Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości - pierwszeństwo działalności gospodarczej jako źródła przychodu

Robert Nogacki
radca prawny
Sprzedaż nieruchomości - pierwszeństwo działalności gospodarczej jako źródła przychodu
Sprzedaż nieruchomości - pierwszeństwo działalności gospodarczej jako źródła przychodu
Shutterstock
Sprzedaż nieruchomości związana z działalnością gospodarczą. W przypadku sprzedaży nieruchomości obowiązuje zasada pierwszeństwa działalności gospodarczej jako źródła przychodu – tak wynika z wyroku NSA, sygn. akt II FSK 3674/18.

Prowadzenie biznesu a zarząd majątkiem prywatnym

Zasadniczo o tym, czy czynność jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej, czy zarządu majątkiem prywatnym decyduje zamiar podatnika. Podatnik jako osoba najlepiej wiedząca, jakie było przeznaczenie transakcji, co do zasady sam powinien dokonywać jej klasyfikacji. Jednak granica pomiędzy prowadzeniem biznesu a zarządem majątkiem prywatnym jest bardzo cienka lub wręcz niewidoczna. Jest to powodem licznych sporów oraz wyroków na poziomie sądów administracyjnych. Dlatego w kwestie kwalifikacji podatkowej zdarzeń gospodarczych angażują się także organy podatkowe, które często mają odmienne spostrzeżenia niż podatnicy. Warto na wstępie zaznaczyć, że kwalifikacja podatkowa zdarzeń gospodarczych do odpowiedniej kategorii przychodów wpływa na opodatkowanie tych czynności.

Źródła przychodów związane z działalnością gospodarczą

Jedno z ostatnich przełomowych orzeczeń w kwestii źródła przychodów zostało wydane przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, który w uchwale z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) zakontestował, że w przypadku najmu (np. mieszkania, domu) znaczenie o tym, czy jest to związane z działalnością gospodarczą, czy zarządem majątkiem prywatnym ma subiektywna decyzja podatnika. NSA potwierdził następnie takie stanowisko w wyrokach z 22 czerwca 2021 r. (sygn. akt II FSK 2402/19 i II FSK 2403/19), gdzie potwierdził prawo podatnika do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w przypadku najmu z majątku prywatnego. Zatem w przypadku transakcji związanych z najmem nieruchomości sądy stoją na stanowisku, że istotny jest zamiar strony, z jakim dokonywana jest czynność, i jest to już ugruntowana linia orzecznicza.

Sprzedaż nieruchomości związana z działalnością gospodarczą

Inna sytuacja występuje jednak w przypadku transakcji zbycia nieruchomości. Jak wspomniano wyżej, granica pomiędzy podejmowaniem czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym a działalności gospodarczej jest bardzo cienka i w wielu sytuacjach się zaciera. Takie stanowisko można odczytać z jednego z ostatnich wyroków NSA z dnia 9 czerwca 2021 r. (sygn. akt II FSK 3674/18), który zajął się kwestią sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowej sprawie organy podatkowe, dokonując ustaleń dowodowych, uznały, że podatnik nie nabywał nieruchomości celem prowadzenia gospodarstwa rolnego, lecz we wszystkich przypadkach transakcje takie przyniosły wymierne dochody. Organ podatkowy, uznając działania podatnika za zorganizowane, ciągłe o charakterze zarobkowym, przekwalifikował transakcje na sprzedaż związaną z działalnością gospodarczą. W konsekwencji w ramach decyzji Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kielcach określił podatnikowi zobowiązanie podatkowe w kwocie 1 283 153 zł.

Naczelny Sąd Administracyjny, do którego finalnie trafiła sprawa, dokonując analizy sprawy, potwierdził, że działalność prowadzona przez podatnika, polegająca na wcześniejszym zakupie 58 działek, tak aby sprzedać je z zyskiem, spełniała cechy działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. NSA wskazał, że: „Ocena działań podatnika wskazuje wobec tego jednoznacznie, że nabywane nieruchomości były traktowane jako towar handlowy do dalszej odsprzedaży”, zaznaczając przy tym, że podatnik przy tych transakcjach korzystał z doświadczenia zawodowego i profesjonalnego pracownika, który w ramach swoich obowiązków zajmował się tymi transakcjami, wykorzystując fakt wcześniejszej pracy dla Agencji Nieruchomości Skarbu Państwa. Warto wskazać, że NSA w wyroku dokonał we własnym zakresie kompleksowej analizy przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej takich jak zorganizowanie, zarobkowość i ciągły charakter.

