REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości – opodatkowanie podatkiem dochodowym. Zarząd majątkiem prywatnym, czy działalność gospodarcza?

Wojciech Kliś
Doradca podatkowy
Sprzedaż nieruchomości – opodatkowanie podatkiem dochodowym. Zarząd majątkiem prywatnym, czy działalność gospodarcza?
Sprzedaż nieruchomości – opodatkowanie podatkiem dochodowym. Zarząd majątkiem prywatnym, czy działalność gospodarcza?

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedający nie zawsze są świadomi, że transakcja sprzedaży działek z ich majątku prywatnego może zostać uznana za działalność gospodarczą. Konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) mogą być poważne i sięgać setek tysięcy złotych.

Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego opodatkowana poza działalnością gospodarczą

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości ze swojego majątku prywatnego opodatkowana jest poza działalnością gospodarczą. W prostym układzie, sprzedaż nieruchomości opodatkuję dochód stawką 19% (w uproszczeniu przychód ze sprzedaży – koszt nabycia nieruchomości). Przykładowo:

Autopromocja

W 2020 roku zakupiłem nieruchomość za łączną kwotę 100 000 zł. W 2022 r., sprzedaję ją za 110 000 zł. Jak wygląda rozliczenie transakcji?
Przychód: 110 000 zł.
Koszt: 100 000 zł.
Dochód: 10 000 zł.
Podatek do zapłaty: 1900 zł.

Jeżeli sprzedałem nieruchomość w 2022 r. – Muszę zapłacić podatek dochodowy oraz złożyć deklarację PIT-39, do końca kwietnia 2023 r.

Dlaczego sprzedaż w ramach majątku osobistego jest korzystna?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że jeżeli sprzedamy nieruchomość po upływie okresu 5 letniego od nabycia, nie płacimy podatku dochodowego.  Dodatkowo, Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości okres, o którym mowa powyższym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przykład 1
W 2015 roku zakupiłem nieruchomość za łączną kwotę 100 000 zł. W 2022 r., sprzedaję ją za 110 000 zł. Jak wygląda rozliczenie transakcji?
Wynagrodzenie: 110 000 zł.
Podatek do zapłaty: 0
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt.8 lit.a ustawy o PIT – po upłynięciu 5 lat, nie opodatkowuję takiej sprzedaży.

Przykład 2
W 2022 roku jako jedyny spadkobierca nabyłem nieruchomość po tacie. Tata nabył ją w 1950 r.  W 2022 r., sprzedaję ją za 100 000 zł. Jak wygląda rozliczenie transakcji?
Wynagrodzenie: 100 000 zł.
Podatek do zapłaty: 0
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt.8 lit.a ustawy o PIT w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT – upłynęło ponad 5 lat od nabycia przez spadkodawcę (tatę). Sprzedaż nie będzie opodatkowana.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Podsumowując, podstawową zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o PIT jest opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. Szczególną regulacją objęte jest zbycie nieruchomości nabytych w drodze spadku - okres, 5 letni, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Kiedy sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego jest działalnością gospodarczą?

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to m.in. działalność zarobkową polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zgodnie z treścią przepisów podatnik musi spełnić łącznie kilka warunków łącznie aby można było zakwalifikować transakcje do przychodów z działalności gospodarczej.

Działalnością gospodarczą jest:

  • Działalność zarobkowa,
  • Prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat,
  • W sposób zorganizowany,
  • W sposób ciągły,

Warunki te muszą zostać spełnione łącznie.
Najistotniejsze z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, jest ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania. Tezę tą wyraził wprost Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 sierpnia 2021 r., sygn. II FSK 3070/18:

Kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.).

Wskazówkami będą również poglądy Dyrektora KIS. Wskazać należy m.in. Interpretacja Indywidualne z dnia 4 lutego 2022 r., Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.1075.2021.4.DJ:

W konsekwencji, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: podział nieruchomości i wydzielenie z dwóch dużych działek 12 działek (co ma miejsce w niniejszej sprawie), będących przedmiotem planowanej sprzedaży skoro - jak wynika z treści wniosku i jego uzupełnienia - nie ponosili Państwo ponadto żadnych nakładów zwiększających wartość poszczególnych działek wymienionych w treści pytania i nie mają Państwo aktualnie takiego zamiaru, nie dokonywali Państwo uzbrojenia terenu, ogrodzenia, nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu. W przypadku podjęcia ostatecznej decyzji o sprzedaży działek nie jest planowane podjęcie czynności zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu (z działki o charakterze rolnym na budowlaną), a jedynie ostateczny podział geodezyjny i wytyczenie granic działek. 

Interpretacja Indywidualna z dnia 29 lipca 2021 r., Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.442.2021.2.SR:

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr V i działki H nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód ze sprzedaży tych działek nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Istotnym elementem i jednym z argumentów jest fakt posiadania nieruchomości nie w ramach wcześniejszego zakupu, a naturalnych transakcji na gruncie rodzinnym (darowizny, spadki). Nabywanie gruntów w formie zakupu, może wskazywać, że celem była wprost działalność handlowa (dalsza odsprzedaż z zyskiem). W wątpliwych sytuacjach radzę wystąpienie z interpretacją indywidualną; Biorąc pod uwagę rosnące wartości nieruchomości, różnice między opodatkowaniem mogą sięgać setek tysięcy złotych.

