REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak wrzucić w koszty niezamortyzowane nakłady na wynajmowany lokal po zakończeniu najmu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Tomasz Król
prawnik - prawo pracy, cywilne, gospodarcze, administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik wynajmował lokal w centrum miasta. Umowa najmu miała trwać 10 lat. Podatnik postanowił ją zakończyć wcześniej. Na adaptację lokalu podatnik wydał 1 mln zł. Niezamortyzował 600 000 zł. W jaki sposób zaliczyć tą kwotę do kosztów uzyskania przychodu?

Jest to problem od wielu lat. Organy podatkowe niechętnie zgadzają się na zaliczenie niezamortyzowanych kwot wydanych jako inwestycja w obcy środek trwały w przypadku przedterminowego zakończenia umowy najmu albo dzierżawy. 

REKLAMA

Rezygnujesz z najmu podpisz z właścicielem porozumienie

REKLAMA

W przypadku zakończenia takiej umowy i zwrotu obcego środka trwałego, gdy okres jego używania nie był wystarczający, aby poniesione na niego nakłady zostały odpisane w koszty uzyskania przychodów, podatnik nie ma możliwości dalszego dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Zakończenie dokonywania odpisów amortyzacyjnych dla potrzeb podatku dochodowego następuje z końcem miesiąca, w którym m.in. zbyto środek trwały lub postawiono go w stan likwidacji.

Jednym ze sposobów sprawienia, że 600 000 zł będzie jednak kosztem uzyskania przychodu podatnika i pozwoli obniżyć wysokość zaliczek na podatek dochodowy oraz samą wysokość tego podatku jest zbycie nakładów. Polega to w praktyce na tym, że właściciel nieruchomości zwraca podatnikowi równowartość kwot wydanych na przystosowanie lokalu do jego potrzeb. Rozliczane są w ten sposób nakłady na inwestycje, których nie można cofnąć przez demontaż albo jest to możliwe, ale spowoduje powstanie nieracjonalnych strat.

Polecamy: Amortyzacja

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zbycie nakładów – stanowisko organów podatkowych

W przypadku zbycia środka trwałego wydatki na jego nabycie lub wytworzenie są kosztem uzyskania przychodu po pomniejszeniu o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych (art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT). Czyli według tej zasady możliwe byłoby zaliczenia 600 000 zł do kosztów uzyskania przychodów po zbyciu inwestycji w obcy środek trwały.

REKLAMA

Organy podatkowe często uważają, że nie można zbyć (w rozumieniu prawa cywilnego) nakładów na cudzy lokal. Nakłady takie często nie mają charakteru osobnych aktywów. Podważana jest na gruncie cywilnoprawnym możliwość zbycia nakładów poniesionych np. na odmalowanie lokalu, wyposażenie go w dokładnie dopasowane do jego powierzchni wykładziny, sieć informatyczną.

Nawet w przypadku, gdy istnieje możliwość demontażu rzeczy, które pojawiły się w lokalu, organy podatkowe uznają, że porozumienie o rozliczeniu tych nakładów między właścicielem lokalu, a dotychczasowym najemcą nie pozwala najemcy na zaliczenie niezamortyzowanej ich wartości do kosztów uzyskania przychodu. 

Zbycie nakładów – według sądu jest możliwe

10 marca 2010 r. WSA w Łodzi (sygn. I SA/Łd 7/10) nie zgodził się z taką praktyką interpretowania przepisów przez organy podatkowe. Sąd oceniał, porozumienie między spółką, a właścicielami nieruchomości, którą spółka od nich wynajmowała i na której poczyniła nakłady.

W ramach porozumienia doszło do rozliczenia tych nakładów, z tym że zwrócono spółce jedynie różnicę między niezamortyzowaną wartością rynkową nakładów, a kosztem ich demontażu. Zatem kwota nie w pełni umorzonych nakładów rzeczywiście poniesionych przez spółkę była wyższa od kwoty wykazane po stronie kosztów uzyskania przychodów. Całkowita wartość poczynionych przez wnioskodawcę nakładów wyniosła 892 724,48 zł, podczas gdy ich wartość rynkowa, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wyniosła 795 000 zł.

Jakie było uzasadnienie zawarcia porozumienia? Spółka nie użytkowała nieruchomości, ani żadnych jej części składowych, na których dokonywała nakładów, ani też nie była zainteresowana takim użytkowaniem w przyszłości. Poczynione przez spółkę nakłady, pozostawiła właścicielom. Przy czym nie została dokonana fizyczna likwidacja. W porozumieniu stwierdzono, że wydanie nakładów właścicielom już nastąpiło.

WSA:

Jednym z takich wydatków, które nie są kosztami uzyskania przychodu, są – stosownie do art. 16 ust. 1 pkt. 1 lit.b) u.p.d.o.p. - wydatki poniesione na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit.a) środków trwałych, jednakże – wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt. 1, są kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt. 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych, bez względu na czas ich zbycia.

W ocenie Sądu taka właśnie sytuacja, polegająca na odpłatnym zbyciu środków trwałych, zaistniała w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku o interpretację, bowiem Spółka podała, że między nią a właścicielami nieruchomości, którą od nich wynajmowała i na której poczyniła nakłady, doszło do rozliczenia tych nakładów, z tym że zwrócono jedynie różnicę między niezamortyzowaną wartością rynkową nakładów a kosztem ich demontażu, a zatem kwota nie w pełni umorzonych nakładów rzeczywiście poniesionych przez Spółkę była wyższa. W uzasadnieniu zaskarżonej interpretacji organ w jednym zdaniu stwierdził, że w rozpatrywanym stanie faktycznym nie doszło do odpłatnego zbycia nakładów, ale nie uzasadnił, na czym oparł powyższe twierdzenie.

