REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W jaki sposób ustalić wartość początkową lokalu mieszkalnego i jak go amortyzować

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Joanna Gawrońska

REKLAMA

Spółka kupiła lokal mieszkalny. W akcie notarialnym figuruje cena nabycia lokalu wraz z udziałem w gruncie. Czy należy oddzielnie księgować wartość lokalu i gruntu? Jak ustalić cenę „udziału gruntu” oraz nabytego lokalu mieszkalnego, jeżeli w akcie została wykazana tylko jedna łączna kwota? W księdze wieczystej wpisano, że wielkość udziału gruntu w nieruchomości to 18466/560885. Czy można zrezygnować z odrębnej wyceny udziału gruntu oraz lokalu i potraktować to jako jeden środek trwały? Jak prawidłowo określić wartość początkową nabytego lokalu?

rada

 

Przedmiotem kupna jest lokal wraz z udziałem w gruncie, na którym ten lokal się znajduje. Nie dokonuje się zatem odrębnej transakcji kupna lokalu i gruntu. Transakcji kupna podlega lokal wraz z udziałem w gruncie. Co za tym idzie - grunt nie jest przedmiotem zakupu i nie należy go wydzielać z wartości lokalu. Udział w gruncie 18466/560885, tj. 0,033, stanowi w tym przypadku podstawę do naliczenia podatku od nieruchomości. Lokal wraz z udziałem w gruncie jest jednym środkiem trwałym. Wprowadzając lokal do ewidencji środków trwałych, należy pamiętać o prawidłowym określeniu jego wartości.

uzasadnienie

Do ewidencji środków trwałych wprowadza się lokal wraz z przypisaną mu częścią gruntu, gdyż na tym gruncie posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal. Grunt może być w wielkości po obrysie, tj. tylko pod budynkiem, lub może obejmować także część gruntu poza obrysem budynku. Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku nie powinno się wyceniać wartości gruntu, lecz potraktować lokal z gruntem jako całość.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby to był samodzielny budynek należący do spółki. Wówczas należałoby dokonać wyceny przez rzeczoznawcę, który ustaliłby odrębnie wartość budynku i gruntu.

UWAGA!

W myśl przepisów podatkowych grunty nie podlegają amortyzacji.

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych w szczegółowym podziale środków trwałych w grupie 1 wymienia się m.in.:

l lokale mieszkalne - przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

l lokale niemieszkalne - nie są przeznaczone na stały pobyt ludzi, np. pomieszczenia biurowe oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego.

O odpowiednim zakwalifikowaniu lokalu (mieszkalny lub niemieszkalny) decyduje zatem w głównej mierze jego przeznaczenie.

Wartość początkowa środka trwałego

Ważne jest określenie wartości początkowej lokalu, ponieważ wartość ta wraz z okresem ekonomicznej użyteczności decyduje później o wysokości odpisów amortyzacyjnych.

Według ustawy o rachunkowości wszystkie środki trwałe wycenia się według ceny nabycia, a więc łącznie z dodatkowymi kosztami poniesionymi w związku z zakupem lokalu.

Na koszt zakupu mieszkania składa się nie tylko wartość kupionego lokalu, ale także dodatkowe koszty poniesione w związku z jego zakupem. Są to m.in.:

l podatek od czynności cywilnoprawnych,

l niepodlegający odliczeniu VAT,

l podatek od ustanowienia hipoteki - w przypadku zakupu lokalu na kredyt zabezpieczony hipoteką,

l taksa notarialna - opłata związana z korzystaniem z usług notariusza; wysokość taksy notarialnej zależy od wartości mieszkania,

l opłata za sporządzenie wypisu z akt notarialnych,

l opłata za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis praw do niej,

l opłata sądowa związana z wpisami w księgach,

l koszty pośrednictwa - prowizja waha się od 1-3% ceny lokalu i jest uzależniona od zakresu usług świadczonych przez pośrednika,

l koszty kredytu - w przypadku zakupu lokalu na kredyt ponosi się opłaty w postaci:

- odsetek z tytułu oprocentowania kredytu,

- prowizji za uruchomienie kredytu, płatnej z góry,

- kosztów ustanowienia zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki lub ubezpieczenia,

- opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu,

l ubezpieczenia lokalu od ognia i zdarzeń losowych - w przypadku gdy bank zażąda takiego ubezpieczenia,

koszty rzeczoznawcy - za dokonanie wyceny postępów prac w trakcie budowy lub w celu ustanowienia hipoteki.

