Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Inflacja a mieszkanie - koszty utrzymania, czynsze. Lepiej być właścicielem niż najemcą

Inflacja a mieszkanie - koszty utrzymania, czynsze. Lepiej być właścicielem niż najemcą
Inflacja a mieszkanie - koszty utrzymania, czynsze. Lepiej być właścicielem niż najemcą
shutterstock

Wyższa inflacja skutkuje wyższymi stopami procentowymi, drożeją kredyty, co wpływa negatywnie na popyt na rynku mieszkaniowym. Dotkliwiej uderzać to jednak może po kieszeni najemców niż właścicieli - wynika z analiz ekspertów.

Skutki inflacji na rynku mieszkaniowym - trudniej o kredyt

Ostatnie miesiące przyniosły znaczny spadek dostępności mieszkań. Dotyczy to zarówno najemców, jak i tych, którzy marzą o zakupie własnego „M”. Jest to w dużej mierze konsekwencja wysokiej inflacji i podwyżek stóp procentowych. Te powodują bowiem zazwyczaj podwyżki czynszów, ale też utrudniają dostęp do „hipotek” (kredytów hipotecznych).

Prześledźmy ten mechanizm „krok po kroku”. W przypadku osób, które chciałyby zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania sprawa jest prosta. Walka z inflacją wymaga często podniesienia stóp procentowych, a to oznacza droższe i trudniej dostępne kredyty. 

Przykład

Na konkretnych liczbach wygląda to tak, że na przykład rok temu, czyli w lutym 2022 roku trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła pożyczyć na mieszkanie średnio około 600 tys. złotych. Dziś jest to około 460-470 tysięcy – wynika z danych zbieranych przez HRE Investments. 

Rządowe interwencje mogą wspierać rynek mieszkaniowy

Za to osoby, które spłacają kredyty, przy wyższych stopach procentowych mogą mieć coraz większe problemy z regulowaniem rat. Niekiedy wywołuje to potrzebę rządowej interwencji. W naszym przypadku przybrało to formę wakacji kredytowych. Ponadto z zapowiedzi Ministra Waldemara Budy wynika, że na początku lipca 2023 roku działać zacznie za to program bardzo tanich kredytów dla osób w wieku maksymalnie 45 lat, które nie mają i nie miały mieszkania.

Najemców też uderzają po kieszeni droższe kredyty 

A jakie efekty przynosi wzmożona inflacja na rynku najmu? Tu sytuacja jest bardziej skomplikowana, bo mamy do czynienia ze splotem co najmniej 2-3 ważnych mechanizmów. Walka z inflacją, która wymaga podniesienia stóp procentowych oznacza, że skoro mniej osób może kupić mieszkanie, to rośnie grono chętnych na najem. Przy wyższym popycie stawki czynszów mają dobre powody do wzrostu

Działać może tu jeszcze jeden mechanizm. Właściciele, którzy kupili mieszkanie na wynajem mają pokusę, aby podnieść czynsz jeśli widzą rosnące koszty kredytu lub wyższe oprocentowanie lokat, a więc dwa ważne efekty rosnących stóp procentowych. Jeśli więc ktoś będąc najemcą cieszy się, że nie dotyczą go podwyżki stóp procentowych, to co najmniej po części jest w błędzie.

To jednak nie wszystko. Zazwyczaj koszty utrzymania mieszkań rosną bowiem szybciej niż ogólny poziom cen dóbr i usług konsumpcyjnych (inflacja). Z danych GUS wynika, że w latach 2003-22 skumulowana inflacja wyniosła prawie 73%, ale koszty utrzymania i prowadzenia domu w tym samym czasie wzrosły w sumie o prawie 130%. Dlaczego jest to aż tak ważne dla kieszeni najemców? Bardzo często jest tak, że rosnące opłaty administracyjne wprost przerzucane są na nich przez właścicieli. Efekt? Najemcy narzekają dziś nie tylko na przebraną ofertę mieszkań na wynajem, ale też na czynsze znacznie wyższe niż przed rokiem (średnio nawet o 20-30%). 

