REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

W jaki sposób ustalić wartość początkową lokalu mieszkalnego i jak go amortyzować

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Joanna Gawrońska

REKLAMA

Spółka kupiła lokal mieszkalny. W akcie notarialnym figuruje cena nabycia lokalu wraz z udziałem w gruncie. Czy należy oddzielnie księgować wartość lokalu i gruntu? Jak ustalić cenę „udziału gruntu” oraz nabytego lokalu mieszkalnego, jeżeli w akcie została wykazana tylko jedna łączna kwota? W księdze wieczystej wpisano, że wielkość udziału gruntu w nieruchomości to 18466/560885. Czy można zrezygnować z odrębnej wyceny udziału gruntu oraz lokalu i potraktować to jako jeden środek trwały? Jak prawidłowo określić wartość początkową nabytego lokalu?

rada

 

Przedmiotem kupna jest lokal wraz z udziałem w gruncie, na którym ten lokal się znajduje. Nie dokonuje się zatem odrębnej transakcji kupna lokalu i gruntu. Transakcji kupna podlega lokal wraz z udziałem w gruncie. Co za tym idzie - grunt nie jest przedmiotem zakupu i nie należy go wydzielać z wartości lokalu. Udział w gruncie 18466/560885, tj. 0,033, stanowi w tym przypadku podstawę do naliczenia podatku od nieruchomości. Lokal wraz z udziałem w gruncie jest jednym środkiem trwałym. Wprowadzając lokal do ewidencji środków trwałych, należy pamiętać o prawidłowym określeniu jego wartości.

uzasadnienie

Do ewidencji środków trwałych wprowadza się lokal wraz z przypisaną mu częścią gruntu, gdyż na tym gruncie posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal. Grunt może być w wielkości po obrysie, tj. tylko pod budynkiem, lub może obejmować także część gruntu poza obrysem budynku. Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku nie powinno się wyceniać wartości gruntu, lecz potraktować lokal z gruntem jako całość.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby to był samodzielny budynek należący do spółki. Wówczas należałoby dokonać wyceny przez rzeczoznawcę, który ustaliłby odrębnie wartość budynku i gruntu.

UWAGA!

W myśl przepisów podatkowych grunty nie podlegają amortyzacji.

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych w szczegółowym podziale środków trwałych w grupie 1 wymienia się m.in.:

l lokale mieszkalne - przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

l lokale niemieszkalne - nie są przeznaczone na stały pobyt ludzi, np. pomieszczenia biurowe oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego.

O odpowiednim zakwalifikowaniu lokalu (mieszkalny lub niemieszkalny) decyduje zatem w głównej mierze jego przeznaczenie.

Wartość początkowa środka trwałego

Ważne jest określenie wartości początkowej lokalu, ponieważ wartość ta wraz z okresem ekonomicznej użyteczności decyduje później o wysokości odpisów amortyzacyjnych.

Według ustawy o rachunkowości wszystkie środki trwałe wycenia się według ceny nabycia, a więc łącznie z dodatkowymi kosztami poniesionymi w związku z zakupem lokalu.

Na koszt zakupu mieszkania składa się nie tylko wartość kupionego lokalu, ale także dodatkowe koszty poniesione w związku z jego zakupem. Są to m.in.:

l podatek od czynności cywilnoprawnych,

l niepodlegający odliczeniu VAT,

l podatek od ustanowienia hipoteki - w przypadku zakupu lokalu na kredyt zabezpieczony hipoteką,

l taksa notarialna - opłata związana z korzystaniem z usług notariusza; wysokość taksy notarialnej zależy od wartości mieszkania,

l opłata za sporządzenie wypisu z akt notarialnych,

l opłata za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis praw do niej,

l opłata sądowa związana z wpisami w księgach,

l koszty pośrednictwa - prowizja waha się od 1-3% ceny lokalu i jest uzależniona od zakresu usług świadczonych przez pośrednika,

l koszty kredytu - w przypadku zakupu lokalu na kredyt ponosi się opłaty w postaci:

- odsetek z tytułu oprocentowania kredytu,

- prowizji za uruchomienie kredytu, płatnej z góry,

- kosztów ustanowienia zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki lub ubezpieczenia,

- opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu,

l ubezpieczenia lokalu od ognia i zdarzeń losowych - w przypadku gdy bank zażąda takiego ubezpieczenia,

koszty rzeczoznawcy - za dokonanie wyceny postępów prac w trakcie budowy lub w celu ustanowienia hipoteki.

Jeżeli z różnych względów nie można ustalić ceny nabycia mieszkania, wówczas za wartość początkową można przyjąć kwotę wynikającą z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę lub ustaloną w oparciu o obowiązującą cenę rynkową.

UWAGA!

Cena rynkowa stanowi też podstawę ustalenia wartości początkowej mieszkania nabytego nieodpłatnie (otrzymanego w formie darowizny, w spadku lub w inny nieodpłatny sposób).

