Jakie wydatki może zaliczyć do kosztów sprzedawca nieruchomości

GRZEGORZ MAŚLANKO

partner, radca prawny w Departamencie Doradztwa Podatkowego Grant Thornton Frąckowiak

Przy sprzedaży nabytych po 31 grudnia 2006 r. nieruchomości opodatkowaniu według stawki 19 proc. podlega dochód ustalany jako różnica pomiędzy przychodem (uzyskaną ceną, jeśli nie zakwestionuje jej fiskus, pomniejszoną o koszty sprzedaży) a kosztami, określonymi w art. 22 ust. 6c-6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przepisach tych mowa jest o udokumentowanych kosztach nabycia bądź wytworzenia nieruchomości, a także o udokumentowanych nakładach na zbywane rzeczy i prawa majątkowe, zwiększających wartość tych rzeczy i praw, a poczynionych w czasie ich posiadania. Chodzi więc o dwie kategorie kosztów: na nabycie (wytworzenie) przedmiotu sprzedaży oraz na ich ulepszenie (zwiększenie wartości). Nie są one szczegółowo wyspecyfikowane, więc ich zakres jest przedmiotem wątpliwości i sporów podatników z organami podatkowymi.

Poza dyskusją jest to, że jako koszt mogą być uwzględnione: cena zakupu nieruchomości, cena materiałów i usług służących wytworzeniu przedmiotu sprzedaży. W przypadku nakładów ulepszających wprost wymaga się ich udokumentowania fakturami VAT. Wskazuje się też na dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych, związanych z tymi nakładami (np. opłata skarbowa od pozwolenia na budowę, opłata za zajęcie pasa drogowego na czas budowy).

W praktyce organy podatkowe akceptują jako koszty np. wydatki na prowizje bankowe i spłatę kredytu na zakup nieruchomości, koszty pośredników oraz opłaty notarialne przy zakupie i sprzedaży, podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie. Natomiast trudno będzie obronić jako koszt zobowiązanie sprzedającego do podzielenia się uzyskaną ceną ze współwłaścicielem nieruchomości, który pod tym warunkiem zgodził się na zniesienie współwłasności i umożliwił nabycie pełnej własności (w potem sprzedaż) drugiemu współwłaścicielowi. Jednak po poniesieniu już tego kosztu i udokumentowaniu go można, moim zdaniem, zaliczyć go do kosztów nabycia zbywanej nieruchomości.

Szczególne uregulowanie dotyczy ustalania kosztów uzyskania przychodów przy zbyciu nieruchomości i praw związanych z mieszkaniami i domami mieszkalnymi, nabytymi w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób. W takim wypadku za koszty uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Podatnicy mają prawo corocznie podwyższyć wartość poniesionych kosztów, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa GUS w Monitorze Polskim. Podwyższenia dokonuje się corocznie, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.

(MGM)