REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak rozliczyć zaliczkę na poczet sprzedaży nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Jakie są zasady opodatkowania zaliczki otrzymanej na poczet sprzedaży nieruchomości przez osobę prawną? Szczególnie interesuje nas rozliczenie VAT, zarówno w sytuacji zaliczenia zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, jak i jako zabezpieczenie wykonania świadczenia. Co w sytuacji, gdy będziemy musieli zwrócić zaliczkę?
RADA
Otrzymanie zaliczki powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Zwrot zaliczki należy udokumentować fakturą zaliczkową korygującą. Kaucja pobierana jako zabezpieczenie nie podlega opodatkowaniu. Nie ma również obowiązku dokumentowania jej otrzymania fakturą VAT. Jej ewentualny zwrot nie będzie wywoływał obowiązku wystawienia faktury korygującej. W celu potwierdzenia otrzymania kaucji należy wystawić zwykły dokument kasowy, np. notę.

UZASADNIENIE
Z pytania nie wynika, o jakiego rodzaju nieruchomość chodzi. Ustawa o VAT odmiennie reguluje bowiem moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do różnych nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że niezależnie od tych rozbieżności otrzymanie zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości zawsze spowoduje obowiązek zapłaty podatku.
Gdy sprzedawany jest grunt, obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych. Liczy się chwila wydania towaru (gruntu). Dostawa dokumentowana jest zwykle fakturą VAT. Nie ma obowiązku wystawienia faktury wtedy, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Sprzedawca musi jednak wystawić taką fakturę na żądanie tych osób. W tym przypadku obowiązek podatkowy powstanie i tak z chwilą wydania towarów. W pozostałych sytuacjach obowiązek podatkowy powstaje w chwili wystawienia faktury, nie później jednak niż w siódmym dniu, licząc od dnia wydania towaru (gruntu). Jeżeli przed wydaniem towaru (gruntu) otrzymano część należności, w szczególności:
• zaliczkę,
• zadatek,
• ratę,
obowiązek podatkowy powstaje w chwili jej otrzymania w tej części.
W przypadku dostawy lokalu lub budynku obowiązek podatkowy powstaje w chwili otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania nieruchomości. Zatem również w tej sytuacji otrzymanie wpłaty (zaliczki) na poczet dostawy nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy w chwili jej otrzymania.
Ustawa o VAT wprowadza również szczególny moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do lokali i budynków budowanych w ramach spółdzielni mieszkaniowych. W przypadku tego rodzaju praw do nieruchomości (spółdzielcze prawo do lokalu, odrębna własność lokalu lub budynku) wpłata całości lub części wkładu powoduje powstanie obowiązku podatkowego (art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy o VAT). Zakładamy jednak, że ta regulacja nie odnosi się do sytuacji opisanej w pytaniu.
WAŻNE!
Fakt otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w chwili jej otrzymania.

PRZYKŁAD
Firma zajmująca się budową i sprzedażą mieszkań w budynkach wielorodzinnych otrzymała 30 czerwca od przyszłego właściciela zaliczkę na poczet dostawy jednego z budowanych lokali. Otrzymanie zaliczki zostało potwierdzone fakturą VAT wystawioną 5 lipca.
Pomimo zachowania ustawowego terminu do wystawienia faktury VAT dokumentującej otrzymaną zaliczkę, tj. przed upływem 7. dnia od dnia otrzymania zaliczki, obowiązek podatkowy powstał w czerwcu, tj. w miesiącu jej otrzymania, a nie w lipcu, tj. w miesiącu wystawienia faktury. Podatek należy wykazać w deklaracji za czerwiec składanej do 25 lipca i zapłacić w tym terminie.

Podstawa opodatkowania w VAT
Gdy pobrano zaliczkę, zadatek, przedpłatę lub ratę, podstawą opodatkowania jest kwota otrzymanej zaliczki pomniejszona o przypadającą od niej kwotę podatku. Zasada ta dotyczy zaliczek wpłaconych zarówno na poczet przyszłej dostawy budynku, jak i na poczet przyszłej dostawy gruntu.

PRZYKŁAD
Firma handlująca nieruchomościami otrzymała od klienta na poczet przyszłej dostawy budynku produkcyjnego zaliczkę w wysokości 400 000 zł.
VAT od otrzymanej zaliczki wynosi:
400 000 zł × 22/122 = 72 131,15 zł.
Podstawa opodatkowania wynosi:
400 000 zł – 72 131,15 zł = 327 868,85 zł.

Stawki VAT
Rozliczając należne zobowiązanie podatkowe z tytułu otrzymanego zadatku, zaliczki, raty na poczet przyszłej dostawy nieruchomości, należy pamiętać o zastosowaniu właściwej stawki VAT. Otrzymana zaliczka ma bowiem związek z nabyciem konkretnego towaru (nieruchomości). Przy jej opodatkowaniu należy zastosować stawkę właściwą dla tego towaru (nieruchomości). Przy sprzedaży budynku wraz z gruntem zastosowanie ma stawka właściwa dla budynku.
Podstawową stawką VAT w wysokości 22% opodatkowana jest dostawa:
• gruntów niezabudowanych, które mieszczą się w kategorii terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę,
• budynków, budowli lub ich części niebędących budynkami mieszkalnymi oraz towarami używanymi, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, wraz z przynależnymi do nich gruntami.
Stawka 7% będzie miała zastosowanie do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego zasiedlanych lub zamieszkanych po raz pierwszy (obrót pierwotny).
Zwolniona z opodatkowania VAT jest natomiast dostawa:
• obiektów budownictwa mieszkaniowego wcześniej zasiedlonych lub zamieszkanych (obrót wtórny),
• budynków lub budowli mających charakter towaru używanego w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT,
• gruntów niezabudowanych niebędących gruntami budowlanymi lub też przeznaczonymi pod zabudowę.

Zwrot otrzymanej zaliczki
W przypadku zwrotu zaliczki lub zadatku wystawia się fakturę korygującą. Jest to dość powszechne zjawisko w prowadzonej działalności gospodarczej. Prawidłowo wystawiona faktura korygująca jest podstawą do dokonania korekty deklaracji VAT po stronie podatku należnego. Posiadanie przez podatnika potwierdzenia odbioru wystawionej faktury korygującej stanowi podstawę do obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za miesiąc (kwartał), w którym otrzymano to potwierdzenie.

Zabezpieczenie wykonania świadczenia
Opodatkowanie wszelkiego rodzaju kaucji (zabezpieczeń) zawsze budziło i nadal budzi wiele kontrowersji.
Kaucja to suma pieniężna, złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie jego niedopełnienia – „Słownik języka polskiego” (PWN, Warszawa 2002).
Pobieranie wszelkiego rodzaju kaucji (zabezpieczeń) na poczet wykonania przyszłego świadczenia nie podlega opodatkowaniu VAT. Nie jest bowiem obrotem w znaczeniu VAT.
Nie wywołuje ono również obowiązku dokumentowania otrzymanej kwoty (zabezpieczenia) fakturą VAT. Jej ewentualny zwrot nie będzie również wywoływał obowiązku wystawienia faktury korygującej. Na potrzeby ewidencyjne wystarczającym dokumentem potwierdzającym zarówno fakt przyjęcia, jak i ewentualnego zwrotu wszelkich kaucji (zabezpieczeń) będzie zwykły dokument kasowy.
Przedstawione powyżej stanowisko zgodne jest między innymi ze stanowiskiem zaprezentowanym przez:
• Pierwszy Urząd Skarbowy w Radomiu – pismo nr US 24/1110/VF/354/2004,
• Izbę Skarbową w Gdańsku – pismo nr PI/005-698/04/CIP/01,
• Dolnośląski Urząd Skarbowy – pismo nr PP I 443/1255/148/IM/04.
Stwierdza się w nich, że pobranie kaucji, w całości zwracanej następnie kontrahentowi po realizacji umowy, nie jest obrotem i nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Jako formę zaliczki lub zadatku, będącą obrotem w myśl ustawy o VAT, należy traktować kaucję zwrotną, jeśli zostanie zaliczona na poczet należności za dostawę lub usługę.
Niektóre organy podatkowe uważają, że obowiązek podatkowy w takim przypadku powstaje z chwilą otrzymania kaucji, a nie dopiero z chwilą zaliczenia jej na poczet należności.
Spotkać jednak można również odmienne stanowisko. Zaprezentowane ono zostało między innymi przez Świętokrzyski Urząd Skarbowy w piśmie nr RO/436/185/2004. W uzasadnieniu stwierdzono, że:
dopiero wtedy, gdy kaucja zostanie zaliczona na poczet przyszłej należności za dostawę bądź usługę, należy ją traktować jako formę zaliczki i dopiero wówczas będzie miał zastosowanie art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, nakazujący podatnikowi wystawienie faktury.
Stanowisko to jest w pełni uzasadnione. Zaliczenie otrzymanej wcześniej kaucji na poczet należności za zrealizowaną dostawę lub wyświadczoną usługę nie oznacza, że od początku była to zaliczka lub zadatek. W żaden sposób nie niweczy to dotychczasowej funkcji gwarancyjnej lub odszkodowawczej, jaką pełniła przekazana wcześniej kwota.
Jednak zastosowanie jednego lub drugiego rozwiązania należałoby uzgodnić z właściwym dla podatnika urzędem skarbowym.

• art. 19 ust. 10, art. 29 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484
• § 16 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 95, poz. 798

Aldona Werner
ekspert w zakresie VAT


Aldona Werner
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

Stopy procentowe NBP 2025: w lipcu obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 3 lipca 2025 r. 5,00 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy oczekiwali braku zmian w lipcu.

Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat wyjaśnia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

REKLAMA

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat radzi jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

REKLAMA

Załączniki w KSeF tylko dla wybranych? Nowa funkcja może wykluczyć małych przedsiębiorców

Nowa funkcja w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) pozwala na dodawanie załączników do faktur, ale wyłącznie w ściśle określonej formie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci ostrzegają, że rozwiązanie dostępne będzie głównie dla dużych firm, a mali przedsiębiorcy mogą zostać z dodatkowymi obowiązkami i bez realnej możliwości skorzystania z tej opcji.

Kontrola podatkowa - fiskus ma 98% skuteczności. Adwokat radzi jak się przygotować i ograniczyć ryzyko kary

Choć liczba kontroli podatkowych w Polsce od 2023 roku spada, ich skuteczność jest wyższa niż kiedykolwiek. W 2024 roku aż 98,1% kontroli podatkowych oraz 94% kontroli celno-skarbowych zakończyło się wykryciem nieprawidłowości. Urzędy skarbowe, dzięki wykorzystaniu narzędzi analitycznych takich jak STIR, JPK czy big data, trafnie typują podmioty do weryfikacji, skupiając się na firmach obecnych na rynku i rzeczywiście dostępnych dla egzekucji zobowiązań. W efekcie kontrola może spotkać każdego podatnika, który nieświadomie popełnił błąd lub padł ofiarą nieuczciwego kontrahenta.

REKLAMA