REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wycena budynków mało wiarygodna

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agnieszka Pokojska
Agnieszka Pokojska

REKLAMA

Nieruchomości dla celów sprawozdania mogą być wyceniane w odmienny sposób. Ten sam budynek w sprawozdaniach może przedstawiać różną wartość. Konieczna jest analiza sprawozdania, aby właściwie ocenić sytuację jednostki.

Kryzys finansowy i problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych wywołały znaczny spadek cen nieruchomości. Zjawisko to może mieć wpływ na sprawozdania finansowe sporządzane za 2008 rok. Warto też pamiętać, że takie składniki majątku będą prezentowane w różny sposób w zależności od przyjętych zasad wyceny. Powinni na to zwrócić uwagę inwestorzy, ponieważ w sprawozdaniach ten sam budynek może być wykazywany w różnej wartości.

REKLAMA

Autopromocja

Nieruchomości inwestycyjne

Według prof. Gertrudy Świderskiej, prezesa zarządu MAC Auditor, spadek cen nieruchomości będzie miał wpływ na sprawozdania jednostek, które posiadają nieruchomości zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne i przyjęły metodę wartości godziwej do ich wyceny na dzień bilansowy. W spółkach sporządzających sprawozdanie według Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, zgodnie z zasadami MSR 40, spadek wartości w całości obciąży wynik finansowy.

Ekspert podkreśla, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości jedynie spadek poniżej wartości początkowej wpłynie na wynik finansowy roku 2008. Skutki przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej powyżej ich ceny nabycia ujmowane są poprzez kapitał z aktualizacji wyceny, dlatego też spadek ich wartości do poziomu pierwotnej ceny nabycia zostanie odniesiony bezpośrednio do kapitałów.

- Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości z 18 marca 2008 r. skutki zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych będą ujmowane w sprawozdaniach za okres rozpoczynający się po 1 stycznia 2009 r. - twierdzi rozmówczyni.

Dodaje, że analogicznie zasady określa MSR 40. W sprawozdaniach za rok 2009 jednostki stosujące ustawę w bilansie otwarcia dokonają więc przekwalifikowania kwoty ujętej w kapitale z aktualizacji wyceny z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych na niepodzielony wynik lat ubiegłych. Zgodnie z kodeksem spółek handlowych może on zostać podzielony.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różne metody wyceny

Z kolei Michał Kołosowski, biegły rewident, członek zarządu Europejskiego Centrum Audytu, przypomina, że nieruchomości inwestycyjne zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości oraz MSR 40 można wyceniać również według zasad stosowanych dla środków trwałych. Można więc skorzystać z ceny nabycia bądź kosztu wytworzenia pomniejszonego o odpisy amortyzacyjne. To podejście jest bardziej konserwatywne i ostrożne do wyceny. Powoduje, że nasze nieruchomości inwestycyjne nie różnią się zasadniczo od środków trwałych.

Nieruchomości inwestycyjne podobnie jak aktywa finansowe posiadamy w celu osiągnięcia zysku z tytułu przyrostu ich wartości bądź wynajmu, przy czym obie te kategorie są od siebie zależne. Poziom wpływów z wynajmu w znaczny sposób wpływa na wartość tej inwestycji.

Jak twierdzi Michał Kołosowski, zastosowanie wyceny opartej na zasadach stosowanych do wyceny środków trwałych powoduje rozdźwięk między realną wartością nieruchomości inwestycyjnej a jej wartością księgową, a tym samym wartością spółki, w której ta nieruchomość jest często podstawowym składnikiem aktywów.

Różnice w wycenie

Stosowanie różnych metod wyceny nieruchomości inwestycyjnych oznacza, że mogą one w różny sposób być wykazywane w sprawozdaniu. Prześledźmy więc przykład zastosowania metody wartości godziwej według MSR oraz kosztu historycznego i wartości przeszacowanej według ustawy o rachunkowości. Załóżmy też, że nieruchomość o wartości 1 mln zł na koniec 2007 roku miała wartość 1,3 mln zł, natomiast na koniec 2008 roku - 1,1 mln zł.

Paweł Kubik, senior manager w Dziale Doradztwa Finansowego MDDP, wyjaśnia, że jeżeli jednostka stosuje model kosztu historycznego, powinna ująć nieruchomość w wartości 1 mln zł pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne.

W przypadku zastosowania przez jednostkę modelu wartości godziwej różnice między ustawą a MSR 40 są bardzo widoczne.

