REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak przy dzierżawie lokalu rozliczać amortyzację i koszty podatkowe

Ewa Matyszewska
Ewa Matyszewska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik chce wydzierżawić lokal od spółdzielni. Jednym ze składników opłaty dzierżawy poza np. czynszem jest amortyzacja.- Jak wyglądają rozliczenia amortyzacyjne i kosztów uzyskania przychodów przy dzierżawie nieruchomości - pyta czytelnik w liście do redakcji Gazety Prawnej. O odpowiedź na to pytanie poprosiliśmy Izbę Skarbową we Wrocławiu i Andrzeja Pośniaka z Kancelarii CMS Cameron McKenna.

IZBA SKARBOWA WE WROCŁAWIU ODPOWIEDZIAŁA GP

REKLAMA

Autopromocja

Możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych regulują przepisy następujących ustaw:

- w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej - ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych,

- w stosunku do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą - ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisami obydwu wskazanych ustaw, odpisów amortyzacyjnych od budynków, budowli oraz lokali będących odrębną własnością dokonuje ich właściciel lub współwłaściciel. Skoro więc właścicielem wydzierżawianego lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, to zgodnie z przepisami podatkowymi może ona dokonywać od tego lokalu w ciężar kosztów odpisów amortyzacyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przepisy podatkowe nie wkraczają natomiast w sferę umów cywilnych zawieranych między spółdzielnią mieszkaniową, jako wydzierżawiającym posiadane lokale użytkowe, a dzierżawcami tych lokali. Kwestię zawierania takich umów regulują przepisy Działu II Dzierżawa ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, strony umowy dzierżawy same negocjują cenę dzierżawy. Jedną ze składowych ceny za dzierżawę może być amortyzacja danego lokalu użytkowego, jeżeli tak uzgodnią obie strony umowy dzierżawy. Rozstrzyganie sporów między stronami umowy dzierżawy dotyczących kwestii wysokości czynszu za dzierżawę, czy ponoszenia nakładów na dzierżawiony lokal nie należą do kompetencji organów podatkowych. Takie spory rozstrzygają bowiem sądy cywilne.

EKSPERT WYJAŚNIA

Andrzej Pośniak

doradca podatkowy w Kancelarii CMS Cameron McKenna

REKLAMA

Rozliczanie kosztów związanych z wydzierżawianą nieruchomością zależy od tego, jaki sposób opodatkowania dany podatnik wybierze. Przychody z dzierżawy mogą być bowiem opodatkowane poza działalnością gospodarczą, na zasadach ogólnych (tj. według skali podatkowej) albo w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jak również w ramach działalności gospodarczej. W ostatnim z wymienionych przypadków, podatnik również może wybrać, czy tego typu przychody będą opodatkowane według skali podatkowej czy też podatkiem liniowym.

Co do zasady, we wszystkich wskazanych przypadkach, poza sytuacją, w której podatnik wybrał opodatkowanie przychodów z najmu według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przychody z wynajmu nieruchomości mogą zostać pomniejszone o koszty uzyskania tego przychodu. W zależności od rodzaju poniesionych kosztów, podatnik będzie uprawniony do ich bezpośredniego zaliczenia w koszty uzyskania przychodów, albo też kosztami będą jedynie odpisy amortyzacyjne dokonane od wartości początkowej nabytych rzeczy lub praw. Jak można łatwo dostrzec, ten sposób rozliczania przychodów z najmu jest szczególnie korzystny dla tych podatników, którzy przewidują ponoszenie znacznych kosztów związanych z wynajmem swoich nieruchomości. Koszty te mogą znacznie przyczynić się do obniżenia podstawy opodatkowania, a co za tym idzie, podatku należnego.