Przykład

Przykładowe ustalenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

Założenia:

I. Wartość kupionego na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego wynosi 350 000 zł netto, wartość brutto - 374 500 zł. W cenę lokalu wliczony jest udział w gruncie w proporcji 18466/560885.

II. Wartość zaciągniętego kredytu - 300 000 zł.

III. Koszty związane z zakupem lokalu:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych - 7490 zł

2. Podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej - 300 zł

3. Taksa notarialna - 2710 zł

4. Wypisy - 240 zł

5. Opłata za sporządzenie wniosku o założenie KW i wpis do niej - 200 zł

6. Wpis prawa własności - 200 zł

7. Założenie księgi wieczystej - 60 zł

8. Wpis hipoteki - 200 zł

9. Prowizja pośrednika - 7490 zł

10. Prowizja za udzielenie kredytu - 4500 zł

11. Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki (1% za rok) - 3000 zł

12. Ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych - 280 zł

13. Wynagrodzenie rzeczoznawcy - 1000 zł

Razem koszty związane z zakupem lokalu - 27 670 zł.

Wartość lokalu mieszkalnego wprowadzona do ewidencji środków trwałych wyniesie łącznie 377 670 zł.

Ewidencja księgowa

1. Faktura za kupiony lokal mieszkalny:

Wn„Środki trwałe w budowie” 350 000

Wn„VAT naliczony” 24 500

Ma„ Rozrachunki z dostawcami” 374 500

2. Zapłata części kwoty z rachunku bankowego - 74 500 zł:

Wn„Rozrachunki z dostawcami” 74 500

Ma„Rachunek bankowy” 74 500

3. Uregulowanie pozostałej kwoty pozyskanej z kredytu bankowego - 300 000 zł:

Wn„Rozrachunki z dostawcami” 300 000

Ma„Kredyty bankowe” 300 000

4. Koszty związane z zakupem lokalu (łączna kwota):

Wn„Środki trwałe w budowie” 27 670

MaRozrachunki różne 27 670

- w analityce rodzaj rozrachunków

5. Uregulowanie z rachunku bankowego kosztów związanych z zakupem lokalu (łączna wartość):

Wn„Rozrachunki różne” 27 670

- w analityce rodzaj rozrachunków

Ma„Rachunek bankowy” 27 670

6. Wprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych i oddanie go do użytkowania - 377 670 zł:

Wn„Środki trwałe” 377 670

- w analityce „Lokal mieszkalny”

Ma„Środki trwałe w budowie” 377 670

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Bieżące koszty eksploatacji lokalu przed oddaniem do użytkowania

W przypadku poniesienia kosztów eksploatacyjnych - w postaci opłat CO, wywozu nieczystości, opłat za wodę itp. - jeszcze przed oddaniem środka do używania wydatki te zalicza się bezpośrednio do kosztów w miesiącu ich poniesienia. Bez znaczenia w tym przypadku pozostaje fakt, że lokal nie został jeszcze przekazany do używania.

Odpisy amortyzacyjne

Po wprowadzeniu lokalu do środków trwałych spółka ustala metodę i stawkę amortyzacji. Stawka amortyzacyjna określona w Wykazie stawek amortyzacyjnych wynosi dla lokali mieszkalnych 1,5%.

Stawka amortyzacyjna indywidualna może być zastosowana tylko do mieszkań używanych lub ulepszonych wprowadzonych po raz pierwszy do ewidencji. Maksymalną stawką dla tych lokali może być 10%.

Według przepisów ustawy o rachunkowości przy ustalaniu odpisów amortyzacyjnych bierze się pod uwagę okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego i ustala w ten sposób odpowiednią stawkę amortyzacyjną. Okresowo stawka ta powinna być weryfikowana.

Odpisy amortyzacyjne dokonywane są przez systematyczne, planowe rozłożenie wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres amortyzacji. Może się zdarzyć tak, że stawka amortyzacyjna ustalona dla celów rachunkowości nie będzie się pokrywała z tą obowiązującą dla celów podatkowych.

Jeśli tylko część lokalu jest wykorzystywana do działalności gospodarczej bądź jest wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu.

l art. 28, 31 i 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 208, poz. 1540

l rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) - Dz.U. Nr 112, poz. 1317; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 260, poz. 2589

l art. 16g, art. 16i ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 251, poz. 1847

l art. 22g, art. 22j ust. 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 35, poz. 219

l art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 222, poz. 1629

l art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. Nr 167, poz. 1398; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 21, poz. 123

Joanna Gawrońska

biegły rewident

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Cła wzajemne Trumpa: Gospodarcza rewolucja czy ryzyko recesji?

Amerykański prezydent Donald Trump wprowadził nowe cła na importowane towary, określając je jako "deklarację niepodległości gospodarczej" USA. Eksperci jednak ostrzegają przed możliwymi skutkami ekonomicznymi, takimi jak wzrost inflacji, kryzys gospodarczy i problemy na rynku pracy. Jakie będą konsekwencje tej decyzji dla gospodarki USA i jej partnerów handlowych?

Dobroczynność, dzięki której zapłacisz niższy podatek. Sprawdź, jak to zrobić!