Jeżeli z różnych względów nie można ustalić ceny nabycia mieszkania, wówczas za wartość początkową można przyjąć kwotę wynikającą z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę lub ustaloną w oparciu o obowiązującą cenę rynkową.

UWAGA!

Cena rynkowa stanowi też podstawę ustalenia wartości początkowej mieszkania nabytego nieodpłatnie (otrzymanego w formie darowizny, w spadku lub w inny nieodpłatny sposób).

Przykład

Przykładowe ustalenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

Założenia:

I. Wartość kupionego na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego wynosi 350 000 zł netto, wartość brutto - 374 500 zł. W cenę lokalu wliczony jest udział w gruncie w proporcji 18466/560885.

II. Wartość zaciągniętego kredytu - 300 000 zł.

III. Koszty związane z zakupem lokalu:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych - 7490 zł

2. Podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej - 300 zł

3. Taksa notarialna - 2710 zł

4. Wypisy - 240 zł

5. Opłata za sporządzenie wniosku o założenie KW i wpis do niej - 200 zł

6. Wpis prawa własności - 200 zł

7. Założenie księgi wieczystej - 60 zł

8. Wpis hipoteki - 200 zł

9. Prowizja pośrednika - 7490 zł

10. Prowizja za udzielenie kredytu - 4500 zł

11. Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki (1% za rok) - 3000 zł

12. Ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych - 280 zł

13. Wynagrodzenie rzeczoznawcy - 1000 zł

Razem koszty związane z zakupem lokalu - 27 670 zł.

Wartość lokalu mieszkalnego wprowadzona do ewidencji środków trwałych wyniesie łącznie 377 670 zł.

Ewidencja księgowa

1. Faktura za kupiony lokal mieszkalny:

Wn„Środki trwałe w budowie” 350 000

Wn„VAT naliczony” 24 500

Ma„ Rozrachunki z dostawcami” 374 500

2. Zapłata części kwoty z rachunku bankowego - 74 500 zł:

Wn„Rozrachunki z dostawcami” 74 500

Ma„Rachunek bankowy” 74 500

3. Uregulowanie pozostałej kwoty pozyskanej z kredytu bankowego - 300 000 zł:

Wn„Rozrachunki z dostawcami” 300 000

Ma„Kredyty bankowe” 300 000

4. Koszty związane z zakupem lokalu (łączna kwota):

Wn„Środki trwałe w budowie” 27 670

MaRozrachunki różne 27 670

- w analityce rodzaj rozrachunków

5. Uregulowanie z rachunku bankowego kosztów związanych z zakupem lokalu (łączna wartość):

Wn„Rozrachunki różne” 27 670

- w analityce rodzaj rozrachunków

Ma„Rachunek bankowy” 27 670

6. Wprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych i oddanie go do użytkowania - 377 670 zł:

Wn„Środki trwałe” 377 670

- w analityce „Lokal mieszkalny”

Ma„Środki trwałe w budowie” 377 670

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Bieżące koszty eksploatacji lokalu przed oddaniem do użytkowania

W przypadku poniesienia kosztów eksploatacyjnych - w postaci opłat CO, wywozu nieczystości, opłat za wodę itp. - jeszcze przed oddaniem środka do używania wydatki te zalicza się bezpośrednio do kosztów w miesiącu ich poniesienia. Bez znaczenia w tym przypadku pozostaje fakt, że lokal nie został jeszcze przekazany do używania.

Odpisy amortyzacyjne

Po wprowadzeniu lokalu do środków trwałych spółka ustala metodę i stawkę amortyzacji. Stawka amortyzacyjna określona w Wykazie stawek amortyzacyjnych wynosi dla lokali mieszkalnych 1,5%.

Stawka amortyzacyjna indywidualna może być zastosowana tylko do mieszkań używanych lub ulepszonych wprowadzonych po raz pierwszy do ewidencji. Maksymalną stawką dla tych lokali może być 10%.

