REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak przy dzierżawie lokalu rozliczać amortyzację i koszty podatkowe

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Ewa Matyszewska
Ewa Matyszewska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik chce wydzierżawić lokal od spółdzielni. Jednym ze składników opłaty dzierżawy poza np. czynszem jest amortyzacja.- Jak wyglądają rozliczenia amortyzacyjne i kosztów uzyskania przychodów przy dzierżawie nieruchomości - pyta czytelnik w liście do redakcji Gazety Prawnej. O odpowiedź na to pytanie poprosiliśmy Izbę Skarbową we Wrocławiu i Andrzeja Pośniaka z Kancelarii CMS Cameron McKenna.

IZBA SKARBOWA WE WROCŁAWIU ODPOWIEDZIAŁA GP

REKLAMA

Autopromocja

Możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych regulują przepisy następujących ustaw:

- w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej - ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych,

- w stosunku do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą - ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

REKLAMA

Zgodnie z przepisami obydwu wskazanych ustaw, odpisów amortyzacyjnych od budynków, budowli oraz lokali będących odrębną własnością dokonuje ich właściciel lub współwłaściciel. Skoro więc właścicielem wydzierżawianego lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, to zgodnie z przepisami podatkowymi może ona dokonywać od tego lokalu w ciężar kosztów odpisów amortyzacyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przepisy podatkowe nie wkraczają natomiast w sferę umów cywilnych zawieranych między spółdzielnią mieszkaniową, jako wydzierżawiającym posiadane lokale użytkowe, a dzierżawcami tych lokali. Kwestię zawierania takich umów regulują przepisy Działu II Dzierżawa ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, strony umowy dzierżawy same negocjują cenę dzierżawy. Jedną ze składowych ceny za dzierżawę może być amortyzacja danego lokalu użytkowego, jeżeli tak uzgodnią obie strony umowy dzierżawy. Rozstrzyganie sporów między stronami umowy dzierżawy dotyczących kwestii wysokości czynszu za dzierżawę, czy ponoszenia nakładów na dzierżawiony lokal nie należą do kompetencji organów podatkowych. Takie spory rozstrzygają bowiem sądy cywilne.

EKSPERT WYJAŚNIA

Andrzej Pośniak

doradca podatkowy w Kancelarii CMS Cameron McKenna

REKLAMA

Rozliczanie kosztów związanych z wydzierżawianą nieruchomością zależy od tego, jaki sposób opodatkowania dany podatnik wybierze. Przychody z dzierżawy mogą być bowiem opodatkowane poza działalnością gospodarczą, na zasadach ogólnych (tj. według skali podatkowej) albo w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jak również w ramach działalności gospodarczej. W ostatnim z wymienionych przypadków, podatnik również może wybrać, czy tego typu przychody będą opodatkowane według skali podatkowej czy też podatkiem liniowym.

Co do zasady, we wszystkich wskazanych przypadkach, poza sytuacją, w której podatnik wybrał opodatkowanie przychodów z najmu według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przychody z wynajmu nieruchomości mogą zostać pomniejszone o koszty uzyskania tego przychodu. W zależności od rodzaju poniesionych kosztów, podatnik będzie uprawniony do ich bezpośredniego zaliczenia w koszty uzyskania przychodów, albo też kosztami będą jedynie odpisy amortyzacyjne dokonane od wartości początkowej nabytych rzeczy lub praw. Jak można łatwo dostrzec, ten sposób rozliczania przychodów z najmu jest szczególnie korzystny dla tych podatników, którzy przewidują ponoszenie znacznych kosztów związanych z wynajmem swoich nieruchomości. Koszty te mogą znacznie przyczynić się do obniżenia podstawy opodatkowania, a co za tym idzie, podatku należnego.

 

Nieco inaczej wygląda opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku podatek pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania. W efekcie, podatnicy, którzy zdecydują się na tę formę opodatkowania, nie będą uprawnieni do pomniejszenia osiąganego przez siebie przychodu ani o koszty potrącane bezpośrednio, ani też o odpisy amortyzacyjne. W efekcie ta forma opodatkowania wydaje się bardziej korzystna dla osób, które ponoszą stosunkowo niewielkie koszty w związku z uzyskiwanymi przychodami z najmu. Dodatkowym atutem opodatkowania w formie ryczałtu jest to, że podatnicy, którzy wybrali tę formę opodatkowania, mogą zastosować do osiąganych przez siebie przychodów z najmu stawkę w wysokości 8,5 proc., jeżeli kwota przychodów w roku podatkowym nie przekracza równowartości kwoty 4 tys. euro (przeliczonej na złote według ogłoszonego przez NBP średniego kursu euro z 1 października roku poprzedzającego). W przypadku przekroczenia tego progu podatnicy będą zobowiązani do zastosowania stawki 20-proc., ale jedynie w stosunku do nadwyżki uzyskanego przychodu ponad wspomnianą kwotę.

