REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkań 2023 - opłacalność spadnie. Dlaczego? O ile spadną czynsze?

Wynajem mieszkań 2023 - opłacalność spadnie. Dlaczego? O ile spadną czynsze?
Wynajem mieszkań 2023 - opłacalność spadnie. Dlaczego? O ile spadną czynsze?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w 2023 roku? Dlaczego w bieżącym roku opłacalność wynajmu mieszkań spadnie? O ile spadną czynsze?
rozwiń >

Spadek stawek czynszów, łatwiejszy dostęp do kredytów, wyższe koszty utrzymania nieruchomości czy większa oferta mieszkań na wynajem to część zmian, które w bieżącym roku mogą zmienić obraz rynku najmu. Powinny one spowodować, że wynajem nie będzie już tak złotym interesem jak w 2022 roku. 

REKLAMA

Autopromocja

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?

Na wynajmie mieszkania w dużym mieście można w ciągu roku zarobić równowartość około 5-6% ceny nieruchomości – wynika z szacunków HREIT. Wynik ten uwzględnia już koszty utrzymania lokalu, podatek od przychodów z wynajmu oraz fakt, że przez miesiąc w roku trzeba będzie szukać nowego najemcy. Wyniki te są bardzo kuszące, bo odpowiadają lokacie bankowej oprocentowanej nawet na ponad 6-7% (minus podatek). To więcej niż rynkowa średnia dla bankowych depozytów. 

Te dane potwierdzają, że rok 2022 właściciele mieszkań na wynajem mogli zaliczyć do szczególnie udanych. Bieżący rok powinien przynieść więcej normalności – o ile oczywiście nie stanie się nic niespodziewanego. Powodów do normalizacji sytuacji na rynku najmu jest co najmniej kilka. 

Czynsze w 2023 roku przestały galopować

Zacznijmy od napływających już danych z rynku najmu. Te od początku bieżącego roku zaczęły w końcu sprzyjać najemcom. Chodzi o to, że czynsze najmu rosły do grudnia 2022 roku, ale od tego czasu widzimy skromną, ale jednak korektę. Indeks ofertowych cen najmu dla największych miast sugeruje, że od grudnia 2022 roku stawki za wynajem w największych miastach spadły o około 1,5% - wynika z szacunków HREIT bazujących na danych bankier.pl, otodom i Unirepo. To wciąż niewielka korekta na tle zmian z 2022 roku (w grudniu czynsze były średnio o 22,5% r/r wyższe). Kierunek zmian, który zapoczątkował bieżący rok bez wątpienia jest z punktu widzenia najemców bardzo pożądany. 

Indeks stawek ofertowych wynajmu mieszkań 2023 04 20 Wykres

 

 

HREIT - Heritage Real Estate Investment Trust

Oferta mieszkań na wynajem się odbudowuje

Dostępne dane sugerują jednak, że ciekawe zmiany zaszły nie tylko w przypadku czynszów najmu. Od co najmniej kilku miesięcy wyraźnie odbudowuje się też liczba ofert mieszkań wystawionych na wynajem. Z danych Unirepo wynika na przykład, że w połowie kwietnia liczba unikalnych lokali na wynajem wynosiła w całym kraju prawie 71 tysięcy. To wciąż o około 5-10% mniej niż przed rozpoczęciem agresji Rosji na Ukrainę, ale też o ponad 2/3 więcej niż w kwietniu 2022 roku, kiedy w dużych miastach znalezienie sensownego mieszkania na wynajem było ekstremalnie trudne. Można więc powoli cieszyć się, że wyszliśmy z sytuacji dramatycznego wykupienia oferty. Wciąż daleko nam jednak do sytuacji z 2020 roku, kiedy to właściciele mieszkań na wynajem zaczęli szukać najemców, a nie najemcy wolnych lokali. 

Liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem 2023 04 20

 

 

HREIT - Heritage Real Estate Investment Trust

O ile spadną czynsze najmu w 2023 roku?