Dalszy ciąg materiału pod wideo
Koszty utrzymania mieszkań a inflacja - 2023 02 01 Wykres 1

 

 

HRE Investments

W dłuższym terminie ceny nieruchomości rosną szybciej niż inflacja

W najlepszej sytuacji są właściciele szczególnie jeśli nie ciąży im hipoteka. Historia uczy, że w dłuższym terminie wartość ich mieszkań rośnie przeważnie szybciej niż inflacja. Do tego jeśli posiadają mieszkanie przeznaczone na wynajem, to w otoczeniu wyższej inflacji często mogą liczyć na większe zainteresowanie posiadanym lokalem, co sprzyja podwyżkom czynszów. A co leży po drugiej stronie tego równania? Przy wyższej inflacji właścicieli także dotykają rosnące koszty utrzymania mieszkań, co szczególnie uderzać może po kieszeni, gdy lokal stoi pusty.

Okresy wyższej inflacji kosztują też najemców

Może jednak ktoś uznać, że przecież w ostatnich miesiącach sytuacja w Polsce rozwijała się w sposób daleki od normy. Wybuch wojny przyczynił się do szybszego wzrostu inflacji, a dodatkowy popyt na rynku najmu nie pozostał bez wpływu na koniunkturę na tym rynku. Spójrzmy więc też na przykłady z USA. Za Atlantykiem dwukrotnie w ostatnich dekadach mieliśmy do czynienia z dwucyfrową inflacją. Tak wysoki wskaźnik Amerykanie ostatnio widzieli w latach 1974 – 1975 oraz 1979-1981. W pierwszym przypadku okres wzmożonej inflacji był relatywnie krótki, a stopy procentowe podnoszono szybciej niż rosła inflacja. Mimo tego dynamika wzrostu cen mieszkań przyspieszyła. Trochę szybciej niż w poprzedzających latach rosły też czynsze najmu.

2023 02 01 Wykres 2

 

 

HRE Investments

W drugim przypadku sytuacja rozwijała się bardziej dynamicznie. Tym razem także stopy procentowe rosły, ale nie z wyprzedzeniem, a ramię w ramię z przyspieszjącą inflacją. Wyższe stopy procentowe po chwilowej korekcie w połowie 1980 roku utrzymywane były ponadto przez dłuższy czas na dwucyfrowym poziomie pomimo spadającej inflacji. W tym samym czasie na rynku najmu obserwowaliśmy szybsze wzrosty czynszów, a wzrosty cen mieszkań z poziomów dwucyfrowych zmalały do co najwyżej jednocyfrowych, aby w 1982 roku na chwilę nawet zupełnie się zatrzymać.

Im wyższa inflacja i droższy kredyt, tym droższy najem

Ponadto jeśli spojrzelibyśmy na dane za dłuższy okres, a więc za lata 1970-2022, to okaże się, że istnieje dość silna korelacja pomiędzy poziomem inflacji i tym jak szybko rosły stawki czynszów najmu. To potwierdza, że otoczenie rosnących cen sprzyja podwyżkom ordynowanym najemcom przez właścicieli nieruchomości na wynajem. Co więcej, istnieje nawet mocniejsza korelacja pomiędzy poziomem stóp procentowych w USA i tym ile najemcy musieli płacić za zajmowane nieruchomości. To kolejne potwierdzenie na mechanizm, w którym rosnące koszty kredytu i trudniejszy dostęp do hipotek powodują, że więcej osób jest zmuszonych do najmu. Efektem są wyższe stawki czynszów. Jeśli więc jakiś najemca myśli, że nie dotyczą go wyższe stopy procentowe, to niestety dane historyczne sugerują, że jest w błędzie.

stopy procentowe a czynsz najmu w USA 2023 02 01 Wykres 3

 

 

HRE Investments

inflacja a czynsz najmu w USA - wykres 4

 

 

HRE Investments

 

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

 

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: HRE Investments
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Niedziela 2 kwietnia 2023 r. Czy sklepy będą otwarte?

    W niedzielę, 2 kwietnia sklepy będą otwarte. Jest to niedziela handlowa przed Wielkanocą. Następna niedziela handlowa przypada 30 kwietnia 2023 r.

