylko przed przedawnieniem zobowiązania z tytułu tego CIT (art. 24q ust. 8 i 9 ustawy o CIT). Ogranicza to podwójne opodatkowanie, ale wynik zależy od kwot i terminów wypłat, a niewykorzystane odliczenie nie daje zwrotu podatku.

Stare mieszkania i zwrot nieruchomości

Nowe zasady obejmą przychody od pierwszego roku podatkowego fundacji rozpoczynającego się po 31 grudnia 2026 r., bez względu na datę wniesienia mieszkania (art. 3 ust. 2 nowelizacji). Rok, który zaczął się przed 1 stycznia 2027 r. i kończy się po 31 grudnia 2026 r., fundacja zamknie na starych zasadach (art. 3 ust. 3), np. przy roku od lipca do czerwca nowe reguły zadziałają od 1 lipca 2027 r.

Mieszkanie lub obiekt z lit. c fundacja będzie mogła zwrócić bez podatków dochodowych i podatku od darowizn osobie, która była jego właścicielem bezpośrednio przed wniesieniem lub nieodpłatnym przekazaniem do fundacji przed 1 stycznia 2027 r. (art. 3 ust. 4–6). Termin upływa 31 grudnia 2027 r., a przy roku niekalendarzowym 12 miesięcy po końcu roku z art. 3 ust. 3, np. 30 czerwca 2028 r. Jeśli po zwrocie fundusz założycielski spadnie poniżej 100 000 zł, fundator musi go uzupełnić (art. 3 ust. 7).

Co sprawdzić przed 2027 r.

Przy każdej nieruchomości trzeba ustalić najemcę, faktycznego użytkownika, cel najmu i ewentualne powiązania z fundacją. Przy operatorze do wyboru są: 19 proc. CIT, bezpośredni najem z zarządcą-pełnomocnikiem albo zwrot mieszkania. Zapis o celu mieszkaniowym i zakaz podnajmu pomogą to udokumentować, ale nie zastąpią oceny faktycznego użytkowania lokalu. Decyzje warto przygotować teraz, a podjąć po rozstrzygnięciu prezydenta.