REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wybór formy opodatkowania dochodów z wynajmu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Marianna Olszewska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Od przychodów uzyskiwanych z najmu można płacić podatek dochodowy według jednego z trzech sposobów. Który z nich wybrać?

 

Osoby fizyczne osiągające dochody z najmu mogą płacić podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub opodatkować go - po zsumowaniu z innymi dochodami - na podstawie skali tabeli podatkowej. Ci, którzy prowadzą najem na większą skalę, mogą go rozliczać jak działalność gospodarczą, pod warunkiem że świadczenie tego rodzaju usług wpiszą do ewidencji działalności gospodarczej jako formę tej działalności. W tym ostatnim przypadku podatnicy mogą korzystać z podatku w stałej wysokości 19 proc.

O wyborze konkretnej formy rozliczeń decydować powinna nie tylko wygoda, ale przede wszystkim rachunek.

8,5 proc. ryczałtu

Tylko na pierwszy rzut oka najkorzystniejszym wariantem opodatkowania przychodów z najmu, z wielu możliwych, jest skorzystanie z 8,5-proc. ryczałtu. Jednak przy wysokich przychodach, znacznie przekraczających równowartość 4 tys. euro oraz przy bardzo wysokich kosztach najmu, lepszym rozwiązaniem może być podatek wyliczany według skali.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., gdy wysokość przychodów z najmu w roku podatkowym nie przewyższa równowartości 4 tys. euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka wynosi 20 proc. przychodów.

Limit stanowiący równowartość 4 tys. euro na 2008 rok wynosi 15 072 zł (za 2007 rok wynosił 15 934 zł).

Choć podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu ma wiele zalet, bo poza niską stawką nie pozbawia np. prawa do rocznego rozliczenia z małżonkiem i umożliwia korzystanie z ulg osobom rozliczającym działalność gospodarczą w formie podatku 19-procentowego, to jego niezaprzeczalną wadą jest brak możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty, np. z tytułu remontów. Jak wiadomo, w wynajmowane lokale, zwłaszcza mieszkalne i nie pierwszej młodości, trzeba sporo inwestować. Wówczas może okazać się, że korzystniejsze jest jednak opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

Często z najmem lokali, zwłaszcza użytkowych, wiążą się spore koszty, które mocą umowy zawartej między wynajmującym a najemcą obciążają właściciela lokalu, czyli podatnika uzyskującego przychód albo dochód z najmu. W takim przypadku także ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wcale nie musi być lepszą formą opodatkowania od podatku ustalanego według skali podatkowej.

Jeśli na przykład właściciel mieszkania musi w 2008 roku wydać na remont 6,5 tys. zł, a z najmu uzyska 12 tys. zł przychodu, to zapłaci: 1020 zł ryczałtu lub od 458,15 zł (gdy jest to jego jedyny dochód opodatkowany według skali podatkowej) do 2200 zł (gdy inne dochody są na tyle wysokie, że od całego dochodu trzeba zapłacić podatek według stawki 40 proc.).

Prawo do kosztów

W przeciwieństwie do przychodu ewidencjonowanego, który stanowi podstawę ryczałtu z najmu, przychód z najmu rozliczanego na zasadach ogólnych - jak każdy inny przychód opodatkowany na zasadach ogólnych (a więc taki, gdzie podatek wylicza się w zależności od wysokości przychodu według stawki podatku ze skali podatkowej) - daje podatnikowi prawo do pomniejszenia o koszt uzyskania przychodu. Podatnik rozliczający się z najmu na zasadach ogólnych nie musi prowadzić księgi przychodów ani żadnych ewidencji (chyba że rozlicza amortyzację - wówczas konieczne jest zaprowadzenie ewidencji środków trwałych).

By wydatki kwalifikować w koszty, trzeba wykazać ich związek z przychodami. Upoważnia do tego nie tylko chęć osiągnięcia przychodu, ale także zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Ponadto dany wydatek nie może być wyszczególniony na negatywnej liście w art. 23 ustawy o PIT, jako nieuznawany przez fiskusa za koszt uzyskania przychodów.

