Koszty finansowe rozliczane przy działalności developerskiej

Na ponoszone przez spółkę koszty finansowe składają się między innymi: odsetki od kredytów i pożyczek, prowizje bankowe oraz koszty pośrednictwa w zakresie pozyskiwania kredytów i pożyczek. Spółka uważa, że w jej przypadku nie ma zastosowania art. 16 ust. 1 pkt 12 u.p.d.o.p., zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Jej zdaniem, ww. koszty finansowe powinna odnieść w koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do wartości sprzedaży (przychodów należnych). Tylko w ten sposób koszty te odnoszą się do okresu, jakiego dotyczą, tj. okresu, w którym spółka uzyskała przychody. Czy stanowisko to jest poprawne?

Tak. Spółka - budując na sprzedaż lokale mieszkalne i użytkowe - nie prowadzi inwestycji, gdyż wybudowane lokale stanowią rzeczowe aktywa obrotowe, tzn. wytworzone przez jednostkę produkty gotowe przeznaczone do sprzedaży (towary). Tym samym budowane przez spółkę lokale nie mogą być traktowane jako środki trwałe w budowie. Zgodnie z art. 4a pkt 1 u.p.d.o.p., używane w tej ustawie pojęcie „inwestycje” oznacza środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 z późn.zm.). Ustawa o rachunkowości w art. 3 ust. 1 pkt 16 zdefiniowała środki trwałe w budowie jako zaliczone do aktywów trwałych (tzw. aktywów jednostki, które nie są zaliczone do aktywów obrotowych) środki trwałe w okresie ich budowy. Ponieważ spółka ponosi koszty finansowe związane z zaciągniętymi kredytami i pożyczkami w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (budowlaną), której efektem są budowane na sprzedaż lokale mieszkalne i użytkowe, powinny być one traktowane jako ponoszone w celu osiągnięcia przychodów ze sprzedaży tych lokali.

Po uwzględnieniu wyłączeń wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy, przedmiotowe koszty finansowe będą stanowiły dla spółki koszty uzyskania przychodów, gdyż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodem, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jak ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą (art. 15 ust. 4d).

Uwzględniając uregulowania zawarte w art. 15 ust. 4 i 4d ustawy, koszty finansowe powinny być potrącane w okresach, w których spółka uzyskuje przychody z tytułu sprzedaży poszczególnych lokali, w wysokości proporcjonalnej do tej sprzedaży. Wniosek taki potwierdza również postanowienie Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z 20 września 2007 r. (nr 1471/DPR1/423-105/07/MK/1).

Marcin Banasik

Podstawa prawna:

art. 15 ust. 1, 4 i 4d ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn.zm.).