REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak rozliczyć zaliczkę na poczet sprzedaży nieruchomości

REKLAMA

Jakie są zasady opodatkowania zaliczki otrzymanej na poczet sprzedaży nieruchomości przez osobę prawną? Szczególnie interesuje nas rozliczenie VAT, zarówno w sytuacji zaliczenia zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, jak i jako zabezpieczenie wykonania świadczenia. Co w sytuacji, gdy będziemy musieli zwrócić zaliczkę?
RADA
Otrzymanie zaliczki powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Zwrot zaliczki należy udokumentować fakturą zaliczkową korygującą. Kaucja pobierana jako zabezpieczenie nie podlega opodatkowaniu. Nie ma również obowiązku dokumentowania jej otrzymania fakturą VAT. Jej ewentualny zwrot nie będzie wywoływał obowiązku wystawienia faktury korygującej. W celu potwierdzenia otrzymania kaucji należy wystawić zwykły dokument kasowy, np. notę.

UZASADNIENIE
Z pytania nie wynika, o jakiego rodzaju nieruchomość chodzi. Ustawa o VAT odmiennie reguluje bowiem moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do różnych nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że niezależnie od tych rozbieżności otrzymanie zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości zawsze spowoduje obowiązek zapłaty podatku.
Gdy sprzedawany jest grunt, obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych. Liczy się chwila wydania towaru (gruntu). Dostawa dokumentowana jest zwykle fakturą VAT. Nie ma obowiązku wystawienia faktury wtedy, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Sprzedawca musi jednak wystawić taką fakturę na żądanie tych osób. W tym przypadku obowiązek podatkowy powstanie i tak z chwilą wydania towarów. W pozostałych sytuacjach obowiązek podatkowy powstaje w chwili wystawienia faktury, nie później jednak niż w siódmym dniu, licząc od dnia wydania towaru (gruntu). Jeżeli przed wydaniem towaru (gruntu) otrzymano część należności, w szczególności:
• zaliczkę,
• zadatek,
• ratę,
obowiązek podatkowy powstaje w chwili jej otrzymania w tej części.
W przypadku dostawy lokalu lub budynku obowiązek podatkowy powstaje w chwili otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania nieruchomości. Zatem również w tej sytuacji otrzymanie wpłaty (zaliczki) na poczet dostawy nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy w chwili jej otrzymania.
Ustawa o VAT wprowadza również szczególny moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do lokali i budynków budowanych w ramach spółdzielni mieszkaniowych. W przypadku tego rodzaju praw do nieruchomości (spółdzielcze prawo do lokalu, odrębna własność lokalu lub budynku) wpłata całości lub części wkładu powoduje powstanie obowiązku podatkowego (art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy o VAT). Zakładamy jednak, że ta regulacja nie odnosi się do sytuacji opisanej w pytaniu.
WAŻNE!
Fakt otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w chwili jej otrzymania.

PRZYKŁAD
Firma zajmująca się budową i sprzedażą mieszkań w budynkach wielorodzinnych otrzymała 30 czerwca od przyszłego właściciela zaliczkę na poczet dostawy jednego z budowanych lokali. Otrzymanie zaliczki zostało potwierdzone fakturą VAT wystawioną 5 lipca.
Pomimo zachowania ustawowego terminu do wystawienia faktury VAT dokumentującej otrzymaną zaliczkę, tj. przed upływem 7. dnia od dnia otrzymania zaliczki, obowiązek podatkowy powstał w czerwcu, tj. w miesiącu jej otrzymania, a nie w lipcu, tj. w miesiącu wystawienia faktury. Podatek należy wykazać w deklaracji za czerwiec składanej do 25 lipca i zapłacić w tym terminie.

Podstawa opodatkowania w VAT
Gdy pobrano zaliczkę, zadatek, przedpłatę lub ratę, podstawą opodatkowania jest kwota otrzymanej zaliczki pomniejszona o przypadającą od niej kwotę podatku. Zasada ta dotyczy zaliczek wpłaconych zarówno na poczet przyszłej dostawy budynku, jak i na poczet przyszłej dostawy gruntu.

PRZYKŁAD
Firma handlująca nieruchomościami otrzymała od klienta na poczet przyszłej dostawy budynku produkcyjnego zaliczkę w wysokości 400 000 zł.
VAT od otrzymanej zaliczki wynosi:
400 000 zł × 22/122 = 72 131,15 zł.
Podstawa opodatkowania wynosi:
400 000 zł – 72 131,15 zł = 327 868,85 zł.

