REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W jaki sposób ustalić wartość początkową lokalu mieszkalnego i jak go amortyzować

Joanna Gawrońska
Spółka kupiła lokal mieszkalny. W akcie notarialnym figuruje cena nabycia lokalu wraz z udziałem w gruncie. Czy należy oddzielnie księgować wartość lokalu i gruntu? Jak ustalić cenę „udziału gruntu” oraz nabytego lokalu mieszkalnego, jeżeli w akcie została wykazana tylko jedna łączna kwota? W księdze wieczystej wpisano, że wielkość udziału gruntu w nieruchomości to 18466/560885. Czy można zrezygnować z odrębnej wyceny udziału gruntu oraz lokalu i potraktować to jako jeden środek trwały? Jak prawidłowo określić wartość początkową nabytego lokalu?

rada

 

Przedmiotem kupna jest lokal wraz z udziałem w gruncie, na którym ten lokal się znajduje. Nie dokonuje się zatem odrębnej transakcji kupna lokalu i gruntu. Transakcji kupna podlega lokal wraz z udziałem w gruncie. Co za tym idzie - grunt nie jest przedmiotem zakupu i nie należy go wydzielać z wartości lokalu. Udział w gruncie 18466/560885, tj. 0,033, stanowi w tym przypadku podstawę do naliczenia podatku od nieruchomości. Lokal wraz z udziałem w gruncie jest jednym środkiem trwałym. Wprowadzając lokal do ewidencji środków trwałych, należy pamiętać o prawidłowym określeniu jego wartości.

uzasadnienie

Do ewidencji środków trwałych wprowadza się lokal wraz z przypisaną mu częścią gruntu, gdyż na tym gruncie posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal. Grunt może być w wielkości po obrysie, tj. tylko pod budynkiem, lub może obejmować także część gruntu poza obrysem budynku. Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku nie powinno się wyceniać wartości gruntu, lecz potraktować lokal z gruntem jako całość.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby to był samodzielny budynek należący do spółki. Wówczas należałoby dokonać wyceny przez rzeczoznawcę, który ustaliłby odrębnie wartość budynku i gruntu.

UWAGA!

W myśl przepisów podatkowych grunty nie podlegają amortyzacji.

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych w szczegółowym podziale środków trwałych w grupie 1 wymienia się m.in.:

l lokale mieszkalne - przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

l lokale niemieszkalne - nie są przeznaczone na stały pobyt ludzi, np. pomieszczenia biurowe oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego.

O odpowiednim zakwalifikowaniu lokalu (mieszkalny lub niemieszkalny) decyduje zatem w głównej mierze jego przeznaczenie.

Wartość początkowa środka trwałego

Ważne jest określenie wartości początkowej lokalu, ponieważ wartość ta wraz z okresem ekonomicznej użyteczności decyduje później o wysokości odpisów amortyzacyjnych.

Według ustawy o rachunkowości wszystkie środki trwałe wycenia się według ceny nabycia, a więc łącznie z dodatkowymi kosztami poniesionymi w związku z zakupem lokalu.

Na koszt zakupu mieszkania składa się nie tylko wartość kupionego lokalu, ale także dodatkowe koszty poniesione w związku z jego zakupem. Są to m.in.:

l podatek od czynności cywilnoprawnych,

l niepodlegający odliczeniu VAT,

l podatek od ustanowienia hipoteki - w przypadku zakupu lokalu na kredyt zabezpieczony hipoteką,

l taksa notarialna - opłata związana z korzystaniem z usług notariusza; wysokość taksy notarialnej zależy od wartości mieszkania,

l opłata za sporządzenie wypisu z akt notarialnych,

l opłata za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis praw do niej,

l opłata sądowa związana z wpisami w księgach,

l koszty pośrednictwa - prowizja waha się od 1-3% ceny lokalu i jest uzależniona od zakresu usług świadczonych przez pośrednika,

l koszty kredytu - w przypadku zakupu lokalu na kredyt ponosi się opłaty w postaci:

- odsetek z tytułu oprocentowania kredytu,

- prowizji za uruchomienie kredytu, płatnej z góry,

- kosztów ustanowienia zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki lub ubezpieczenia,

- opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu,

l ubezpieczenia lokalu od ognia i zdarzeń losowych - w przypadku gdy bank zażąda takiego ubezpieczenia,

koszty rzeczoznawcy - za dokonanie wyceny postępów prac w trakcie budowy lub w celu ustanowienia hipoteki.

Jeżeli z różnych względów nie można ustalić ceny nabycia mieszkania, wówczas za wartość początkową można przyjąć kwotę wynikającą z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę lub ustaloną w oparciu o obowiązującą cenę rynkową.