Wojciech Kliś, Doradca podatkowy nr. 14003
wojciechklis.pl
Kontrolabezryzyka.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Tia
    2023-04-15 15:52:24
    Dobre pytanie do adwokata - osobiście polecam kancelarię Cejrowski z Gdańska.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Na czym polega prowadzenie dokumentacji pracowniczej? Jak przechowywać akta osobowe pracowników?

Na czym polega prowadzenie dokumentacji pracowniczej? Jak przechowywać akta osobowe pracowników? Co obejmuje dokumentacja w sprawach związanych ze stosunkiem pracy?

MFiPR: Wpłynęło 27 mld zł płatności z KPO, z pierwszego wniosku

Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz poinformowała, że płatność z pierwszego wniosku, złożonego w grudniu ub.r., dotyczącego środków z Krajowego Planu Odbudowy (KPO), w wysokości 27 mld zł trafiła dziś do Polski.

Związek Autorów i Producentów Audiowizualnych Stowarzyszenia Filmowców Polskich odniósł się do kwestii "tantiem od internetu"

Związek Autorów i Producentów Audiowizualnych Stowarzyszenia Filmowców Polskich odniósł się do artykułu "Tantiemy od internetu - nadchodzi nowy parapodatek! Przedsiębiorcy są zaniepokojeni", wskazując m.in., że "nazywanie tantiem z internetu dla twórców filmowych nowym parapodatkiem jest zabiegiem absolutnie nieuprawnionym".

Podatek od nieruchomości od mieszkania na wynajem. Jaka stawka? 33,10 zł czy 1,15 zł za 1 m2?

Właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem nie mają pewności, ile powinien wynosić podatek od nieruchomości od takiego mieszkania. To bardzo ważna kwestia, bo mówimy o dwóch stawkach, które mogą mieć zastosowanie. W większości gmin, pierwsza taka stawka wynosi obecnie 33,10 zł za 1 metr kwadratowy, a druga - 1,15 zł za 1 metr kwadratowy. Różnica jest zatem ogromna. Dlaczego podatek od nieruchomości w kontekście wynajmu mieszkań jest problematyczny?

KSeF od 2025 roku? Będzie można wystawić normalną fakturę i dopiero potem wysłać do KSeF. prof. Modzelewski: podstawowy błąd naprawiony, reszta absurdów pozostała

Autorzy projektu nowelizacji przepisów, które miały z dniem 1 lipca br. narzucić podatnikom VAT obowiązek wystawiania tzw. faktur ustrukturyzowanych w KSeF, nieco przejrzeli na oczy i dostrzegli podstawowy błąd swojej koncepcji – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski. 

"DGP": Urzędy skarbowe nie nałożyły dotąd na żadne przedsiębiorstwo kary za nieprzesłanie adresu strony internetowej ze strategią podatkową

Urzędy skarbowe nie nałożyły dotąd na żadne przedsiębiorstwo kary za nieprzesłanie adresu strony internetowej ze strategią podatkową - poinformował "DGP" resort finansów, pisze w poniedziałkowym wydaniu gazeta, która pyta, czy wszyscy tak dobrze wypełniają ten obowiązek, czy nikt tego nie sprawdza.

ZUS wstrzymał zasiłki chorobowe na kwotę ponad 29 mln złotych. Polacy wciąż oszukują

Polacy wciąż oszukują. W ubiegłym roku ZUS wstrzymał zasiłki chorobowe na kwotę ponad 29 mln złotych. ZUS coraz częściej kontroluje zwolnienia lekarskie.

Od 20 maja 2024 r. katalog wyrobów tytoniowych objętych systemem Track&Trace zostanie rozszerzony m.in. o tytoń do żucia, tytoń do nosa

Od 20 maja 2024 r. katalog wyrobów tytoniowych objętych systemem Track&Trace zostanie rozszerzony m.in. o pozostałe wyroby tytoniowe niebędące wyrobami akcyzowymi np. tytoń do żucia, tytoń do nosa.

Dotacje na cyfryzację firm 2024. Innowacje cyfrowe w MŚP na Śląsku oraz Dig.IT Transformacja Cyfrowa Polskich MŚP

Jakie dofinansowanie można obecnie uzyskać na cyfryzację firmy będąc małym lub średnim przedsiębiorcą?

Ceny transferowe 2024 - kontrole. Wezwanie do przedłożenia dokumentacji lokalnej, a zwolnienie dla podmiotów krajowych

W związku z rosnącym zainteresowaniem organów podatkowych cenami transferowymi można zaobserwować zwiększoną liczbę kontroli w tym zakresie. Choć prowadzenie kontroli na podstawie i w granicach przepisów prawa stanowi obowiązek organów podatkowych, kontrolującym zdarzają się w tym zakresie nadużycia.

REKLAMA