Wynajem mieszkania - jaka stawka podatku od nieruchomości? Jak za mieszkanie, czy 28 razy więcej? Zależy, czy najemca tam mieszka, czy prowadzi np. biuro

• Podatek od nieruchomości
• Stawki podatku od nieruchomości dla budynków i lokali mieszkalnych
• Jaka stawka podatku od nieruchomości w przypadku wynajmowanych mieszkań
• Uchwała siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r.
• Interpretacja ogólna Ministra Finansów i Gospodarki

Podatek od nieruchomości

Zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości są określone w art. 2-7a ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej także jako u.p.o.l.). Na podstawie tych przepisów podatkiem od nieruchomości są opodatkowane grunty, budynki lub ich części (także budynki i lokale mieszkalne), a także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są w szczególności:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, 
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3) użytkownikami wieczystymi gruntów.

Stawki podatku od nieruchomości dla budynków i lokali mieszkalnych

Stawki podatku od nieruchomości określają dla mieszkańców gmin rady tych gmin w uchwałach, które na dany rok muszą zostać podjęte przed końcem poprzedniego roku. Jeżeli uchwała nie zostanie podjęta w tym terminie, to obowiązują dotychczasowe stawki. Ale gminy nie mają pełnej dowolności ustalania stawek podatku od nieruchomości. Są one ograniczone tzw. stawkami maksymalnymi, które co roku są określane przez Ministra Finansów.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości na 2026 rok zostały określone w obwieszczeniu Ministra Finansów i Gospodarki z 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026, opublikowanego w Monitorze Polskim z 6 sierpnia 2025 r., poz. 726 (wydanego na podstawie art. 20 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Zgodnie z tym obwieszczeniem w 2026 roku stawki podatku od nieruchomości ustalone w uchwałach gmin nie mogą przekroczyć podanych poniżej stawek maksymalnych:

a) od budynków  mieszkalnych (lub ich części) – 1,25 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 35,53- zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Jak widać różnica jest znaczna - stawka maksymalna podatku od budynków (także mieszkań) związanych z działalnością gospodarczą jest ponad 28 razy większa niż od budynków niezwiązanych z tą działalnością - i jest to tym bardziej istotne, że gminy z reguły ustalają swoje stawki podatku nieruchomości takie jak ww. stawki maksymalne.

Jaka stawka podatku od nieruchomości w przypadku wynajmowanych mieszkań

Właściciel mieszkania (lub domu mieszkalnego) jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Nie może obowiązku zapłaty tego podatku przenieść np. na najemcę, jeżeli wynajmuje swoje mieszkanie.

Od lat toczą się spory podatników podatku od nieruchomości wynajmującymi swoje mieszkania z organami podatkowymi. Organy podatkowe uważają często, że wynajęcie mieszkania to działalność gospodarcza, a zatem podatek od nieruchomości powinien być określony w takim przypadku wg wyższej stawki.

Sądy administracyjne wydawały na przestrzeni lat niestety w podobnych sprawach różne wyroki. Tym bardziej warto podkreślić, że ostatnio zostało wydanych kilka wyroków pozytywnych dla wynajmujących mieszkania na cele mieszkalne.

W wyroku z 12 lipca 2023 r. (sygn. III FSK 250/23) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że:
 Dla zastosowania w odniesieniu do budynków mieszkalnych lub ich części najwyższej stawki opodatkowania, przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. przesądzające i wyłączne znaczenie będzie miała okoliczność faktyczna ich „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej”.
Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach jego gospodarczej działalności (np. komercyjnego najmu).

Zdaniem NSA: Istotne jest to, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę.

A zatem NSA klarownie orzekł, że do wynajętego mieszkania (o ile realizowana w nim jest funkcja mieszkalna) nie może być stosowana wyższa stawka podatku od nieruchomości, właściwa dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Taką samą argumentację i interpretację omawianych przepisów zastosował NSA w wyroku z 22 listopada 2023 r. (sygn. III FSK 4897/21).  W tym wyroku NSA stwierdził ponadto, że (…) powtarzający się (w założeniu czasem krótkotrwały) odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny lub osób trzecich, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich, zapewnienia krótkotrwałego zakwaterowania (praktyka coraz bardziej popularna w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne, a także biznesowe) i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) u.p.o.l.

Te same argumenty i tezy powtórzono także w wyroku NSA z 7 lutego 2024 r. (sygn. III FSK 1473/22).

Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 listopada 2023 r. (sygn. III SA/Wa 1346/23), powtórzył argumentację NSA z ww. wyroku z  12 lipca 2023 r. WSA stwierdził w uzasadnieniu tego wyroku: 
Skarżąca w ramach opisu stanu faktycznego wskazała, że przedmiotowe lokale mieszkalne zostały wykończone oraz wyposażone w sposób właściwy dla lokali mieszkalnych; w zawieranych umowach każdorazowo znajduje się zastrzeżenie, że wynajmowany lokal mieszkalny może być wykorzystywany przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe; nie są one i nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (np. jako apartamenty na dni, aparthotel, itp.), czy to przez samą Skarżącą czy też przez najemców. Te wszystkie okoliczności, analizowane łącznie, świadczą o tym, że przedmiotowe lokale mieszkalne są zajęte na cele mieszkalne (skoro w lokalach mieszkalnych osoby fizyczne realizują swoje potrzeby mieszkaniowe i to właśnie na ten cel są one zajęte) i jednocześnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą Skarżącej, co w konsekwencji oznacza, że nie są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (jak wymaga tego do zastosowania stawki podwyższonej art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.), co uniemożliwia opodatkowanie ich stawką, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.

Natomiast zupełnie inna teza i argumentacja została zaprezentowana w wyrokach NSA z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19) i z 15 września 2022 r. (sygn. akt III FSK 975/21). W uzasadnieniach tych dwóch wyroków NSA połączył kryterium "zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej", o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) u.p.o.l., z okolicznością, że lokale mieszkalne "stanowią element przedsiębiorstwa skarżących i wykorzystywane są do prowadzenia działalności gospodarczej poprzez ich wynajem na cele mieszkaniowe, zaś jako takie muszą zostać uznane za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej".

Uchwała siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r.

Jednak ostatecznie Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24 orzekł, że budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
W tej uchwale NSA jako decydującą dla stawki podatku od nieruchomości uznał realizowanie funkcji mieszkalnej w danym budynku mieszkalnym (mieszkaniu). Zdaniem NSA, jeżeli charakter czynności wykonywanych faktycznie w budynku lub jego części wskazuje, że są realizowane przez najemcę lub inną osobę podstawowe potrzeby mieszkaniowe - to taka sytuacja nie mieści się w zakresie pojęciowym zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. Dlatego też budynki mieszkalne lub ich części przeznaczone do najmu służącego realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych danego podmiotu nie mieszczą się w sytuacji określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. - orzekł NSA w tej uchwale.

Dodatkowo NSA stwierdził też, że realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemcy (najemcy i jego rodziny) nie należy natomiast utożsamiać z zakwaterowaniem mającym najczęściej charakter krótkotrwały i niewiążący się z podstawową funkcją budynku wyznaczoną w ewidencji gruntów i budynków. Zdaniem NSA powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich (praktyka coraz bardziej popularna w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne) i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. Zdaniem NSA takie rotacyjne zakwaterowanie nie stanowi realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Co istotne, inne składy orzekające NSA i wojewódzkie sądy administracyjne stosują się ściśle do ww. uchwały. Przykładem jest wyrok NSA z 28 maja 2025 r., sygn. III FSK 1049/24, w którym stwierdzono:
"(...) za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co rozumie się trwałe (długotrwałe) zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu nawet wówczas, gdy oddanie przez podatnika budynku mieszkalnego lub jego części do korzystania osobom trzecim dla realizacji funkcji mieszkalnej nastąpiło w ramach działalności gospodarczej tego podatnika np. komercyjnego najmu."
A także wyrok

Interpretacja ogólna Ministra Finansów i Gospodarki

W dniu 27 listopada 2025 r. Minister Finansów i Gospodarki wydał interpretację ogólną (sygn. DPL2.8401.3.2025) w sprawie definicji pojęcia „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”, zawartego w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. To bardzo ważny dokument, bowiem na podstawie art. 14k § 2 Ordynacji podatkowej, zastosowanie się do interpretacji ogólnej przed jej zmianą nie może szkodzić temu, kto się do niej zastosował, jak również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej. Ale w przypadku gdy skutki podatkowe związane ze zdarzeniem, któremu odpowiada stan faktyczny będący przedmiotem interpretacji, miały miejsce przed opublikowaniem interpretacji ogólnej lub przed doręczeniem interpretacji indywidualnej, zastosowanie się do tej interpretacji nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku (art. 14l § 2 Ordynacji podatkowej).

Co więc napisał Minister Finansów i Gospodarki (MFiG) w tej interpretacji.

Jedną z ważniejszych konstatacji tej interpretacji jest to, że "fakt posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, bez uwzględnienia jego statusu i charakteru prowadzonej działalności, może nie być wystarczający do uznania związku tych przedmiotów opodatkowania z działalnością gospodarczą."

Zdaniem Ministra Finansów i Gospodarki: "Oceniając istnienie związku gruntu, budynku i budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej, w celu zapobieżenia nadmiernemu, a co za tym idzie, nieuzasadnionemu opodatkowaniu majątku przedsiębiorców lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, należy w każdym przypadku wziąć pod uwagę status podatnika i charakter jego działalności lub sposób wykorzystywania jego przedmiotów opodatkowania."

