REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak przy dzierżawie lokalu rozliczać amortyzację i koszty podatkowe

Ewa Matyszewska
Ewa Matyszewska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik chce wydzierżawić lokal od spółdzielni. Jednym ze składników opłaty dzierżawy poza np. czynszem jest amortyzacja.- Jak wyglądają rozliczenia amortyzacyjne i kosztów uzyskania przychodów przy dzierżawie nieruchomości - pyta czytelnik w liście do redakcji Gazety Prawnej. O odpowiedź na to pytanie poprosiliśmy Izbę Skarbową we Wrocławiu i Andrzeja Pośniaka z Kancelarii CMS Cameron McKenna.

IZBA SKARBOWA WE WROCŁAWIU ODPOWIEDZIAŁA GP

REKLAMA

Autopromocja

Możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych regulują przepisy następujących ustaw:

- w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej - ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych,

- w stosunku do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą - ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisami obydwu wskazanych ustaw, odpisów amortyzacyjnych od budynków, budowli oraz lokali będących odrębną własnością dokonuje ich właściciel lub współwłaściciel. Skoro więc właścicielem wydzierżawianego lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, to zgodnie z przepisami podatkowymi może ona dokonywać od tego lokalu w ciężar kosztów odpisów amortyzacyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przepisy podatkowe nie wkraczają natomiast w sferę umów cywilnych zawieranych między spółdzielnią mieszkaniową, jako wydzierżawiającym posiadane lokale użytkowe, a dzierżawcami tych lokali. Kwestię zawierania takich umów regulują przepisy Działu II Dzierżawa ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, strony umowy dzierżawy same negocjują cenę dzierżawy. Jedną ze składowych ceny za dzierżawę może być amortyzacja danego lokalu użytkowego, jeżeli tak uzgodnią obie strony umowy dzierżawy. Rozstrzyganie sporów między stronami umowy dzierżawy dotyczących kwestii wysokości czynszu za dzierżawę, czy ponoszenia nakładów na dzierżawiony lokal nie należą do kompetencji organów podatkowych. Takie spory rozstrzygają bowiem sądy cywilne.

EKSPERT WYJAŚNIA

Andrzej Pośniak

doradca podatkowy w Kancelarii CMS Cameron McKenna

REKLAMA

Rozliczanie kosztów związanych z wydzierżawianą nieruchomością zależy od tego, jaki sposób opodatkowania dany podatnik wybierze. Przychody z dzierżawy mogą być bowiem opodatkowane poza działalnością gospodarczą, na zasadach ogólnych (tj. według skali podatkowej) albo w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jak również w ramach działalności gospodarczej. W ostatnim z wymienionych przypadków, podatnik również może wybrać, czy tego typu przychody będą opodatkowane według skali podatkowej czy też podatkiem liniowym.

Co do zasady, we wszystkich wskazanych przypadkach, poza sytuacją, w której podatnik wybrał opodatkowanie przychodów z najmu według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przychody z wynajmu nieruchomości mogą zostać pomniejszone o koszty uzyskania tego przychodu. W zależności od rodzaju poniesionych kosztów, podatnik będzie uprawniony do ich bezpośredniego zaliczenia w koszty uzyskania przychodów, albo też kosztami będą jedynie odpisy amortyzacyjne dokonane od wartości początkowej nabytych rzeczy lub praw. Jak można łatwo dostrzec, ten sposób rozliczania przychodów z najmu jest szczególnie korzystny dla tych podatników, którzy przewidują ponoszenie znacznych kosztów związanych z wynajmem swoich nieruchomości. Koszty te mogą znacznie przyczynić się do obniżenia podstawy opodatkowania, a co za tym idzie, podatku należnego.

 

Nieco inaczej wygląda opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku podatek pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania. W efekcie, podatnicy, którzy zdecydują się na tę formę opodatkowania, nie będą uprawnieni do pomniejszenia osiąganego przez siebie przychodu ani o koszty potrącane bezpośrednio, ani też o odpisy amortyzacyjne. W efekcie ta forma opodatkowania wydaje się bardziej korzystna dla osób, które ponoszą stosunkowo niewielkie koszty w związku z uzyskiwanymi przychodami z najmu. Dodatkowym atutem opodatkowania w formie ryczałtu jest to, że podatnicy, którzy wybrali tę formę opodatkowania, mogą zastosować do osiąganych przez siebie przychodów z najmu stawkę w wysokości 8,5 proc., jeżeli kwota przychodów w roku podatkowym nie przekracza równowartości kwoty 4 tys. euro (przeliczonej na złote według ogłoszonego przez NBP średniego kursu euro z 1 października roku poprzedzającego). W przypadku przekroczenia tego progu podatnicy będą zobowiązani do zastosowania stawki 20-proc., ale jedynie w stosunku do nadwyżki uzyskanego przychodu ponad wspomnianą kwotę.