Rozważając tę analogię należy od razu ostudzić nadzieje na gwałtowny spadek poziomu czynszów. Nawet bowiem epidemia nie dała rady zbyt mocno obniżyć stawek, których wymagali właściciele mieszkań. Z dzisiejszej perspektywy trudno spodziewać się korekty stawek o więcej niż 5-10% licząc od szczytu z 2022 roku 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Łatwiej o kredyt

Warto w tym miejscu przypomnieć, że bezprecedensowa sytuacja na rynku najmu była wynikiem nie tylko przyjazdu do Polski Ukraińców (głównie kobiet i dzieci uciekających przed wojną). Sytuację wyraźnie pogarszało zakręcenie kurków z kredytami mieszkaniowymi. To przez trudny dostęp do kredytów nawet kilkadziesiąt tysięcy osób nie kupiło w 2022 roku mieszkania. Część utraciwszy możliwość zakupu własnego „M” musiało skorzystać z oferty rynku najmu. 

Dziś sytuacja ta wyraźnie się poprawiła. KNF częściowo wycofała się z zaleceń, które na początku 2022 roku - w otoczeniu drożejących kredytów - nakładały na banki obowiązek stosowania dodatkowych utrudnień przy badaniu zdolności kredytowej. Efekt? zdolność kredytowa od dołka z 2022 roku zdążyła już odbudować się o ponad 50%. Dane HREIT za kwiecień sugerują, że trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi może pożyczyć na mieszkanie już ponad 600 tys. złotych. 

Łatwiejszy dostęp do kredytów zdążył już przełożyć się na wyraźnie większą liczbę mieszkań kupowanych przez Polaków. W efekcie coraz mniej osób zmuszonych jest do najmu przez zakręcone kurki z kredytami. 

Mediana zdolności kredytowej 3osobowej rodziny - dochód 2 średnie krajowe 2023 04 20

 

 

HREIT - Heritage Real Estate Investment Trust

Własność z dopłatą (Bezpieczny Kredyt 2%) tańsza niż najem

To jednak nie koniec zmian, które z rynku kredytów mieszkaniowych mają promieniować na rynek najmu. Nie sposób w tym kontekście nie wspomnieć o rządowym programie tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Chodzi o Bezpieczny Kredyt 2%, którego faktyczny start zapowiedziano na początek lipca. Dlaczego jest on tak ważny z punktu widzenia rynku najmu? Wszystko dlatego, że zakup mieszkania na preferencyjny kredyt ma być tańszy niż najem. W większości przypadków rata kredytu ma być niższa niż czynsz najmu. 

Co więcej, warto dodać, że wspomniana rata składa się nie tylko z odsetek, ale też z części kapitałowej. Ta obniża nasze zadłużenie wobec banku, a więc buduje nasz majątek. Obrazowo moglibyśmy to przyrównać do procesu, w którym spłacając ratę kapitałową w coraz większym stopniu mieszanie staje się bardziej “nasze”, a mniej “bankowe”. 

Tylko część odsetkowa raty stanowi wynagrodzenie, które płacimy bankowi za to, że pożyczył nam pieniądze na zakup mieszkania. To odsetki stanowią zarobek banku, a z księgowego punktu widzenia tylko część odsetkowa jest dla nas kosztem. Porównując koszt zakupu i najmu powinniśmy więc porównywać wysokość płaconego czynszu (bez opłat administracyjnych i tych za media) do odsetkowej części raty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. W takim porównaniu “Bezpieczny Kredyt” 2% okazuje się przeciętnie około 3 razy tańszy niż najem – wynika z szacunków HREIT.

 

Porównanie kosztów najmu i kredytu „Bezpieczny Kredyt 2%” w 10 największych miastach

Miasto

Czynsz najmu (IV kw. 2022*)

Rata "Bezpieczny kredyt 2%"