Zasada pierwszeństwa kwalifikowania przychodów do przychodów z działalności gospodarczej

W ocenie NSA kwestia kwalifikacji dokonywanych transakcji zakupu i sprzedaży przez podatnika jako związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu PIT nie budzi większych wątpliwości. Dlatego podatkowym podsumowaniem powyższego wyroku NSA jest zasada stosowania reguły pierwszeństwa w zakresie kwalifikowania przychodów do przychodów z działalności gospodarczej. Zasada pierwszeństwa sformułowana przez NSA zakłada, że w pierwszej kolejności weryfikowane są przesłanki dokonania transakcji w ramach działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, tj. czy działalność jest wykonywana w sposób zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także czy jest prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Dodatkowo uzyskane przychody z prowadzenia działalności nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Powyższa zasada pierwszeństwa wynika bezpośrednio z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, zgodnie z którym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w określonym terminie. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości ma miejsce istotne zastrzeżenie pierwszeństwa źródła przychodów z działalności gospodarczej, które nie występuje w innych przepisach. Brak takiego zastrzeżenia w innych przepisach dotyczących źródeł przychodów powoduje, że w przypadku innych transakcji, jak np. wynajem nieruchomości, zasada pierwszeństwa nie będzie miała zastosowania. Takie podejście i stanowisko jest spójne z dotychczasowymi wyrokami NSA w tym zakresie.

Podsumowując, podatnik powinien zakwalifikować dokonaną sprzedaż działek jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, a nie jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, bez prawa do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.

Autor: radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Pułapki podatkowe w fundacji rodzinnej - na co trzeba uważać?

    Hasło „fundacja rodzinna” krąży po polskim Internecie od lat, a zainteresowanie tą instytucją nasiliło się wraz z uchwaleniem ustawy o fundacjach rodzinnych. Mogłoby się wydawać, że samo utworzenie fundacji jest lekiem na całe zło i rozwiąże wszystkie problemy polskiego podatnika, który ledwo podniósł się po Polskim Ładzie. Czy tak jest w rzeczywistości?

    Faktura dla osoby fizycznej w JPK. Co zrobić gdy sprzedaży nie zarejestrowano na kasie fiskalnej?

    Jak ująć w pliku JPK fakturę dla osoby fizycznej bez dopiętego paragonu z kasy fiskalnej. Dla osoby fizycznej została wystawiona faktura bez NIP, ale sprzedaży nie zaewidencjonowano na kasie fiskalnej (błąd pracownika). Czy taką fakturę ujmuję bez oznaczenia FP? Czy muszę ten błąd jakoś naprawić?

    Zmiana czasu na letni 2023 - kiedy. Która noc będzie krótsza?

    W nocy z soboty 25 marca na niedzielę 26 marca 2023 r. następuje zmiana czasu z zimowego na letni. Wskazówki zegarów trzeba przesunąć z godz. 2.00 na 3.00. a więc spać będziemy tej nocy godzinę krócej. 

    Zerowy VAT na żywność (stawka 0%) do końca 2023 roku. Minister Finansów: prawdopodobne

    Pozostawienie "zerowej" stawki VAT do końca tego roku jest prawdopodobne, a decyzja w tej sprawie powinna zapaść w kwietniu - poinformowała w środę minister finansów Magdalena Rzeczkowska.

    Darowizny na cele kultu religijnego – ulga w podatku PIT

    Przekazałeś darowiznę na kościelną działalność charytatywno-opiekuńczą? A może na kościół lub związek religijny? Dobro wraca! Skorzystaj z ulgi i zapłacić niższy podatek.

    Ulga termomodernizacyjna. Jak odliczyć 53 tys. zł lub więcej

    Ulga termomodernizacyjna pozwala na znaczne odliczenie w zeznaniu rocznym PIT, które można opcjonalnie podzielić na kilka lat. Małżonkowie mogą odliczyć dwukrotność kwoty 53 tys. zł. Jak skorzystać z ulgi?

    Opodatkowanie nieruchomości w Polsce 2023 – raport Instytutu Finansów. Czy jest szansa na wprowadzenie podatku katastralnego?

    Instytut Finansów przy Ministerstwie Finansów opublikował 21 marca 2023 r. raport: „Opodatkowanie nieruchomości w Polsce na tle systemów europejskich. Wybrane problemy i propozycje zmian”. Zdaniem Instytutu obecny system opodatkowania nieruchomości w Polsce wymaga zmian. Jednocześnie w raporcie stwierdzono, że „(…) jeszcze przez długi czas realizacja opodatkowania wartości wszystkich nieruchomości (czyli podatek katastralny – przypisek PH) nie będzie możliwa. Przeprowadzenie takiej reformy podatków od nieruchomości w Polsce należy obiektywnie uznać za zadanie niezmiernie złożone i trudne do zrealizowania.”