Stawki VAT
Rozliczając należne zobowiązanie podatkowe z tytułu otrzymanego zadatku, zaliczki, raty na poczet przyszłej dostawy nieruchomości, należy pamiętać o zastosowaniu właściwej stawki VAT. Otrzymana zaliczka ma bowiem związek z nabyciem konkretnego towaru (nieruchomości). Przy jej opodatkowaniu należy zastosować stawkę właściwą dla tego towaru (nieruchomości). Przy sprzedaży budynku wraz z gruntem zastosowanie ma stawka właściwa dla budynku.
Podstawową stawką VAT w wysokości 22% opodatkowana jest dostawa:
• gruntów niezabudowanych, które mieszczą się w kategorii terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę,
• budynków, budowli lub ich części niebędących budynkami mieszkalnymi oraz towarami używanymi, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, wraz z przynależnymi do nich gruntami.
Stawka 7% będzie miała zastosowanie do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego zasiedlanych lub zamieszkanych po raz pierwszy (obrót pierwotny).
Zwolniona z opodatkowania VAT jest natomiast dostawa:
• obiektów budownictwa mieszkaniowego wcześniej zasiedlonych lub zamieszkanych (obrót wtórny),
• budynków lub budowli mających charakter towaru używanego w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT,
• gruntów niezabudowanych niebędących gruntami budowlanymi lub też przeznaczonymi pod zabudowę.

Zwrot otrzymanej zaliczki
W przypadku zwrotu zaliczki lub zadatku wystawia się fakturę korygującą. Jest to dość powszechne zjawisko w prowadzonej działalności gospodarczej. Prawidłowo wystawiona faktura korygująca jest podstawą do dokonania korekty deklaracji VAT po stronie podatku należnego. Posiadanie przez podatnika potwierdzenia odbioru wystawionej faktury korygującej stanowi podstawę do obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za miesiąc (kwartał), w którym otrzymano to potwierdzenie.

Zabezpieczenie wykonania świadczenia
Opodatkowanie wszelkiego rodzaju kaucji (zabezpieczeń) zawsze budziło i nadal budzi wiele kontrowersji.
Kaucja to suma pieniężna, złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie jego niedopełnienia – „Słownik języka polskiego” (PWN, Warszawa 2002).
Pobieranie wszelkiego rodzaju kaucji (zabezpieczeń) na poczet wykonania przyszłego świadczenia nie podlega opodatkowaniu VAT. Nie jest bowiem obrotem w znaczeniu VAT.
Nie wywołuje ono również obowiązku dokumentowania otrzymanej kwoty (zabezpieczenia) fakturą VAT. Jej ewentualny zwrot nie będzie również wywoływał obowiązku wystawienia faktury korygującej. Na potrzeby ewidencyjne wystarczającym dokumentem potwierdzającym zarówno fakt przyjęcia, jak i ewentualnego zwrotu wszelkich kaucji (zabezpieczeń) będzie zwykły dokument kasowy.
Przedstawione powyżej stanowisko zgodne jest między innymi ze stanowiskiem zaprezentowanym przez:
• Pierwszy Urząd Skarbowy w Radomiu – pismo nr US 24/1110/VF/354/2004,
• Izbę Skarbową w Gdańsku – pismo nr PI/005-698/04/CIP/01,
• Dolnośląski Urząd Skarbowy – pismo nr PP I 443/1255/148/IM/04.
Stwierdza się w nich, że pobranie kaucji, w całości zwracanej następnie kontrahentowi po realizacji umowy, nie jest obrotem i nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Jako formę zaliczki lub zadatku, będącą obrotem w myśl ustawy o VAT, należy traktować kaucję zwrotną, jeśli zostanie zaliczona na poczet należności za dostawę lub usługę.
Niektóre organy podatkowe uważają, że obowiązek podatkowy w takim przypadku powstaje z chwilą otrzymania kaucji, a nie dopiero z chwilą zaliczenia jej na poczet należności.
Spotkać jednak można również odmienne stanowisko. Zaprezentowane ono zostało między innymi przez Świętokrzyski Urząd Skarbowy w piśmie nr RO/436/185/2004. W uzasadnieniu stwierdzono, że:
dopiero wtedy, gdy kaucja zostanie zaliczona na poczet przyszłej należności za dostawę bądź usługę, należy ją traktować jako formę zaliczki i dopiero wówczas będzie miał zastosowanie art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, nakazujący podatnikowi wystawienie faktury.
Stanowisko to jest w pełni uzasadnione. Zaliczenie otrzymanej wcześniej kaucji na poczet należności za zrealizowaną dostawę lub wyświadczoną usługę nie oznacza, że od początku była to zaliczka lub zadatek. W żaden sposób nie niweczy to dotychczasowej funkcji gwarancyjnej lub odszkodowawczej, jaką pełniła przekazana wcześniej kwota.
Jednak zastosowanie jednego lub drugiego rozwiązania należałoby uzgodnić z właściwym dla podatnika urzędem skarbowym.

• art. 19 ust. 10, art. 29 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484
• § 16 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 95, poz. 798

Aldona Werner
ekspert w zakresie VAT


Aldona Werner
Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wystawienie faktury w walucie obcej przed otrzymaniem zaliczki. Jaki kurs przeliczeniowy stosować dla celów VAT?

W dniu 9 maja 2024 r. podatnik wystawił fakturę zaliczkową w euro na poczet eksportu towarów. Zaliczkę, na którą opiewa ta faktura, podatnik otrzymał 13 maja 2024 r. Według jakiego kursu należy w takim przypadku przeliczyć dla celów VAT kwotę zaliczki?

