Jak zapłacić niski podatek od hipoteki

Przepisy wymagają złożenia deklaracji PCC-3 w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Kłopoty rozpoczynają się w momencie, gdy trzeba określić kwotę PCC.

Stawki PCC wynoszą:
a) na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1 %,
b) na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej 19 zł.

Który z tych sposobów opodatkowania wybrać?

Zasady opodatkowania podatkiem PCC odpowiadają przepisom ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Art. 102 tej ustawy stanowi, że wierzytelności o wysokości nie ustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką kaucyjną do oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać np. istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.

Hipoteka ustalona na zabezpieczenie wierzytelności istniejących o precyzyjnie określonej wartości wraz z odsetkami 1 mln zł wymaga uiszczenia PCC w kwocie 1000 zł. Tak zakwalifikuje urząd skarbowy obowiązki podatkowe związane z hipoteką zabezpieczającą złotówkową pożyczkę wraz z odsetkami 1 mln zł w złotych ze stałą stopą procentową.

Wystarczy jednak, aby oprocentowanie takiej pożyczki było zmienne (np. wyznaczane według bieżących rynkowych stóp procentowe + ustalona marża), aby nie było potrzeby uiszczać 1000 zł. Stosowana wtedy hipoteka kaucyjna na zabezpieczenie wierzytelności o wartości lub równowartości około 1 mln zł, których wartości nie jesteśmy dziś w stanie dokładnie ustalić wymaga uiszczenia PCC na poziomie tylko 19 zł.

To zróżnicowanie w zakresie kosztów hipoteki jest jedną z przyczyn popularności wierzytelności denominowanych w walutach obcych. Pozwalają one na ustalenie jako zabezpieczenia dla wierzyciela hipoteki kaucyjnej. Są to bowiem takie wierzytelności, które strony wyrażają w np. euro, ale rozliczają w złotówkach.

Dłużnik otrzymuje np. pożyczkę w złotówkach w kwocie odpowiadającej 1 mln euro po bieżącym kursie. I zwraca pożyczkę np. po roku w złotówkach po przeliczeniu mln euro po kursie euro według notowań za rok. W tym przypadku wartość wierzytelności jest znana w walucie obcej. Ale operacje między wierzycielem i dłużnikiem są przeprowadzane w złotówkach i ich kwota nie jest już znana. Pozwala to zastosować hipotekę kaucyjną i zapłacić tylko 19 zł PCC.

Tomasz Król
ekspert z zakresu prawa gospodarczego