Ulga tylko dla mieszkańców wsi

Wynajem lokali letnikom w miastach jest zawsze opodatkowany, czy to w ramach działalności gospodarczej czy poza nią. Natomiast na wsi jest inaczej. Agroturystyka korzysta z preferencji. Zwolnione z podatku są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu. Emeryci i renciści na wsi nie muszą się martwić, że wynajmując nawet pięć pokoi stracą prawo do renty lub emerytury. Częste są też przypadki, że w tej samej okolicy jedni płacą podatek za wynajem (bo mieszkają w granicach miasteczka), a inni już nie (bo formalnie należą do gminy wiejskiej).

Innego rodzaju problemy pojawiają się w związku z traktowaniem letniego wynajmu jako prowadzenia działalności gospodarczej. Urzędy skarbowe z północnej Polski stoją na stanowisku, że wynajem w sezonie letnim pokoi letnikom to prowadzenie działalności gospodarczej kwalifikowane do tzw. usług świadczonych przez pozostałe miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Do wynajmu poza działalnością gospodarczą kwalifikują się natomiast usługi wynajmowania lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowiącym majątek własny. Taka definicja według organów podatkowych nie może być zastosowana do wynajmu sezonowego.

– Taka interpretacja nie wydaje się być do końca słuszna. W szczególności wydaje się, że rozpatrując kwestię najmu domków letniskowych czy też pokoi gościnnych turystom i wczasowiczom należałoby bardziej skupić się na analizie sposobu prowadzenia takiej działalności pod kątem definicji pozarolniczej działalności gospodarczej wynikającej z przepisów prawa podatkowego – zauważa Paweł Kowalski, radca prawny z kancelarii prawniczej Rachelski & Wspólnicy.

POSTULUJEMY

Zakwalifikowanie wynajmu sezonowego (sporadycznego) do działalności gospodarczej ma swoje następstwa przy opodatkowaniu. Ryczałt płacony przy wynajmie traktowanym jako usługi krótkotrwałego zakwaterowania (działalność gospodarcza) opodatkowany jest według 17-proc. stawki. Tymczasem ryczałt od wynajmu prowadzonego poza taką działalnością to 8,5 proc. do kwoty przychodów 4000 euro, a ponad tę kwotę – 20 proc. Jest to korzystne, gdyż w większości z takiego wynajmu osoby nie uzyskują przychodu ponad 4000 euro. Ponadto najem jako działalność gospodarcza może być opodatkowana kartą podatkową lub na zasadach ogólnych według skali albo 19-proc. podatkiem liniowym.

Duża część osób, które wynajmują w sezonie letnim pokoje np. nad morzem, to osoby starsze, emeryci i renciści, którzy chcą dorobić do renty lub emerytury stanowiącej ich jedyne źródło utrzymania. Narzucenie im opodatkowania wynajmu w ramach działalności gospodarczej powoduje dalsze konsekwencje. Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z rejestracją w gminie, rejestracją do celów ZUS oraz w urzędzie statystycznym. Dla wynajmujących emerytów i rencistów wszystkie te obowiązki formalne to bariera nie do przejścia. To jednak nie wszystko. Wynajmującym emerytom lub rencistom uzyskującym dochody z wynajmu traktowanego jako działalność gospodarcza ZUS może zmniejszyć wysokość emerytury lub renty lub całkowicie je zawiesić.

Przy sezonowości trudno uznać, że jest to działalność zorganizowana i prowadzona w sposób ciągły i trwały. Osoba wynajmująca jeden pokój dla wczasowiczów w domu jednorodzinnym nie jawi się nam jako przedsiębiorca. Postawienie na jednej pozycji emerytki wynajmującej pokój letnikom i biznesmena z branży paliwowej jest nieporozumieniem. Traktując w ten sposób wynajem sezonowy należałoby odprowadzić podatek z tytułu nieodpłatnych świadczeń od darmowego pobytu znajomych.

– Rozstrzygnięcie, czy najem pokoi będzie świadczeniem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy też poza nią uzależnione będzie od spełnienia wszelkich przesłanek wynikających z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a w szczególności zorganizowanego i ciągłego sposobu wykonywania. Działania sporadyczne, okresowe nie powinny więc być kwalifikowane jako działalności gospodarcza – twierdzi Alicja Sarna, doradca podatkowy z MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy spółka doradztwa podatkowego.

– Analiza okoliczności związanych z najmem pokoi gościnnych czy domków letniskowych turystom może prowadzić do wniosku, że taka działalność nie ma charakteru zorganizowanego ani nie wskazuje na zamiar wykonywania tego typu działalności w sposób trwały lub ciągły. W takich okolicznościach przychód z najmu domków letniskowych czy pokoi gościnnych traktowany powinien być jako odrębne źródło przychodu uzyskiwane poza działalnością gospodarczą. Pozwoliłoby to podatnikowi zachować prawo do zastosowania zryczałtowanej 8,5 proc. stawki podatku – potwierdza Paweł Kowalski.

Bogdan Świąder

bogdan.swiader@infor.pl