Jakie obowiązki podatkowe wynikają z umowy dzierżawy

Dzierżawa to użytkowanie rzeczy albo prawa majątkowego przez ustalony czas w zamian za określoną opłatę. Co więcej, dzierżawa może być wykonywana zarówno przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, jak i przez przedsiębiorców. W zależności od charakteru i sposobu dzierżawy, będą z nią wiązać się różne obowiązki podatkowe.

Źródło przychodów w PIT

Zacznijmy od rozliczeń dzierżawy w zakresie PIT. Jednym ze źródeł przychodów podlegających PIT jest właśnie najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Dzierżawa może być także przychodem z działalności gospodarczej.

W przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu wymagalności zapłaty.

PRZYKŁAD:

ROZLICZENIA VAT PRZY DZIERŻAWIE

Na podstawie umowy dzierżawy w imieniu gminy została oddana w używanie nieruchomość gruntowa. Dzierżawca używał jej ponad 10 lat. Z własnych środków zabudował dzierżawiony grunt budynkiem użytkowym. Od końca roku, w którym dzierżawca zakończył budowę, minęło ponad sześć lat. Budynek nie był remontowany, ani ulepszany. Czy czynność polegająca na przeniesieniu prawa własności gruntu zabudowanego budynkiem, który został wybudowany ze środków własnych dzierżawcy, stanowi odpłatną dostawę budynku i gruntu?

Sprzedaż w imieniu gminy budynku wybudowanego przez dzierżawcę z jego własnych środków wraz z przeniesieniem prawa własności gruntu, na podstawie przepisów ustawy o VAT nie stanowi odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT, zarówno w zakresie sprzedaży budynku, jak i przeniesienia prawa własności gruntu. Przeniesienie prawa własności budynku na rzecz dotychczasowego dzierżawcy nie jest bowiem dostawą towaru w rozumieniu ustawy o VAT.

Wysokość podatku

Podatnicy osiągający dochody z dzierżawy są zobowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy.

Podatek z tytułu dzierżawy podatnicy nieprowadzący działalności mogą płacić na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej ze stawkami 19, 30 i 40 proc. Mogą też wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5 proc. do dochodów nieprzekraczających 4 tys. euro (15 934 zł). Po przekroczeniu tego limitu stawka ryczałtu dla dzierżawy będzie wynosić 20 proc.

Przedsiębiorcy zajmujący się dzierżawą mają inne możliwości, jeśli chodzi o wybór sposobu opodatkowania uzyskiwanych dochodów. Mogą od dochodów z dzierżawy opłacać PIT według skali podatkowej. Mogą też rozliczać się na zasadach obowiązujących dla podatku liniowego, ze stawką 19 proc., jeśli taki sposób rozliczeń podatkowych wybrali.

Koszty do uwzględnienia

Jako przychód do opodatkowania z dzierżawy dokonywanej przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej, należy przyjąć całą kwotę otrzymaną z tego tytułu.

Przedsiębiorcy zajmujący się dzierżawą mogą niektóre opłaty związane z nią zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, a tym samym pomniejszyć swoją podstawę opodatkowania. Pojawia się tu pytanie, czy w poczet kosztów uzyskania przychodów przedsiębiorca może zaliczyć podatek od nieruchomości naliczany przez urząd gminy?

Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

PRZYKŁAD:

PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI PRZY DZIERŻAWIE

Spółka od 1 stycznia 2007 r. jest dzierżawcą nieutwardzonego placu. Plac został przez spółkę wydzierżawiony od firmy, która jest posiadaczem tej nieruchomości. Czy dzierżawcy są podatnikami podatku od nieruchomości z tytułu zawartej umowy dzierżawy?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości. Podatnikami tego podatku są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych. Wobec tego zawarcie przez spółkę umowy dzierżawy z firmą nie przenosi obowiązku podatkowego z właściciela na posiadacza części placu. Podatnikiem podatku w opisywanym przypadku jest właściciel placu.

Opłaty z tytułu podatku od nieruchomości od dzierżawionego lokalu będące koszta- mi pośrednimi trudno przypisać konkretnym przychodom z działalności gospodarczej, ponieważ wpływają na całokształt działalności przedsiębiorcy. Są one kosztem poniesionym racjonalnie i związanym z funkcjonowaniem firmy podatnika.

Zatem kwoty wydatkowane przez dzierżawiącego w związku z utrzymaniem przedmiotu dzierżawy, w tym podatek od nieruchomości, podlegają zaliczeniu w momencie ich poniesienia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

W przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do kosztów uzyskania przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego zalicza się zapłacone osobie trzeciej dyskonto lub wynagrodzenie.

Obowiązki ewidencyjne

Opodatkowanie dzierżawy wiąże się też z obowiązkami ewidencyjnymi. Jednak prowadzenie ewidencji podatkowych będzie dotyczyło przedsiębiorców, a nie podatników wydzierżawiających nieruchomości poza działalnością gospodarczą.

Podatnicy oraz spółki, których wspólnicy są opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, są obowiązani posiadać i przechowywać dowody zakupu towarów, prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ewidencję wyposażenia oraz, odrębnie za każdy rok podatkowy, ewidencję przychodów. Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów powstaje od dnia, od którego ma zastosowanie opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązek prowadzenia ewidencji nie dotyczy podatników osiągających przychody z umowy dzierżawy nieruchomości zawartej poza działalnością gospodarczą, jeżeli ich wysokość wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.

Podobnie będzie, gdy dochody z dzierżawy podlegają opodatkowaniu na ogólnych zasadach według skali przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. Podatnicy uzyskujący wyłącznie przychody z dzierżawy nie mają obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Powstanie przychodu

Odmiennie umowa dzierżawy będzie też rozpatrywana w odniesieniu do momentu powstania przychodu podatkowego, w zależności od tego, czy dotyczy działalności gospodarczej czy jest wykonywana poza taką działalnością. Za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

PRZYKŁAD:

POWSTANIE PRZYCHODU PRZY DZIERŻAWIE

Podatnik zawarł umowę leasingu operacyjnego, na podstawie której użytkuje trzy ciągniki wraz z naczepami. Sprzęt oddano w dzierżawę firmie trzeciej. Co miesiąc wystawiana jest faktura za czynsz dzierżawny z terminem płatności 90 dni. Wierzytelności wynikające z wystawionych faktur przekazano na podstawie umowy faktoringowej. Zgodnie z nią z chwilą przekazania faktorowi wierzytelności podatnik otrzymuje od faktora 80 proc. ich wartości pomniejszonej o umowne koszty faktoringu. Pozostałą część wierzytelności faktor wypłaca po uregulowaniu płatności przez dzierżawcę na konto faktora. Kiedy powstaje przychód z tytułu zawartej umowy dzierżawy, z której wierzytelność została przekazana faktorowi?

Przychodem z działalności w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z tych umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu wymagalności zapłaty. W omawianym przypadku przychód u podatnika powstanie w dniu wymagalności zapłaty za wydzierżawiony składnik majątku, tj. w 90. dniu od dnia wystawienia faktury.

W przypadku dzierżawy wykonywanej nie w ramach działalności gospodarczej przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze lub świadczenia w naturze pomniejszone o należny podatek od towarów i usług, a nie kwoty należne.

Ważne!

Podatek z tytułu dzierżawy podatnicy nieprowadzący działalności mogą płacić według skali podatkowej ze stawkami 19, 30 i 40 proc. Mogą też wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5 proc. do dochodów nieprzekraczających 4 tys. euro (15 934 zł). Po przekroczeniu tego limitu stawka ryczałtu dla dzierżawy wynosi 20 proc.

EWA MATYSZEWSKA

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

- Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 30 z późn. zm.).