REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Budynki mieszkalne a podatek od nieruchomości. Opodatkowanie wynajmu

Paula Kołodziejska, aplikant radcowski, BG Tax & Legal
BG TAX & LEGAL
Spółka BG TAX & LEGAL od 2015 r. świadczy usługi profesjonalnego doradztwa podatkowego na rzecz średnich i dużych przedsiębiorstw, specjalizując się w bieżącym doradztwie podatkowym, jak i transakcyjnym.
Budynki mieszkalne a podatek od nieruchomości. Opodatkowanie wynajmu
Budynki mieszkalne a podatek od nieruchomości. Opodatkowanie wynajmu
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podatek od nieruchomości w preferencyjny sposób obchodzi się z budynkami mieszkalnymi. Standardowo, przedmiot opodatkowania, który znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, automatycznie wiąże się z wyższą stawką tego podatku. Inaczej jest jednak w tym przypadku, bo na mocy ustawowego wyłączenia, budynków mieszkalnych (oraz gruntów z nimi związanych) nie uznaje się za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Celem niniejszego tekstu, jest omówienie najczęstszych przypadków, z którymi mierzą się na tym polu podatnicy.

Kiedy budynek, jest budynkiem mieszkalnym?

Można założyć, że intencją ustawodawcy przy wprowadzeniu art. 1a ust. 2a pkt 1 do ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej także jako ,,UPOL”), była wola uprzywilejowania obiektów zaspokajających potrzeby mieszkaniowe. Należy mieć jednak na względzie – choć istnieją w tym zakresie różne poglądy – że to nie faktyczne wykorzystywanie, a zapis w ewidencji gruntów i budynków, będzie grał tu pierwsze skrzypce. O tym, czy w danym przypadku znajdzie zastosowanie ww. wyłączenie, w ocenie autora, decyduje bowiem rodzaj budynku, który został w niej oznaczony. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy przedmiotowa ewidencja zawiera dane dotyczące jedynie gruntów. Wówczas, konieczne będzie posłużenie się dokumentacją budowlaną, w której informacje tego typu, także powinny być ujęte.

Autopromocja

Zajęcie budynku mieszkalnego na działalność gospodarczą, czyli wyjątek od wyjątku

Podatek od nieruchomości posługuje się dwoma podobnymi przymiotnikami, z których wystąpieniem wiąże odmienne implikacje podatkowe, tj. ,,związany” oraz ,,zajęty”. Pierwszy jest przejawem pewnego uproszczenia, w myśl którego, jeśli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, to jest związany z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. O zajęciu mówimy natomiast wtedy, gdy obiekt jest w niej faktycznie wykorzystywany.

Co zatem w przypadku wynajmu budynków mieszkalnych? Art. 1a ust. 2a pkt 1 UPOL, który mówi o ,,związaniu” – równolegle milczy o ,,zajęciu”. Czy takiego budynku, dzięki przedmiotowej regulacji, nie da się zatem zająć na działalność gospodarczą, a jeśli nawet jest to możliwe – czy podatnik nadal ma prawo do niższej stawki podatku?

Szukając odpowiedzi na powyższe pytanie, należy skorzystać z art. 5 UPOL, który określa wysokość stawek podatku od nieruchomości. Wskazuje on bowiem nie tylko kwoty, ale i istotne dla podatnika wskazówki, które uzupełniają regulacje zawarte w innych miejscach przedmiotowej ustawy. W kontekście budynków mieszkalnych, przewiduje opodatkowanie według dedykowanego im przepisu (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPOL). Kolejna litera stanowi jednak o sposobie ich opodatkowania – w przypadku zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej.

Powyższe oznacza, że budynki mieszkalne nie w każdej sytuacji będą opodatkowane niższą stawką, a do takiego wniosku można by pochopnie dojść, gdyby zatrzymać się na analizie art. 1a ust. 2a pkt 1 – z pominięciem art. 5 UPOL.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Case study, czyli kilka przypadków z życia podatnika

W przypadku wynajmu budynku mieszkalnego, można wskazać kilka najczęstszych stanów faktycznych:

  1. podatnik niebędący przedsiębiorcą, wynajmuje budynek mieszkalny osobie, której także nie można przypisać statusu przedsiębiorcy;
  2. podatnik niebędący przedsiębiorcą, wynajmuje budynek mieszkalny osobie, która zajęła go na prowadzenie własnej działalności gospodarczej;
  3. podatnik będący przedsiębiorcą, posiada budynek mieszkalny, niemniej nie wykorzystuje go w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
  4. podatnik będący przedsiębiorcą, prowadzi działalność w zakresie wynajmu nieruchomości;
  5. podatnik wynajmuje budynek mieszkalny w ramach najmu prywatnego, czyli nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pierwszy przypadek jest prosty – skoro ani wynajmujący, ani najemca, nie prowadzą działalności gospodarczej, podatnik opodatkowuje budynek mieszkalny według niższej stawki podatku (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPOL).

