Jak rozliczać najem

Działalność na znaczną skalę

Co prawda nie ma przeszkód, by w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej świadczyć usługi najmu - jeśli przedsiębiorca, wpisując się do ewidencji działalności gospodarczej, tak określi rodzaj swojej działalności - ale zgodnie z orzecznictwem sądów dla ustalenia właściwego dla celów podatkowych źródła przychodów istotna jest skala zjawiska.

Najem nieruchomości lub lokalu - zapisy w księgach

Jeśli więc przedmiotem najmu jest jeden lokal, to w myśl tych orzeczeń podatnik powinien rozliczać przychody z najmu na zasadzie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Nie zaś art. 10 ust. 1 pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast podatek w stałej wysokości 19 proc., na podstawie art. 30c tej ustawy, zastrzeżony jest wyłącznie do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a od 1 stycznia 2007 r. także dochodów z działów specjalnych produkcji rolnej.

Jeśli przedmiotem najmu jest jedno mieszkanie - i to wynajmowane okazjonalnie - zdaniem składów orzekających sądów, trudno potraktować jego wynajem jako pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas więc przychód powinien być obligatoryjnie rozliczany według zasad przewidzianych w prawie podatkowym dla przychodów dla źródła najem.

Wynajmujący jako przedsiębiorca

Gdy zaś dotyczy wielu lokali, podatnik - uznając je za składniki majątku firmy - może, spełniając wszystkie wymogi przewidziane prawem o swobodzie działalności, zarejestrować się jako przedsiębiorca świadczący usługi wynajmu i w związku z tym rozliczać dochody jako osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas, przed jej rozpoczęciem lub na początku kolejnego roku podatkowego, ma on prawo wybrać jako formę opodatkowania podatek w stałej wysokości 19 proc.

Obowiązujące obecnie przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego określają, że przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie nawet wtedy, gdy stanowią one składniki małżeńskiej wspólnoty majątkowej.

Oznacza to, że wystarczy zgodna wola małżonków, by takie składniki majątku - w tym przypadku mieszkania i lokal użytkowy - zostały przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez jednego z małżonków.

Może być podatek liniowy

W stosunku do przychodów z usługi polegające na najmie lokali stanowiących własność podatnika nie można niestety zastosować zryczałtowanych form podatku dochodowego - karty podatkowej ani ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma jednak przeszkód, by podatnik wybrał jako formę opodatkowania podatek w stałej wysokości 19 proc. W tym celu przed rozpoczęciem działalności powinien o swoim wyborze zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego, podobnie jak każda inna osoba rozpoczynająca działalność gospodarczą. I podobnie jak inni przedsiębiorcy opodatkowani na zasadach ogólnych, podatnik świadczący usługi najmu może co roku zmienić formę opodatkowania z podatku liniowego na podatek płacony według skali tabeli podatkowej lub odwrotnie.

Ryczałt najlepszy dla najmu

Jak prawidłowo przejść z ryczałtu na zasady ogólne przy opodatkowaniu przychodów z najmu

O ile podatnik rozliczający dochody z najmu bez korzystania z ryczałtu nie musi prowadzić żadnej ewidencji podatkowej (poza ewidencją środków trwałych, gdy chce wliczać w koszty amortyzację), o tyle najem rozliczany jako forma działalności gospodarczej może być wyłącznie w oparciu o zapisy w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Jeśli podatnik jest już przedsiębiorcą i prowadzi działalność gospodarczą, świadcząc inne usługi lub sprzedając towary, rejestrując świadczenie usług najmu, praktycznie poszerza zakres swojej działalności. Dlatego przyjęta wcześniej forma opodatkowania działalności - podatek liniowy lub wyliczany według skali podatkowej - musi być zastosowana do rozliczania przychodów z najmu przynajmniej do końca roku podatkowego. Dopiero po jego zakończeniu, do 20 stycznia kolejnego roku podatnik ma prawo zmienić formę płacenia podatku, ale i po zmianie jeden i ten sam sposób musi dotyczyć i dochodów z usługi najmu, i ewentualnie innych dochodów z działalności gospodarczej.

Ważne!

Do przychodów z najmu rozliczanych w ramach działalności gospodarczej można stosować 19-proc. podatek liniowy

MARIANNA OLSZEWSKA

gp@infor.pl