Kategorie

Jak rozliczyć zaliczkę na poczet sprzedaży nieruchomości

Jakie są zasady opodatkowania zaliczki otrzymanej na poczet sprzedaży nieruchomości przez osobę prawną? Szczególnie interesuje nas rozliczenie VAT, zarówno w sytuacji zaliczenia zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, jak i jako zabezpieczenie wykonania świadczenia. Co w sytuacji, gdy będziemy musieli zwrócić zaliczkę?
RADA
Otrzymanie zaliczki powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Zwrot zaliczki należy udokumentować fakturą zaliczkową korygującą. Kaucja pobierana jako zabezpieczenie nie podlega opodatkowaniu. Nie ma również obowiązku dokumentowania jej otrzymania fakturą VAT. Jej ewentualny zwrot nie będzie wywoływał obowiązku wystawienia faktury korygującej. W celu potwierdzenia otrzymania kaucji należy wystawić zwykły dokument kasowy, np. notę.

UZASADNIENIE
Z pytania nie wynika, o jakiego rodzaju nieruchomość chodzi. Ustawa o VAT odmiennie reguluje bowiem moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do różnych nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że niezależnie od tych rozbieżności otrzymanie zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości zawsze spowoduje obowiązek zapłaty podatku.
Gdy sprzedawany jest grunt, obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych. Liczy się chwila wydania towaru (gruntu). Dostawa dokumentowana jest zwykle fakturą VAT. Nie ma obowiązku wystawienia faktury wtedy, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Sprzedawca musi jednak wystawić taką fakturę na żądanie tych osób. W tym przypadku obowiązek podatkowy powstanie i tak z chwilą wydania towarów. W pozostałych sytuacjach obowiązek podatkowy powstaje w chwili wystawienia faktury, nie później jednak niż w siódmym dniu, licząc od dnia wydania towaru (gruntu). Jeżeli przed wydaniem towaru (gruntu) otrzymano część należności, w szczególności:
• zaliczkę,
• zadatek,
• ratę,
obowiązek podatkowy powstaje w chwili jej otrzymania w tej części.
W przypadku dostawy lokalu lub budynku obowiązek podatkowy powstaje w chwili otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania nieruchomości. Zatem również w tej sytuacji otrzymanie wpłaty (zaliczki) na poczet dostawy nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy w chwili jej otrzymania.
Ustawa o VAT wprowadza również szczególny moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do lokali i budynków budowanych w ramach spółdzielni mieszkaniowych. W przypadku tego rodzaju praw do nieruchomości (spółdzielcze prawo do lokalu, odrębna własność lokalu lub budynku) wpłata całości lub części wkładu powoduje powstanie obowiązku podatkowego (art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy o VAT). Zakładamy jednak, że ta regulacja nie odnosi się do sytuacji opisanej w pytaniu.
WAŻNE!
Fakt otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w chwili jej otrzymania.

PRZYKŁAD
Firma zajmująca się budową i sprzedażą mieszkań w budynkach wielorodzinnych otrzymała 30 czerwca od przyszłego właściciela zaliczkę na poczet dostawy jednego z budowanych lokali. Otrzymanie zaliczki zostało potwierdzone fakturą VAT wystawioną 5 lipca.
Pomimo zachowania ustawowego terminu do wystawienia faktury VAT dokumentującej otrzymaną zaliczkę, tj. przed upływem 7. dnia od dnia otrzymania zaliczki, obowiązek podatkowy powstał w czerwcu, tj. w miesiącu jej otrzymania, a nie w lipcu, tj. w miesiącu wystawienia faktury. Podatek należy wykazać w deklaracji za czerwiec składanej do 25 lipca i zapłacić w tym terminie.

Podstawa opodatkowania w VAT
Gdy pobrano zaliczkę, zadatek, przedpłatę lub ratę, podstawą opodatkowania jest kwota otrzymanej zaliczki pomniejszona o przypadającą od niej kwotę podatku. Zasada ta dotyczy zaliczek wpłaconych zarówno na poczet przyszłej dostawy budynku, jak i na poczet przyszłej dostawy gruntu.

PRZYKŁAD
Firma handlująca nieruchomościami otrzymała od klienta na poczet przyszłej dostawy budynku produkcyjnego zaliczkę w wysokości 400 000 zł.
VAT od otrzymanej zaliczki wynosi:
400 000 zł × 22/122 = 72 131,15 zł.
Podstawa opodatkowania wynosi:
400 000 zł – 72 131,15 zł = 327 868,85 zł.