 

Nieco inaczej wygląda opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku podatek pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania. W efekcie, podatnicy, którzy zdecydują się na tę formę opodatkowania, nie będą uprawnieni do pomniejszenia osiąganego przez siebie przychodu ani o koszty potrącane bezpośrednio, ani też o odpisy amortyzacyjne. W efekcie ta forma opodatkowania wydaje się bardziej korzystna dla osób, które ponoszą stosunkowo niewielkie koszty w związku z uzyskiwanymi przychodami z najmu. Dodatkowym atutem opodatkowania w formie ryczałtu jest to, że podatnicy, którzy wybrali tę formę opodatkowania, mogą zastosować do osiąganych przez siebie przychodów z najmu stawkę w wysokości 8,5 proc., jeżeli kwota przychodów w roku podatkowym nie przekracza równowartości kwoty 4 tys. euro (przeliczonej na złote według ogłoszonego przez NBP średniego kursu euro z 1 października roku poprzedzającego). W przypadku przekroczenia tego progu podatnicy będą zobowiązani do zastosowania stawki 20-proc., ale jedynie w stosunku do nadwyżki uzyskanego przychodu ponad wspomnianą kwotę.

Warto w tym miejscu przybliżyć sytuację podatnika, który wynajmuje nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Jak zostało to już wspomniane na wstępie, podatnik taki może wybrać, czy osiągane z tego tytułu przychody będą u niego opodatkowane według skali podatkowej czy też podatkiem liniowym. Niezależnie jednak od wyboru w tym względzie, podatnik ten będzie miał prawo pomniejszania osiąganego przez siebie przychodu z najmu o poniesione przez niego koszty uzyskania tego przychodu. Niewątpliwie, ten rodzaj opodatkowania również może okazać się korzystny dla pewnej grupy podatników. Z pewnością do grupy tej będą należały osoby, które prowadzą wynajem na większą skalę, albo osiągają z tego tytułu znaczące przychody. Z jednej strony, będą oni mieli prawo do opodatkowania przychodów według stawki 19 proc. (a zatem mniej niż w przypadku ryczałtu, gdy przychód przekroczy 4 tys. euro), a jednocześnie będą mogli potrącać podatkowo ponoszone w tym zakresie koszty.

PODSTAWA PRAWNA

- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

- Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

SŁOWNIK

Dzierżawa - przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Amortyzacja - oznacza rozłożenie wartości przez pewien okres. Amortyzacja jest kosztem niepieniężnym (to znaczy nie pociąga za sobą wydatków w bieżącym okresie). Z pomocą amortyzacji nakłady na zakup czy wytworzenie środka trwałego są stopniowo zaliczane w koszty poszczególnych okresów.

Koszty uzyskania przychodów - kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych jako niestanowiące kosztów (katalogi wydatków niestanowiących kosztów zawierają art. 23 ustawy o PIT i art. 16 ustawy o CIT).

Opracowała Ewa Matyszewska

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pewny stały zysk z oszczędności: np. 6,2% rocznie przez 3 lata. Obligacje skarbowe 2024 - oferta i oprocentowanie w sierpniu

Ministerstwo Finansów w komunikacie z 21czerwca 2024 r. poinformowało o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które będą sprzedawane w sierpniu 2024 roku. Oprocentowanie i marże tych obligacji nie uległy zmianie w porównaniu do oferowanych w lipcu br. Od 26 lipca br. można nabywać nową emisję obligacji skarbowych w drodze zamiany z korzystnym dyskontem

Firmy mają problem: brakuje pracowników z kwalifikacjami. Jak sobie z tym radzić?

Najnowsze dane wskazują jasno: małe i średnie przedsiębiorstwa w Polsce borykają się niedoborem rąk do pracy. Według Eurobarometru, aż 82 proc. firm ma problem ze znalezieniem pracowników, zwłaszcza tych wykwalifikowanych. ,,Zamiast tracić czas na nieskuteczne rekrutacje, firmy powinny zlecać zadania na zewnątrz np. w centrach BPO’’ – mówi Maciej Paraszczak, prezes Meritoros SA.  

Farmy wiatrowe a podatek od nieruchomości. Nadchodzą zmiany

Co jest przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości farm wiatrowych? Budowle lub ich części jako przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości generują dla farm wiatrowych największe obciążenie podatkowe i między innymi dlatego są przedmiotem licznych sporów z fiskusem. Skutkiem tych sporów jest zmiana definicji budowli dla celów podatku od nieruchomości od 1 stycznia 2025 r.