Rozstrzygając drugą sytuację należy zwrócić uwagę na fakt, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, nie uzależnia stawki od tego, kto zajął obiekt na prowadzenie działalności gospodarczej. W rezultacie, jeśli wynajmujący nie jest przedsiębiorcą, ale najemca prowadzi w budynku mieszkalnym swoją działalność gospodarczą, to skutkiem jego zachowania, jest w istocie zajęcie go na ten cel. Aktywność najemcy wyłącza zatem możliwość zastosowania art. 1a ust. 2 pkt 1 UPOL.

Trzeci stan faktyczny jest dokładnie tym, z którym ustawa wiąże korzystne opodatkowanie. Typowo, gdy mowa o posiadaniu przedsiębiorcy – pojawia się wyższa stawka. Inaczej jest właśnie we wskazanym przypadku, bo na mocy art. 1a ust. 2a pkt 1 UPOL, budynków mieszkalnych nie uznaje się za związane z działalnością gospodarczą – nawet jeśli są w posiadaniu podmiotu, który ją prowadzi. Konkluzja: stawka jak w przypadku pierwszym.

Cztery: działalność gospodarcza w zakresie wynajmu nieruchomości. Okoliczność, że wykonywanie jej odbywa się z wykorzystaniem budynków mieszkalnych, które mają szansę zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemców, nie skutkuje preferencją na gruncie podatku od nieruchomości. Osiągany przez podatnika przychód, jest bezspornie bezpośrednią konsekwencją odpłatnego udostępniania przedmiotowych nieruchomości, więc w ocenie autora należy przyjąć, że zajęto je na prowadzenie działalności gospodarczej. Oznacza to dwadzieścia dziewięć razy wyższe opodatkowanie, czyli stawkę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b UPOL. Podobnie uznał WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 14 lipca 2021 r. o sygn. I SA/Gl 487/21, w którym pochylił się nad problemem stawki podatku dla domu studenta.

Pięć: najem prywatny…

Podatek od nieruchomości a najem prywatny

Granica między najmem prywatnym a najem dokonywanym w ramach działalności gospodarczej, jest bardzo płynna. Wyrażanym dotychczas wątpliwościom, kres ma położyć uchwała 7 sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r. o sygn. II FPS 1/21. Płynącym z niej wnioskiem jest generalnie to, że podatnik sam decyduje, czy powiązać określone składniki swojego majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy pozostawić je w zarządzie majątkiem z nią niezwiązanym i oddać przykładowo w najem. W przypadku podjęcia takiej decyzji, właściciel nie jest uznawany z tego tytułu za przedsiębiorcę. Powinno prowadzić to do wniosku, że na gruncie podatku od nieruchomości, nie wystąpi ani ,,związanie” ani ,,zajęcie” (kategorie towarzyszące działalności gospodarczej), czyli pozostajemy w niższej stawce podatku.

Pytanie, czy uchwała 7 sędziów, przyjmie się na gruncie omawianej ustawy – pozostaje jednak otwarte. Z jednej strony należałoby mieć na względzie jednolite konsekwencje wyrażonej woli podatnika, tj. skoro na potrzeby podatku dochodowego nie uznał się w tym zakresie za przedsiębiorcę, to skutek powinien być widoczny także w podatku od nieruchomości. Sądy administracyjne często posiłkują się przecież – na potrzeby tego podatku – takimi okoliczności jak: wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, ujęcie wydatków na nabycie lub wytworzenie oraz utrzymanie w kosztach działalności gospodarczej. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 2021 r. o sygn. akt SK 39/19, są to przykładowe zdarzenia przemawiające za związaniem obiektu budowlanego z działalnością przedsiębiorcy. Widać zatem dążenie do spójności (co w PIT/CIT, to w podatku od nieruchomości). Gorzej, że podłożem uchwały 7 sędziów, jest inna definicja działalności gospodarczej niż ta, która jest wiążąca na potrzeby podatku od nieruchomości.

Kierując się jednak zdrowym rozsądkiem, budynki mieszkalne, które są wynajmowane w ramach najmu prywatnego, powinny być preferencyjnie opodatkowane – według stawki, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPOL.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na element dodatkowy, który może pojawiać się w tym przypadku – zawarcie umowy z zarządcą nieruchomości. Zgodnie z odpowiedzią Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2021 r. na interpelację poselską nr 24259, ,,(…) ustawa regulująca opodatkowanie podatkiem od nieruchomości pozwala na opodatkowanie według najwyższych stawek tego podatku również lokali mieszkalnych w tzw. apartamentowcach, wynajmowanych przez profesjonalne podmioty zarządzające tymi lokalami, na podstawie umów zawartych z właścicielami.”. Wracamy zatem do drugiej spośród ww. sytuacji – budynek mieszkalny został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale przez inny podmiot niż właściciel.