UWAGA!

Cena rynkowa stanowi też podstawę ustalenia wartości początkowej mieszkania nabytego nieodpłatnie (otrzymanego w formie darowizny, w spadku lub w inny nieodpłatny sposób).

Przykład

Przykładowe ustalenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

Założenia:

I. Wartość kupionego na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego wynosi 350 000 zł netto, wartość brutto - 374 500 zł. W cenę lokalu wliczony jest udział w gruncie w proporcji 18466/560885.

II. Wartość zaciągniętego kredytu - 300 000 zł.

III. Koszty związane z zakupem lokalu:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych - 7490 zł

2. Podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej - 300 zł

3. Taksa notarialna - 2710 zł

4. Wypisy - 240 zł

5. Opłata za sporządzenie wniosku o założenie KW i wpis do niej - 200 zł

6. Wpis prawa własności - 200 zł

7. Założenie księgi wieczystej - 60 zł

8. Wpis hipoteki - 200 zł

9. Prowizja pośrednika - 7490 zł

10. Prowizja za udzielenie kredytu - 4500 zł

11. Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki (1% za rok) - 3000 zł

12. Ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych - 280 zł

13. Wynagrodzenie rzeczoznawcy - 1000 zł

Razem koszty związane z zakupem lokalu - 27 670 zł.

Wartość lokalu mieszkalnego wprowadzona do ewidencji środków trwałych wyniesie łącznie 377 670 zł.

Ewidencja księgowa

1. Faktura za kupiony lokal mieszkalny:

Wn„Środki trwałe w budowie” 350 000

Wn„VAT naliczony” 24 500

Ma„ Rozrachunki z dostawcami” 374 500

2. Zapłata części kwoty z rachunku bankowego - 74 500 zł:

Wn„Rozrachunki z dostawcami” 74 500

Ma„Rachunek bankowy” 74 500

3. Uregulowanie pozostałej kwoty pozyskanej z kredytu bankowego - 300 000 zł:

Wn„Rozrachunki z dostawcami” 300 000

Ma„Kredyty bankowe” 300 000

4. Koszty związane z zakupem lokalu (łączna kwota):

Wn„Środki trwałe w budowie” 27 670

MaRozrachunki różne 27 670

- w analityce rodzaj rozrachunków

5. Uregulowanie z rachunku bankowego kosztów związanych z zakupem lokalu (łączna wartość):

Wn„Rozrachunki różne” 27 670

- w analityce rodzaj rozrachunków

Ma„Rachunek bankowy” 27 670

6. Wprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych i oddanie go do użytkowania - 377 670 zł:

Wn„Środki trwałe” 377 670

- w analityce „Lokal mieszkalny”

Ma„Środki trwałe w budowie” 377 670

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Bieżące koszty eksploatacji lokalu przed oddaniem do użytkowania

W przypadku poniesienia kosztów eksploatacyjnych - w postaci opłat CO, wywozu nieczystości, opłat za wodę itp. - jeszcze przed oddaniem środka do używania wydatki te zalicza się bezpośrednio do kosztów w miesiącu ich poniesienia. Bez znaczenia w tym przypadku pozostaje fakt, że lokal nie został jeszcze przekazany do używania.

Odpisy amortyzacyjne

Po wprowadzeniu lokalu do środków trwałych spółka ustala metodę i stawkę amortyzacji. Stawka amortyzacyjna określona w Wykazie stawek amortyzacyjnych wynosi dla lokali mieszkalnych 1,5%.

Stawka amortyzacyjna indywidualna może być zastosowana tylko do mieszkań używanych lub ulepszonych wprowadzonych po raz pierwszy do ewidencji. Maksymalną stawką dla tych lokali może być 10%.

Według przepisów ustawy o rachunkowości przy ustalaniu odpisów amortyzacyjnych bierze się pod uwagę okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego i ustala w ten sposób odpowiednią stawkę amortyzacyjną. Okresowo stawka ta powinna być weryfikowana.

Odpisy amortyzacyjne dokonywane są przez systematyczne, planowe rozłożenie wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres amortyzacji. Może się zdarzyć tak, że stawka amortyzacyjna ustalona dla celów rachunkowości nie będzie się pokrywała z tą obowiązującą dla celów podatkowych.