Podwyższenie kwoty wolnej od podatku do 60 tys. zł. Zarabiasz do 6 tys. zł brutto? Nie zapłacisz podatku dochodowego. Od kiedy?

W rozmowach polityków pojawia się temat obietnicy podwyższenia kwoty wolnej od podatku do 60 tys. zł. Szef klubu Koalicji Obywatelskiej, Zbigniew Konwiński, podkreślił, że nie wycofują się z tej obietnicy i chcą ją zrealizować w obecnej kadencji Sejmu.

Do 7- 8%. Lokaty bankowe – oprocentowanie pod koniec czerwca 2024 r. [tabela najlepszych ofert] Banki zwiększają wymagania

Ile wynosi oprocentowanie najlepszych depozytów bankowych pod koniec czerwca 2024 roku? Jakie odsetki można uzyskać z lokat bankowych i kont oszczędnościowych? Średnie oprocentowanie najlepszych lokat i rachunków oszczędnościowych wyniosło w czerwcu 5,56%. W tabeli przedstawiamy najlepsze lokaty i konta oszczędnościowe

Pieniądze dla MŚP z Polski Wschodniej na automatyzację i robotyzację. Nabór wniosków już od sierpnia 2024 r.

Automatyzacja i robotyzacja stają się kluczowymi elementami transformacji przedsiębiorstw w makroregionie Polski Wschodniej. Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości (PARP) zapowiedziała konkurs w ramach Programu Fundusze Europejskie dla Polski Wschodniej, trwający od 1 sierpnia do 26 września 2024 roku.

REKLAMA

SN: Sklep internetowy może być przedsiębiorstwem w rozumieniu art. 55[1] kodeksu cywilnego

Sąd Najwyższy uznał, że sklep internetowy może stanowić odrębne, samodzielne dobro majątkowe będące przedsiębiorstwem w znaczeniu przedmiotowym (art. 551 kodeksu cywilnego), a jako składnik większej całości – zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa; jego zbycie może prowadzić do powstania solidarnej odpowiedzialności nabywcy ze zbywcą za zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 554 k.c.). Tak wynika z wyroku z 19 czerwca 2024 r. (sygn. ​II CSKP 2110/22).

Co najmniej 4300 zł brutto co miesiąc od lipca 2024 r. Jaka płaca minimalna w 2025 roku? Od kiedy wdrożenie dyrektywy o minimalnym wynagrodzeniu?

Od 1 lipca 2024 r. wzrasta minimalne wynagrodzenie za pracę (do 4300 zł brutto) a minimalna stawka godzinowa na zleceniu i podobnych umowach (do 28,10 zł brutto). Rząd proponuje, by w 2025 roku najniższa krajowa wyniosła 4626 zł brutto, a minimalna stawka godzinowa 30,20 zł. Jeszcze w tym roku ma zostać wdrożona do polskiego prawa unijna dyrektywa o minimalnym wynagrodzeniu.

Obligacje skarbowe - lipiec 2024 r. Jakie oprocentowanie? Np. 6,2% przez 3 lata z coroczną kapitalizacją odsetek. Korzyści przy zamianie

Ministerstwo Finansów w komunikacie z 21czerwca 2024 r. poinformowało o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które będą sprzedawane w lipcu 2024 roku. Oprocentowanie i marże tych obligacji nie uległy zmianie w porównaniu do oferowanych w czerwcu br. Od 25 czerwca 2024 r. można nabywać nową emisję obligacji skarbowych w drodze zamiany.

Zmiany w Ordynacji podatkowej 2024. Likwidacja terminu na złożenie wniosku o zwrot nadpłaty podatku po wyroku TSUE i TK, rozszerzenie zakresu domniemania zachowania terminu doręczenia pisma

Likwidacja ograniczenia czasowego na złożenie wniosku o zwrot nadpłaty powstałej w wyniku orzeczenia TSUE lub TK oraz rozszerzenie zakresu domniemania zachowania terminu doręczenia pism do organów podatkowych – to najważniejsze nowości zawarte w projekcie nowelizacji Ordynacji podatkowej i kilku innych ustaw, który został opublikowany 14 czerwca 2024 r. Nowe przepisy mają wejść w życie w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia, a więc najprawdopodobniej jeszcze w 2024 roku.

REKLAMA

Zmiany w VAT. Uproszczenia dla drobnych przedsiębiorców korzystających ze zwolnienia z VAT

Szykują się zmiany w VAT. Małe firmy będą miały możliwość korzystania ze zwolnienia z VAT w innych krajach UE niż ten, w którym mają siedzibę. Tak wynika z planowanej nowelizacji ustawy o VAT. Dotyczy to zarówno firm z Polski, jak i z innych krajów członkowskich UE.

Dotacje dla śląskich przedsiębiorców na transformację działalności w 2024 roku. Od kiedy nabór wniosków?

W dniu 27 czerwca 2024 r. powinien zostać uruchomiony nabór wniosków o dofinansowanie dla projektów badawczo-rozwojowych, planowanych do realizacji przez przedsiębiorstwa prowadzące działalność w województwie śląskim. 

REKLAMA