REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wycena budynków mało wiarygodna

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agnieszka Pokojska
Agnieszka Pokojska

REKLAMA

Nieruchomości dla celów sprawozdania mogą być wyceniane w odmienny sposób. Ten sam budynek w sprawozdaniach może przedstawiać różną wartość. Konieczna jest analiza sprawozdania, aby właściwie ocenić sytuację jednostki.

Kryzys finansowy i problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych wywołały znaczny spadek cen nieruchomości. Zjawisko to może mieć wpływ na sprawozdania finansowe sporządzane za 2008 rok. Warto też pamiętać, że takie składniki majątku będą prezentowane w różny sposób w zależności od przyjętych zasad wyceny. Powinni na to zwrócić uwagę inwestorzy, ponieważ w sprawozdaniach ten sam budynek może być wykazywany w różnej wartości.

REKLAMA

Nieruchomości inwestycyjne

REKLAMA

Według prof. Gertrudy Świderskiej, prezesa zarządu MAC Auditor, spadek cen nieruchomości będzie miał wpływ na sprawozdania jednostek, które posiadają nieruchomości zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne i przyjęły metodę wartości godziwej do ich wyceny na dzień bilansowy. W spółkach sporządzających sprawozdanie według Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, zgodnie z zasadami MSR 40, spadek wartości w całości obciąży wynik finansowy.

Ekspert podkreśla, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości jedynie spadek poniżej wartości początkowej wpłynie na wynik finansowy roku 2008. Skutki przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej powyżej ich ceny nabycia ujmowane są poprzez kapitał z aktualizacji wyceny, dlatego też spadek ich wartości do poziomu pierwotnej ceny nabycia zostanie odniesiony bezpośrednio do kapitałów.

- Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości z 18 marca 2008 r. skutki zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych będą ujmowane w sprawozdaniach za okres rozpoczynający się po 1 stycznia 2009 r. - twierdzi rozmówczyni.

Dodaje, że analogicznie zasady określa MSR 40. W sprawozdaniach za rok 2009 jednostki stosujące ustawę w bilansie otwarcia dokonają więc przekwalifikowania kwoty ujętej w kapitale z aktualizacji wyceny z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych na niepodzielony wynik lat ubiegłych. Zgodnie z kodeksem spółek handlowych może on zostać podzielony.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różne metody wyceny

REKLAMA

Z kolei Michał Kołosowski, biegły rewident, członek zarządu Europejskiego Centrum Audytu, przypomina, że nieruchomości inwestycyjne zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości oraz MSR 40 można wyceniać również według zasad stosowanych dla środków trwałych. Można więc skorzystać z ceny nabycia bądź kosztu wytworzenia pomniejszonego o odpisy amortyzacyjne. To podejście jest bardziej konserwatywne i ostrożne do wyceny. Powoduje, że nasze nieruchomości inwestycyjne nie różnią się zasadniczo od środków trwałych.

Nieruchomości inwestycyjne podobnie jak aktywa finansowe posiadamy w celu osiągnięcia zysku z tytułu przyrostu ich wartości bądź wynajmu, przy czym obie te kategorie są od siebie zależne. Poziom wpływów z wynajmu w znaczny sposób wpływa na wartość tej inwestycji.

Jak twierdzi Michał Kołosowski, zastosowanie wyceny opartej na zasadach stosowanych do wyceny środków trwałych powoduje rozdźwięk między realną wartością nieruchomości inwestycyjnej a jej wartością księgową, a tym samym wartością spółki, w której ta nieruchomość jest często podstawowym składnikiem aktywów.

Różnice w wycenie

Stosowanie różnych metod wyceny nieruchomości inwestycyjnych oznacza, że mogą one w różny sposób być wykazywane w sprawozdaniu. Prześledźmy więc przykład zastosowania metody wartości godziwej według MSR oraz kosztu historycznego i wartości przeszacowanej według ustawy o rachunkowości. Załóżmy też, że nieruchomość o wartości 1 mln zł na koniec 2007 roku miała wartość 1,3 mln zł, natomiast na koniec 2008 roku - 1,1 mln zł.

Paweł Kubik, senior manager w Dziale Doradztwa Finansowego MDDP, wyjaśnia, że jeżeli jednostka stosuje model kosztu historycznego, powinna ująć nieruchomość w wartości 1 mln zł pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne.

W przypadku zastosowania przez jednostkę modelu wartości godziwej różnice między ustawą a MSR 40 są bardzo widoczne.

- Według ustawy skutki przeszacowania nieruchomości do wartości godziwej powinny być ujmowane w kapitale z aktualizacji wyceny lub w rachunku zysków i strat - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje, że w przypadku wyceny powyżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być odnoszona na kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast w przypadku wyceny poniżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być ujęta w rachunku zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że na koniec 2007 roku 300 tys. zł powinno zwiększyć kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast na koniec 2008 roku kapitał ten powinien się zmniejszyć o 200 tys. zł.

 

Paweł Kubik wyjaśnia również, że w MSR 40 w przypadku stosowania modelu wartości godziwej różnice wynikające z wyceny są zawsze odnoszone w rachunek zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że w 2007 roku spółka powinna wykazać 300 tys. zł przychodów z tytułu wyceny do wartości godziwej, natomiast w 2008 roku 200 tys. zł kosztów z tego tytułu.

