Najem wielu nieruchomości — kiedy jest to działalność gospodarcza

• Poprzednia linia w orzeczeniach sądów – wynajem kilku nieruchomości
• Uchwała NSA w składzie 7 sędziów
• Lipcowy wyrok WSA
• Najem a działalność gospodarcza – granica jest płynna

Poprzednia linia w orzeczeniach sądów – wynajem kilku nieruchomości

Do niedawna orzecznictwo sądów administracyjnych oraz interpretacje podatkowe KIS były niekorzystne dla podatników. Sądy oraz organy podatkowe wskazywały (co do zasady), że w przypadku osób fizycznych, które wynajmowały kilka nieruchomości, musiały zakwalifikować uzyskiwane przychody jako osiągane z działalności gospodarczej. Wyjątkiem od reguły było uznanie, że kilka umów najmu mogły stanowić najem prywatny.

Uchwała NSA w składzie 7 sędziów

Przełomowa dla tej kwestii okazała się podjęta Uchwała NSA w składzie 7 sędziów z 24 maja 2021 roku (sygn. II FPS 1/21), w której wskazano tezę, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Wyjątkiem są przychody, które stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Wówczas mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Ponadto wskazano, że to podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Wynika to z tego, że ustawodawca nie sformułował jednoznacznych reguł klasyfikacji przychodów z najmu poza kryterium przedmiotowym z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł. Podkreślono także, że pomimo tego, że umowa najmu jest umową nazwaną na gruncie Kodeksu cywilnego, to jednak nie oznacza to, że każdy przychód z najmu jest przejawem prowadzenia działalności gospodarczej.

Lipcowy wyrok WSA

WSA w Gdańsku w wyroku o sygn. I SA/Gd 190/22 z 5 lipca 2022 roku pochylił się nad kwestią tego czy dane przychody winny być kwalifikowane jako najem prywatny, czy działalności gospodarczej. Sprawa zapadła na kanwie następujących zdarzeń. Podatnik – osoba fizyczna – będący współwłaścicielem odziedziczonych 12 nieruchomości złożył wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. We wniosku zadał dwa pytania: czy uzyskiwane przez niego przychody z najmu są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz, czy uzyskiwane przychody z najmu mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% i 12,5%. Wnioskodawcą był uczeń liceum, nie pracował zawodowo, nie prowadził działalności gospodarczej, a przychody osiągane z najmu wspomnianych nieruchomości były jego jedynym źródłem dochodu.

Dyrektor KIS uznał, że stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe, powołując się m.in. na to, że jego ocenie rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej. Tym samym nie mógł on mieć możliwości skorzystania z preferencyjnej stawki 8,5% celem rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Podatnik nie zgodził się z rozstrzygnięciem organu podatkowego i zaskarżył w całości niekorzystną interpretację indywidualną. WSA w Gdańsku przychylił się do argumentacji Skarżącego i uchylił zaskarżoną interpretację, powołując w argumentacji treść omawianej wcześniej Uchwały NSA.

Najem a działalność gospodarcza – granica jest płynna

Z najnowszego orzecznictwa wynika, że uznanie, czy przychody z najmu wielu nieruchomości zaliczane są do źródła przychodów, powinno zależeć od podatnika. Każdy najem ma cechy działalności gospodarczej, jak np. charakter zarobkowy niemniej przepisy podatkowe nie precyzują, od jakiej ilości umów najmu można mówić o działalności gospodarczej. Granica między rozróżnieniem co stanowi najem prywatny a najem będący przejawem działalności gospodarczej – jest płynna. Dlatego okoliczności, w jakich zawiera się umowę/umowy najmu warto omówić ze specjalistą, ponieważ w zależności od źródła – konsekwencje podatkowe oraz rozliczenie podatku mogą się różnić.

Natalia Borkowska, Kancelaria Mentzen