Jak rozliczyć dochody osiągane z zarządzania nieruchomościami

Stan faktyczny

Spółka jako zarządca, na mocy zawartej umowy o zarządzanie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi stanowiącymi własność Urzędu Miasta, została upoważniona do pobierania czynszów z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych należnych właścicielowi. Ewidencję wydatków i wpływów z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych spółka prowadzi w ramach wydzielonego funduszu, jako „gminne zasoby mieszkaniowe”. Rozliczenie wpływów i wydatków z Urzędu Miasta następuje po zakończeniu roku kalendarzowego do końca marca następnego roku. Zgodnie z aneksem do umowy o zarządzanie nieruchomościami, wynagrodzeniem spółki są przychody na podstawie wystawionych faktur VAT za administrowanie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, księgowanych w ciężar kosztów funduszu zasobów mieszkaniowych.

Pytanie do US

Czy pobierany czynsz z najmu za lokale mieszkalne i użytkowe jest przychodem spółki (zarządcy)?

Stanowisko US

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. updop przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Przepis art. 7 ust. 2 stanowi, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Stosownie do treści art. 184 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzenie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości. Przepis art. 185 wskazuje, że zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Sposób lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

W świetle powyższych przepisów, wpływające na rachunek spółki środki pieniężne z pobieranych czynszów z tytułu najmu lokali stanowiących własność gminy, nie stanowią przychodów spółki dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, gdyż środki pochodzące z majątku gminy, na mocy odrębnych przepisów stanowią dochód własny gminy. Spółka jako zarządca nieruchomości nie jest właścicielem, a jedynie działa w imieniu i na rzecz właściciela. Spółka nie może zatem rozliczać przychodów z tytułu najmu jako swoich. Spółka gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Nie jest więc uprawniona do prowadzenia za właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. W zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych podmiotem pozostaje właściciel nieruchomości.

W związku z powyższym należy zauważyć, iż przedmiotem opodatkowania dla przedsiębiorstwa komunalnego w przedstawionym stanie faktycznym jest dochód, którego źródłem jest wynagrodzenie otrzymywane od właściciela nieruchomości (Miasta Sieradz), a nie dochód z zasobów mieszkaniowych.

oprac. Katarzyna Wojciechowska

ekspert w zakresie podatków dochodowych