    Likwidacja podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym

    Rząd zamierza zlikwidować podatek od czynności cywilno-prawnych przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym - poinformował 31 marca 2023 r. minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

    Jak można (było) zostać milionerem w 2023 roku? Wystarczyło 2-3 tys. zł inwestować miesięcznie przez 15 lat

    Aby w 2023 roku stać się milionerem wystarczyło przez ostatnich 15 lat inwestować trochę ponad 2-3 tys. zł miesięcznie – sugerują szacunki HRE Investment Trust. I wcale nie trzeba było w tym czasie kupować bitcoinów. Wystarczyły nieruchomości, złoto, obligacje lub szkockie trunki. Najtrudniej w ostatnich latach było budować majątek z pomocą lokat i akcji największych giełdowych spółek. 

    Odwrotne obciążenie VAT - zmiany od 1 kwietnia 2023 r.

    Ministerstwo Finansów informuje, że odwrotne obciążenie VAT będzie stosowane do giełdowych transakcji dotyczących gazu, energii i uprawnień do emisji CO2. Nowe przepisy w tym zakresie mają charakter przepisów epizodycznych i będą obowiązywać od 1 kwietnia 2023 r. do 28 lutego 2025 r.

    Ukraińcy z numerem PESEL ze statusem UKR mogą ubiegać się o zezwolenia na pobyt czasowy

    Od 31 marca 2023 r. obywatele Ukrainy, którzy posiadają numer PESEL ze statusem UKR, mogą ubiegać się o udzielenie zezwoleń na pobyt czasowy w celu podejmowania pracy lub prowadzenia działalności gospodarczej - poinformował rzecznik prasowy Urzędu do Spraw Cudzoziemców Jakub Dudziak.

    Uchwała NSA - zawieszenie terminów w administracji w trakcie pandemii

    27 marca Naczelny Sąd Administracyjny zajął się bardzo istotną sprawą, która dotyczyła regulacji zagadnienia zawieszenia terminu przedawnienia zobowiązań podatkowych na gruncie tzw. ustawy covidowej. Należy wskazać, iż powyższy temat pozostawał obiektem sporu między podatnikami a fiskusem i znaczna część spraw z tym związana oczekuje nadal na rozstrzygnięcie przez sądy administracyjne.

    Podwyżka wynagrodzeń pracowników Kancelarii Prezesa Rady Ministrów wstecznie od 1 stycznia 2023 r. Ile zarabia się w KPRM?

    Wstecznie – od 1 stycznia 2023 r. - wzrosły „widełki” (czyli minimalne i maksymalne stawki) wynagrodzeń zasadniczych pracowników Kancelarii Prezesa Rady Ministrów na poszczególnych stanowiskach. Tak wynika z opublikowanego 30 marca 2023 r. rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów zmieniającego rozporządzenie w sprawie zasad wynagradzania pracowników Kancelarii Prezesa Rady Ministrów (Dz. U. 2023, poz. 609). Rozporządzenie to zostało podpisane przez premiera Morawieckiego i opublikowane w Dzienniku Ustaw tego samego dnia, w którym projekt tego rozporządzenia został opublikowany na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

    Kredyt z WIBOR-em. Czy można go podważyć, tak jak kredyt frankowy? KNF: zarzuty wobec WIBOR są instrumentalne

    "Przy kredytach opartych o wskaźnik WIBOR wszyscy powinniśmy wyciągnąć wnioski ze sprawy frankowej, że jeśli nie będzie odpowiednio wczesnej i stanowczej reakcji instytucji, które mają stać na straży stabilności sektora finansowego, sytuacja może się wymknąć spod kontroli” – powiedział PAP Biznes Jacek Jastrzębski, przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego. 

    Bezrobocie w Polsce 2023. Ile wynosi? Będzie spadać, czy rosnąć?

    Z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny wynika, że stopa bezrobocia w Polsce w styczniu 2023 roku wyniosła 5,5%. Oznacza to, że na 1,2 mln osób w wieku produkcyjnym, 64,1 tysiące było bezrobotnych. Każdego miesiąca sytuacja się poprawia.

    Zmiana sposobu wykorzystania leasingowanego samochodu. Czy trzeba korygować odliczony VAT?