Od 2025 r. akcyza na e-liquidy ma wzrosnąć o 75%. Rozwinie się szara strefa i garażowa produkcja poza kontrolą?

Na rynku e-liquidów mamy największą szarą strefę, z którą fiskus niezbyt dobrze sobie radzi. Gwałtowna podwyżka akcyzy nie pomoże w rozwiązaniu tego problemu, tylko go spotęguje – komentuje plany Ministerstwa Finansów Piotr Leonarski, ekspert Federacji Przedsiębiorców Polskich. Krajowi producenci płynów do e-papierosów zaapelowali już do ministra finansów o rewizję planowanych podwyżek akcyzy na wyroby tytoniowe. W przypadku e-liquidów ma być ona największa i w 2025 roku wyniesie 75 proc. Branża podkreśla, że to przyczyni się do jeszcze większego rozrostu szarej strefy, a ponadto będzie zachętą dla konsumentów, żeby zamiast korzystać z alternatyw, wrócili do palenia tradycyjnych papierosów.

REKLAMA

Podatek od żywności szkodliwej dla zdrowia. Już 44 kraje wprowadziły taki podatek

Dotychczas 44 kraje wprowadziły podatek od żywności szkodliwej dla zdrowia, czyli wysokoprzetworzonej, z dużą zawartością soli, cukru i tłuszczów nasyconych, w tym tłuszczów typu trans. Polska jest jednym z krajów, które zdecydowały się na wprowadzenie podatku cukrowego, którym objęte zostały słodzone napoje. Zdaniem ekspertów to dobry początek, ale jednocześnie za mało.

Składka zdrowotna 2025: Projekt kompromisowy, zamiast projektu MF

Jeżeli w najbliższym czasie nie będzie ostatecznego projektu Ministerstwa Finansów i Ministerstwa Zdrowia dotyczącego składki zdrowotnej, to PSL ma przygotowany kompromisowy projekt. W Sejmie mógłby liczyć na głosy ponad 400 posłów. Takiego zdania jest wicepremier, prezes PSL Władysław Kosiniak-Kamysz.

Wynajem mieszkania a VAT. Czy czynsz ze spółdzielni wlicza się do podstawy opodatkowania?

Wiele osób wynajmuje swoje mieszkania, także spółdzielcze. Powstaje w tym przypadku pytanie, czy czynsze ze spółdzielni należy wliczać do podstawy opodatkowania VAT z tytułu najmu nieruchomości. 

Mały ZUS Plus przegrywa w sądzie. To jest bardzo ważny wyrok dla przedsiębiorców

Mały ZUS Plus - jak długo powinna trwać przerwa, po upływie której przedsiębiorca może ponownie skorzystać z niższych składek? Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim wydał pierwszy wyrok w tej sprawie, który jest korzystny dla przedsiębiorców.

REKLAMA

Czy przygotowania do KSeF poszły na marne? Co dalej z wdrożeniami w firmach?

Firmy, które przygotowały się na pierwotny termin wejścia w życie obligatoryjnego Krajowego Systemu e-Faktur, poniosły już związane z tym koszty. Pojawiają się więc pytania, czy powinny zaplanować w budżetach nowe wydatki, aby dostosować procesy i systemy do kolejnych zmian w KSeF. Czy dotychczasowe wdrożenia poszły na marne?

Nowości w KSeF: faktury papierowe, konsumenckie, złożone załączniki. Konsultacje Ministerstwa Finansów

W dniu 18 lipca 2024 r. w Ministerstwie Finansów przy ul. Świętokrzyskiej 12 odbyło się kolejne spotkanie konsultacyjne dotyczące Krajowego Systemu e-Faktur zorganizowane przez Ministerstwo Finansów i Krajową Administrację Skarbową. Przedstawiciele MF podsumowali dotychczasowe prekonsultacje zmian w zakresie obowiązkowego KSeF. Eksperci Ministerstwa Finansów zaprezentowali też propozycje rozwiązań biznesowych tj. wymianę środowiska KSeF na docelowe, wdrożenie załączników i aktualizację struktury e-faktury,  a także planowane rozwiązania i nowe funkcjonalności KSeF.

REKLAMA