    ZUS: utrudniona komunikacja elektroniczna od 23 do 27 marca 2023 r. Co może nie działać?

    ZUS informuje, że w związku z koniecznością przeprowadzenia prac serwisowych od 23 do 27 marca 2023 r. mogą występować ograniczenia w komunikacji elektronicznej z ZUS. Na czym będą polegać te ograniczenia?

    5 rzeczy, na które musisz zwrócić uwagę przy składaniu deklaracji podatkowej w Polsce (5 речей, на які потрібно звернути увагу при подачі податкової декларації в Польщі) JĘZYK UKRAIŃSKI

    W związku z trwającym gorącym okresem podatkowym i obowiązkowym składaniem deklaracji PIT nawarstwiają się pytania odnośnie rozliczania podatkowego pracowników z Ukrainy. Co musisz wiedzieć, jeśli jesteś obywatelem Ukrainy, w ciągu ostatniego roku zamieszkałeś w Polsce i to właśnie tutaj podjąłeś pracę zarobkową? 

    Оскільки вже розпочався період податкового декларування податків від доходів фізичних осіб PIT, виникають численні запитання щодо податкового обліку працівників з України. Що потрібно знати, якщо Ви є громадянином України, який проживав у Польщі протягом останнього року і виконував тут оплачувану роботу? 

    e-ZLA 2023 - zmiany w przekazywaniu zaświadczeń (zwolnień) lekarskich od 24 marca

    Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) poinformował w komunikacie z 21 marca 2023 r., że po 24 marca 2023 r. elektroniczne zaświadczenia lekarskie (e-ZLA) będą przekazywane na profile płatników składek automatycznie utworzone przez ZUS, nawet jeśli płatnik nie dokończył procesu rejestracji na PUE ZUS.

    Trzynasta emerytura 2023. Kiedy wypłata? Ile do ręki (netto)?

    Trzynaste emerytury roznoszone przez listonoszy odbiorcy otrzymają między 31 marca a 25 kwietnia - poinformowała 21 marca 2023 r. Poczta Polska. Dodała, że świadczenia trafią za jej pośrednictwem do 2 mln Polaków.

    Badanie sprawozdania finansowego w 2023 roku za 2022 rok – co warto wiedzieć

    Czas kończyć pracę nad sprawozdaniami finansowymi! Sprawozdania finansowe za 2022 rok należy przygotować do 31 marca 2023 roku. Absolutnie nie należy się sugerować zeszłym rokiem, kiedy to z powodu pandemii COVID-19 terminy były wydłużone. A co trzeba wiedzieć o badaniu sprawozdań finansowych?

    Gotówka prawem, nie przywilejem. Czy zrezygnować ze złotówki i przyjąć euro? Forum Suwerenności Monetarnej

    Zwolennicy obrotu gotówkowego oraz zachowania złotówki jako waluty narodowej spotkają się na specjalnej konferencji 28 marca 2023 r. w Hotelu Marriott w Warszawie. Poruszony ma być również temat bezpieczeństwa systemu finansowego na przykładzie Ukrainy. Wydarzenie organizowane jest przez Polskie Towarzystwo Gospodarcze we współpracy z Narodowym Bankiem Polskim. W konferencji wezmą udział przedstawiciele instytucji centralnych, przedsiębiorców oraz środowiska akademickiego.

    Kalendarz przedsiębiorcy (podatnika) 2023 – ważne terminy upływające z końcem marca

    Zbliża się koniec I kwartału 2023 r. Dla przedsiębiorców jest to czas wzmożonych prac w zakresie dopełnienia wszystkich obowiązków prawno - podatkowych. Prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce wiąże się z długą listą terminowych obowiązków. Poniżej prezentujemy najważniejsze z nich, o których warto pamiętać.  

    Oświetlenie w pracy. Jakie powinno być? Współczynnik CRI, kolor i temperatura światła

    Komfort pracy wzrokowej zależy od wielu czynników. Złe oświetlenie (w tym światło sztuczne) niekorzystnie wpływa na naszą efektywność, a także na nasz wzrok. Jak zadbać o komfort pracy przy sztucznym świetle?