Podsumowanie

Powyższe dowodzi, że budynki mieszkalne nie w każdej sytuacji będą opodatkowane niższą stawką podatku od nieruchomości, a opisane zdarzenia stanowią przykład tych, które mogą generować odmienne implikacje podatkowe. Zachęcamy zatem, aby każdorazowo dokonywać indywidualnych analiz konkretnego przypadku, bo co pokazuje przytoczona odpowiedź na interpelację poselską, każda okoliczność może mieć znaczenie.

Paula Kołodziejska, aplikant radcowski, BG Tax & Legal

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Będzie nowelizacja Ordynacji podatkowej. Ministerstwo pracuje nad projektem. Podatnicy zyskają.

    Oprocentowanie nadpłaty, powstałej w wyniku orzeczenia TSUE będzie przysługiwać za cały okres, aż do jej zwrotu. Podobnie będzie z nadpłatami powstałymi wskutek wyroków TK.

    Stawki VAT 2024 - zmiany w stawkach obniżonych od 1 kwietnia

    Stawki VAT od 1 kwietnia 2024 roku ulegną zmianie. Pojawi się nowa lista towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku do wysokości 8 proc. Stawka obniżona obejmie m.in. usługi kosmetyczne, manicure i pedicure.

    Fundacja rodzinna - podatkowe konsekwencje zbycia udziałów

    Otaczające nas środowisko prawno-ekonomiczne dynamiczne oddziałuje na wszystkich, dlatego wśród pojawiających się pytań coraz częstszymi są te odnoszące się do fundacji rodzinnej, która zapewnia kuszące preferencje podatkowe.

    Składka zdrowotna 2024. Min. Leszczyna: będą zmiany ale powrót do zasad sprzed Polskiego Ładu zbyt kosztowny

    Jeszcze w bieżącym tygodniu minister zdrowia razem z ministrem finansów przedstawią premierowi Tuskowi propozycje zmian w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców. Taką informację przekazała 18 marca 2024 r. minister zdrowia Izabela Leszczyna.

    Zmiany w akcyzie od 2025 roku - opodatkowanie saszetek nikotynowych

    Ministerstwo Finansów chce zmienić od 2025 roku przepisy ustawy o podatku akcyzowym w zakresie saszetek nikotynowych. W komunikacie z 18 marca 2024 r. MF przedstawiło propozycje zmian. Resort zaprasza zainteresowanych tymi zmianami na spotkanie w celu uzgodnienia treści tej nowelizacji.

    "Nie stać nas na cztery dni pracy". Jednak skrócenie czasu pracy może ograniczyć zwolnienia

    "Skrócenie czasu pracy, np. do czterech dni w tygodniu nie zostanie zrównoważone przez wzrost zatrudnienia. Produkcja krajowa zmniejszy się, a wraz z nią zmniejszą się dochody ludności" – mówi Jeremi Mordasewicz, doradca zarządu Konfederacji Lewiatan.

    Wymiana walut w firmie. Jak to robić z korzyścią dla biznesu?

    Wymiana walut? Pierwsze skojarzenia to zagraniczne wakacje czy kredyt we frankach. Patrząc jednak na oficjalne statystyki wymiany handlowej to firmy operują dziś w wielu walutach. Tym bardziej, że coraz więcej firm prowadzi ekspansję zagraniczną, wychodząc na nowe rynki.

    Zmiany w rachunkowości od 2025 roku. Oprócz JPK KR (księgi rachunkowe) będzie JPK ST (środki trwałe)

    Od 1 stycznia 2025 roku podatnicy objęci podatkiem CIT (osoby prawne) będą mieli obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych w formie elektronicznej i wysyłania ich w tej formie do urzędu skarbowego (tzw. JPK CIT). Aktualnie Ministerstwo Finansów konsultuje struktury logiczne pliku JPK_KR_PD oraz pliku  JPK_ST, a także przygotowuje zmianę projektu rozporządzenia wykonawczego w sprawie dodatkowych danych dołączanych do przekazywanych ksiąg.

    Inflacja 2024. Skokowy wzrost w kwietniu poza górną granicę celu inflacyjnego. Prognoza eksperta

    W marcu 2024 r. inflacja będzie najniższa w całym roku. A już w kwietniu nastąpi skokowy wzrost inflacji, która znajdzie się poza górną granicą celu. Taką prognozę przedstawił ekspert Konfederacji Lewiatan, Mariusz Zielonka. 

    Obligacje skarbowe 2024. Drastyczna obniżka oprocentowania od marca i kwietnia

    Inflacja w Polsce obniża się tak szybko, że jeszcze rok temu wydawało się to niemal nieprawdopodobne. Większość osób to cieszy, ale nie wszystkich. Hamująca inflacja to informacja, która może rozsierdzić osoby posiadające w portfelu detaliczne obligacje skarbowe. W skrajnym przypadku kwietniowa aktualizacja oprocentowania może doprowadzić do spadku stawki z prawie 20% do niewiele ponad 4%. 

    REKLAMA