Angażujesz się w działania filantropijne? Wspierasz darowiznami fundacje i stowarzyszenia? Choć robisz to bezinteresownie, możesz na tym zyskać nie tylko w wymiarze społeczno-emocjonalnym. Darowiznę możesz odliczyć od dochodu przed opodatkowaniem podatku. Pamiętaj jednak, że to nie jest to samo co przekazanie 1,5% podatku.

Rozliczenie VAT przy uznanej reklamacji, gdy kupujący zatrzymuje część wadliwego towaru

Zgłosiliśmy reklamację w związku z wadliwym towarem. Kontrahent uznał reklamację, ale zamiast wystawić fakturę korygującą, wystawił notę uznaniową. Zwrócił nam zapłatę za część towaru, który został u nas i który sami zutylizujemy. Część towaru została wymieniona na towar wolny od wad. Czy korygujemy odliczony VAT? Czy dokonując utylizacji we własnym zakresie świadczymy usługę na rzecz sprzedawcy? Czy ta wymiana towaru powinna być rozliczona w VAT?

Odstąpienie od umowy: kiedy trzeba skorygować VAT z faktury zaliczkowej

Otrzymanie zaliczki na poczet dostawy towarów lub świadczenia usług wiąże się zasadniczo z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Rezygnacja z transakcji, skutkująca zwrotem zaliczki i wystawieniem faktury korygującej, umożliwia sprzedawcy obniżenie kwoty podatku należnego. Nabywca jest z kolei obowiązany do odpowiedniej korekty odliczonego wcześniej podatku naliczonego. Jak jednak postąpić w sytuacji, gdy kontrahenci odstępują wprawdzie od zawartej umowy, lecz zaliczka zostaje zwrócona znacznie później lub jej zwrot w ogóle nie następuje. Transakcja nie dochodzi ostatecznie do skutku. Nie ma jednak również zwrotu zaliczki, a to jej wpłata generowała powstanie obowiązku podatkowego.

REKLAMA

Ulga na ekspansję

Ulga na ekspansję to jedno z rozwiązań podatkowych, które miało na celu wsparcie przedsiębiorców w pozyskiwaniu nowych rynków poprzez możliwość zaliczenia do kosztów wydatków na reklamę nowych produktów oraz udział w targach. Przepisy w tym zakresie budzą jednak liczne wątpliwości interpretacyjne, zwłaszcza w odniesieniu do podmiotów, które nie wytwarzają fizycznie produktów, lecz jedynie sprzedają je pod własną marką.

Czy można sprzedać środek trwały w czasie zawieszenia działalności gospodarczej.? Jak rozliczyć podatki od tej sprzedaży?

Wielu przedsiębiorców, którzy decydują się na zawieszenie działalności gospodarczej, zastanawia się, jak prawidłowo rozliczyć sprzedaż środków trwałych. Często pojawiają się pytania, czy w trakcie zawieszenia można sprzedać firmowy majątek i czy od takiej transakcji należy odprowadzić podatek. Wbrew pozorom, sprawa nie jest skomplikowana.

CFO w firmie – dlaczego warto go docenić, zwłaszcza w sytuacji kryzysowej

O roli dyrektorów finansowych w zarządzaniu kryzysowym na przykładzie sytuacji, w jakiej znalazły się międzynarodowe organizacje pozarządowe – pisze Jarosław Czubacki, Head of Finance w Fundacji Save the Children Polska.

KSeF tuż za rogiem! Księgowi mówią jasno: za zgodność e-faktur odpowiadać będą przedsiębiorcy

KSeF już jest na horyzoncie. Przedsiębiorcy wciąż jednak zwlekają z przygotowaniami do e-faktur, licząc na pomoc księgowych z biur rachunkowych. Tymczasem to oni sami będą odpowiadać za zgodność z nowymi przepisami. Jak dobrze przygotować firmę i uniknąć kosztownych potknięć? Sprawdź, co zrobić już teraz.

REKLAMA

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Wielką Brytanią – kompendium wiedzy dla polskich rezydentów podatkowych

W erze globalnej mobilności zawodowej i kapitałowej coraz więcej Polaków uzyskuje dochody z zagranicy. Najczęściej chodzi o Wielką Brytanię – kraj, który od lat przyciąga naszych obywateli do pracy, prowadzenia działalności gospodarczej czy inwestowania. W takim kontekście kluczowa staje się znajomość zasad opodatkowania dochodów uzyskiwanych w UK przez osoby będące polskimi rezydentami podatkowymi.

Prof. W. Modzelewski: VAT unijny to największe zagrożenie dla uczciwych podatników. Trzeba zrezygnować z pozornych działań uszczelniających i napisać od nowa ustawę o VAT

Powoli ale skutecznie przebija się do świadomości podatników diagnoza, że VAT unijny, wprowadzony w Polsce w 2004 r., był od początku nieznaną w historii pułapką zastawioną nie tylko na nasze państwo, lecz również na dziesiątki tysięcy naiwnych i uczciwych podatników, którzy mieli być (i są nadal) ofiarami tego eksperymentu – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA