REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W jaki sposób ustalić wartość początkową lokalu mieszkalnego i jak go amortyzować

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Joanna Gawrońska

REKLAMA

Spółka kupiła lokal mieszkalny. W akcie notarialnym figuruje cena nabycia lokalu wraz z udziałem w gruncie. Czy należy oddzielnie księgować wartość lokalu i gruntu? Jak ustalić cenę „udziału gruntu” oraz nabytego lokalu mieszkalnego, jeżeli w akcie została wykazana tylko jedna łączna kwota? W księdze wieczystej wpisano, że wielkość udziału gruntu w nieruchomości to 18466/560885. Czy można zrezygnować z odrębnej wyceny udziału gruntu oraz lokalu i potraktować to jako jeden środek trwały? Jak prawidłowo określić wartość początkową nabytego lokalu?

rada

 

Przedmiotem kupna jest lokal wraz z udziałem w gruncie, na którym ten lokal się znajduje. Nie dokonuje się zatem odrębnej transakcji kupna lokalu i gruntu. Transakcji kupna podlega lokal wraz z udziałem w gruncie. Co za tym idzie - grunt nie jest przedmiotem zakupu i nie należy go wydzielać z wartości lokalu. Udział w gruncie 18466/560885, tj. 0,033, stanowi w tym przypadku podstawę do naliczenia podatku od nieruchomości. Lokal wraz z udziałem w gruncie jest jednym środkiem trwałym. Wprowadzając lokal do ewidencji środków trwałych, należy pamiętać o prawidłowym określeniu jego wartości.

uzasadnienie

Do ewidencji środków trwałych wprowadza się lokal wraz z przypisaną mu częścią gruntu, gdyż na tym gruncie posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal. Grunt może być w wielkości po obrysie, tj. tylko pod budynkiem, lub może obejmować także część gruntu poza obrysem budynku. Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku nie powinno się wyceniać wartości gruntu, lecz potraktować lokal z gruntem jako całość.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby to był samodzielny budynek należący do spółki. Wówczas należałoby dokonać wyceny przez rzeczoznawcę, który ustaliłby odrębnie wartość budynku i gruntu.

UWAGA!

W myśl przepisów podatkowych grunty nie podlegają amortyzacji.

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych w szczegółowym podziale środków trwałych w grupie 1 wymienia się m.in.:

l lokale mieszkalne - przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

l lokale niemieszkalne - nie są przeznaczone na stały pobyt ludzi, np. pomieszczenia biurowe oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego.

O odpowiednim zakwalifikowaniu lokalu (mieszkalny lub niemieszkalny) decyduje zatem w głównej mierze jego przeznaczenie.

Wartość początkowa środka trwałego

Ważne jest określenie wartości początkowej lokalu, ponieważ wartość ta wraz z okresem ekonomicznej użyteczności decyduje później o wysokości odpisów amortyzacyjnych.

Według ustawy o rachunkowości wszystkie środki trwałe wycenia się według ceny nabycia, a więc łącznie z dodatkowymi kosztami poniesionymi w związku z zakupem lokalu.

Na koszt zakupu mieszkania składa się nie tylko wartość kupionego lokalu, ale także dodatkowe koszty poniesione w związku z jego zakupem. Są to m.in.:

l podatek od czynności cywilnoprawnych,

l niepodlegający odliczeniu VAT,

l podatek od ustanowienia hipoteki - w przypadku zakupu lokalu na kredyt zabezpieczony hipoteką,

l taksa notarialna - opłata związana z korzystaniem z usług notariusza; wysokość taksy notarialnej zależy od wartości mieszkania,

l opłata za sporządzenie wypisu z akt notarialnych,

l opłata za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis praw do niej,

l opłata sądowa związana z wpisami w księgach,

l koszty pośrednictwa - prowizja waha się od 1-3% ceny lokalu i jest uzależniona od zakresu usług świadczonych przez pośrednika,

l koszty kredytu - w przypadku zakupu lokalu na kredyt ponosi się opłaty w postaci:

- odsetek z tytułu oprocentowania kredytu,

- prowizji za uruchomienie kredytu, płatnej z góry,

- kosztów ustanowienia zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki lub ubezpieczenia,

- opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu,

l ubezpieczenia lokalu od ognia i zdarzeń losowych - w przypadku gdy bank zażąda takiego ubezpieczenia,

koszty rzeczoznawcy - za dokonanie wyceny postępów prac w trakcie budowy lub w celu ustanowienia hipoteki.

Jeżeli z różnych względów nie można ustalić ceny nabycia mieszkania, wówczas za wartość początkową można przyjąć kwotę wynikającą z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę lub ustaloną w oparciu o obowiązującą cenę rynkową.

UWAGA!

Cena rynkowa stanowi też podstawę ustalenia wartości początkowej mieszkania nabytego nieodpłatnie (otrzymanego w formie darowizny, w spadku lub w inny nieodpłatny sposób).

Przykład

Przykładowe ustalenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

Założenia:

I. Wartość kupionego na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego wynosi 350 000 zł netto, wartość brutto - 374 500 zł. W cenę lokalu wliczony jest udział w gruncie w proporcji 18466/560885.

II. Wartość zaciągniętego kredytu - 300 000 zł.

III. Koszty związane z zakupem lokalu:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych - 7490 zł

2. Podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej - 300 zł

3. Taksa notarialna - 2710 zł

4. Wypisy - 240 zł

5. Opłata za sporządzenie wniosku o założenie KW i wpis do niej - 200 zł

6. Wpis prawa własności - 200 zł

7. Założenie księgi wieczystej - 60 zł

8. Wpis hipoteki - 200 zł

9. Prowizja pośrednika - 7490 zł

10. Prowizja za udzielenie kredytu - 4500 zł

11. Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki (1% za rok) - 3000 zł

12. Ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych - 280 zł

13. Wynagrodzenie rzeczoznawcy - 1000 zł

Razem koszty związane z zakupem lokalu - 27 670 zł.

Wartość lokalu mieszkalnego wprowadzona do ewidencji środków trwałych wyniesie łącznie 377 670 zł.

Ewidencja księgowa

1. Faktura za kupiony lokal mieszkalny:

Wn„Środki trwałe w budowie” 350 000

Wn„VAT naliczony” 24 500

Ma„ Rozrachunki z dostawcami” 374 500

2. Zapłata części kwoty z rachunku bankowego - 74 500 zł:

Wn„Rozrachunki z dostawcami” 74 500

Ma„Rachunek bankowy” 74 500

3. Uregulowanie pozostałej kwoty pozyskanej z kredytu bankowego - 300 000 zł:

Wn„Rozrachunki z dostawcami” 300 000

Ma„Kredyty bankowe” 300 000

4. Koszty związane z zakupem lokalu (łączna kwota):

Wn„Środki trwałe w budowie” 27 670

MaRozrachunki różne 27 670

- w analityce rodzaj rozrachunków

5. Uregulowanie z rachunku bankowego kosztów związanych z zakupem lokalu (łączna wartość):

Wn„Rozrachunki różne” 27 670

- w analityce rodzaj rozrachunków

Ma„Rachunek bankowy” 27 670

6. Wprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych i oddanie go do użytkowania - 377 670 zł:

Wn„Środki trwałe” 377 670

- w analityce „Lokal mieszkalny”

Ma„Środki trwałe w budowie” 377 670

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Bieżące koszty eksploatacji lokalu przed oddaniem do użytkowania

W przypadku poniesienia kosztów eksploatacyjnych - w postaci opłat CO, wywozu nieczystości, opłat za wodę itp. - jeszcze przed oddaniem środka do używania wydatki te zalicza się bezpośrednio do kosztów w miesiącu ich poniesienia. Bez znaczenia w tym przypadku pozostaje fakt, że lokal nie został jeszcze przekazany do używania.

Odpisy amortyzacyjne

Po wprowadzeniu lokalu do środków trwałych spółka ustala metodę i stawkę amortyzacji. Stawka amortyzacyjna określona w Wykazie stawek amortyzacyjnych wynosi dla lokali mieszkalnych 1,5%.

Stawka amortyzacyjna indywidualna może być zastosowana tylko do mieszkań używanych lub ulepszonych wprowadzonych po raz pierwszy do ewidencji. Maksymalną stawką dla tych lokali może być 10%.