Ile razy tańszy jest kredyt od czynszu najmu

Cała rata

Część odsetkowa

pierwszej raty

Bydgoszcz

2 114 zł

1 654 zł

688 zł

3,1

Katowice

2 182 zł

1 597 zł

664 zł

3,3

Kraków

3 046 zł

2 853 zł

1 186 zł

2,6

Lublin

2 322 zł

2 054 zł

854 zł

2,7

Łódź

2 238 zł

1 654 zł

688 zł

3,3

Poznań

2 686 zł

2 082 zł

866 zł

3,1

Szczecin

2 191 zł

2 054 zł

854 zł

2,6

Gdańsk

3 001 zł

2 967 zł

1 233 zł

2,4

Warszawa

3 161 zł

3 109 zł

1 293 zł

2,4

Wrocław

3 134 zł

2 596 zł

1 079 zł

2,9

*Stawki najmu oszacowane na podstawie danych NBP i cen ofertowych

Szacunki HREIT na podstawie danych NBP, bankier.pl, Amron. Raty kredytu przy założeniu długu na 25 lat i wniesienia 10-proc. wkładu własnego, mieszkanie 50-metrowe.

Opłaty administracyjne wyraźnie wzrosły

To jednak wciąż nie wszystkie siły, które działają i działać będą w bieżącym roku na rynek najmu. Nie sposób nie wspomnieć też przecież o rosnących kosztach utrzymania nieruchomości. Dlaczego jest to ważne z punktu widzenia czynszów najmu? Klasyczna ekonomia sugeruje, że jeśli rosną koszty utrzymania mieszkania na wynajem, to wyższe opłaty po części powinni pokryć najemcy, a po części właściciele. O tym jak bardzo rosnące opłaty przełożą się na wydatki najemców decyduje to z jakim rynkiem mamy do czynienia – rynkiem właściciela czy rynkiem najemcy. W 2022 roku to właściciele byli górą i mogli swobodnie przerzucać wyższe koszty na najemców. Jeśli dziś faktycznie oferta mieszkań na wynajem się odbudowała, to wyższe koszty utrzymania mieszkań (opłaty administracyjne i te za media) mogą zmusić właścicieli do ograniczenia tej części opłat za najem, która trafia do ich kieszeni

Ceny mieszkań mogą wzrosnąć w 2023 roku

Negatywnie na rentowność wynajmu działać może też wzrost cen mieszkań. Chodzi o to, że rentowność wynajmu pokazuje nam jakim procentem wartości nieruchomości jest roczny zysk z wynajmu lokalu. Jeśli nawet czynsze pozostałyby na obecnym poziomie, a mieszkania w bieżącym roku zdrożały, to rentowność wynajmu by spadła. Oczywiście nie martwiłoby to nadmiernie właścicieli takich nieruchomości, bo ich majątek zyskałby na wartości. 

Z dzisiejszej perspektywy wzrost cen mieszkań jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na 2023 rok – szczególnie jeśli deweloperzy wciąż będą ostrożnie podchodzić do uruchamiania nowych projektów, a z drugiej strony utrzyma się dobra sytuacja na rynku pracy (z niskim bezrobociem i szybko rosnącymi płacami), dostęp do kredytów dalej będzie się poprawiał, rząd doprowadzi do uruchomienia programu tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, a z każdym upływającym miesiącem będziemy coraz bliżej obniżek stóp procentowych, które dla wszystkich oznaczają tańszy kredyt. Jeśli formułowane dziś projekcje makroekonomiczne i obietnice staną się faktem, to na koniec 2023 roku mieszkania powinny być o 5-10% droższe niż pod koniec ubiegłego roku – prognozuje HREIT. 

Bartosz Turek, Oskar Sękowski, HREIT

 

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Duże zmiany w ordynacji podatkowej od 2026 r. Przedawnienie, zapłata podatku, zwrot nadpłaty, MDR. Ponad 50 różnych zmian w projekcie nowelizacji

W dniu 28 marca 2025 r. opublikowany został projekt bardzo obszernej nowelizacji Ordynacji podatkowej i kilkunastu innych ustaw. Zmiany są bardzo liczne i mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r. Ministerstwo Finansów informuje, że celem tej nowelizacji jest poprawa relacji między podatnikami i organami podatkowymi, zwiększenie efektywności działania organów podatkowych oraz doprecyzowanie przepisów, których stosowanie budzi wątpliwości. Zobaczmy jakie zmiany czekają podatników od początku przyszłego roku.

