Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wycena budynków mało wiarygodna

Agnieszka Pokojska
Agnieszka Pokojska
Nieruchomości dla celów sprawozdania mogą być wyceniane w odmienny sposób. Ten sam budynek w sprawozdaniach może przedstawiać różną wartość. Konieczna jest analiza sprawozdania, aby właściwie ocenić sytuację jednostki.

Kryzys finansowy i problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych wywołały znaczny spadek cen nieruchomości. Zjawisko to może mieć wpływ na sprawozdania finansowe sporządzane za 2008 rok. Warto też pamiętać, że takie składniki majątku będą prezentowane w różny sposób w zależności od przyjętych zasad wyceny. Powinni na to zwrócić uwagę inwestorzy, ponieważ w sprawozdaniach ten sam budynek może być wykazywany w różnej wartości.

Nieruchomości inwestycyjne

Według prof. Gertrudy Świderskiej, prezesa zarządu MAC Auditor, spadek cen nieruchomości będzie miał wpływ na sprawozdania jednostek, które posiadają nieruchomości zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne i przyjęły metodę wartości godziwej do ich wyceny na dzień bilansowy. W spółkach sporządzających sprawozdanie według Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, zgodnie z zasadami MSR 40, spadek wartości w całości obciąży wynik finansowy.

Ekspert podkreśla, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości jedynie spadek poniżej wartości początkowej wpłynie na wynik finansowy roku 2008. Skutki przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej powyżej ich ceny nabycia ujmowane są poprzez kapitał z aktualizacji wyceny, dlatego też spadek ich wartości do poziomu pierwotnej ceny nabycia zostanie odniesiony bezpośrednio do kapitałów.

- Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości z 18 marca 2008 r. skutki zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych będą ujmowane w sprawozdaniach za okres rozpoczynający się po 1 stycznia 2009 r. - twierdzi rozmówczyni.

Dodaje, że analogicznie zasady określa MSR 40. W sprawozdaniach za rok 2009 jednostki stosujące ustawę w bilansie otwarcia dokonają więc przekwalifikowania kwoty ujętej w kapitale z aktualizacji wyceny z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych na niepodzielony wynik lat ubiegłych. Zgodnie z kodeksem spółek handlowych może on zostać podzielony.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różne metody wyceny

Z kolei Michał Kołosowski, biegły rewident, członek zarządu Europejskiego Centrum Audytu, przypomina, że nieruchomości inwestycyjne zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości oraz MSR 40 można wyceniać również według zasad stosowanych dla środków trwałych. Można więc skorzystać z ceny nabycia bądź kosztu wytworzenia pomniejszonego o odpisy amortyzacyjne. To podejście jest bardziej konserwatywne i ostrożne do wyceny. Powoduje, że nasze nieruchomości inwestycyjne nie różnią się zasadniczo od środków trwałych.

Nieruchomości inwestycyjne podobnie jak aktywa finansowe posiadamy w celu osiągnięcia zysku z tytułu przyrostu ich wartości bądź wynajmu, przy czym obie te kategorie są od siebie zależne. Poziom wpływów z wynajmu w znaczny sposób wpływa na wartość tej inwestycji.

Jak twierdzi Michał Kołosowski, zastosowanie wyceny opartej na zasadach stosowanych do wyceny środków trwałych powoduje rozdźwięk między realną wartością nieruchomości inwestycyjnej a jej wartością księgową, a tym samym wartością spółki, w której ta nieruchomość jest często podstawowym składnikiem aktywów.

Różnice w wycenie

Stosowanie różnych metod wyceny nieruchomości inwestycyjnych oznacza, że mogą one w różny sposób być wykazywane w sprawozdaniu. Prześledźmy więc przykład zastosowania metody wartości godziwej według MSR oraz kosztu historycznego i wartości przeszacowanej według ustawy o rachunkowości. Załóżmy też, że nieruchomość o wartości 1 mln zł na koniec 2007 roku miała wartość 1,3 mln zł, natomiast na koniec 2008 roku - 1,1 mln zł.

Paweł Kubik, senior manager w Dziale Doradztwa Finansowego MDDP, wyjaśnia, że jeżeli jednostka stosuje model kosztu historycznego, powinna ująć nieruchomość w wartości 1 mln zł pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne.

W przypadku zastosowania przez jednostkę modelu wartości godziwej różnice między ustawą a MSR 40 są bardzo widoczne.