- Według ustawy skutki przeszacowania nieruchomości do wartości godziwej powinny być ujmowane w kapitale z aktualizacji wyceny lub w rachunku zysków i strat - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje, że w przypadku wyceny powyżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być odnoszona na kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast w przypadku wyceny poniżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być ujęta w rachunku zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że na koniec 2007 roku 300 tys. zł powinno zwiększyć kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast na koniec 2008 roku kapitał ten powinien się zmniejszyć o 200 tys. zł.

 

Paweł Kubik wyjaśnia również, że w MSR 40 w przypadku stosowania modelu wartości godziwej różnice wynikające z wyceny są zawsze odnoszone w rachunek zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że w 2007 roku spółka powinna wykazać 300 tys. zł przychodów z tytułu wyceny do wartości godziwej, natomiast w 2008 roku 200 tys. zł kosztów z tego tytułu.

Środki trwałe

Różnice w ujęciu nieruchomości będą również widoczne w przypadku nieruchomości zaliczanych do środków trwałych. Szczepan Borowski, biegły rewident z MAC Auditor, przyznaje, że spadek cen tych aktywów wpłynie niewątpliwie na sprawozdanie spółek posiadających nieruchomości zaklasyfikowane jako środki trwałe, sporządzających sprawozdania finansowe zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości i wybierających do wyceny bilansowej metodę wartości godziwej. Ekspert przypomina również, że MSR 16 dopuszcza stosowanie do wyceny środków trwałych metody wartości przeszacowanej, która zakłada oprócz dokonywania odpisów amortyzacyjnych przeszacowanie wartości bilansowej środków trwałych do wartości godziwej na dzień bilansowy. Spółki, które stosowały tę metodę, będą zmuszone do korekty wartości tych środków trwałych.

- Skutki takiego przeszacowania odnoszone są na kapitał z aktualizacji wyceny i nie mają bezpośredniego wpływu na wyniki finansowe jednostek - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje jednak, że analizy sprawozdań spółek giełdowych w Polsce wskazują, że jednostki nie wybierają w przyjętych zasadach rachunkowości tej metody wyceny środków trwałych.

Szczepan Borowski przypomina też, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości aktualizacja wyceny (przeszacowanie w górę) byłaby możliwa jedynie na podstawie odrębnych przepisów. W świetle rozwiązań przewidzianych w ustawie spadek cen nieruchomości zakwalifikowanych do środków trwałych mógłby mieć wpływ na sprawozdanie w przypadku takiego spadku cen, który byłby powiązany z obniżeniem się wartości użytkowej nieruchomości poniżej jej wartości bilansowej i w konsekwencji uzasadniałby konieczność dokonania odpisów z tytułu utraty wartości.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wycena nieruchomości inwestycyjnej

Agnieszka Pokojska

agnieszka.pokojska@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rozliczenie składki zdrowotnej w 2025 roku. Księgowa wyjaśnia jak to zrobić

Termin złożenia w ZUS deklaracji zawierającej rozliczenie wpłaconych składek zdrowotnych za 2024 rok upływa 20 maja 2025 r. Obowiązek ten dotyczy większości przedsiębiorców prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą. Jedynie ci rozliczający się na karcie podatkowej są z niego zwolnieni. W pozostałych przypadkach wysokość należnych składek wylicza się na podstawie przychodów bądź dochodów osiągniętych w poprzednim roku. Na co zwrócić uwagę przygotowując roczne rozliczenie składek? Wyjaśnia to Paulina Chwil, Księgowa Prowadząca oraz Ekspert ds. ZUS i Prawa Pracy w CashDirector S.A.

Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku. Prof. Kołodko recenzuje politykę (nie tylko gospodarczą) obecnego prezydenta USA

W kwietniu 2025 r. nakładem Wydawnictwa Naukowego PWN ukazała się najnowsza książka prof. Grzegorza W. Kołodki zatytułowana „Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku”. Grzegorz W. Kołodko, wybitny ekonomista i były wicepremier, w swoim bezkompromisowym stylu analizuje trumponomikę i trumpizm, populizm, nowy nacjonalizm, publiczne kłamstwa i brutalną grę interesów. Profesor poświęca szczególną uwagę kwestiom manipulacji opinią publiczną, polityce sojuszy, a także wpływowi wojny w Ukrainie na kształt geopolityki. Zastanawia się również, jakie zagrożenia dla NATO i Unii Europejskiej niesie ze sobą „America First” – i co to wszystko oznacza dla współczesnego świata.