Środki trwałe

Różnice w ujęciu nieruchomości będą również widoczne w przypadku nieruchomości zaliczanych do środków trwałych. Szczepan Borowski, biegły rewident z MAC Auditor, przyznaje, że spadek cen tych aktywów wpłynie niewątpliwie na sprawozdanie spółek posiadających nieruchomości zaklasyfikowane jako środki trwałe, sporządzających sprawozdania finansowe zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości i wybierających do wyceny bilansowej metodę wartości godziwej. Ekspert przypomina również, że MSR 16 dopuszcza stosowanie do wyceny środków trwałych metody wartości przeszacowanej, która zakłada oprócz dokonywania odpisów amortyzacyjnych przeszacowanie wartości bilansowej środków trwałych do wartości godziwej na dzień bilansowy. Spółki, które stosowały tę metodę, będą zmuszone do korekty wartości tych środków trwałych.

- Skutki takiego przeszacowania odnoszone są na kapitał z aktualizacji wyceny i nie mają bezpośredniego wpływu na wyniki finansowe jednostek - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje jednak, że analizy sprawozdań spółek giełdowych w Polsce wskazują, że jednostki nie wybierają w przyjętych zasadach rachunkowości tej metody wyceny środków trwałych.

Szczepan Borowski przypomina też, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości aktualizacja wyceny (przeszacowanie w górę) byłaby możliwa jedynie na podstawie odrębnych przepisów. W świetle rozwiązań przewidzianych w ustawie spadek cen nieruchomości zakwalifikowanych do środków trwałych mógłby mieć wpływ na sprawozdanie w przypadku takiego spadku cen, który byłby powiązany z obniżeniem się wartości użytkowej nieruchomości poniżej jej wartości bilansowej i w konsekwencji uzasadniałby konieczność dokonania odpisów z tytułu utraty wartości.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wycena nieruchomości inwestycyjnej

Agnieszka Pokojska

agnieszka.pokojska@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Webinar: Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego” poprowadzi Tomasz Rzepa, doradca podatkowy, ekspert INFORAKADEMII. Każdy z uczestników otrzyma imienny certyfikat i roczny nielimitowany dostęp do retransmisji webinaru wraz z materiałami dodatkowymi. Uczestnicy webinaru dowiedzą się, jak wygląda proces przekształcenia JDG w spółkę z perspektywy biura rachunkowego, ze wskazaniem kluczowych wyzwań, problemów oraz szans, jakie z tego faktu wynikają.

Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Kary umowne a koszty podatkowe – korzystny wyrok dla podatników

W wyroku z 6 maja 2025 r., sygn. II FSK 1012/22 Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z stanowiskiem, że kary umowne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, jeżeli niewykonanie dostawy - nie wynikało z winy spółki. Niepewność w tej sprawie wynikała z wykładni art. 16 ust 1 pkt 22 ustawy o CIT, w którym określono jakie kary umowne i odszkodowania nie mogą być uznane za koszty podatkowe. W orzecznictwie przepis ten jest interpretowany literalnie, uznając że pozostałe rodzaje wypłat odszkodowawczych niż wskazane w przepisie mogą być uznane za koszt podatkowy.

Czy zawód księgowego powinien być certyfikowany? Ministerstwo Finansów analizuje możliwe zmiany

Od 2014 roku w Polsce nie można już uzyskać certyfikatu księgowego wydanego przez Ministra Finansów. W wyniku przeprowadzonej wówczas deregulacji zawód księgowego został formalnie otwarty – obecnie nie wymaga żadnych licencji ani zezwoleń państwowych. Choć miało to na celu ułatwienie dostępu do zawodu, skutki tej zmiany do dziś budzą mieszane opinie w branży. Temat ten nie jest również obojętny dla Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Kto i kiedy może ponieść odpowiedzialność karną za niezłożenie wniosku o upadłość spółki handlowej (np. sp. z o.o.)

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej to obowiązek, który spoczywa na barkach między innymi członków zarządu i likwidatorów. Niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki pomimo powstania warunków uzasadniających upadłość spółki jest przestępstwem, które zostało uregulowane nie w Kodeksie karnym, a w Kodeksie spółek handlowych.

Komunikat ZUS: 2 czerwca 2025 r. upływa ważny termin dla przedsiębiorców. Zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej tylko po złożeniu wniosku

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina przedsiębiorcom, że do 2 czerwca 2025 r. należy zweryfikować i odesłać przez PUE/eZUS wniosek o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej.

ZUS odbiera zasiłki chorobowe za błędy dotyczące składek sprzed 2022 roku – Rzecznik MŚP interweniuje

Do Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wpływa coraz więcej dramatycznych spraw dotyczących decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w których organ odmawia wypłaty świadczeń zasiłkowych, wskazując, że przedsiębiorcy nie podlegają ubezpieczeniu chorobowemu za okres sprzed 2022 roku.

Podatnik zapłacił zaległy podatek ale nie zatrzymało to egzekucji. Urząd skarbowy wykorzystał pomyłkę w przelewie. Winą obarczył podatnika i automatyzację systemu

Absurdów podatkowych nie brakuje. Dla przykładu można podać historię przedsiębiorcy, który nie uregulował w terminie podatku, za co otrzymał upomnienie z urzędu skarbowego. Dokonując wpłaty, popełnił niezamierzony błąd, który spowodował kolejne konsekwencje. W efekcie na jego koncie jednocześnie wystąpiła niedopłata i nadpłata podatku. Ministerstwo Finansów, komentując ww. sprawę, wskazuje obowiązujące przepisy, zaś eksperci przekonują, że urzędnicy mogli zachować się inaczej. Resort zaznacza, że proces obsługi wpłat podatników jest zautomatyzowany, a w opisywanej sytuacji nie można mówić o błędzie systemowym. Wśród znawców tematu nie brakuje opinii, że zbyt sztywne przepisy i procedury podatkowe mogą właściwie stanowić pułapkę dla przedsiębiorców.

REKLAMA

PKWiU 2025 - nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług jeszcze w 2025 roku

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015. Od kiedy?

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

REKLAMA