    Zmiana przeznaczenia pojazdu samochodowego na wykorzystywany również do celów innych niż działalność gospodarcza wymaga korekty podatku naliczonego odliczonego przy jego nabyciu. Obniżenia kwoty podatku naliczonego dokonuje się wówczas w wartości proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty. Podatnicy mają jednak wątpliwości, czy zasady te znajdują również odpowiednie zastosowanie do pojazdów użytkowanych na podstawie umów leasingu.

    Opłata za wcześniejsze rozwiązanie umowy a VAT

    Uiszczana przez abonenta kwota pieniężna, określana jako roszczenie z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy o świadczenie usług telekomunikacyjnych, stanowi w istocie wynagrodzenie za świadczenie usług. Dlatego jej zapłata powinna być rozliczona w VAT. Takie stanowisko zajął w styczniu 2023 r. Szef KAS, zmieniając kilka interpretacji na ten temat uznających to dotychczas świadczenie za odszkodowanie niepodlegające VAT.

    ZUS zwróci nadpłatę składki zdrowotnej. Warunek to wypełnienie wniosku

    Po dokonaniu rocznego rozliczenia składki zdrowotnej przedsiębiorca może dodatkowo złożyć wniosek o zwrot nadpłaconych składek na ubezpieczenie zdrowotne. Uwaga: może być na to tylko kilka dni, w zależności od dnia złożenia rozliczenia rocznego.

    Emerytury 2023 - od 1 kwietnia emerytury obliczane przez ZUS będą niższe

    Jak informuje prof. Gertruda Uścińska, prezes Zakładu Ubezpieczeń Społecznych - od 1 kwietnia 2023 roku ZUS będzie korzystał z nowej tablicy średniego dalszego trwania życia opublikowanej przez Główny Urząd Statystyczny. wskutek tego emerytury obliczane po 1 kwietnia 2023 roku będą niższe o ponad 6 proc. Zmiana nie dotyczy osób, które już przeszły na emeryturę.

    2 mld zł z na inwestycje w produkcję amunicji w Polsce. Narodowy Program Amunicyjny

    Zobowiązaliśmy się w najbliższym czasie przeznaczyć do 2 mld zł ze środków publicznych na Narodowy Program Amunicyjny; to zobowiązanie, które zwiększy potencjał do pozyskania arsenału amunicyjnego i jego produkcji w Polsce - zapowiedział premier Mateusz Morawiecki 29 marca 2023 r..

    Ulga CSR (sponsoringowa) - kryterium niezarobkowej działalności

    Niezarobkowa działalność podmiotu sponsorowanego jest głównym kryterium dla zastosowania ulgi dla wspierających sport, kulturę i edukację (ulga sponsoringowa, ulga CSR). Jak trzeba oceniać charakter działalności podmiotu sponsorowanego?

    Wydatki promocyjne a odliczenie VAT. Jak to jest w gminie?

    Gmina nie ma prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki z tytułu zakupu materiałów reklamowych i informacyjnych oraz prezentów małej wartości, a także wydatki poniesione w związku z organizacją jarmarku i zamieszczeniem życzeń świątecznych w gazecie lokalnej.

    Wynagrodzenia kadry kierowniczej mogą stanowić koszt kwalifikowany w uldze B+R

    Spółki chcące w pełni wykorzystać potencjał ulgi B+R często spotykają się z nieuzasadnionym oporem ze strony organów podatkowych wydających interpretacje indywidualne. Przykładem takiej postawy może być kwestionowanie przez Dyrektora KIS możliwości uwzględnienia w kosztach kwalifikowanych wynagrodzeń kadry kierowniczej nadzorującej prace B+R. Przynajmniej w teorii wątpliwości te powinien rozwiać wyrok NSA z 23 marca 2023 r. (sygn. II FSK 2217/20), w którym potwierdzono pozytywne dla podatników stanowisko.

    Stopy procentowe NBP 2023/2024. Kiedy zaczną spadać?

    Rada Polityki Pieniężnej obniży stopę referencyjną o 50 pb. w listopadzie 2023 r. i będzie to początek cyklu redukcji stóp procentowych w Polsce - prognozują ekonomiści Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Ich zdaniem, w 2024 r. Rada zetnie stopy o kolejne 150 pb., w efekcie czego na koniec przyszłego roku stopa referencyjna wyniesie 4,75 proc.

