Jeśli podatnik nabędzie nieruchomość i wynajmie ją na cele mieszkalne, VAT od zakupu odliczy dopiero wtedy, gdy zmieni przeznaczenie wynajmowanego budynku.
W wyroku C-184/04 z 30 marca 2006 r. Europejski Trybunał Sprawiedliwości (ETS) orzekł o możliwości korekty odliczeń VAT od nieruchomości, która początkowo była związana ze świadczeniem usług zwolnionych z podatku. W takim przypadku nie przysługuje odliczenie VAT od zakupu takiej rzeczy. Jeśli jednak w późniejszym czasie nieruchomość będzie wykorzystywana w czynnościach opodatkowanych, można wystąpić z korektą w celu odliczenia VAT.
Zdaniem Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, przy wymiarze podatku powinno się uwzględniać korekty odliczeń VAT w przypadku dóbr inwestycyjnych. Przepisy szóstej dyrektywy, które przewidują możliwość dokonania korekty, należy interpretować w ten sposób, że stosuje się je również w sytuacji, w której dobro inwestycyjne pierwotnie było przeznaczone na działalność zwolnioną od podatku i odliczenia były od początku całkowicie wyłączone, a dopiero później, w okresie korekty, dobro to zostało wykorzystane na cele działalności objętej VAT.
WAŻNE
Możliwa jest korekta podatku naliczonego, jeśli nabyta nieruchomość, która początkowo nie służyła działalności opodatkowanej, zmieni swoje przeznaczenie i związana będzie z czynnościami opodatkowanymi.
Jednocześnie ETS stwierdził, że artykuł 17 ust. 6 szóstej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że państwo członkowskie, które przyznaje podatnikom prawo wyboru opodatkowania najmu nieruchomości, nie jest uprawnione do wyłączenia odliczenia VAT związanego z inwestycjami dotyczącymi nieruchomości, zrealizowanymi w okresie poprzedzającym skorzystanie z owego prawa wyboru.
Wyrok ten ma ogromny wpływ na sytuację polskich podatników, którzy wynajmują nieruchomości na cele mieszkalne. Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Opodatkowany jest natomiast wynajem lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Oznacza to, że jeśli polski podatnik VAT nabędzie nieruchomość mieszkalną i świadczy usługi wynajmu na cele mieszkaniowe, to ta działalność będzie zwolniona z VAT. Jednocześnie nie będzie on mógł odliczyć podatku naliczonego od zakupu takiej nieruchomości.
Z wyroku ETS wynika, że takie odliczenie VAT będzie przysługiwało, jeśli podatnik w późniejszym czasie zmieni przeznaczenie wynajmowanego budynku. Późniejszy wynajem takiego budynku na cele np. biurowe (opodatkowany 22-proc. stawką) spowoduje – zgodnie z wyrokiem – że podatnik będzie mógł odliczyć VAT od pierwotnie zakupionej inwestycji.