Stawki VAT
Rozliczając należne zobowiązanie podatkowe z tytułu otrzymanego zadatku, zaliczki, raty na poczet przyszłej dostawy nieruchomości, należy pamiętać o zastosowaniu właściwej stawki VAT. Otrzymana zaliczka ma bowiem związek z nabyciem konkretnego towaru (nieruchomości). Przy jej opodatkowaniu należy zastosować stawkę właściwą dla tego towaru (nieruchomości). Przy sprzedaży budynku wraz z gruntem zastosowanie ma stawka właściwa dla budynku.
Podstawową stawką VAT w wysokości 22% opodatkowana jest dostawa:
• gruntów niezabudowanych, które mieszczą się w kategorii terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę,
• budynków, budowli lub ich części niebędących budynkami mieszkalnymi oraz towarami używanymi, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, wraz z przynależnymi do nich gruntami.
Stawka 7% będzie miała zastosowanie do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego zasiedlanych lub zamieszkanych po raz pierwszy (obrót pierwotny).
Zwolniona z opodatkowania VAT jest natomiast dostawa:
• obiektów budownictwa mieszkaniowego wcześniej zasiedlonych lub zamieszkanych (obrót wtórny),
• budynków lub budowli mających charakter towaru używanego w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT,
• gruntów niezabudowanych niebędących gruntami budowlanymi lub też przeznaczonymi pod zabudowę.

Zwrot otrzymanej zaliczki
W przypadku zwrotu zaliczki lub zadatku wystawia się fakturę korygującą. Jest to dość powszechne zjawisko w prowadzonej działalności gospodarczej. Prawidłowo wystawiona faktura korygująca jest podstawą do dokonania korekty deklaracji VAT po stronie podatku należnego. Posiadanie przez podatnika potwierdzenia odbioru wystawionej faktury korygującej stanowi podstawę do obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za miesiąc (kwartał), w którym otrzymano to potwierdzenie.

Zabezpieczenie wykonania świadczenia
Opodatkowanie wszelkiego rodzaju kaucji (zabezpieczeń) zawsze budziło i nadal budzi wiele kontrowersji.
Kaucja to suma pieniężna, złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie jego niedopełnienia – „Słownik języka polskiego” (PWN, Warszawa 2002).
Pobieranie wszelkiego rodzaju kaucji (zabezpieczeń) na poczet wykonania przyszłego świadczenia nie podlega opodatkowaniu VAT. Nie jest bowiem obrotem w znaczeniu VAT.
Nie wywołuje ono również obowiązku dokumentowania otrzymanej kwoty (zabezpieczenia) fakturą VAT. Jej ewentualny zwrot nie będzie również wywoływał obowiązku wystawienia faktury korygującej. Na potrzeby ewidencyjne wystarczającym dokumentem potwierdzającym zarówno fakt przyjęcia, jak i ewentualnego zwrotu wszelkich kaucji (zabezpieczeń) będzie zwykły dokument kasowy.
Przedstawione powyżej stanowisko zgodne jest między innymi ze stanowiskiem zaprezentowanym przez:
• Pierwszy Urząd Skarbowy w Radomiu – pismo nr US 24/1110/VF/354/2004,
• Izbę Skarbową w Gdańsku – pismo nr PI/005-698/04/CIP/01,
• Dolnośląski Urząd Skarbowy – pismo nr PP I 443/1255/148/IM/04.
Stwierdza się w nich, że pobranie kaucji, w całości zwracanej następnie kontrahentowi po realizacji umowy, nie jest obrotem i nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Jako formę zaliczki lub zadatku, będącą obrotem w myśl ustawy o VAT, należy traktować kaucję zwrotną, jeśli zostanie zaliczona na poczet należności za dostawę lub usługę.
Niektóre organy podatkowe uważają, że obowiązek podatkowy w takim przypadku powstaje z chwilą otrzymania kaucji, a nie dopiero z chwilą zaliczenia jej na poczet należności.
Spotkać jednak można również odmienne stanowisko. Zaprezentowane ono zostało między innymi przez Świętokrzyski Urząd Skarbowy w piśmie nr RO/436/185/2004. W uzasadnieniu stwierdzono, że:
dopiero wtedy, gdy kaucja zostanie zaliczona na poczet przyszłej należności za dostawę bądź usługę, należy ją traktować jako formę zaliczki i dopiero wówczas będzie miał zastosowanie art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, nakazujący podatnikowi wystawienie faktury.
Stanowisko to jest w pełni uzasadnione. Zaliczenie otrzymanej wcześniej kaucji na poczet należności za zrealizowaną dostawę lub wyświadczoną usługę nie oznacza, że od początku była to zaliczka lub zadatek. W żaden sposób nie niweczy to dotychczasowej funkcji gwarancyjnej lub odszkodowawczej, jaką pełniła przekazana wcześniej kwota.
Jednak zastosowanie jednego lub drugiego rozwiązania należałoby uzgodnić z właściwym dla podatnika urzędem skarbowym.

• art. 19 ust. 10, art. 29 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484
• § 16 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 95, poz. 798

Aldona Werner
ekspert w zakresie VAT


Aldona Werner
Źródło: Monitor Księgowego
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    18 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Polskie firmy w UE - Czarna Księga barier na rynku wewnętrznym (wydanie II)

    Polskie firmy w UE - Czarna Księga barier. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii opublikowało 16 czerwca 2021 r. już drugą Czarną Księgę barier (administracyjnych i prawnych) na rynku wewnętrznym Unii Europejskiej, które utrudniają działalność transgraniczną polskich przedsiębiorców.

    Najniższa krajowa 2022 a zmiany w PIT - 300 zł więcej netto

    Najniższa krajowa 2022 a zmiany w PIT. Proponowana przez rząd podwyżka najniższej krajowej (płacy minimalnej) w 2022 r. do poziomu 3000 zł brutto (tj. o 7,1 proc. w porównaniu do minimalnego wynagrodzenia 2021 roku) nie jest rewolucyjna - wskazują ekonomiści. Jednocześnie zauważają, że efekt podwyżki będzie wzmocniony przez zapowiedziane w Polskim Ładzie zmiany w systemie podatkowym (głównie w podatku dochodowym pd osób fizycznych - PIT). Szacuje się, że wynagrodzenie netto osoby zarabiającej płacę minimalną wzrośnie w 2022 roku o ok. 300 zł miesięcznie.

    Problematyczne transakcje z rajami podatkowymi – ceny transferowe, dokumentacja, odpowiedzialność

    Transakcje z rajami podatkowymi a ceny transferowe. Od pewnego czasu polski ustawodawca wyjątkowo chętnie wykorzystuje przepisy z zakresu cen transferowych do pobierania informacji o transakcjach realizowanych z podmiotami zarejestrowanymi w rajach podatkowych. Obowiązki nakładane na polskich podatników w tym zakresie są coraz szersze i wymagają coraz większych nakładów administracyjnych. Jednocześnie, wprowadzane przepisy często są tworzone w sposób chaotyczny i nie zawsze uzasadniony.

    Fiskus zajął majątek firmy mimo braku dowodów

    Zabezpieczenie zobowiązania podatkowego na majątku podatnika. Urząd skarbowy zajął konto firmy i należny jej zwrot VAT mimo braku dowodów i nieprawidłowości. Czy miał do tego prawo?

    Podatki 2021: osobista odpowiedzialność członków zarządu na nowo (bezpłatne webinarium 24 czerwca)

    24 czerwca 2021 r. o godz. 10:00 rozpocznie się bezpłatne webinarium (szkolenie online) poświęcone obowiązującym od 1 stycznia 2021 r. przepisom rozszerzającym obowiązki z zakresu cen transferowych dla podmiotów niepowiązanych. Za brak dopełnienia należytej staranności i nowych obowiązków dokumentacyjnych odpowiadają osobiście członkowie zarządu! Webinarium poprowadzą Artur Klęsk, Partner w Enodo Advisors oraz Jakub Beym, Senior Associate w Enodo Advisors. Portal infor.pl jest patronem medialnym tego wydarzenia.

    Skonta i rabaty przy rozliczaniu transakcji międzynarodowych

    W transakcjach handlowych rozróżniamy różnego rodzaju obniżki cen. Wśród najczęściej stosowanych są skonta i rabaty. Należy jednak pamiętać, że ich udzielenie ma wpływ na podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT), a tym samym także na wysokość podatku jaki zapłaci przedsiębiorca.

    Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności gospodarczej?

    Podatek od najmu. W dniu 24 maja 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny podjął ważną uchwałę (w składzie 7. sędziów) dotyczącą rozróżnienia najmu prywatnego i najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej dla potrzeb opodatkowania PIT i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jak tę kwestię rozstrzygnął NSA?

    Czy wszyscy podatnicy muszą mieć kasę online od 1 stycznia 2023 r.?