Jeśli tylko część lokalu jest wykorzystywana do działalności gospodarczej bądź jest wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu.

l art. 28, 31 i 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 208, poz. 1540

l rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) - Dz.U. Nr 112, poz. 1317; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 260, poz. 2589

l art. 16g, art. 16i ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 251, poz. 1847

l art. 22g, art. 22j ust. 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 35, poz. 219

l art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 222, poz. 1629

l art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. Nr 167, poz. 1398; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 21, poz. 123

Joanna Gawrońska

biegły rewident

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Biuletyn Rachunkowości
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Szef KAS zmienia interpretację! VAT zapłacony przy aporcie nie jest przychodem podatkowym

    Szef KAS z urzędu zmienił nieprawidłową interpretację. Wnoszący aport nie zapłaci podatku dochodowego od kwoty  podatku VAT zapłaconego przez spółkę, do której wniesiono aport.

    Tabela kursów średnich NBP nr 189/A/NBP/2023 - z 29 września 2023

    Tabela kursów średnich waluty krajowej w stosunku do walut obcych ogłoszona 29 września 2023 roku. NBP nr 189/A/NBP/2023. Średni kurs euro w tym dniu to 4,6356 zł.

    MF: w e-US można złożyć wniosek o zwrot kosztów zakupu kasy fiskalnej

    W e-Urzędzie Skarbowym można już złożyć wniosek o zwrot kosztów za zakup kasy fiskalnej – podało MF w komunikacie.

    Umorzenie zaległości podatkowej. Co warto wiedzieć?

    Zaległości podatkowe to problem, z którym boryka się wielu podatników. Czasami z powodu nieprzewidzianych okoliczności nie jesteśmy w stanie uregulować zobowiązań w terminie. Dla takich sytuacji istnieje procedura umorzenia zaległości podatkowych. W tym artykule przyjrzymy się dokładnie, jak działa ten proces, kto może z niego skorzystać i jakie kroki należy podjąć.

    KAS: międzynarodowa spółka zaniżyła podatek na ponad 1,2 mln zł

    Kontrola przeprowadzona w międzynarodowej spółce przez pracowników dolnośląskiej Krajowej Administracji Skarbowej (KAS) wykazała zaniżenie podatku na ponad 1,2 mln zł – podała w piątek KAS.

    Projekt ustawy budżetowej na 2024 rok. Kluczowe wskaźniki i strategia zarządzania długiem

    Rząd przedstawił projekt ustawy budżetowej na 2024 rok, który ma na celu zapewnienie stabilności finansowej kraju. Głównymi filarami tego projektu są bezpieczeństwo, wsparcie programów społecznych, ochrona zdrowia oraz strategie minimalizujące koszty obsługi długu Skarbu Państwa. W kontekście globalnych wyzwań, takich jak konflikt na Ukrainie, jakie kluczowe wskaźniki gospodarcze i założenia zostały uwzględnione w tym projekcie? Oto przegląd najważniejszych informacji.

    KSeF jest już w innych krajach. I to nie tylko Europy. Jak e-faktury działają na całym świecie?

    E-faktury okazały się skutecznym narzędziem również w takich krajach jak np. Australia, Chiny, Hongkong, Tajwan, Japonia, Korea Południowa, Indie, Brazylia, Chile i Meksyk.

    Prawo do błędu. Kiedy przedsiębiorca uniknie kary za naruszenie przepisów?

    Każdy nowy przedsiębiorca stawia czoła wyzwaniom związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jednym z największych obaw jest nieświadome naruszenie przepisów i związane z tym konsekwencje. Na szczęście, polski system prawny wprowadził "prawo do błędu", które chroni nowych przedsiębiorców przed karami za pewne nieumyślne naruszenia. Ale jakie są zasady tego prawa i kto może z niego skorzystać?

    Podatkowe pomysły wyborcze. Co ciekawego proponują partie?

    W nadchodzących wyborach podatkowe obietnice stają się kluczowym elementem programów wyborczych największych partii w Polsce. Czy obietnice te są realne? Czy mogą przynieść korzyści dla polskich przedsiębiorców i obywateli? W poniższym artykule przyjrzymy się propozycjom podatkowym trzech komitetów wyborczych: Konfederacji, Polski 2050 oraz Prawa i Sprawiedliwości. Eksperci dokładnie przeanalizowali te propozycje, aby dać czytelnikom klarowny obraz tego, co mogą oczekiwać po ewentualnym wyborze każdej z tych partii. Zapraszamy do lektury!

    Co czeka polską gospodarkę? Znamy już odczyt ważnego wskaźnika

    Wskaźnik Wyprzedzający Koniunktury we wrześniu br. nie zmienił się istotnie - poinformowało Biuro Inwestycji i Cykli Ekonomicznych. W ocenie ekspertów konsumpcja jest słabym motorem wzrostu, a ciągłe jej stymulowanie oddala perspektywę ożywienia po stronie inwestycji.

    REKLAMA