Jak wycenić budynek kupiony łącznie z gruntem

Rada

Budynek i grunt stanowią dwa odrębne środki trwałe. Jeśli ani na fakturze, ani w akcie notarialnym nie jest wyszczególniona wartość poszczególnych środków trwałych, wówczas jednostka powinna ustalić ją we własnym zakresie. W takim przypadku warto skorzystać z opinii rzeczoznawcy majątkowego i na podstawie dokonanej wyceny wprowadzić środki do ewidencji. Od wartości początkowej budynku spółka będzie dokonywała odpisów amortyzacyjnych, natomiast grunt nie będzie podlegał amortyzacji.

uzasadnienie

Zgodnie z zapisami ustawy o rachunkowości kupiony budynek i grunt będą stanowiły dwa odrębne środki trwałe. Według ustawy o rachunkowości środkami trwałymi są rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich m.in. nieruchomości, w tym:

l grunty,

l prawo użytkowania wieczystego gruntu,

l budowle i budynki.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych budynek powinien być ewidencjonowany jako składnik grupy „1” środków trwałych, a grunt jako składnik grupy „0”. Co za tym idzie, dla celów rachunkowości nabyte składniki majątku powinny być ujęte w ewidencji środków trwałych jako dwa odrębne składniki majątku.

Wartość początkowa środków trwałych

Środki trwałe powinny być wprowadzone do ksiąg rachunkowych według cen nabycia poszczególnych składników majątku. Jeśli jednak na fakturze i w akcie notarialnym nie wyodrębniono ich wartości, wówczas wartość każdego ze składników spółka powinna ustalić we własnym zakresie, tj. na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Łączna wartość poszczególnych składników musi być zgodna z ceną nabycia wynikającą z aktu notarialnego.

Odpisy amortyzacyjne

Ustalona w powyższy sposób wartość początkowa budynku stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

UWAGA!

Grunty, z wyjątkiem gruntów służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową, nie podlegają amortyzacji.

Zgodnie z KŚT stawka amortyzacyjna budynków wynosi 2,5%.

Według ustawy o rachunkowości wysokość odpisów amortyzacyjnych ustala się w oparciu o czas ekonomicznej użyteczności środków trwałych. Jeśli wobec tego czas ekonomicznej użyteczności budynku ustalony przez spółkę będzie odpowiadał stawce amortyzacyjnej ustalonej w wykazie, nie ma przeszkód do jej zastosowania również do celów ustawy o rachunkowości. W przeciwnym razie nastąpi rozbieżność, która powinna mieć swoje odzwierciedlenie w wysokości podatku odroczonego.

Przykład

Jednostka kupiła budynek wraz z gruntem. Na fakturze i w akcie notarialnym podana jest ogólna wartość za budynek wraz z gruntem w wysokości 3 000 000 zł (dla uproszczenia pominięto zagadnienia związane z VAT).

Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy wartość początkowa wynosi:

l budynek - 2 400 000 zł,

l grunt - 600 000 zł.

Ewidencja księgowa

1. Faktura za zakup budynku wraz z gruntem - 3 000 000 zł:

Wn„Środki trwałe w budowie” 3 000 000

Ma„Rozrachunki z dostawcami” 3 000 000

2. Wprowadzono budynek do ewidencji środków trwałych zgodnie z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę:

Wn„Środki trwałe” 2 400 000

- w analityce „Budynki”

Ma„Środki trwałe w budowie” 2 400 000

3. Wprowadzono grunt do ewidencji środków trwałych zgodnie z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę:

Wn„Środki trwałe” 600 000

- w analityce „Grunt”

Ma„Środki trwałe w budowie” 600 000

4. Naliczenie amortyzacji od budynku w miesiącu następującym po miesiącu, w którym środek wprowadzono do ewidencji:

(2 400 000 zł × 2,5%) : 12 miesięcy = 5000 zł

Wn„Amortyzacja” 5 000

Ma„Umorzenie środków trwałych” 5 000

- w analityce „Budynki”

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wartość usługi rzeczoznawcy powinna być, zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości, doliczona do ceny nabycia tych aktywów (budynku i gruntu) jako koszt bezpośrednio związany z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzeniem do obrotu.

l art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a), art. 28 ust. 1 pkt 6, art. 31 ust. 2 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 208, poz. 1540

l rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) - Dz.U. Nr 112, poz. 1317; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 260, poz. 2589

l art. 16i ust. 2 pkt 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm Dz.U. z 2006 r. Nr 251, poz. 1847

Joanna Gawrońska

biegły rewident