- Według ustawy skutki przeszacowania nieruchomości do wartości godziwej powinny być ujmowane w kapitale z aktualizacji wyceny lub w rachunku zysków i strat - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje, że w przypadku wyceny powyżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być odnoszona na kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast w przypadku wyceny poniżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być ujęta w rachunku zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że na koniec 2007 roku 300 tys. zł powinno zwiększyć kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast na koniec 2008 roku kapitał ten powinien się zmniejszyć o 200 tys. zł.

 

Paweł Kubik wyjaśnia również, że w MSR 40 w przypadku stosowania modelu wartości godziwej różnice wynikające z wyceny są zawsze odnoszone w rachunek zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że w 2007 roku spółka powinna wykazać 300 tys. zł przychodów z tytułu wyceny do wartości godziwej, natomiast w 2008 roku 200 tys. zł kosztów z tego tytułu.

Środki trwałe

Różnice w ujęciu nieruchomości będą również widoczne w przypadku nieruchomości zaliczanych do środków trwałych. Szczepan Borowski, biegły rewident z MAC Auditor, przyznaje, że spadek cen tych aktywów wpłynie niewątpliwie na sprawozdanie spółek posiadających nieruchomości zaklasyfikowane jako środki trwałe, sporządzających sprawozdania finansowe zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości i wybierających do wyceny bilansowej metodę wartości godziwej. Ekspert przypomina również, że MSR 16 dopuszcza stosowanie do wyceny środków trwałych metody wartości przeszacowanej, która zakłada oprócz dokonywania odpisów amortyzacyjnych przeszacowanie wartości bilansowej środków trwałych do wartości godziwej na dzień bilansowy. Spółki, które stosowały tę metodę, będą zmuszone do korekty wartości tych środków trwałych.

- Skutki takiego przeszacowania odnoszone są na kapitał z aktualizacji wyceny i nie mają bezpośredniego wpływu na wyniki finansowe jednostek - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje jednak, że analizy sprawozdań spółek giełdowych w Polsce wskazują, że jednostki nie wybierają w przyjętych zasadach rachunkowości tej metody wyceny środków trwałych.

Szczepan Borowski przypomina też, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości aktualizacja wyceny (przeszacowanie w górę) byłaby możliwa jedynie na podstawie odrębnych przepisów. W świetle rozwiązań przewidzianych w ustawie spadek cen nieruchomości zakwalifikowanych do środków trwałych mógłby mieć wpływ na sprawozdanie w przypadku takiego spadku cen, który byłby powiązany z obniżeniem się wartości użytkowej nieruchomości poniżej jej wartości bilansowej i w konsekwencji uzasadniałby konieczność dokonania odpisów z tytułu utraty wartości.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wycena nieruchomości inwestycyjnej

Agnieszka Pokojska

agnieszka.pokojska@infor.pl

Reklama
Źródło: GP
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Stopy procentowe NBP bez zmian w czerwcu 2023 r.

    Rada Polityki Pieniężnej w czasie posiedzenia w dniach 5-6 czerwca 2023 r. nie podjęła decyzji o zmianie wysokości żadnej stopy procentowej NBP. Stopa referencyjna wynosi nadal 6,75 proc.

    Czy zwrot nadpłaty składki zdrowotnej jest przychodem?

    Przedsiębiorcy czekają na zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej. Powstaje jednak pytanie, czy środki, które oddaje ZUS, powinny zostać uznane za przychód przedsiębiorstwa. Wszystko zależy od wybranej metody rozliczania podatku.

    Czy drobny producent wina ma obowiązek stosowania e-SAD?

    W komunikacie z 5 czerwca 2023 r. Ministerstwo Finansów poinformowało, że służby Komisji Europejskiej potwierdziły, że brak jest podstaw do zwolnienia drobnych producentów wina z wymogów określonych w art. 33-43 dyrektywy 2020/262, w tym z obowiązku stosowania e-SAD przy przemieszczaniu wewnątrzwspólnotowym poza procedurą zawieszenia poboru akcyzy wyprodukowanego przez nich wina oraz posiadania numeru akcyzowego uprawnionego/certyfikowanego wysyłającego.

    Kaucja za butelki plastikowe, szklane i puszki od 2025 roku. Ile wyniesie?

    6 czerwca 2023 r. Rada Ministrów przyjęła i skierowała do Sejmu projekt ustawy o wprowadzeniu systemu kaucyjnego. System kaucyjny ma objąć od 2025 roku, np. butelki z tworzyw sztucznych jednorazowego użytku do 3 l, szklane wielokrotnego użytku do 1,5 l i puszki metalowe do 1 l.