    Kasy fiskalne online są już obowiązkowe dla wybranych grup podatników. Natomiast kasy z elektronicznym zapisem kopii będą dostępne tylko do końca 2022 r. Czy oznacza to, że wszyscy podatnicy będą musieli mieć kasy fiskalne online od 1 stycznia 2023 r.? Co warto wiedzieć o nowym rodzaju kas?

    Sprawozdania finansowe zakładów ubezpieczeń i reasekuracji - zmiany od 2022 r.

    Sprawozdania finansowe. Ustawodawca rozszerza zakres wymogów sprawozdawczych dla zakładów ubezpieczeń i zakładów reasekuracji. Nowe obowiązki sprawozdawcze będą stosowane od 2022 r., tj. do sprawozdań za rok obrotowy rozpoczynający się w 2021 r.

    Estoński CIT - zmiany od 2022 roku

    Estoński CIT. Od 2022 r. ryczałt od dochodów w CIT (czyli tzw. estoński CIT) będzie mogła wybrać każda spółka kapitałowa, niezależnie od wielkości, bo zniknie limit przychodów 100 mln zł. Estoński system będzie też dla spółek komandytowych i komandytowo-akcyjnych.

    E-faktury od 2022 r. Pilotaż od października 2021 r.

    E-faktury są już na kolejnym etapie procesu legislacyjnego. Ustawodawca chce wspólnie z biznesem testować nowe rozwiązanie już od października 2021 r., tak aby jak najwięcej firm korzystało w pełni z e-faktury w 2022 r. Korzystanie z e-faktury stanie się obligatoryjne od 2023 r.

    Rejestracja w CRPA (Centralnym Rejestrze Podmiotów Akcyzowych) do 30 czerwca

    Rejestracja w CRPA. Ministerstwo Finansów przypomina, że 30 czerwca 2021 r. upływa termin (okres przejściowy) na dokonanie: zgłoszenia rejestracyjnego w Centralnym Rejestrze Podmiotów Akcyzowych (CRPA) dla podmiotów, które przed 1 lutego 2021 r. nie były objęte obowiązkiem dokonywania zgłoszeń rejestracyjnych w podatku akcyzowym albo zgłoszenia uzupełniającego w CRPA dla podmiotów, które przed 1 lutego 2021 r. zostały zarejestrowane na podstawie zgłoszenia rejestracyjnego AKC-R.

    Dotacja z gminy wykorzystana niezgodnie z przeznaczeniem a przedawnienie

    Dotacja z gminy a przedawnienie. Coraz więcej osób w swojej działalności stara się korzystać z różnych form pomocy. Jednym z popularnych rodzajów wsparcia, są różnego rodzaju dotacje – w tym dotacje z jednostek samorządu terytorialnego. W trakcie działalności podmiotu może jednak okazać się, że środki z dotacji zostały nieprawidłowo spożytkowane. W takiej sytuacji, zasadniczo, podatnik powinien zwrócić dotację – co w praktyce może jednak okazać się dla niego niemożliwe do wykonania (szczególnie po dłuższym czasie). Tak samo więc jak w innych przypadkach, ustawodawca przewidział odpowiedni okres przedawnienia dla konieczności zwrotu dotacji wykorzystanej niezgodnie z przeznaczeniem. Warto jednak dowiedzieć się, jak należy obliczać ten termin - w szczególności, że proces przyznania, korzystania i rozliczenia dotacji może być dość długi – i wskazywać na różne momenty, od których należałoby obliczać termin przedawnienia.

    Polski Ład. 2/3 emerytów z zerowym PIT

    Zerowy PIT dla emerytów. Dwie trzecie emerytów będzie miało zerowy PIT, a duża część zapłaci niższy podatek - zapewnił wiceminister finansów Piotr Patkowski. Seniorzy, którzy pobierają emerytury powyżej 5 tys. zł miesięcznie stracą rocznie 75 zł - dodał. Polski Ład dla emerytów - kto zyska, kto straci?

    Interpretacja podatkowa nie może pomijać przepisów

    Interpretacja podatkowa. Przedsiębiorca wdał się w spór z fiskusem o pieniądze należne z tytułu CIT. Oczywiście fiskus chciał ich więcej, w tym celu interpretował przepisy tak, a w zasadzie pomijał ich część, aby uzasadnić słuszność poboru wyższego podatku. Ale po stronie przedsiębiorcy stanął sąd, przypominając organom skarbowym, że: „Nie wolno jest również interpretować przepisów prawnych tak, by pewne ich fragmenty okazały się zbędne” (wyrok WSA w Krakowie z 5 lutego 2021 r., sygn. akt I SA/Kr 1262/20).

