REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wybór formy opodatkowania dochodów z wynajmu

Marianna Olszewska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Od przychodów uzyskiwanych z najmu można płacić podatek dochodowy według jednego z trzech sposobów. Który z nich wybrać?

 

Osoby fizyczne osiągające dochody z najmu mogą płacić podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub opodatkować go - po zsumowaniu z innymi dochodami - na podstawie skali tabeli podatkowej. Ci, którzy prowadzą najem na większą skalę, mogą go rozliczać jak działalność gospodarczą, pod warunkiem że świadczenie tego rodzaju usług wpiszą do ewidencji działalności gospodarczej jako formę tej działalności. W tym ostatnim przypadku podatnicy mogą korzystać z podatku w stałej wysokości 19 proc.

O wyborze konkretnej formy rozliczeń decydować powinna nie tylko wygoda, ale przede wszystkim rachunek.

8,5 proc. ryczałtu

Tylko na pierwszy rzut oka najkorzystniejszym wariantem opodatkowania przychodów z najmu, z wielu możliwych, jest skorzystanie z 8,5-proc. ryczałtu. Jednak przy wysokich przychodach, znacznie przekraczających równowartość 4 tys. euro oraz przy bardzo wysokich kosztach najmu, lepszym rozwiązaniem może być podatek wyliczany według skali.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., gdy wysokość przychodów z najmu w roku podatkowym nie przewyższa równowartości 4 tys. euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka wynosi 20 proc. przychodów.

Limit stanowiący równowartość 4 tys. euro na 2008 rok wynosi 15 072 zł (za 2007 rok wynosił 15 934 zł).

Choć podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu ma wiele zalet, bo poza niską stawką nie pozbawia np. prawa do rocznego rozliczenia z małżonkiem i umożliwia korzystanie z ulg osobom rozliczającym działalność gospodarczą w formie podatku 19-procentowego, to jego niezaprzeczalną wadą jest brak możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty, np. z tytułu remontów. Jak wiadomo, w wynajmowane lokale, zwłaszcza mieszkalne i nie pierwszej młodości, trzeba sporo inwestować. Wówczas może okazać się, że korzystniejsze jest jednak opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

Często z najmem lokali, zwłaszcza użytkowych, wiążą się spore koszty, które mocą umowy zawartej między wynajmującym a najemcą obciążają właściciela lokalu, czyli podatnika uzyskującego przychód albo dochód z najmu. W takim przypadku także ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wcale nie musi być lepszą formą opodatkowania od podatku ustalanego według skali podatkowej.

Jeśli na przykład właściciel mieszkania musi w 2008 roku wydać na remont 6,5 tys. zł, a z najmu uzyska 12 tys. zł przychodu, to zapłaci: 1020 zł ryczałtu lub od 458,15 zł (gdy jest to jego jedyny dochód opodatkowany według skali podatkowej) do 2200 zł (gdy inne dochody są na tyle wysokie, że od całego dochodu trzeba zapłacić podatek według stawki 40 proc.).

Prawo do kosztów

W przeciwieństwie do przychodu ewidencjonowanego, który stanowi podstawę ryczałtu z najmu, przychód z najmu rozliczanego na zasadach ogólnych - jak każdy inny przychód opodatkowany na zasadach ogólnych (a więc taki, gdzie podatek wylicza się w zależności od wysokości przychodu według stawki podatku ze skali podatkowej) - daje podatnikowi prawo do pomniejszenia o koszt uzyskania przychodu. Podatnik rozliczający się z najmu na zasadach ogólnych nie musi prowadzić księgi przychodów ani żadnych ewidencji (chyba że rozlicza amortyzację - wówczas konieczne jest zaprowadzenie ewidencji środków trwałych).

By wydatki kwalifikować w koszty, trzeba wykazać ich związek z przychodami. Upoważnia do tego nie tylko chęć osiągnięcia przychodu, ale także zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Ponadto dany wydatek nie może być wyszczególniony na negatywnej liście w art. 23 ustawy o PIT, jako nieuznawany przez fiskusa za koszt uzyskania przychodów.

Najem jako usługa

Przychód z najmu może być kwalifikowany zarówno jako przychód ze źródła najem, jak i przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podatnik ma tu wybór, który jednak - w myśl orzecznictwa sądów - jest ograniczony skalą.

