REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jakie są skutki sprzedaży budynku, jeśli przyjęto zaliczkę

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Krzysztof Wojciechowski
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

W związku ze sprzedażą środka trwałego (budynku) mam w tym roku otrzymać zadatek (zaliczkę), a własność przenieść na kupującego w przyszłym roku. Czy w związku z przyjęciem zadatku (aktem notarialnym) wystąpi przychód i będę zobowiązana teraz zapłacić podatek dochodowy, czy dopiero przy sprzedaży w przyszłym roku? Czy jest jakaś różnica w skutkach podatkowych, jeśli to będzie zaliczka, a nie zadatek? Jestem VAT-owcem. Czy budynek jako używany będzie zwolniony z VAT? Kupiony był bez VAT.

RADA

REKLAMA

Autopromocja

Otrzymana zaliczka (zadatek) nie spowoduje powstania przychodu. Sprzedaż budynku nabytego bez VAT będzie zwolniona z tego podatku pod pewnymi warunkami. Szczegóły - w uzasadnieniu.

UZASADNIENIE

Pytanie Czytelniczki dotyczy kilku kwestii. Kolejno na nie odpowiadamy.

Podatek dochodowy

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czytelniczka planuje w przyszłym roku sprzedaż środka trwałego - budynku, natomiast w obecnym roku nabywca ma wpłacić zaliczkę (zadatek) na poczet ceny sprzedaży. Zgodnie z zasadami opodatkowania osób prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą, regułą jest zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży środka trwałego do przychodu osiąganego z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy jednak pamiętać o wyjątku od tej zasady. Otóż sprzedaż wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

• gruntu lub udziału w gruncie związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym (co nie ma miejsca w tej sytuacji),

• prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

REKLAMA

- zwanych dalej zbiorczo „budynkiem mieszkalnym”, wiąże się z powstaniem przychodu zaliczanego do przychodów z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw, do których stosuje się odmienne zasady opodatkowania niż te mające zastosowanie przy opodatkowaniu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na początku Czytelniczka powinna więc ustalić, czy sprzedawany budynek może zostać zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych, czy też nie. Pozwoli to określić konsekwencje podatkowe dla przeprowadzanej transakcji.

Sprzedaż budynku mieszkalnego

REKLAMA

Skutki podatkowe sprzedaży budynku mieszkalnego mogą wynikać z jednego z dwóch reżimów prawnych, w zależności od daty nabycia tego budynku. Jeżeli budynek został nabyty przed 2007 r., to przy opodatkowaniu przychodu z jego sprzedaży mają zastosowanie zasady obowiązujące do końca 2006 r. Cena uzyskana ze sprzedaży budynku nabytego (wybudowanego) przed 2007 r., pomniejszona o koszty zbycia (np. taksa notarialna ponoszona przez sprzedającego), stanowi przychód, który podlega opodatkowaniu 10% stawką podatku. Termin wpłacenia podatku wynosi 14 dni od daty zbycia budynku mieszkalnego, chyba że sprzedający złoży oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na jeden z celów wskazanych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) updof w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Przeznaczenie to ma nastąpić w terminie 2 lat od daty zbycia budynku. Opodatkowanie sprzedaży budynku wystąpi pod warunkiem, że od końca roku jego nabycia nie minęło 5 lat. W sytuacji upływu tego okresu od daty nabycia opodatkowanie bowiem nie wystąpi.

Jeżeli natomiast nabycie przeznaczonego do sprzedaży budynku nastąpiło w 2007 r., to przy jego zbyciu mają zastosowanie nowe zasady. W odróżnieniu od poprzednio obowiązujących reguł opodatkowaniu podlega dochód, a nie przychód. Dochód obliczany jest w tym przypadku jako różnica pomiędzy przychodem (pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami nabycia (wytworzenia) sprzedawanego budynku, powiększonymi o udokumentowane nakłady zwiększające wartość sprzedawanego budynku. Dochód należy dodatkowo powiększyć o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej sprzedawanego budynku mieszkalnego. Stawka podatku wynosi 19%. Podatek jest płatny w terminie przewidzianym do złożenia zeznania rocznego, tj. do 30 kwietnia roku następnego po roku odpłatnego zbycia nieruchomości. Należy go wykazać w PIT-36 lub PIT-37.