Warto w tym miejscu przybliżyć sytuację podatnika, który wynajmuje nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Jak zostało to już wspomniane na wstępie, podatnik taki może wybrać, czy osiągane z tego tytułu przychody będą u niego opodatkowane według skali podatkowej czy też podatkiem liniowym. Niezależnie jednak od wyboru w tym względzie, podatnik ten będzie miał prawo pomniejszania osiąganego przez siebie przychodu z najmu o poniesione przez niego koszty uzyskania tego przychodu. Niewątpliwie, ten rodzaj opodatkowania również może okazać się korzystny dla pewnej grupy podatników. Z pewnością do grupy tej będą należały osoby, które prowadzą wynajem na większą skalę, albo osiągają z tego tytułu znaczące przychody. Z jednej strony, będą oni mieli prawo do opodatkowania przychodów według stawki 19 proc. (a zatem mniej niż w przypadku ryczałtu, gdy przychód przekroczy 4 tys. euro), a jednocześnie będą mogli potrącać podatkowo ponoszone w tym zakresie koszty.

PODSTAWA PRAWNA

- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

- Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

SŁOWNIK

Dzierżawa - przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Amortyzacja - oznacza rozłożenie wartości przez pewien okres. Amortyzacja jest kosztem niepieniężnym (to znaczy nie pociąga za sobą wydatków w bieżącym okresie). Z pomocą amortyzacji nakłady na zakup czy wytworzenie środka trwałego są stopniowo zaliczane w koszty poszczególnych okresów.

Koszty uzyskania przychodów - kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych jako niestanowiące kosztów (katalogi wydatków niestanowiących kosztów zawierają art. 23 ustawy o PIT i art. 16 ustawy o CIT).

Opracowała Ewa Matyszewska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zasady korzystania z KSeF od lutego 2026 r. – uprawnienia, uwierzytelnianie, faktury, wymogi techniczne. Co i jak ureguluje nowe rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki?

Dla polskich podatników VAT od 1 lutego 2026 r. (dla większości od 1 kwietnia 2026 r.) rozpocznie się zupełnie nowy rozdział. Zasadniczej zmianie ulegną zasady fakturowania, które będzie obowiązkowo przebiegało w ramach Krajowego Systemu e-Faktur (KSef). Jednym z kluczowych aktów prawnych dotyczących obowiązkowego KSeF ma być rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur. Najnowszy projekt tego rozporządzenia (datowany na 26 sierpnia 2025 r.), przechodzi aktualnie fazy konsultacji publicznych, uzgodnień międzyresortowych i opiniowania. Oczywiście w toku rządowej procedury legislacyjnej projekt może ulec pewnym zmianom ale na pewno nie będą to zmiany zasadnicze. Jest to bowiem już kolejny projekt tego rozporządzenia (prace nad nim zaczęły się w Ministerstwie Finansów pod koniec 2023 roku) i uwzględnia on liczne, wcześniej zgłoszone uwagi i wnioski.

Nowa faktura VAT (ustrukturyzowana) w 2026 r. Jak będzie wyglądać – wizualizacja, zakres danych, kody QR

W 2026 roku w Polsce obowiązkowe stanie się korzystanie z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Będzie to miało w szczególności ten skutek, że tradycyjne faktury papierowe i elektroniczne w formacie PDF zostaną zastąpione przez faktury ustrukturyzowane w formacie XML. Każda taka faktura będzie miała jednolitą strukturę danych określoną przez Ministerstwo Finansów, co zapewni spójność i automatyzację w obiegu dokumentów. Dodatkowo faktury udostępniane poza systemem KSeF będą musiały być oznaczone kodem weryfikującym, najczęściej w formie kodu QR. Będzie to wymagało odpowiedniego oznaczenia. Faktura w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) znacząco różni się od tradycyjnych faktur papierowych czy elektronicznych w formacie PDF.

KSeF - kto ponosi ryzyko?