Co prawda nie ma przeszkód, by w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej świadczyć usługi najmu - jeśli przedsiębiorca wpisując się do ewidencji działalności gospodarczej tak określi rodzaj swojej działalności - ale zgodnie z orzecznictwem sądów dla ustalenia właściwego dla celów podatkowych źródła przychodów istotna jest skala zjawiska. Jeśli przedmiotem najmu jest jedno mieszkanie - i to wynajmowane okazjonalnie - zdaniem składów orzekających sądów, trudno potraktować jego wynajem jako pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas więc przychód powinien być obligatoryjnie rozliczany według zasad przewidzianych w prawie podatkowym dla przychodów dla źródła najem.

Gdy zaś dotyczy wielu lokali, podatnik - uznając je za składniki majątku firmy - może, spełniając wszystkie wymogi przewidziane prawem o swobodzie działalności, zarejestrować się jako przedsiębiorca świadczący usługi wynajmu i w związku z tym rozliczać dochody jako osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas, przed jej rozpoczęciem lub na początku kolejnego roku podatkowego, ma on prawo wybrać jako formę opodatkowania podatek w stałej wysokości 19 proc.

JAK TO ZROBIĆ...

Wybieramy podatek od najmu na 2008 rok

PROBLEM: Podatnik wynajmuje mieszkanie i osiąga z tego tytułu przychód. W ubiegłym roku korzystał z podatku w formie ryczałtu. Zastanawia się, czy ten sam sposób opodatkowania będzie dla niego korzystny także w 2008 roku.

ROZWIĄZANIE: Wynajmujący musi najpierw dokonać dokładnych wyliczeń. Szacuje więc przychód, jaki z tego tytułu osiągnie w 2008 roku. Następnie zastanawia się, czy i w jakiej wysokości poniesie związane z tym koszty. W efekcie dokonuje wyliczeń: ile zapłaciłby ryczałtu, pamiętając, że za 2008 rok 8,5 proc. zapłaci tylko od przychodu w wysokości do 15 072 zł, a od nadwyżki 20 proc. Potem, odejmując od przychodu koszty, wylicza, ile wyniósłby podatek wyliczany na podstawie skali podatkowej (z tym że dochód z najmu musi przed wyliczeniem podatku dodać do innych dochodów opodatkowanych według skali, które uzyska w 2008 roku). Gdy okaże się, że korzystniejszy jest podatek w formie ryczałtu, podatnik poprzestaje na takiej analizie. Gdy jednak okaże się, że korzystniej byłoby przejść na płacenie podatku według skali, podatnik musi najpóźniej 21 stycznia tego roku zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o zmianie sposobu opłacania podatku od dochodów z najmu.


MARIANNA OLSZEWSKA

gp@infor.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: GP
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dlaczego gospodarka strefy euro słabnie wobec USA od czasu wprowadzenia waluty euro?

    W ciągu 25 lat od wprowadzenia euro przewaga gospodarcza Stanów Zjednoczonych nad strefą euro zwiększyła się niemal trzykrotnie. W 1999 r. roku, kiedy wprowadzono walutę euro, gospodarka USA była o 11% większa niż gospodarka strefy euro pod względem parytetu siły nabywczej. Od tego czasu różnica ta wzrosła do 30% - piszą eksperci Allianz Trade w obszernym opracowaniu Allianz Research: „Europa wydaje się pozostawać w tyle za Stanami Zjednoczonymi na wielu frontach” w lutym 2024 r.

    Masz czteroletnie obligacje skarbowe indeksowane inflacją? Opłaca się teraz sprzedać i kupić nowe takie same

    Czteroletnie obligacje indeksowane inflacją otrzymają w marcu 2024 r. oprocentowanie niższe niż Ministerstwo Finansów oferuje za nowe papiery tego samego typu. Ze strony inwestorów racjonalnym działaniem byłoby umorzenie starszych serii i zakup nowych papierów. Konwersja może dotyczyć papierów o wartości około…  84 mld zł. Tak radzi w komentarzu z 23 lutego 2024 r. Emil Szweda z Obligacje.pl,