Ocena prawna rozliczenia między podatnikiem a właścicielami nieruchomości, na której poczyniono nakłady ma zasadnicze znaczenie, bowiem w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych zastosowanie będzie miał przepis art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy w końcowej jego części, umożliwiający zaliczenie wydatków poniesionych na wytworzenie tych środków trwałych do kosztów uzyskania przychodów. W tej sytuacji Sąd uznał, że we wskazanym zakresie zaskarżonej interpretacji organ podatkowy naruszył przepis art. 15 ust. 1 i art. 16 ust. 1 pkt. 1 u.p.d.o.p.

Analogicznie trzeba rozpatrywać omawianą kwestię na gruncie ustawy o PIT.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Czy zawód księgowego powinien być certyfikowany? Ministerstwo Finansów analizuje możliwe zmiany

Od 2014 roku w Polsce nie można już uzyskać certyfikatu księgowego wydanego przez Ministra Finansów. W wyniku przeprowadzonej wówczas deregulacji zawód księgowego został formalnie otwarty – obecnie nie wymaga żadnych licencji ani zezwoleń państwowych. Choć miało to na celu ułatwienie dostępu do zawodu, skutki tej zmiany do dziś budzą mieszane opinie w branży. Temat ten nie jest również obojętny dla Ministerstwa Finansów.

Kto i kiedy może ponieść odpowiedzialność karną za niezłożenie wniosku o upadłość spółki handlowej (np. sp. z o.o.)

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej to obowiązek, który spoczywa na barkach między innymi członków zarządu i likwidatorów. Niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki pomimo powstania warunków uzasadniających upadłość spółki jest przestępstwem, które zostało uregulowane nie w Kodeksie karnym, a w Kodeksie spółek handlowych.

Komunikat ZUS: 2 czerwca 2025 r. mija ważny termin dla przedsiębiorców. Chodzi o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina przedsiębiorcom, że do 2 czerwca 2025 r. należy zweryfikować i odesłać przez PUE/eZUS wniosek o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej.

REKLAMA

ZUS odbiera zasiłki za błędy dotyczące składek sprzed 2022 roku – Rzecznik MŚP interweniuje

Do Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wpływa coraz więcej dramatycznych spraw dotyczących decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w których organ odmawia wypłaty świadczeń zasiłkowych, wskazując, że przedsiębiorcy nie podlegają ubezpieczeniu chorobowemu za okres sprzed 2022 roku.

Podatnik zapłacił zaległy podatek ale nie zatrzymało to egzekucji. Urząd skarbowy wykorzystał pomyłkę w przelewie. Winą obarczył podatnika i automatyzację systemu

Absurdów podatkowych nie brakuje. Dla przykładu można podać historię przedsiębiorcy, który nie uregulował w terminie podatku, za co otrzymał upomnienie z urzędu skarbowego. Dokonując wpłaty, popełnił niezamierzony błąd, który spowodował kolejne konsekwencje. W efekcie na jego koncie jednocześnie wystąpiła niedopłata i nadpłata podatku. Ministerstwo Finansów, komentując ww. sprawę, wskazuje obowiązujące przepisy, zaś eksperci przekonują, że urzędnicy mogli zachować się inaczej. Resort zaznacza, że proces obsługi wpłat podatników jest zautomatyzowany, a w opisywanej sytuacji nie można mówić o błędzie systemowym. Wśród znawców tematu nie brakuje opinii, że zbyt sztywne przepisy i procedury podatkowe mogą właściwie stanowić pułapkę dla przedsiębiorców.

PKWiU 2025 - nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług jeszcze w 2025 roku

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015. Od kiedy?

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

REKLAMA

Usługi dietetyczne są zwolnione z VAT. Ale nie te dla osób zdrowych. Dlaczego?

Usługi dietetyczne, które nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego (związanego z celem medycznym), w szeregu przypadków nie mogą również korzystać ze zwolnienia podmiotowego (limit obrotów do 200 000 zł rocznie). Oznacza to, że dietetycy świadczący usługi doradztwa w zakresie dietetyki (konsultacji indywidualnych) opodatkowane VAT muszą zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT, niezależnie od wysokości swoich obrotów i doliczać do ceny swoich usług netto podatek VAT w stawce 23%. Problem w tym, że wiele usług dietetyków ma charakter złożony (szkolenia z zakresu diet, podawanie w internecie pakietów diet dla osób zaliczanych do określonych kategorii wiekowych itp). Dlaczego usługi dietetyków świadczone na rzecz osób zdrowych nie korzystają ze zwolnienia z VAT wyjaśnił WSA w Gliwicach w wyroku z 29 stycznia 2025 r.

Niższe grzywny za niektóre przestępstwa skarbowe od 2026 roku. Nowelizacja Kks i Ordynacji podatkowej przyjęta przez rząd

W dniu 27 maja 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks karny skarbowy (kks) oraz ustawy - Ordynacja podatkowa, przedłożony przez Ministra Finansów. Ta nowelizacja ma na celu uproszczenie administracyjnych obowiązków podatkowych oraz złagodzenie kar za przestępstwa skarbowe, które nie powodują bezpośrednich strat w podatkach.

REKLAMA