Warto w tym miejscu przybliżyć sytuację podatnika, który wynajmuje nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Jak zostało to już wspomniane na wstępie, podatnik taki może wybrać, czy osiągane z tego tytułu przychody będą u niego opodatkowane według skali podatkowej czy też podatkiem liniowym. Niezależnie jednak od wyboru w tym względzie, podatnik ten będzie miał prawo pomniejszania osiąganego przez siebie przychodu z najmu o poniesione przez niego koszty uzyskania tego przychodu. Niewątpliwie, ten rodzaj opodatkowania również może okazać się korzystny dla pewnej grupy podatników. Z pewnością do grupy tej będą należały osoby, które prowadzą wynajem na większą skalę, albo osiągają z tego tytułu znaczące przychody. Z jednej strony, będą oni mieli prawo do opodatkowania przychodów według stawki 19 proc. (a zatem mniej niż w przypadku ryczałtu, gdy przychód przekroczy 4 tys. euro), a jednocześnie będą mogli potrącać podatkowo ponoszone w tym zakresie koszty.

PODSTAWA PRAWNA

- Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

- Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

SŁOWNIK

Dzierżawa - przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Amortyzacja - oznacza rozłożenie wartości przez pewien okres. Amortyzacja jest kosztem niepieniężnym (to znaczy nie pociąga za sobą wydatków w bieżącym okresie). Z pomocą amortyzacji nakłady na zakup czy wytworzenie środka trwałego są stopniowo zaliczane w koszty poszczególnych okresów.

Koszty uzyskania przychodów - kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych jako niestanowiące kosztów (katalogi wydatków niestanowiących kosztów zawierają art. 23 ustawy o PIT i art. 16 ustawy o CIT).

Opracowała Ewa Matyszewska

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W którym banku można dostać 4%, 5% a nawet 8% na lokacie lub koncie oszczędnościowym pod koniec stycznia 2025 r. [ranking depozytów bankowych]

W styczniu 2025 r. nastąpiły zmiany w czołówce promocyjnych depozytów bankowych. Dwa banki przestały oferować 8% w skali roku. Ale inna instytucja postanowiła właśnie na początku 2025 r. taką ofertę udostępnić. Mimo licznych promocji lokat i rachunków oszczędnościowych widoczny jest trend stopniowego pogarszania się oferty depozytowej - już od 2 lat. Skutkiem tego - jak pokazują dane NBP - przeciętna lokata zakładana jest z oprocentowaniem mniejszym niż 4% w skali roku.

Obligacje skarbowe - luty 2025 r. Oprocentowanie do 6,80% w skali roku. Oferta obligacji nowych emisji

Ministerstwo Finansów w komunikacie z 27 stycznia 2025 r. przekazało informacje o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które będą sprzedawane w lutym 20245 r. Oprocentowanie i marże tych obligacji nie zmienią się w porównaniu do oferowanych w styczniu br. Od 28 stycznia br. można nabywać nowe (lutowe) emisje obligacji skarbowych w drodze zamiany z niewielkim dyskontem. 

Nowe stawki podatku od środków transportowych w 2025 r. Kto i kiedy płaci ten podatek?

Przewoźnicy mogą odetchnąć z ulgą. Po sporych podwyżkach podatku od środków transportowych w 2024 roku, w obecnym 2025 r. ich poziom wzrósł tylko nieznacznie. Zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów, w 2025 roku maksymalna stawka opłaty zwiększy się o niecałe 3 proc., podczas gdy w 2024 roku podwyżka wyniosła aż 15 proc.