    Rekordowy Twój e-PIT w 2021 roku

    Twój e-PIT w 2021 roku. Ministerstwo Finansów podsumowało tegoroczny sezon rozliczeń podatkowych PIT, a w szczególności najbardziej popularną e-usługę Krajowej Administracji Skarbowej - Twój e-PIT.

    Leasing finansowy przedsiębiorstwa – rozliczenia podatkowe (PIT, CIT, VAT, PCC)

    Leasing finansowy przedsiębiorstwa. Rozważając możliwość restrukturyzacji działalności, oprócz standardowych rozwiązań takich jak m.in aporty przedsiębiorstw, połączeń lub sprzedaży (niezależnie czy mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa czy przedsiębiorstwem), należy wziąć pod uwagę możliwości oferowane przez leasing finansowy przedsiębiorstwa. W analizie opłacalności przedsięwzięcia musimy wziąć pod uwagę nie tylko aspekt biznesowy, ale również kwestie opodatkowania danej transakcji. Należy zwrócić uwagę, zarówno na podatki dochodowe (odpowiednio PIT oraz CIT), podatek od towarów i usług oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.

    Jak wygląda cyberatak na firmową sieć?

    Cyberatak na firmową sieć. W trakcie pandemii ponad połowa polskich firm (54%) zauważyła wzrost liczby cyberataków. W opublikowanej w maju br. analizie Active Adversary Playbook 2021 analitycy ujawniają, że przestępcy zostają wykryci średnio dopiero po 11 dniach od przeniknięcia do firmowej sieci. W tym czasie mogą swobodnie poruszać się po zasobach i wykradać dane przedsiębiorstwa. Coraz trudniej namierzyć złośliwą działalność, jednak pomocna w tym zakresie może okazać się pandemia. W ubiegłym roku wzrosły bowiem umiejętności i szybkość reagowania zespołów IT.

    Kasa fiskalna online - serwis klimatyzacji w samochodach

    Kasa fiskalna online. Czy prowadząc działalność w ramach punktu serwisowego klimatyzacji w samochodach osobowych podatnik jest zobowiązany do posiadania kasy fiskalnej online?

    CIT-8 za 2020 r. - wersja elektroniczna opublikowana

    CIT-8 za 2020 r. Ministerstwo Finansów opublikowało cyfrową wersję (30) CIT-8. Zrobiło to po trzech miesiącach od zapowiedzi, za to na dwa tygodnie przed upływem terminu na złożenie tego zeznania.

    Firmy z branży beauty nie mają kas fiskalnych online

    Kasy fiskalnej online. Co trzecia firma z branży kosmetycznej nie ma kasy fiskalnej online, która od 1 lipca 2021 r. będzie obowiązkowa - wskazała inicjatywa Beauty Razem. Branża apeluje do Ministra Finansów o przesunięcie o pół roku terminu obowiązkowej instalacji urządzeń.

    Jak firmy wpływają na edukację ekologiczną?

    Zrównoważony rozwój trafia do domu Kowalskich, czyli jak firmy i marketing wpływają na edukację ekologiczną.

    Zmiany w deklaracjach akcyzowych od 1 lipca 2021 r.

    Zmiany w deklaracjach akcyzowych. Ministerstwo Finansów udzieliło informacji i wyjaśnień odnośnie obowiązujących od 1 lipca 2021 r. zmian w zakresie deklaracji podatkowych w podatku akcyzowym. Zmiany te są wprowadzane do ustawy z 6 grudnia 2008 r. o podatku akcyzowym przez ustawę z 30 marca 2021 r. o zmianie ustawy o podatku akcyzowymi oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 694).

    Podmioty akcyzowe - aktualizacja zgłoszeń rejestracyjnych do 30 czerwca 2021 r.

    Podmioty akcyzowe już zarejestrowane muszą dokonać aktualizacji zgłoszeń rejestracyjnych do 30 czerwca 2021 r. Aktualizacja to efekt uruchomienia Centralnego Rejestru Podmiotów Akcyzowych (CRPA).

    Interpretacja 590, czyli porozumienie inwestycyjne z MF

    Interpretacja 590 (porozumienie inwestycyjne) oznacza wiążącą opinię dla inwestorów strategicznych o wszystkich skutkach podatkowych planowanej inwestycji. Jest to nowe rozwiązanie zaproponowane w ramach Polskiego Ładu. Na czym konkretnie będzie polegało? Kiedy wejdzie w życie?