Według przepisów ustawy o rachunkowości przy ustalaniu odpisów amortyzacyjnych bierze się pod uwagę okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego i ustala w ten sposób odpowiednią stawkę amortyzacyjną. Okresowo stawka ta powinna być weryfikowana.

Odpisy amortyzacyjne dokonywane są przez systematyczne, planowe rozłożenie wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres amortyzacji. Może się zdarzyć tak, że stawka amortyzacyjna ustalona dla celów rachunkowości nie będzie się pokrywała z tą obowiązującą dla celów podatkowych.

Jeśli tylko część lokalu jest wykorzystywana do działalności gospodarczej bądź jest wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu.

l art. 28, 31 i 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 208, poz. 1540

l rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) - Dz.U. Nr 112, poz. 1317; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 260, poz. 2589

l art. 16g, art. 16i ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 251, poz. 1847

l art. 22g, art. 22j ust. 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 35, poz. 219

l art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 222, poz. 1629

l art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. Nr 167, poz. 1398; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 21, poz. 123

Joanna Gawrońska

biegły rewident

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sprzedałeś 30 rzeczy w sieci przez rok? Twoje dane ma już urząd skarbowy. Co z nimi zrobi? MF i KAS walczą z szarą strefą w handlu internetowym i unikaniem płacenia podatków

Ministerstwo Finansów (MF) i Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) wdrożyły unijną dyrektywę (DAC7), która nakłada na operatorów platform handlu internetowego obowiązki sprawozdawcze. Dyrektywa jest kolejnym elementem uszczelnienia systemów podatkowych państw członkowskich UE. Dyrektywa nie wprowadza nowych podatków. Do 31 stycznia 2025 r. operatorzy platform mieli obowiązek składać raporty do Szefa KAS za lata 2023 i 2024. 82 operatorów platform przekazało za ten okres informacje o ponad 177 tys. unikalnych osobach fizycznych oraz ponad 115 tys. unikalnych podmiotach.

2 miliony firm czeka na podpis prezydenta. Stawką jest niższa składka zdrowotna

To może być przełom dla mikroprzedsiębiorców: Rada Przedsiębiorców apeluje do Andrzeja Dudy o podpisanie ustawy, która ulży milionom firm dotkniętym Polskim Ładem. "To test, czy naprawdę zależy nam na polskich firmach" – mówią organizatorzy pikiety zaplanowanej na 6 maja.

Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje skutków błędów w deklaracjach podatkowych. Ochrona dopiero po wykupieniu rozszerzonej polisy OC

Księgowi w biurach rachunkowych mają coraz mniej czasu na złożenie deklaracji podatkowych swoich klientów – termin składania m.in. PIT-36, PIT-37 i PIT-28 mija 30 kwietnia. Pod presją czasu księgowym zdarzają się pomyłki, np. błędne rozliczenie ulg, nieuwzględnienie wszystkich przychodów czy pomyłki w zaliczkach na podatek. W jednej z takich spraw nieprawidłowe wykazanie zaliczek w PIT-36L zakończyło się naliczonymi przez Urząd Skarbowy odsetkami w wysokości ponad 7000 zł. Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje błędów w deklaracjach podatkowych – ochronę zapewnia dopiero wykupienie rozszerzonej polisy.

Rewolucja płacowa w całej UE od 2026 r. Pracodawcy będą musieli ujawniać kwoty wynagrodzenia pracownikom i kandydatom do pracy

Wynagrodzenia przestaną być tematem tabu. Od czerwca 2026 roku pracodawcy będą mieli obowiązek ujawniania informacji o płacach, zarówno kandydatom do pracy, jak i zatrudnionym pracownikom. Czy to koniec nierówności i początek nowego rozdania na rynku pracy?

REKLAMA

Firmy ignorują KSeF? Tylko 5 tys. podmiotów gotowych na rewolucję e-fakturowania

Choć obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur wejdzie w życie za 9 miesięcy, zaledwie 5230 firm zdecydowało się na dobrowolne wdrożenie systemu. Eksperci biją na alarm – to ostatni moment na przygotowania. Firmy nie tylko ryzykują chaos, ale też muszą zmierzyć się z brakiem środowiska testowego, napiętym harmonogramem i rosnącą liczbą innych zmian w przepisach.