Nowe przepisy dla firm transportowych od 2025 roku: polscy przewoźnicy mogą wynająć pojazd za granicą

Początek 2025 r. zapowiada zmiany wpływające na funkcjonowanie polskich firm transportowych. Jedną z nich jest nowelizacja ustawy o transporcie drogowym z 21 listopada 2024 r., zgodnie z którą polscy przewoźnicy od niedawna mogą wypożyczyć ciężarówkę zarejestrowaną za granicą. Rozwiązanie to może przynieść korzyści firmie transportowej i zwiększyć np. elastyczność operacyjną czy ograniczyć liczbę przestojów, ale ma też swoje ograniczenia. Jakie? Co ważniejsze, nieprzestrzeganie nowych regulacji niesie ryzyko dotkliwych kar finansowych dla przewoźników.

REKLAMA

Rewolucja w branży finansowej: Konferencja dla Biur Rachunkowych i Księgowych

W dynamicznie zmieniającym się świecie finansów, bycie na bieżąco z trendami i nowymi regulacjami to klucz do sukcesu. Dlatego już w marcu 2025 roku odbędzie się jedno z najważniejszych wydarzeń w branży – Konferencja dla Biur Rachunkowych i Księgowych – KONEL. To niepowtarzalna okazja, by poszerzyć wiedzę, nawiązać kontakty i zyskać przewagę konkurencyjną.

Urojona podmiotowość podatników - skutki. Błędne przekonanie, czy świadome oszustwo?

Czy można mieć urojenia podatkowe? Oczywiście tak i mogą z nich wynikać nawet realne w sensie prawnym zobowiązania podatkowe. Nie jest to również zjawisko na wskroś marginalne, bo owe urojenia wynikają z błędnego odczytania i zastosowania norm prawnych, przy czym ów błąd wcale nie musi być czymś nieuświadomionym – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Unijne rozporządzenie DORA już obowiązuje. Które firmy muszą stosować nowe przepisy od 17 stycznia 2025 r.?

Od 17 stycznia 2025 r. w Unii Europejskiej zaczęło obowiązywać Rozporządzenie DORA. Objęte nim podmioty finansowe miały 2 lata na dostosowanie się do nowych przepisów w zakresie zarządzania ryzykiem ICT. Na niespełna miesiąc przed ostatecznym terminem wdrożenia zmian Europejski Bank Centralny opublikował raport SREP (Supervisory Review and Evaluation Process) za 2024 rok, w którym ze wszystkich badanych aspektów związanych z działalnością banków to właśnie ryzyko operacyjne i teleinformatyczne uzyskało najgorsze średnie wyniki. Czy Rozporządzenie DORA zmieni coś w tym zakresie? Na to pytanie odpowiadają eksperci Linux Polska.

Transfer danych osobowych do Kanady – czy to bezpieczne? Co na to RODO?

Kanada to kraj, który kojarzy się nam z piękną przyrodą, syropem klonowym i piżamowym shoppingiem. Jednak z punktu widzenia RODO Kanada to „państwo trzecie” – miejsce, które nie podlega bezpośrednio unijnym regulacjom ochrony danych osobowych. Czy oznacza to, że przesyłanie danych na drugi brzeg Atlantyku jest ryzykowne?

REKLAMA

e-Urząd Skarbowy w Twoim telefonie! Nowa aplikacja zmienia sposób korzystania z usług skarbowych

Ministerstwo Finansów wprowadza rewolucję w dostępie do usług skarbowych. Aplikacja e-Urząd Skarbowy pozwala na szybkie i bezpieczne załatwianie spraw urzędowych. To dopiero początek – kolejne aktualizacje przyniosą jeszcze więcej funkcji!

W 2025 roku oprocentowanie lokat bankowych mocno spadnie. Jak zadbać o oszczędności?

Banki przewidują mocny spadek stóp procentowych. Przykładowo BNP Paribas prognozuje, że na koniec 2025 roku podstawowa stopa procentowa NBP spadnie do 4%, czyli obniży się aż o 1,75 p.p. Z kolei PKO BP zakłada, że stopy procentowe spadną do 3,5%-4% do końca 2026 r. Te oczekiwania już teraz wpływają na oprocentowanie lokat bankowych. Rankomat.pl zwraca uwagę, że średnie oprocentowanie lokat założonych w listopadzie (najnowsze dostępne dane NBP) wyniosło zaledwie 3,96% i w kolejnych miesiącach prawdopodobnie będzie dalej spadać. Między innymi dlatego w 2025 r. warto zmienić część swoich nawyków finansowych, do których przywykliśmy w ostatnich dwóch latach.

REKLAMA