Najem jako usługa

Przychód z najmu może być kwalifikowany zarówno jako przychód ze źródła najem, jak i przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podatnik ma tu wybór, który jednak - w myśl orzecznictwa sądów - jest ograniczony skalą.

Co prawda nie ma przeszkód, by w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej świadczyć usługi najmu - jeśli przedsiębiorca wpisując się do ewidencji działalności gospodarczej tak określi rodzaj swojej działalności - ale zgodnie z orzecznictwem sądów dla ustalenia właściwego dla celów podatkowych źródła przychodów istotna jest skala zjawiska. Jeśli przedmiotem najmu jest jedno mieszkanie - i to wynajmowane okazjonalnie - zdaniem składów orzekających sądów, trudno potraktować jego wynajem jako pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas więc przychód powinien być obligatoryjnie rozliczany według zasad przewidzianych w prawie podatkowym dla przychodów dla źródła najem.

Gdy zaś dotyczy wielu lokali, podatnik - uznając je za składniki majątku firmy - może, spełniając wszystkie wymogi przewidziane prawem o swobodzie działalności, zarejestrować się jako przedsiębiorca świadczący usługi wynajmu i w związku z tym rozliczać dochody jako osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas, przed jej rozpoczęciem lub na początku kolejnego roku podatkowego, ma on prawo wybrać jako formę opodatkowania podatek w stałej wysokości 19 proc.

JAK TO ZROBIĆ...

Wybieramy podatek od najmu na 2008 rok

PROBLEM: Podatnik wynajmuje mieszkanie i osiąga z tego tytułu przychód. W ubiegłym roku korzystał z podatku w formie ryczałtu. Zastanawia się, czy ten sam sposób opodatkowania będzie dla niego korzystny także w 2008 roku.

ROZWIĄZANIE: Wynajmujący musi najpierw dokonać dokładnych wyliczeń. Szacuje więc przychód, jaki z tego tytułu osiągnie w 2008 roku. Następnie zastanawia się, czy i w jakiej wysokości poniesie związane z tym koszty. W efekcie dokonuje wyliczeń: ile zapłaciłby ryczałtu, pamiętając, że za 2008 rok 8,5 proc. zapłaci tylko od przychodu w wysokości do 15 072 zł, a od nadwyżki 20 proc. Potem, odejmując od przychodu koszty, wylicza, ile wyniósłby podatek wyliczany na podstawie skali podatkowej (z tym że dochód z najmu musi przed wyliczeniem podatku dodać do innych dochodów opodatkowanych według skali, które uzyska w 2008 roku). Gdy okaże się, że korzystniejszy jest podatek w formie ryczałtu, podatnik poprzestaje na takiej analizie. Gdy jednak okaże się, że korzystniej byłoby przejść na płacenie podatku według skali, podatnik musi najpóźniej 21 stycznia tego roku zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o zmianie sposobu opłacania podatku od dochodów z najmu.


MARIANNA OLSZEWSKA

gp@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Od kiedy KSeF: co to za system faktur, co warto wiedzieć? Dla kogo będzie obowiązkowy w 2026 roku?

No i staje przed nami nowe wyzwanie. Nadchodzi koniec tradycyjnego modelu księgowości. Od 1 lutego 2026 r. największe podmioty będą musiały wystartować z wystawianiem faktur przez KSeF. Natomiast wszyscy odbiorcy będą musieli za pośrednictwem KSeF te faktury odbierać. Dla kogo w 2026 r. system KSeF będzie obowiązkowy?

Konsekwencje dla łańcucha dostaw przez zamknięcie kolejowego przejścia granicznego w Małaszewiczach w związku z manewrami Zapad-2025

Polska zdecydowała o czasowym zamknięciu kolejowych przejść granicznych z Białorusią, w tym kluczowego węzła w Małaszewiczach. Powodem są zakrojone na szeroką skalę rosyjsko-białoruskie manewry wojskowe Zapad-2025. Decyzja ta, choć motywowana względami bezpieczeństwa, rodzi poważne skutki gospodarcze i logistyczne, uderzając w europejsko-azjatyckie łańcuchy dostaw.