Według przepisów ustawy o rachunkowości przy ustalaniu odpisów amortyzacyjnych bierze się pod uwagę okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego i ustala w ten sposób odpowiednią stawkę amortyzacyjną. Okresowo stawka ta powinna być weryfikowana.

Odpisy amortyzacyjne dokonywane są przez systematyczne, planowe rozłożenie wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres amortyzacji. Może się zdarzyć tak, że stawka amortyzacyjna ustalona dla celów rachunkowości nie będzie się pokrywała z tą obowiązującą dla celów podatkowych.

Jeśli tylko część lokalu jest wykorzystywana do działalności gospodarczej bądź jest wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu.

l art. 28, 31 i 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 208, poz. 1540

l rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) - Dz.U. Nr 112, poz. 1317; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 260, poz. 2589

l art. 16g, art. 16i ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 251, poz. 1847

l art. 22g, art. 22j ust. 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 35, poz. 219

l art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 222, poz. 1629

l art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. Nr 167, poz. 1398; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 21, poz. 123

Joanna Gawrońska

biegły rewident

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Księgowość w erze automatyzacji. Eksperci spotkają się w Targach Kielce

Nowe technologie, presja legislacyjna i rosnące oczekiwania klientów nie pozostawiają złudzeń – biura rachunkowe muszą redefiniować swoje modele działania. VI Kongres Biur Rachunkowych, który odbędzie się 30 września i 1 października 2025 roku w Targach Kielce, to odpowiedź branży na dynamiczne zmiany w otoczeniu prawnym, podatkowym i organizacyjnym.

Nowe zasady rozliczania VAT przy imporcie towarów w procedurze uproszczonej – projekt nowelizacji ustawy opublikowany

Zmiany w przepisach celnych Unii Europejskiej wymusiły aktualizację krajowych regulacji dotyczących VAT. W piątek 19 lipca na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o podatku od towarów i usług, przygotowany przez Ministerstwo Finansów. Nowelizacja ma istotne znaczenie dla przedsiębiorców korzystających z procedury uproszczonej przy imporcie towarów.

Darowizna od babci lub dziadka – kiedy bez podatku? Jest kilka warunków, które decydują o zwolnieniu

Otrzymałeś gotówkę od babci lub dziadka? Sprawdź, kiedy darowizna pieniężna nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Przepisy przewidują korzystne zwolnienia, ale warto znać limity kwoty wolnej i terminy zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego. Wyjaśniamy, co trzeba wiedzieć.

Uproszczenia w podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy coraz bliżej wejścia w życie

Senat przyjął nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy mają uprościć formalności przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny oraz zlikwidować comiesięczne deklaracje podatkowe przy rentach prywatnych. Ustawa wraca teraz do Sejmu.

REKLAMA

Zaczynasz działalność gospodarczą? Tak można obniżyć składki ZUS na początku działania firmy [komunikat ZUS]

Rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej wiąże się z kosztami, szczególnie na starcie. Dlatego początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulg, które pozwalają płacić niższe składki na ubezpieczenia społeczne albo nie płacić ich wcale. Do najważniejszych form wsparcia należą: ulga na start, preferencyjne składki, „Mały ZUS Plus” czy wakacje składkowe.

Darowizna dla córki z konta firmowego taty: Czy taki przelew korzysta ze zwolnienia podatkowego? KIS wyjaśnia

Skarbówka potwierdził, że przekazanie środków pieniężnych bezpośrednio z konta firmowego spółki, której darczyńca jest wspólnikiem, na konto obdarowanego – przy spełnieniu ustawowych formalności – może korzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. To jest dobra wiadomość dla podatników.

Ulga dla spadkobierców i przejrzystość dla podatników. Nowości w ustawie podatku od spadków i darowizn już wkrótce

Jest projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który umożliwi przywrócenie terminu zgłoszenia spadku w wyjątkowych przypadkach oraz doprecyzuje moment powstania obowiązku podatkowego. Zmiany mają uprościć procedury, zwiększyć przejrzystość i wspierać sukcesję firm rodzinnych.

KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co warto zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

REKLAMA

Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia? [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

REKLAMA