    Usługi dla stałego miejsca prowadzenia działalności pod lupą NSA

    Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrzył skargę kasacyjną spółki, która toczyła spór z organem podatkowym w zakresie miejsca rozliczania VAT od usług wsparcia (orzeczenie z 14 lutego 2023 r., sygnatura I FSK 1794/19).

    Nowelizacja SLIM VAT 3 to także zmiany w PIT, wyższe kwoty wolne w podatku od spadków i darowizn i odroczenie obowiązku wysyłania JPK_PIT i JPK_CIT

    W dniu 1 czerwca 2023 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (zwana potocznie SLIM VAT 3). Ta nowelizacja zawiera nie tylko zmiany w podatku VAT ale także kilka zmian w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) i wyższe kwoty wolne w podatku od spadków i darowizn. Przesunięto o rok obowiązek wysyłania JPK_PIT i JPK_CIT.

    Księgowość to fundament rozwoju firmy

    Zarówno w małych firmach, jak i w międzynarodowych przedsiębiorstwach, dział księgowości odgrywa kluczową rolę w zakresie zarządzania finansami i zapewnianiu przejrzystości informacji finansowych. Obchodzony 9 czerwca Dzień Księgowego to doskonała okazja, aby uznać i docenić wkład grupy, która zapewnia solidne podstawy do podejmowania decyzji biznesowych w firmach.

    800 plus za styczeń 2024 r. może być wypłacone w lutym

    Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej opublikowało projekt nowelizacji ustawy o pomocy państwa w wychowywaniu dzieci, który ma na celu podwyższenie świadczenia wychowawczego (tzw. 500 plus) do kwoty 800 zł miesięcznie od 2024 roku.

    "Ewa, nasza tęczowa księgowa". Historyjka napisana przez ChatGPT

    "Ewa, nasza tęczowa księgowa" - tak nazwaliśmy historyjkę o księgowej, którą napisał ChatGPT-4. Ciekawi jesteśmy jak Wam się spodoba i przede wszystkim, czy wywoła uśmiech na Waszych twarzach… a w których miejscach - to już sprawka sztucznej inteligencji!

    Przelewy bankowe w Boże Ciało 2023 i długi weekend 8-11 czerwca

    Jak działają międzybankowe systemy rozliczeniowe Elixir, Euro Elixir i Express Elixir w czasie Bożego Ciała (8 czerwca 2023 r.) i całego długiego weekendu 8-11 czerwca? Kiedy dojdzie do odbiorcy przelew bankowy wysłany w Boże Ciało?

    Księgowość na wesoło. Żarty z okazji Międzynarodowego Dnia Księgowego

    Międzynarodowy Dzień Księgowego już w najbliższy piątek - 9 czerwca. My zaczynamy świętowanie już od dziś i mamy dla Was, drodzy Księgowi i Księgowe, kolejną porcję dowcipów prosto z biur rachunkowych. Bo liczy się humor!

    WIRON stosowany do prefinansowania PROW 2014-2020 od 1 września 2023 r.

    Nowy wskaźnik referencyjny WIRON, który ma zastąpić dotychczasowy WIBOR, będzie stosowany przy prefinansowaniu działań w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020. Tak przewiduje zakłada projekt rozporządzenia opublikowany 24 maja 2023 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

    Od początku 2023 roku spadają wskaźniki WIBOR i WIRON. Co dalej?

    Trzymiesięczny WIRON spadł od początku 2023 roku z 6,18 proc. do 5,83 proc. W tym samym czasie WIBOR 3M stopniał o 10 pkt bazowych (do 6,9 proc.). Jeśli sytuacja się nie zmieni, inwestorzy po zaplanowanej na 1 stycznia 2025 r. tranzycji, będą zarabiali mniej.

    Prezydent podpisał ustawę SLIM VAT 3. Jakie zmiany i od kiedy?

    Prezydent podpisał ustawę znaną jako SLIM VAT 3. Na mocy nowych przepisów zwiększony został m.in. limit dla podatników, którzy mogą korzystać z metody kasowej rozliczania podatku VAT oraz rozliczać się kwartalnie. Próg przychodowy wzrósł z 1,2 miliona do 2 milionów euro. Ustawa wejdzie w życie 1 lipca. Jej celem jest uproszczenie regulacji podatkowych i ułatwienie prowadzenia działalności przedsiębiorcom. Jakie zmiany na nich czekają?

