Rozliczenie CIT spółek nieruchomościowych w 2021 roku

Definicja spółki nieruchomościowej

W pierwszej kolejności zostaje zdefiniowana spółka nieruchomościowa- zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT spółka nieruchomościowa to podmiot nie będący osobą fizyczną, zobligowany do sporządzania bilansu na mocy przepisów o rachunkowości, spełniający poniższe warunki:

• Na pierwszy dzień roku podatkowego bądź obrotowego, w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego, co najmniej 50% wartości aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terenie Polski (lub praw do takich nieruchomości),
• Wartość nieruchomości spółki przekracza 10 mln zł;
• przychody spółki, pochodzące z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowią co najmniej 60% ogółu.

Przeniesienie funkcji płatnika na spółkę nieruchomościową w przypadku zbycia udziałów

Kluczową zmianą jest nałożenie na spółkę nieruchomościową funkcji płatnika podatku dochodowego, w przypadku której udziały (bądź prawa o podobnym charakterze) są zbywane a dodatkowo:

• zbywcą jest nierezydent;
• przedmiotem transakcji zbycia są udziały dające co najmniej 5% praw głosu lub co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki bądź co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

W przypadku dokonywania licznych transakcji na przestrzeni 12 miesięcy, obrót ten sumuje się w celu weryfikacji spełnienia powyższego warunku oraz przeciwdziałaniu sztucznemu dzieleniu transakcji.

Spółka nieruchomościowa jako płatnik zobowiązana będzie do obliczenia podatku w wysokości 19% a także wpłaty do 20 dnia miesiąca następującego po uzyskaniu dochodu na rachunek Urzędu Skarbowego. W przypadku gdy kwota transakcji nie jest znana, należy wziąć pod uwagę wartość rynkową zbywanych udziałów.

Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego

Ponadto z dniem 1 stycznia 2021 wprowadzono obowiązek ustanowienia przez spółkę nieruchomościową, która w Polsce nie posiada siedziby (zarządu), przedstawiciela podatkowego. Przedstawiciel podatkowy, ustanowiony w drodze pisemnej umowy, w imieniu spółki i na jej rzecz wykona obowiązki płatnika. Z tytułu obowiązków płatnika, przedstawiciel podatkowy będzie odpowiadał solidarnie ze spółką nieruchomościową, co może przełożyć się na problemy ze znalezieniem odpowiedniej osoby. Niedopełnienie obowiązku skutkować będzie karą pieniężną w wymiarze do 1 miliona złotych.

Zwolnione ze stosowania powyższego przepisu są spółki nieruchomościowe, które podlegają opodatkowaniu od całości swoich dochodów osiąganych na terenie UE lub EOG.

Przedstawicielem podatkowym powinien być podmiot uprawniony do wykonywania doradztwa podatkowego albo usługowego prowadzenia ksiąg, posiadający na terytorium RP siedzibę lub zarząd. Dodatkowo podmiot ten nie może posiadać zaległości podatkowych, przewyższających 3% kwoty należnych zobowiązań w stosunku do budżetu Państwa oraz nie może być karany za przestępstwa skarbowe, za okres ostatnich 24 miesięcy.

Obowiązek informacyjny wobec Szefa KAS

Spółki nieruchomościowe jak i ich udziałowcy, posiadający udziały w wysokości co najmniej 5%, zostały uwzględnione w katalogu podmiotów, których dane będą corocznie publikowane przez Ministra Finansów. Podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia Szefowi KAS informacji o strukturze własności w terminie 3 miesięcy po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej. Zgodnie z art. 27b ustawy o CIT dane te obejmować będą m.in. osiągnięty dochód, koszty uzyskania przychodu, kwotę należnego podatku.

Sprawozdanie o terminach zapłaty w transakcjach handlowych

Zgodnie z art. 13a ust. 1 ustawy z 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych kierownicy podmiotów, o których mowa w art. 27b ust. 2 ustawy o CIT przekazują, drogą elektroniczną, ministrowi właściwemu do spraw gospodarki, w terminie do dnia 31 stycznia każdego roku, sprawozdanie o stosowanych przez te podmioty w poprzednim roku kalendarzowym terminach zapłaty w transakcjach handlowych.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że pojęcie spółki nieruchomościowej zostało wprowadzone dopiero od 1 stycznia 2021 r., co powoduje że pierwsze sprawozdania o terminach zapłaty zostaną złożone dopiero za rok 2021.

Nowe regulacje wydają się być dość restrykcyjne. Stąd tez ważne jest aby szczegółowo zapoznać się z nowymi procedurami podatkowymi, w celu lepszego wypracowania rozwiązań zapobiegających błędom w rozliczeniach podatkowych.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 4a pkt 35, art. 27 ust 1e i 1f, art. 3 ust 3 pkt 4a, art. 26c, art. 27b ust 2 pkt 3)
2. ustawa z dnia 8.03.2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (art. 13a ust 1)

Wioletta Młynarz, Księgowa w MDDP Outsourcing