Jak rozliczyć wydatki na likwidację budynków

Po przeprowadzonej 2 miesiące po nabyciu ponownej analizie technicznej i kosztowej spółka zdecydowała jednak, że adaptacja będzie gospodarczo nieuzasadniona (koszty). W związku z tym postanowiono wyburzyć budynek oraz wybudować w jego miejsce nowy budynek mieszkalny o wyższym standardzie. Czy z uwagi na zakaz zaliczenia do kosztów podatkowych strat z likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych spółka będzie miała prawo potraktować opisaną stratę (likwidacja budynku) jako koszt podatkowy?

RADA

Strata powstała w wyniku likwidacji budynku nie będzie wyłączona z Państwa kosztów uzyskania przychodów. W tym przypadku utrata przydatności gospodarczej nastąpiła z innego powodu niż zmiana rodzaju działalności gospodarczej. Niezamortyzowana część wartości wyburzonego budynku, jak również wydatki na jego rozbiórkę nie będą jednak kosztem podatkowym bezpośrednio. Powiększą one wartość początkową nowo wybudowanego budynku mieszkalnego i będą stanowić koszt poprzez dokonywane odpisy amortyzacyjne.

UZASADNIENIE

Kosztów podatkowych nie stanowią straty powstałe w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności (art. 16 ust. 1 pkt 6 updop). Planowana likwidacja budynku nabytego przez spółkę nie wynika ze zmiany rodzaju działalności, lecz jest warunkiem koniecznym do wybudowania w jego miejscu innego budynku. Opisane wyłączenie nie znajdzie zatem w Państwa przypadku zastosowania. Nie oznacza to jednak, że wydatki na likwidację budynku będą stanowiły koszty podatkowe bezpośrednio.

Kosztem wytworzenia, stanowiącym w opisanej sytuacji wartość początkową nowo budowanego budynku, jest wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty, które można zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych (art. 16g ust. 4 updop). Do owych innych kosztów z pewnością należy zaliczyć wydatki konieczne dla powstania nowego budynku. Rozbiórka w celu zwolnienia miejsca jest bowiem warunkiem niezbędnym do wzniesienia nowego budynku.

PRZYKŁAD

Spółka GawBud zakupiła nieruchomość gruntową zabudowaną zamortyzowaną w całości halą produkcyjną wraz z linią produkcyjną. Celem zakupu było wybudowanie na parceli budynku mieszkalnego, co nie było możliwe bez dokonania rozbiórki poprzedniego obiektu. W związku z tym wynajęto specjalistyczną firmę, która za kwotę 500 000 zł dokonała demontażu i wyburzenia budynku hali. Ponieważ część linii technologicznej była sprawna po demontażu, dokonano jej zbycia za kwotę 50 000 zł. Uzyskany z całej rozbiórki złom sprzedano za kwotę 10 000 zł. Po wybudowaniu na gruncie budynku mieszkalnego jego wartość początkowa (podstawa dokonywania odpisów amortyzacyjnych) zostanie zwiększona o kwotę 440 000 zł według wyliczenia:

500 000 zł (wydatki na rozbiórkę) - [10 000 + 50 000] (przychody z likwidacji) = 440 000 zł.

Słuszność takiego rozumowania potwierdza treść postanowienia w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego Naczelnika Urzędu Skarbowego w Płocku z 23 lipca 2007 r., nr 1419/UDD-415/62/07/GS:

Pojęcie „inne koszty” jest nieograniczonym katalogiem, do którego zaliczyć można wszelkie koszty związane bezpośrednio lub pośrednio z wytworzeniem nowego środka trwałego, które nie mogą być zaliczone do żadnej konkretnej kategorii kosztów wymienionych w art. 16g ust. 4 ww. ustawy. A zatem mogą to być np.: koszty likwidacji - rozbiórki budynków i budowli w związku z prowadzoną inwestycją, powiększone o nieodpisaną część wartości początkowej likwidowanych obiektów, a pomniejszone o przychody z likwidacji. Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa podatkowego oraz stan faktyczny przedstawiony przez Spółkę, tutejszy organ podatkowy stwierdza, iż stanowisko Wnioskodawcy stwierdzające, iż strata powstała w wyniku likwidacji środków trwałych, tj. hali i portierni, jest kosztem uzyskania przychodów, ponieważ ww. środki trwałe utraciły przydatność gospodarczą z innego powodu niż zmiana rodzaju działalności gospodarczej, jest nieprawidłowe.

• art. 16 ust. 1 pkt 6, art. 16g ust. 4 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589

Marcin Gawlik

konsultant podatkowy