W obydwu sytuacjach dochód powstanie w momencie odpłatnego zbycia budynku, które nastąpi w momencie przeniesienia jego własności, tj. zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Otrzymanie pieniędzy z tytułu zadatku (zaliczki) przed datą przeniesienia własności budynku nie rodzi w tym przypadku konsekwencji podatkowych u sprzedającego.

Sprzedaż budynku nieposiadającego charakteru mieszkalnego

Sprzedaż środka trwałego - budynku użytkowego wykorzystywanego na potrzeby prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, wiąże się z powstaniem przychodu zaliczanego do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. W analizowanej sytuacji należy rozważyć, czy otrzymanie zaliczki (zadatku) przed przeniesieniem własności budynku będzie miało wpływ na ustalenie momentu powstania przychodu do opodatkowania. Jak wynika z pytania, Czytelniczka zamierza wystawić fakturę VAT z tytułu sprzedaży budynku. Trzeba przy tym pamiętać, że przepisy ustawy o VAT przewidują obowiązek wystawienia faktury także na kwotę otrzymanej zaliczki (zadatku), ponieważ podlega ona opodatkowaniu VAT. Wystawienie faktury ma wpływ na ustalenie momentu uzyskania przychodu w podatku dochodowym, gdyż zgodnie z ogólną zasadą przychód jest rozpoznawany w momencie wydania towaru, nie później jednak niż w dacie wystawienia faktury.

Reguła ta podlega jednak wyłączeniu w przypadkach szczególnych, do których można zaliczyć sytuację przedstawioną w pytaniu Czytelniczki. Otóż w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych zostało przewidziane wyłączenie z przychodów pobranych wpłat na poczet dostaw towarów, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. W odniesieniu do omawianej sprawy - przychód nie wystąpi. Tym samym nie zostanie ujawniony w pkpir, jeżeli Czytelniczka otrzyma zaliczkę (zadatek) na poczet ceny sprzedaży budynku w obecnym roku, a sama umowa przenosząca własność tego budynku wystąpi w przyszłym roku. W takiej sytuacji moment powstania przychodu zostaje odroczony do momentu przeniesienia własności budynku. Od chwili podpisania „końcowego” aktu notarialnego i wystawienia faktury pobrany zadatek (zaliczka) zaczyna być traktowany jako część należnej ceny. Sprzedaż zostanie opodatkowana w sposób przewidziany dla sprzedaży środków trwałych, tj. opodatkowaniu będzie podlegał dochód stanowiący różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a kosztami poniesionymi na nabycie tego budynku, pomniejszonymi o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Trzeba także pamiętać, że w przypadku wycofania budynku użytkowego z działalności gospodarczej i jego sprzedaży po upływie 6 lat liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania budynku z działalności gospodarczej opodatkowanie sprzedaży nie wystąpi.

Różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem

Zaliczka jest to częściowa wpłata na poczet ceny, która ma być elementem zawartej w przyszłości umowy. W razie niedojścia umowy do skutku zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości, w przypadku zawarcia umowy stanowi część świadczenia pieniężnego dającego zaliczkę.

Instytucja zadatku została uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego. Od zaliczki różni się tym, że w razie niedojścia umowy do skutku strona odstępująca od umowy może zatrzymać dany jej zadatek, a jeżeli sama go dała, to może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Strony umowy mogą modyfikować skutki prawne, jakie są związane z zadatkiem.

Skutki w VAT

Cena nabycia przez Czytelniczkę budynku nie zawierała VAT. Zakładając, że budynek spełnia kryteria do uznania go za towar używany, tj. od końca roku, w którym został wybudowany, minęło 5 lat, to jego sprzedaż przez Czytelniczkę będzie mogła być objęta zwolnieniem z VAT. Konieczne jest jednak spełnienie dodatkowego warunku, tzn. że Czytelniczka nie poniosła wydatków na ulepszenie budynku w kwocie przekraczającej 30% jego wartości początkowej. Natomiast inaczej będzie, gdy zostały poniesione wydatki na ulepszenie budynku w wymienionej wysokości. Wówczas sprzedaż budynku będzie w całości opodatkowana VAT, jeżeli Czytelniczka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie budynku i dodatkowo użytkowała go w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

• art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 2 pkt 3 i ust. 3, art. 14 ust. 1c, ust. 2 pkt 1 lit. a), ust. 2c, ust. 3 pkt 1, art. 23 ust. 1, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 211, poz. 1549

• art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 226, poz. 1657 (w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.)