    Jak uniknąć podatku od darowizny pieniężnej? Konieczne jest udokumentowanie wpłaty
    Warunkiem zwolnienia z podatku darowizny gotówkowej między osobami najbliższymi jest udokumentowanie wpłaty tych środków pieniężnych na rachunek płatniczy w sposób zapewniający identyfikację stron umowy - wynika z poniedziałkowej uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego.
    Ulga rehabilitacyjna. Jak odliczyć koszty na samochód?

    Ulga rehabilitacyjna pozwala odliczyć w określonym limicie koszty dotyczące używania samochodu. Jednocześnie konstrukcja przepisów sprawia, że można odliczyć bez limitu koszty przystosowania samochodu do określonych potrzeb ale takim przywilejem nie jest już objęty zakup specjalnie przystosowanego samochodu.

    ZUS: Nowy certyfikat w programie Płatnik od 27 marca 2023 r. Sprawdź link do do nowego certyfikatu

    Zakład Ubezpieczeń Społecznych informuje, że od 27 marca 2023 r. w komunikacji z ZUS należy korzystać z nowego certyfikatu ZUS w programie Płatnik.

    Większe dopłaty do sadzeniaków. Polskie firmy przetwórcze gwarantują skup ziemniaków. Najwyższa cena w historii

    Uprawa ziemniaków jest aktualnie istotną alternatywą dla uprawy zbóż - mówił rolnikom 20 marca 2023 r. w Łomży (Podlaskie) wiceminister rolnictwa Lech Kołakowski. Minister zachęcał rolników do uprawy ziemniaków, informując, że mają być zwiększone dopłaty do kwalifikowanego materiału siewnego (tzw. sadzeniaków kwalifikowanych), a ziemniaki będą skupione przez polskie firmy przetwórcze. PEPEES w Łomży może skupić ponad 200 tys. ton ziemniaków skrobiowych po najwyższej cenie w historii, a cała grupa może skupić znacznie więcej, surowca jest za mało - powiedział dziennikarzom prezes tej firmy Wojciech Faszczewski.

    Obowiązkowy KSeF od lipca 2024 r. Jak przygotować się do obligatoryjnej digitalizacji faktur?

    KSeF to elektroniczny system wymiany faktur, który w Polsce będzie obowiązkowy od 1 lipca 2024 roku. Integracja z nim jest konieczna dla wszystkich firm i wymaga odpowiedniego przygotowania, zwłaszcza w kwestii digitalizacji danych i dokumentów biznesowych. 

    Międzynarodowa reforma podatkowa OECD - 2 filary. W Polsce możliwy podatek wyrównawczy (top-up tax)

    W dniu 18 stycznia 2023 r. OECD opublikowała wstępne wnioski z najnowszej analizy oceny skutków ekonomicznych reformy międzynarodowego systemu podatkowego opartej na dwóch filarach. Z analizy OECD wynika, iż wpływy do budżetów, jakie ma ona przynieść będą znacznie wyższe, niż do tej pory zakładano.

    Transakcje zagraniczne a faktury ustrukturyzowane w KSeF. Kiedy trzeba wystawiać?

    Korzystanie z faktur ustrukturyzowanych oraz Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) jest obecnie dobrowolne. Niemniej wielkimi krokami zbliża się obowiązek korzystania z tych instytucji. W tym kontekście warto się zastanowić, czy obowiązek wystawiania faktur ustrukturyzowanych w Krajowym Systemie e-Faktur będzie dotyczył sytuacji, gdy polski podmiot posługuje się zagraniczną rejestracją do celów VAT i wykonuje transakcję w obcym państwie, która jest tamtejszą transakcją krajową.

    Webinarium „Rozliczenia PIT za 2022 r.” + certyfikat gwarantowany (29 marca 2023 r.)

    Zapraszamy na praktyczne webinarium „Rozliczenia PIT za 2022 r.” z gwarantowanym imiennym certyfikatem, które odbędzie się 29 marca 2023 roku o godz. 12:00. Polecamy!

    Stawka 0 proc. VAT na żywność przedłużona do końca 2023 roku?

    Decyzja dotyczące ewentualnego przedłużenia "zerowej" stawki VAT na żywność na drugie półrocze 2023 r. zostanie podjęta w kwietniu - poinformował 20 marca 2023 r. rzecznik rządu Piotr Muller. W pierwszym półroczu br. obowiązuje stawka 0 proc. VAT na artykuły żywnościowe.

    GUS podał dane o zarobkach. Ile wzrosło przeciętne wynagrodzenie w firmach?

    Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w lutym 2023 r. wyniosło 7065,56 zł, co oznacza wzrost o 13,6 proc. rdr - podał GUS. Zatrudnienie w tym sektorze rdr wzrosło o 0,8 proc.