Krajowy System e-Faktur już całkiem niedługo stanie się obowiązkowym narzędziem do rozliczeń VAT w obrocie gospodarczym. Jest to chyba najbardziej ambitny projekt cyfryzacji podatkowej w Polsce, mający na celu ograniczenie szarej strefy, przyspieszenie rozliczeń VAT i zwiększenie transparentności obrotu gospodarczego.

e-Paragony 2.2 - nowe funkcje w aplikacji Ministerstwa Finansów. Komu i do czego mogą się przydać?

Ministerstwo Finansów poinformowało 8 września 2025 r., że udostępniło nową wersję (2.2) aplikacji mobilnej e-Paragony. Kolejna wersja tej aplikacji pozwala na udostępnianie i import paragonu, a także współdzielenie karty e-Paragony. Dzięki temu można gromadzić paragony elektroniczne na kilku urządzeniach. To wygodne rozwiązanie, które pomaga zarządzać wydatkami rodzinnymi. e-Paragony to bezpłatna aplikacja, dzięki której można przechowywać w smartfonie paragony w formie elektronicznej. Aplikacja jest całkowicie bezpieczna i anonimowa.

REKLAMA

KSeF obowiązkowy: terminarz 2025/2026 [tabela]. Kto przekroczył 200 mln zł sprzedaży w 2024 r. musi wystawiać faktury w KSeF wcześniej

Od kiedy trzeba fakturować obowiązkowo za pośrednictwem KSeF – od 1 lutego czy 1 kwietnia 2026 r.? Okazuje się, że kluczowa w wyznaczeniu tego terminu jest wartość sprzedaży brutto osiągnięta w 2024 r., a nie, jak wcześniej zakładano, w 2025 r. To oznacza, że podatnicy już teraz mogą ustalić, od kiedy będą musieli stosować nowy obowiązek fakturowania. Próg graniczny to 200 mln zł obrotów brutto – kto go przekroczy, wdroży KSeF wcześniej. Dodatkowy czas (do końca 2026 r.) na przygotowanie przewidziano m.in. dla wystawiających faktury z kas rejestrujących i podmiotów o niewielkiej skali sprzedaży.

Badania techniczne od 19 września. Nowe stawki dla kierowców!

Od 19 września kierowców w Polsce czekają wyższe opłaty za badania techniczne pojazdów. Zmiana ta, wprowadzona po ponad 20 latach, ma na celu urealnienie kosztów funkcjonowania stacji kontroli i dostosowanie ich do współczesnych realiów gospodarczych. Ministerstwo infrastruktury podkreśla, że nowe stawki – choć wyższe – nadal pozostaną jednymi z najniższych w Europie, a przy tym zapewnią sprawiedliwą równowagę między interesem przedsiębiorców a możliwościami finansowymi kierowców.

Koniec polskiego rolnictwa? Unia Europejska otwiera bramy dla taniej żywności z Ameryki Południowej

To może być początek końca polskiej wsi. Umowa z Mercosurem otwiera unijny rynek na wołowinę, drób, miód i cukier z Ameryki Południowej – tanie, masowe i nie do przebicia. Czy polskie rolnictwo czeka katastrofa?

Webinar: Objaśnienia MF w podatku u źródła. W czym w praktyce pomogą?

Podatek u źródła od lat budzi wątpliwości. Zmieniające się przepisy, niejednoznaczne interpretacje oraz ryzyko odpowiedzialności sprawiają, że każda wskazówka ze strony resortu finansów ma istotne znaczenie w codziennej praktyce. Przyjrzymy się więc najnowszym objaśnieniom MF i ocenimy, w jakim zakresie mogą one pomóc w konkretnych przypadkach.

REKLAMA

Jak przygotować się do KSeF? Praktyczne wskazówki i odpowiedzi na trudne pytania [Szkolenie online, już 10 września]

Jak przygotować się do KSeF? Pod takim tytułem odbędzie się szkolenie, na które serdecznie zapraszamy! Termin wydarzenia to 10 września 2025 roku, godz. 10:00-16:00.

KSeF i załączniki: Czy możesz dodać PDF, skan lub zdjęcie? MF wyjaśnia

Ministerstwo Finansów wyjaśnia, jak działa obsługa załączników w Krajowym Systemie e-Faktur. Sprawdź, w jakiej formie można je dołączać do KSeF, czy są obowiązkowe i co zrobić z plikami PDF lub zdjęciami.

REKLAMA