    Domy seniora z preferencyjną stawką podatku od nieruchomości

    Zapadł ważny wyrok dla praktyki naliczania stawki podatku od nieruchomości dla działalności opiekuńczej (domów seniora). Chodzi o wyrok z dnia 23 maja 2023 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w sprawie o sygn. I SA/ Kr 250/23.

    Pomysły na prezent dla współpracownika odchodzącego na emeryturę

    Prezent dla współpracownika odchodzącego na emeryturę to sympatyczny gest i podziękowanie za dotychczasową wspólną pracę. Ale co kupić? Przygotowaliśmy kilka pomysłów. 

    Prezydent podpisał pakiet Slim VAT 3

    Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o VAT – podała kancelaria prezydenta. Ustawa wprowadza pakiet Slim VAT 3, który ma uprosić rozliczanie tego podatku.

    Emilewicz: projektem nowelizacji ustawy o KUKE w przyszłym tygodniu zajmie się rząd

    Zakładam, że projekt ustawy o KUKE w przyszłym tygodniu trafi pod obrady rządu, byśmy zdążyli przepracować ją w Sejmie w czerwcu i lipcu - powiedziała PAP pełnomocnik rządu ds. polsko-ukraińskiej współpracy rozwojowej Jadwiga Emilewicz.

    Zwrot składki zdrowotnej: wydłużenie terminu, ostatni moment

    Jeżeli w wyniku rocznego rozliczenia składki na ubezpieczenie zdrowotne okaże się, że składka ta została opłacona w kwocie wyższej niż ustalona, płatnikowi składek przysługuje  jej zwrot. Termin na złożenie wniosku o zwrot nadpłaty wynikającej z rocznego rozliczenia (RZS-R) został wydłużony do 5 czerwca 2023 r.

    Podatek od napiwku. Kto zapłaci?

    Napiwek przypisany konkretnej osobie nie jest dochodem spółki gastronomicznej, a spółka nie zapłaci podatku dochodowego. Podatek dochodowy za napiwek obciąża jednak osobę, która otrzymała napiwek.

    Spółka nie musi pobierać podatku przy wypłacie zaliczki na poczet zysku

    Do obliczenia podatku od zysku wypłaconego komplementariuszowi konieczne jest poznanie wysokości podatku należnego od spółki. Skoro PIT od zysku komplementariusza pomniejszany jest o proporcjonalną część CIT zapłaconego przez spółkę komandytową, to pierwszy z wymienionych podatków będzie mógł zostać wyliczony i pobrany dopiero po złożeniu przez spółkę rocznego zeznania i podjęciu przez wspólników uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego i podziale zysku. Spółka, jako płatnik, nie ma więc obowiązku pobierania zryczałtowanego podatku dochodowego przy wypłacie komplementariuszowi zaliczki na poczet zysku. Wyrok z 2 lutego 2023 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 394/22).

    Aktualizacja aplikacji mZUS 2023 - nowe funkcje i zmiana wyglądu

    31 maja 2023 r. ZUS poinformował, że udostępnił aktualizację aplikacji mobilnej mZUS. W nowej wersji zmieniony został wygląd aplikacji i rozbudowano ją o kolejne funkcje.

    Wnioski na PUE ZUS o zwrot nadpłaty składki zdrowotnej można składać do 5 czerwca

    Do 5 czerwca 2023 r. prowadzący działalność gospodarczą mają czas na złożenie wniosku RZS-R o zwrot nadpłaty składki na ubezpieczenie zdrowotne wynikającej z rocznego rozliczenia. Wniosek w tej sprawie należy złożyć elektronicznie na Platformie Usług Elektronicznych ZUS – poinformował 1 czerwca 2023 r. Zakład Ubezpieczeń Społecznych.

    Czy da się oszczędzić milion na emeryturę? Sprawdzamy!

    Aż 79% Polaków nie oszczędza pieniędzy na emeryturę poza obowiązującymi składkami, a 62,5% nie odkłada regularnie żadnej kwoty na żaden cel. Jednocześnie dochód rozporządzalny na 1 osobę w Polsce w 2022 roku wyniósł 2 249,79 zł. Czy daje to możliwość odłożenia miliona złotych na emeryturę?

    Mały ZUS Plus 2023/2024 - dodatkowe 12 miesięcy korzyści. Ile zaoszczędzi przedsiębiorca?

    Mały ZUS Plus będzie wydłużony o rok dla przedsiębiorców, którzy korzystają z tej preferencji (ulgi) w 2023 roku. Poinformowało o tym 31 maja 2023 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Wskutek tego przedłużenia przedsiębiorcy ci zaoszczędzą nawet kilkaset złotych miesięcznie.