Zmiany w rachunkowości w 2025 r. Sprawozdawczość ESG przesunięta o 2 lata

Minister Finansów przygotował 5 maja 2025 r. projekt nowelizacji ustawy wdrażającej dyrektywę CRSD do ustawy o rachunkowości, a także ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw. Ta nowelizacja ma na celu wdrożenie unijnej dyrektywy 2025/794, przesuwającej wdrożenie obowiązku sprawozdawczości ESG o 2 lata.

Prof. Modzelewski: Większość podatników VAT może uniknąć w 2026 r. obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Jak?

Zdaniem profesora Witolda Modzelewskiego, gdyby uchwalono projekt przepisów wprowadzających obowiązkowy KSeF w przedłożonym niedawno kształcie, to większość podatników VAT nie będzie musiała wystawiać faktur ustrukturyzowanych w 2026 r.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w maju obniżka o 0,5 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 6-7 maja 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,5 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosi od 8 maja 2025 r. 5,25 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zgodna z oczekiwaniami większości analityków finansowych i ekonomistów. Stopy NBP zmieniły się pierwszy raz od 3 października 2023 r.

Przekształcenie JDG a status podatnika rozpoczynającego działalność w estońskim CIT

W świetle marcowego wyroku NSA (sygn. II FSK 1412/24) zmienia się podejście do kwalifikacji podatkowej spółek powstałych z przekształcenia jednoosobowych działalności gospodarczych. Wyrok ten przesądził, że takie podmioty mogą korzystać z przywilejów "podatnika rozpoczynającego działalność" na gruncie przepisów o estońskim CIT.

Pracujesz na zleceniu - a może to faktyczna umowa o pracę? Jak ustalić i wykazać istnienie stosunku pracy

Osoby wykonujące umowy zlecenia, czy inne umowy cywilnoprawne, mają czasem wątpliwości, czy nie jest to de facto umowa o pracę. Każdy przedsiębiorca słyszał o możliwych kontrolach, podważeniu zatrudnienia, konieczności uzasadniania dlaczego taki a nie inny typ umowy został konkretnej osobie zaproponowany. A co ze swobodą zawierania umów? Czy forma umowy na którą zgadzamy się wspólnie z nowozatrudnioną osobą nie powinna być wystarczająca dla inspekcji pracy skoro zgodnie obie strony złożyły na niej swój podpis? Na te i wiele innych pytań odpowie Czytelnikom ten artykuł.

Zmiany w podatkach od 2026 r. - wyższy limit zwolnienia z VAT, korekty deklaracji, 6 m-cy vacatio legis

Ministerstwo Finansów poinformowało, że 6 maja 2025r. Rada Ministrów przyjęła pakiet projektów ustaw dot. podatków w ramach procesu deregulacji. Nowe przepisy mają na celu m.in. ochronę podatników przed nagłymi zmianami przepisów ustaw podatkowych oraz doprecyzowanie wątpliwości interpretacyjnych zgłaszanych przez przedsiębiorców w zakresie deklaracji składanej w trakcie lub po zakończeniu kontroli celno-skarbowej. Projekty dotyczą również podwyższenia limitu zwolnienia podmiotowego w VAT oraz likwidacji obowiązku przygotowywania i publikacji informacji o realizowanej strategii podatkowej.

REKLAMA

Czego najczęściej dotyczą kontrole z urzędu skarbowego i ZUS-u?

Przedsiębiorcy mają szereg obowiązków wobec państwa - jako podatnicy muszą przestrzegać przepisów podatkowych, a jako płatnicy stosować normy z zakresu ubezpieczeń społecznych. W obu tych sferach często dochodzi do uchybień. Dlatego upoważnione organy sprawdzają, czy firmy przestrzegają obowiązujących przepisów. W naszym artykule przedstawiamy najczęstsze obszary, które podlegają kontroli organów podatkowych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Pozwani przez PFR – jak program pomocy dla firm stał się przyczyną tysięcy pozwów? Sprawdź, jak się bronić

Ponad 16 tysięcy firm już otrzymało pozew z Polskiego Funduszu Rozwoju [i]. Kolejne są w drodze. Choć Tarcza Finansowa miała być tarczą – dla wielu stała się źródłem wieloletnich problemów prawnych.

REKLAMA