Obowiązkowe e-Doręczenia od 1 kwietnia 2025 r. dla firm zarejestrowanych w KRS. Jak założyć skrzynkę i aktywować Adres do Doręczeń Elektronicznych (ADE)

W komunikacie z 27 marca 2025 r. Poczta Polska przypomina o nadchodzącym terminie: 1 kwietnia 2025 r., kiedy to obowiązek korzystania z systemu e-Doręczeń zostanie rozszerzony na przedsiębiorstwa zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym przed początkiem bieżącego roku.

Ekologiczne opakowania w e-handlu - ogromne wyzwanie dla logistyki

Europejski klient e-commerce ma sprzeczne oczekiwania wobec opakowań, w których dostarczane są jego zamówienia. Domaga się ekologicznych rozwiązań, ale rzadko zrezygnuje z zakupu, jeśli nie otrzyma alternatywy zrównoważonej klimatycznie. Nie chce też płacić za spełnienie postulatów środowiskowych, a długa lista rozbieżności generuje ogromne wyzwania po stronie sprzedawców i logistyki. Ekologiczna rewolucja nie jest tania, dodatkowo nowe unijne przepisy wymuszają daleko idące zmiany w procesie realizacji zamówień.

Praca w KAS - rekrutacja 2025. Gdzie szukać ogłoszeń?

Praca w KAS a rekrutacja w 2025 roku. Jakie zadania ma Krajowa Administracja Państwowa? Kto może pracować w KAS? Gdzie szukać ogłoszeń? Jakie są wymagania są w trakcie rekrutacji w 2025 roku?

REKLAMA

Roczne zeznanie podatkowe CIT tylko do 31 marca. Jak złożyć CIT-8

Ministerstwo Finansów i Krajowa Administracja Skarbowa przypominają, że 31 marca 2025 r. upływa termin złożenia zeznania CIT-8 za 2024 rok dla tych podatników, których rok podatkowy pokrywa się z rokiem kalendarzowym. CIT-8 można złożyć także elektronicznie w serwisie e-Urząd Skarbowy bez konieczności posiadania podpisu kwalifikowanego.

PKPiR 2026: będzie 15 poważnych zmian i nowe rozporządzenie od 1 stycznia. Terminy wpisów, dodatkowe kolumny do KSeF, dowody księgowe i inne nowości

Minister Finansów przygotował projekt nowego rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (pkpir). Nowe przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Sprawdziliśmy co się zmieni w zasadach prowadzenia pkpir w porównaniu do obecnego stanu prawnego.

Odpisy amortyzacyjne spółek nieruchomościowych

Najnowsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) przynoszą istotne zmiany dla spółek nieruchomościowych w zakresie możliwości rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych w kosztach podatkowych. W styczniu tego roku NSA w kilku wyrokach (sygn. II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23, II FSK 1652/23) potwierdził korzystne dla podatników stanowisko wojewódzkich sądów administracyjnych (WSA).

CIT estoński a optymalizacja podatkowa. Czy to się opłaca?

Przedsiębiorcy coraz częściej poszukują skutecznych sposobów na obniżenie obciążeń podatkowych. Jednym z rozwiązań, które zyskuje na popularności, jest estoński CIT. Czy rzeczywiście ta forma opodatkowania przynosi realne korzyści? Przyjrzyjmy się, na czym polega ten model, kto może z niego skorzystać i jakie są jego zalety oraz wady dla polskich przedsiębiorstw.

REKLAMA

Składka zdrowotna w 2026 roku – będzie ewolucja czy rewolucja?

Planowane na 2026 rok zmiany w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców stanowią jeden z najbardziej dyskutowanych tematów w sferze podatkowej, mimo iż sama składka podatkiem nie jest. Tak jak każda kwestia dotycząca finansów osobistych a równocześnie publicznych, wywołuje liczne pytania zarówno wśród prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jak i wśród polityków, gdzie widoczne są wyraźne podziały.

Podatnik już nie będzie karany za przypadkowe błędy, nie będzie udowadniał niewinności

Szef rządu Donald Tusk poinformował, że za niecelowe, przypadkowe błędy nie będzie się już karać podatnika. Teraz to urząd skarbowy będzie musiał udowadniać jak jest.

REKLAMA