KSeF a JDG – rewolucja w fakturach dla jednoosobowych działalności

Krajowy System e-Faktur (KSeF) to największa zmiana dla firm od lat. Do tej pory dla wielu przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze (JDG) faktura była prostym dokumentem np. wystawianym w Wordzie, Excelu czy nawet odręcznie. W 2026 roku ta rzeczywistość diametralnie się zmieni. Faktura będzie musiała być wystawiona w formie ustrukturyzowanej i przekazana do centralnego systemu Ministerstwa Finansów.

Liczne zmiany w podatkach PIT i CIT od 2026 roku: nowe definicje ustawowe, ulga mieszkaniowa, amortyzacja, programy lojalnościowe, zbywanie nieruchomości, estoński CIT, IP Box

W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, prowadzonym na stronach kancelarii premiera, została opublikowana informacja o pracach nad projektem ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Projekt ten, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów, ma na celu uszczelnienie systemu podatkowego. Zmiany mają wejść w życie (najprawdopodobniej) od 2026 roku.

REKLAMA

Bank prosi o aktualizację danych twojej firmy? Oto dlaczego nie warto z tym zwlekać

Otwierasz serwis elektroniczny swojego banku i widzisz wiadomość o konieczności zaktualizowania danych osobowych lub firmowych? To nie przypadek. Potraktuj to jako priorytet, by działać zgodnie z prawem i zapewnić swojej firmie ciągłość świadczenia usług bankowych. Szczególnie że aktualizację można zrobić w kilku prostych krokach i w dogodnej dla ciebie formie.

Czy ominie Cię KSeF? Może jesteś w grupie, która nie będzie musiała stosować e-faktur w 2026 roku

W 2026 roku wchodzi w życie obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) dla większości przedsiębiorców w Polsce. System pozwala na wystawianie faktur ustrukturyzowanych i automatyczne przesyłanie ich do administracji podatkowej. Choć wielu przedsiębiorców będzie zobowiązanych do korzystania z platformy, istnieją wyjątki i odroczenia. Sprawdź!

Czy prawo stoi po stronie wierzyciela? Termin 60 dni, odsetki, rekompensaty, windykacja na koszt dłużnika, sąd

Nieterminowe płatności potrafią sparaliżować każdą firmę. Jest to dokuczliwe szczególnie w branży TSL, gdzie koszty rosną z dnia na dzień, a marże są minimalne. Każdy dzień zwłoki to realne ryzyko utraty płynności. Pytanie brzmi: czy prawo faktycznie stoi po stronie wierzyciela, a jeśli tak – jak z niego skutecznie korzystać?

KSeF dla rolników – rewolucja, która zapuka do gospodarstw w 2026 roku

Cyfrowa rewolucja wkracza na wieś! Już w 2026 roku także rolnik będzie musiał zmierzyć się z KSeF – Krajowym Systemem e-Faktur. Czy jesteś gotowy na koniec papierowych faktur, łatwiejsze rozliczenia i nowe wyzwania technologiczne? Sprawdź, co dokładnie się zmienia i jak przygotować swoje gospodarstwo, żeby nie zostać w tyle.

REKLAMA

KSeF tuż za rogiem: 5 pułapek, które mogą sparaliżować Twoją firmę. Jak się przed nimi uchronić?

Do obowiązkowego KSeF zostało już niewiele czasu. Choć większość firm twierdzi, że jest gotowa, praktyka pokazuje coś zupełnie innego. Niespodziewane błędy w testach, odrzucane faktury czy awarie mogą sparaliżować sprzedaż. Sprawdź pięć najczęstszych pułapek i dowiedz się, jak ich uniknąć.

Mały ZUS 2026: Podwyżka może niewielka, ale składka zdrowotna znów boli

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dna 11 września 2025 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokość minimalnej stawki godzinowej w 2026 r., minimalne wynagrodzenie w 2026 roku wyniesie 4806 zł, a minimalna stawka godzinowa 31,40 zł. Minimalne wynagrodzenie wpłynie również na wysokość preferencyjnych składek ZUS, tzw. mały ZUS oraz limit dla działalności nierejestrowanej. Znaczny wzrost też nastąpi w składce zdrowotnej.

REKLAMA