Bezumowne korzystanie z lokalu jest objęte 22-proc. VAT

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĘŁA IZBA

Szkoła na podstawie umowy zawartej na trzy lata wynajmowała lokal użytkowy. W umowie zaznaczono, że w przypadku zajmowania lokalu po rozwiązaniu umowy najemca płacić będzie wynajmującemu wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości obowiązującej stawki czynszu zwiększonej o 300 proc. Ponadto szkoła wynajmowała teren pod tablice reklamowe. Po upływie terminów oznaczonych w umowach lokal użytkowy oraz teren pod tablice reklamowe nadal były użytkowane przez najemcę, który nie zgłaszał zamiaru opróżnienia lokalu ani zdjęcia reklamy z dzierżawionego terenu. W związku z tym szkoła za kolejne okresy używania lokalu i tablicy wystawiała faktury oraz przesłała najemcy umowę dotyczącą użytkowania wskazanych nieruchomości na następny rok. Kwoty należne wykazane w fakturach były przez najemcę terminowo regulowane. Najemca nie dokonał natomiast wpłaty należności za jeden miesiąc, informując szkołę, że nie jest zainteresowany dalszym podpisaniem umowy i zajmowaniem lokalu. Wobec tego szkoła wystąpiła do sądu o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, wnosząc o uiszczenie kwoty wykazanej w wystawionej fakturze (nieuregulowanej przez najemcę) oraz wynagrodzenia za okres bezumownego korzystania z lokalu. Sąd orzekł jako należne na rzecz szkoły wynagrodzenie z tych tytułów. Z wystawionych faktur, również za niezapłacony miesiąc, odprowadzono należny VAT. Czy zasądzone wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 22 proc.?

ODPOWIEDŹ IZBY

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Aby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, że dany podmiot w zmian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Istotną cechą wynagrodzenia jest więc istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą, należną z tytułu danego świadczenia.

Kwestie bezumownego korzystania z cudzej własności regulują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. Zapłata w tym przypadku określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezprawnego korzystania z nieruchomości. Żądane wynagrodzenie stanowi w istocie odszkodowanie.

O tym czy, czy bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu umowy najmu podlega opodatkowaniu VAT, decydują każdorazowo okoliczności sprawy.

W sytuacji gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący czyni wszelkie starania, dążąc do wydania rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odmiennie natomiast należy oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela, płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego, który podlega regulacjom ustawy o VAT.

W omawianym przypadku po upływie terminu, na który została zawarta przedmiotowa umowa, szkoła nadal wystawiała najemcy faktury przyjmując, że jest on zainteresowany przedłużeniem umowy (faktury były terminowo regulowane przez najemcę). Pomiędzy stronami - szkołą, będącą właścicielem lokalu użytkowego a najemcą istniało zatem porozumienie wyrażające wolę świadczenia usługi najmu za wynagrodzeniem, którego wielkość, także w przypadku bezumownego korzystania z lokalu, strony ustaliły w umowie. Wolą stron było zatem ustalenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu i to w wysokości odmiennej (wyższej) niż stawka czynszu obowiązująca w czasie realizacji umowy.

W sprawie tej mamy więc do czynienia z dorozumianym przedłużeniem umowy najmu. Tym samym bezumowna czynność, na którą została wyrażona zgoda wynajmującego, stanowi transakcję mieszczącą się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a żądana z tego tytułu zapłata, jako należność za jej wykonanie, powinna zostać objęta 22-proc. VAT.

Decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 maja 2008 r. (nr P1-P-443/0009/08).

Ewa Matyszewska