    Których ulg podatkowych nie uwzględnia automatycznie Twój e-PIT? Rozliczenie PIT za 2022 rok w 2023 roku.

    Sezon PIT-owy 2023 mija półmetek. Zostało już niewiele ponad miesiąc do 2 maja, który to dzień jest ostatecznym terminem złożenia PIT-a za 2022 rok. Ministerstwo Finansów radzi, by sprawdzić swoje dane i rozliczenie dostępne w usłudze Twój e-PIT. Warto też wiedzieć, których ulg podatkowych Twój e-PIT automatycznie nie uzupełnia oraz na jakie pułapki uważać, żeby nie stracić zmianach podatkowych, które zaszły w zeszłym roku.

    e-Doręczenia - od kiedy? Usługi zaufania najpóźniej od 1 stycznia 2024 r.

    W lutym 2023 roku rząd podjął decyzję o przesunięciu terminu wejścia w życie przepisów zobowiązujących firmy do wdrożenia usługi e-Doręczeń. Zresztą nie pierwszy raz. Według aktualnych informacji elektroniczna komunikacja z urzędami ruszy nie później niż z początkiem stycznia 2024 r. Ponadto komunikat wskazujący konkretną datę implementacji odpowiednich systemów zostanie opublikowany w dzienniku ustaw z przynajmniej 90-dniowym wyprzedzeniem, a organizacje figurujące w KRS będą zmuszone dostosować się do zmian legislacyjnych w ciągu 30 dni. 

    Dwie duże nowelizacje kodeksu pracy w 2023 roku. Kiedy wejdą w życie liczne zmiany w prawie pracy? Najważniejsze nowości dla pracowników i pracodawców (lista)

    Na wejście w życie oczekują dwie duże nowelizacje kodeksu pracy – jedna dotyczy pracy zdalnej i badania trzeźwości pracowników a druga wdraża do kodeksu pracy dwie unijne dyrektywy (m.in. zmiany w umowie na okres próbny, umowach na czas określony, nowy urlop opiekuńczy, dłuższe przerwy w pracy, zmiany dot. zasiłku macierzyńskiego i wiele innych). Od kiedy zaczną obowiązywać nowe przepisy kodeksu pracy? Które z tych zmian są najważniejsze dla pracowników i pracodawców?

    Będzie ustawa dla frankowiczów? Ministerstwo Finansów pracuje nad "prawnym uregulowaniem kwestii kredytów w CHF"

    Ministerstwo Finansów pracuje nad prawnym uregulowaniem kwestii walutowych kredytów hipotecznych w CHF - powiedziała 27 marca 2023 r. minister finansów Magdalena Rzeczkowska, cytowana przez agencję Bloomberg. Ostateczny kształt rozwiązania będzie zależeć od wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w przedmiotowej sprawie.

    Efektywne stawki PIT, CIT, VAT w Polsce w 2023 roku. Ile wynoszą?

    Po zmianach podatkowych w 2022 roku efektywna stawka PIT wynosi w Polsce 8,47 proc. – powiedział 28 marca 2023 r. na konferencji prasowej wiceminister finansów Artur Soboń.

    Pismo urzędowe z Niemiec. Co trzeba zrobić?

    Dostałeś pismo urzędowe z Niemiec na polski adres? Nie wyrzucaj go do kosza! Poważnie potraktuj takie pismo, tak jakby pochodziło z polskiego urzędu. Co trzeba zrobić w takim przypadku?

    Wiceminister rolnictwa: dopłaty do sprzedaży zbóż wyniosą 150-250 zł za tonę

    Jak poinformował 28 marca 2023 r. wiceminister rolnictwa Krzysztof Ciecióra, dopłaty do sprzedaży zbóż będą wynosić od 150 zł do 250 zł za tonę zboża - zależnie od regionu. Z uwagi na aktualną sytuację na rynku zbóż w Polsce (nadmiar zbóż z Ukrainy i spory spadek cen) na dopłaty dla rolników sprzedających zboże zostanie przeznaczonych w sumie 600 mln złotych.