Spółka komandytowa bez VAT od dywidendy – ważna interpretacja skarbówki

Dywidenda wypłacana komplementariuszowi nie podlega VAT – potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Oznacza to, że spółki komandytowe, w których wspólnicy prowadzą sprawy spółki bez wynagrodzenia, nie muszą obawiać się dodatkowego obciążenia podatkowego. To dobra wiadomość dla przedsiębiorców poszukujących efektywnych i bezpiecznych rozwiązań podatkowych.

Fiskus wlepi kary za niezapłacony podatek od sprzedaży ubrań i zabawek w internecie? MF analizuje informacje o 300 tys. osób i podmiotów handlujących na platformach internetowych

Operatorzy platform, za pośrednictwem których dokonywane są transakcje w internecie, przekazali MF dane ponad 177 tys. osób fizycznych i 115 tys. podmiotów – poinformowała PAP rzeczniczka szefa KAS Justyna Pasieczyńska. Dane te są teraz analizowane.

Katastrofa fakturowa w 2026 roku? Kto odważy się wdrożyć obowiązek stosowania KSeF i faktur ustrukturyzowanych?

Niedawno opublikowano kolejną wersję projektu „nowelizacji nowelizacji” ustaw na temat faktur ustrukturyzowanych i KSeF, które mają być niezwłocznie uchwalone. Ich jakość woła o pomstę do nieba. Co prawda zaproponowane zmiany świadczą o tym, że twórcy przepisów chcą pozostawić tym, którzy połapią się w tych zawiłościach, jakieś możliwości unikania tej katastrofy, zachowując fakturowanie w dotychczasowej formie przynajmniej do końca 2026 r. Pytanie, tylko po co to całe zamieszanie i dezorganizacja obrotu gospodarczego – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Jak nie zbankrutować na IT: inteligentne monitorowanie i optymalizacja kosztowa środowiska informatycznego. Praktyczny przewodnik po narzędziach i strategiach monitorowania

W dzisiejszej erze cyfrowej, środowisko IT stało się krwiobiegiem każdej nowoczesnej organizacji. Od prostych sieci biurowych po rozbudowane infrastruktury chmurowe, złożoność systemów informatycznych stale rośnie. Zarządzanie tak rozległym i dynamicznym ekosystemem to nie lada wyzwanie, wymagające nie tylko dogłębnej wiedzy technicznej, ale przede wszystkim strategicznego podejścia i dostępu do odpowiednich narzędzi. Wyobraźcie sobie ciągłą potrzebę monitorowania wydajności kluczowych aplikacji, dbałości o bezpieczeństwo wrażliwych danych, sprawnego rozwiązywania problemów zgłaszanych przez użytkowników, a jednocześnie planowania przyszłych inwestycji i optymalizacji kosztów. To tylko wierzchołek góry lodowej codziennych obowiązków zespołów IT i kadry managerskiej. W obliczu tej złożoności, poleganie wyłącznie na intuicji czy reaktywnym podejściu do problemów staje się niewystarczające. Kluczem do sukcesu jest proaktywne zarządzanie, oparte na solidnych danych i inteligentnych systemach, które nie tylko informują o bieżącym stanie, ale również pomagają przewidywać przyszłe wyzwania i podejmować mądre decyzje.

Wojna celna USA - Chiny. Jak może się bronić Państwo Środka: 2 scenariusze. Świat (też Stany Zjednoczone) nie może się obejść bez chińskiej produkcji

Chiny mogą przekierować towary nadal objęte nowymi, wysokimi cłami USA przez gospodarki i porty azjatyckie lub (a raczej równolegle) przekierować sprzedaż dotychczas kierowaną do USA na inne rynki - prognozują eksperci Allianz Trade. Bardziej prawdopodobna jest przewaga drugiego scenariusza – tak było podczas pierwszej wojny handlowej prezydenta Trumpa, co obecnie oznaczać będzie m.in. 6% rokroczny wzrost importu z Chin do UE (ale też do innych krajów) w ciągu trzech najbliższych lat. Branża, która nie korzysta z żadnych wyłączeń w wojnie celnej – odzież i tekstylia może odczuć ją w największym stopniu na swoich marżach.

REKLAMA