    Zakup startupu - jak nie kupić kota w worku? Kluczowe: due dilligence. Poradnik dla inwestora

    Akwizycja firmy jest inwestycją, która ma się opłacać. To oczywiste twierdzenie staje się jeszcze bardziej prawdziwe w przypadku nabycia startupu, który kupuje się po to, by rozwijać biznes z pomysłem, mający duży potencjał. Zakup startupu zazwyczaj jest łatwiejszy niż założenie firmy od zera, szczególnie takiej, która ma się okazać jednorożcem w świecie biznesu. Jednak podjęcie takiego kroku jest obarczone sporym ryzykiem. Aż 9 na 10 nowo tworzonych startupów upada, z czego 20 proc. kończy działalność w ciągu pierwszego roku, a kolejne 50 proc. nie utrzymuje się na rynku dłużej niż 5 lat [Źródło: Startup Genome]. Można dyskutować z tymi statystykami, ale jeżeli nawet są prawdziwie tylko w połowie, to i tak wskazują na pewne negatywne zjawisko. Ryzyka biznesowego przy zakupie startupu nie da się zupełnie wyeliminować, ale można zadbać o to, by ograniczyć je do minimum. 

    Żądanie zmniejszenia kary umownej – sąd nie może sam z urzędu podejmować się miarkowania. Orzeczenie Sądu Najwyższego

    Występując o zmniejszenie kary umownej dłużnik jest zobligowany wskazać, do jakiej wysokości zmniejszenia żąda. Wyinterpretować to może również sąd, pod warunkiem, że taką możliwość daje całokształt działań procesowych dłużnika. Sąd nie może sam z urzędu podejmować się miarkowania, jeśli z działań strony nie wynika chęć zgłoszenia żądania o to - orzekł w wyroku z 16 listopada 2022 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSKP 578/22).

    Przekształcenie, połączenie, wniesienie aportu a możliwość stosowania estońskiego CIT

    Estoński CIT staje się coraz bardziej popularną formą opodatkowania spółek. Warto jednak wskazać, że wiąże się z nią szereg ograniczeń i warunków, jakie musi spełnić spółka, aby móc korzystać z dobrodziejstw estońskiego CIT.

    MF: Kasowy PIT od 2025 roku. Niedługo pojawi się projekt

    W Ministerstwie Finansów toczą się już prace nad projektem nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dot. wdrożenia w polskim systemie podatkowym kasowego PIT. W najbliższych dniach projekt ten ma zostać wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Takie informacje przekazał 22 lutego 2024 r. w Sejmie wiceminister finansów Jarosław Neneman. Ale te nowe przepisy wejdą w życie nie wcześniej niż od 2025 roku.

    Jakie są kary za wykroczenia i przestępstwa skarbowe?

    Jakie są kary za wykroczenia i przestępstwa skarbowe w 2024 roku? Od czego zależy wysokość kary?

    Składka zdrowotna na ryczałcie - progi przychodów w 2024 roku

    O wysokości składki zdrowotnej dla podatników na ryczałcie decydują progi osiąganych przychodów oraz wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Jak prawidłowo obliczyć składkę zdrowotną dla ryczałtu w 2024 roku?

    Ulga dla seniorów przed otrzymaniem emerytury - co mówi prawo?

    Czy seniorzy mogą korzystać z ulgi podatkowej w PIT przed otrzymaniem emerytury, mimo osiągnięcia wieku emerytalnego? Chodzi o zwolnienie w podatku dochodowym nazywane „ulgą dla pracujących seniorów”.

    Niestaranny pracodawca zapłaci podatek za oszustwo pracownika. Wyrok TSUE nie usuwa wszystkich wątpliwości i nie daje wytycznych

    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 30 stycznia 2024 r. orzekł, że pracownik wykorzystujący dane swego pracodawcy do wystawiania fałszywych faktur jest zobowiązany do zapłaty wskazanej w nich kwoty podatku  Ale takie konsekwencje powinny dotknąć pracownika pod warunkiem, że pracodawca (podatnik VAT) dochował należytej staranności, rozsądnie wymaganej w celu kontrolowania działań swojego pracownika. Jeżeli pracodawca takiej staranności nie dochował, to poniesie konsekwencje sam i będzie musiał zapłacić podatek.

    REKLAMA