• art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw - Dz.U. Nr 217, poz. 1588

• art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. Nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 82, poz. 557

• art. 43 ust. 1 pkt 2, ust. 2 i 6 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 192, poz. 1382

Krzysztof Wojciechowski

doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Webinar: Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego” poprowadzi Tomasz Rzepa, doradca podatkowy, ekspert INFORAKADEMII. Każdy z uczestników otrzyma imienny certyfikat i roczny nielimitowany dostęp do retransmisji webinaru wraz z materiałami dodatkowymi. Uczestnicy webinaru dowiedzą się, jak wygląda proces przekształcenia JDG w spółkę z perspektywy biura rachunkowego, ze wskazaniem kluczowych wyzwań, problemów oraz szans, jakie z tego faktu wynikają.

Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Kary umowne a koszty podatkowe – korzystny wyrok dla podatników

W wyroku z 6 maja 2025 r., sygn. II FSK 1012/22 Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z stanowiskiem, że kary umowne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, jeżeli niewykonanie dostawy - nie wynikało z winy spółki. Niepewność w tej sprawie wynikała z wykładni art. 16 ust 1 pkt 22 ustawy o CIT, w którym określono jakie kary umowne i odszkodowania nie mogą być uznane za koszty podatkowe. W orzecznictwie przepis ten jest interpretowany literalnie, uznając że pozostałe rodzaje wypłat odszkodowawczych niż wskazane w przepisie mogą być uznane za koszt podatkowy.

Czy zawód księgowego powinien być certyfikowany? Ministerstwo Finansów analizuje możliwe zmiany

Od 2014 roku w Polsce nie można już uzyskać certyfikatu księgowego wydanego przez Ministra Finansów. W wyniku przeprowadzonej wówczas deregulacji zawód księgowego został formalnie otwarty – obecnie nie wymaga żadnych licencji ani zezwoleń państwowych. Choć miało to na celu ułatwienie dostępu do zawodu, skutki tej zmiany do dziś budzą mieszane opinie w branży. Temat ten nie jest również obojętny dla Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Kto i kiedy może ponieść odpowiedzialność karną za niezłożenie wniosku o upadłość spółki handlowej (np. sp. z o.o.)

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej to obowiązek, który spoczywa na barkach między innymi członków zarządu i likwidatorów. Niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki pomimo powstania warunków uzasadniających upadłość spółki jest przestępstwem, które zostało uregulowane nie w Kodeksie karnym, a w Kodeksie spółek handlowych.

Komunikat ZUS: 2 czerwca 2025 r. upływa ważny termin dla przedsiębiorców. Zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej tylko po złożeniu wniosku

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina przedsiębiorcom, że do 2 czerwca 2025 r. należy zweryfikować i odesłać przez PUE/eZUS wniosek o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej.

ZUS odbiera zasiłki chorobowe za błędy dotyczące składek sprzed 2022 roku – Rzecznik MŚP interweniuje

Do Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wpływa coraz więcej dramatycznych spraw dotyczących decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w których organ odmawia wypłaty świadczeń zasiłkowych, wskazując, że przedsiębiorcy nie podlegają ubezpieczeniu chorobowemu za okres sprzed 2022 roku.

Podatnik zapłacił zaległy podatek ale nie zatrzymało to egzekucji. Urząd skarbowy wykorzystał pomyłkę w przelewie. Winą obarczył podatnika i automatyzację systemu

Absurdów podatkowych nie brakuje. Dla przykładu można podać historię przedsiębiorcy, który nie uregulował w terminie podatku, za co otrzymał upomnienie z urzędu skarbowego. Dokonując wpłaty, popełnił niezamierzony błąd, który spowodował kolejne konsekwencje. W efekcie na jego koncie jednocześnie wystąpiła niedopłata i nadpłata podatku. Ministerstwo Finansów, komentując ww. sprawę, wskazuje obowiązujące przepisy, zaś eksperci przekonują, że urzędnicy mogli zachować się inaczej. Resort zaznacza, że proces obsługi wpłat podatników jest zautomatyzowany, a w opisywanej sytuacji nie można mówić o błędzie systemowym. Wśród znawców tematu nie brakuje opinii, że zbyt sztywne przepisy i procedury podatkowe mogą właściwie stanowić pułapkę dla przedsiębiorców.

REKLAMA

PKWiU 2025 - nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług jeszcze w 2025 roku

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015. Od kiedy?

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

REKLAMA