Jak opodatkować użytkowanie wieczyste

Problem opodatkowania użytkowania wieczystego pojawił się od 1 maja 2004 r. Przepisy nowej ustawy o VAT objęły zakresem opodatkowania ustanowienie prawa wieczystego użytkowania oraz jego przeniesienie. Ustawodawca nie wprowadził jednak przepisów przejściowych i powstał problem, jak objąć podatkiem użytkowania, które zostały ustanowione przed wejściem Polski do UE i zmianą przepisów o VAT.

Problem miały głównie jednostki samorządu, które nie wiedziały, jak naliczać VAT od opłat rocznych. Gminy wskazywały, że nie mogą podwyższać opłat, bo dla zmiany umowy zastrzeżony został szczególny tryb. Dlatego nie mogłyby przerzucać VAT na użytkowników wieczystych i w efekcie musiałyby płacić podatek z własnych pieniędzy.

Przełomowa uchwała

Sprawę starych umów o użytkowanie wieczyste rozstrzygnął NSA. Uznał, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlegała VAT, po wejściu w życie ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) w ogóle nie podlega podatkowi. Opłata nie powinna więc ani zawierać w sobie należnego podatku, ani też być powiększona o taki podatek (uchwała NSA z 8 stycznia 2007 r., I FPS 1/06). Jednocześnie użytkowanie wieczyste sąd uznał za dostawę towarów.

Jak wyjaśnia Małgorzata Putek, konsultant w dziale doradztwa podatkowego z wrocławskiego biura PricewaterhouseCoopers, od stycznia 2007 r. organy podatkowe zaczęły prezentować jednolite stanowisko, że obowiązek podatkowy przy ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego gruntu powstaje na zasadach ogólnych, właściwych dla dostawy towarów. Za podstawę opodatkowania uznawano jednak wartość wszystkich opłat należnych właścicielowi gruntu za cały okres użytkownika wieczystego, tj. jednorazową opłatę wstępną i wszystkie opłaty roczne.

Jak wyjaśnia ekspert, taka praktyka budziła wątpliwości, bo opłaty mogą być rozłożone nawet na 99 lat, a ich wysokość może ulegać zmianie. Stanowisko kwestionowały też sądy administracyjne. W jednym z orzeczeń sąd uznał, że w takim przypadku VAT nalicza się tylko od pierwszej opłaty, a potem od kolejno wymagalnych opłat rocznych. Nie można od razu naliczyć VAT za cały okres użytkowania, od wszystkich opłat rocznych. Wymagalna (należna) w czasie dokonywania tej czynności jest jedynie pierwsza opłata (wyrok WSA w Szczecinie z 18 lutego 2009 r., I SA/Sz 633/08, niepublikowany).

Zmiana przepisów

Większość wątpliwości rozwiał sam ustawodawca.

- Od 1 grudnia 2008 r. w ustawie o VAT oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa zostało zaliczone do katalogu czynności stanowiących dostawę towarów - tłumaczy Małgorzata Putek.

Ustawa wprowadziła też szczególny obowiązek podatkowy przy oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, w rezultacie czego opłata wstępna oraz opłaty roczne są opodatkowane dopiero w momencie ich otrzymania przez właściciela gruntu, nie później niż w dacie ich wymagalności.

99 lat na tyle maksymalnie może być zawarta umowa użytkowania wieczystego