W omawianej interpretacji ogólnej wyodrębnione zostały trzy grupy przypadków, w których dochodzi do opodatkowania gruntów i budynków (ich części) najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości lub do opodatkowania budowli.
Ale - zdaniem Ministra Finansów i Gospodarki - w każdym przypadku grunty, budynki i budowle są związane z działalnością gospodarczą jeżeli są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu wykonującego działalność gospodarczą, stanowiąc jednocześnie składnik prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, niezależnie od tego czy są aktywnie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dodatkowo każda grupa przypadków prezentuje właściwe jej cechy lub okoliczności przesądzające o związaniu posiadanego przez podatnika majątku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

1) Podatnicy będący przedsiębiorcami i prowadzący wyłącznie działalność gospodarczą

Zdaniem MFiG, jeżeli przedmiot działalności podatnika obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, to wszystkie grunty, budynki i budowle będące w jego posiadaniu należy uznać za związane z działalnością gospodarczą, niezależnie od skali intensywności ich wykorzystywania do tej działalności. Czasowe wyłączenie z działalności nie wpływa na zmianę ich kwalifikacji dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Do uznania gruntów, budynków i budowli za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, co do zasady, wystarczające jest w tym przypadku spełnienie przesłanki posiadania ich przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Do grupy tej należą przede wszystkim spółki prawa handlowego oraz inne osoby prawne, których jedynym celem jest prowadzenie działalności gospodarczej.

2) Podatnicy występujący w podwójnej roli

a) Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, u których można wyróżnić grunty, budynki i budowle związane z tą działalnością oraz te, które stanowią ich majątek osobisty służący do realizacji innych celów niż działalność gospodarcza.
Zdaniem MFiG, w odniesieniu do tej grupy podatników, poprzestanie na ustaleniu ich statusu jako przedsiębiorców z pominięciem faktu podwójnej roli w której występują prowadziłoby do nadmiernego opodatkowania, czyli objęcia najwyższymi stawkami podatku całego majątku takich osób. Uwzględniając wykładnię systemową interpretowanego pojęcia, za związane z działalnością gospodarczą osoby fizycznej, uznać można tylko te grunty, budynki i budowle, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności.

Zwrot „są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane” dotyczy okoliczności, w których grunty, budynki lub budowle są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez osobę, w posiadaniu której się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zwrot „są wykorzystywane” należy rozumieć jako faktyczne wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej w znaczeniu art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l., który definiuje działalność gospodarczą jako działalność, o której mowa w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców[9]). Zgodnie z art. 3 tej ustawy, działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Natomiast zwrot „mogą być wykorzystywane” należy rozumieć jako realizowanie przez przedsiębiorcę działań mających na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie gruntu, budynku lub budowli m.in. do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, wiążących się z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Istnienie tych okoliczności jest wystarczające do opodatkowania majątku najwyższymi stawkami, niezależnie od intensywności jego wykorzystywania przez przedsiębiorcę będącego osobą fizyczną, w tym także w przypadku, gdy składnik przedsiębiorstwa nie jest aktywnie wykorzystywany.

b) Osoby prawne (lub inne jednostki organizacyjne), prowadzące oprócz działalności gospodarczej także inną działalność, w której wykorzystują posiadany majątek, w tym grunty, budynki i budowle (np. fundacje, spółki z o.o. prowadzące obok działalności gospodarczej również działalność rolniczą)

MFiG uważa, że jeżeli u podatnika można wyodrębnić działalność gospodarczą, o której mowa w art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l., a także działalność, która nie spełnia tej definicji, to prowadzenie przez niego działalności gospodarczej nie uzasadnia uznania wszystkich posiadanych przez niego gruntów, budynków i budowli za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., a jedynie tych które w tej działalności są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane).

3) Podatnicy, których grunty, budynki i budowle są wykorzystywane w działalności gospodarczej innego podmiotu

Zdaniem MFiG, oddanie w posiadanie przedsiębiorcy lub innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą gruntu, budynku lub budowli przez osobę, która sama nie wykorzystuje tego majątku do działalności gospodarczej, może wywołać skutki u tej osoby (podatnika podatku od nieruchomości) w postaci zakwalifikowania ich jako związanych z działalnością gospodarczą.
W tym przypadku, dla stwierdzenia istnienia tego związku, poza przesłanką posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, należy podobnie jak w wyżej omówionych przypadkach uwzględnić także status posiadacza nieruchomości i charakter jego działalności.

Niestety wyżej cytowana interpretacja ogólna nie odnosi się wprost do wynajmowanych mieszkań. Wydaje się jednak, że MFiG nie zaprzeczył tezie postawionej przez NSA w wyżej cytowanej uchwale z 21 października 2024 roku i jednolitemu orzecznictwu sądów administracyjnych po tej dacie.
Tym niemniej trudno na 100% stwierdzić, czy podatnicy wynajmujący swoje mieszkania na cele mieszkalne mogą już spokojnie stosować niższą stawkę podatku od nieruchomości. Bowiem organy podatkowe (gminy) nie mają obowiązku stosować się do ww. orzecznictwa – mogą np. liczyć, że podatnikom nie będzie się chciało odwoływać od negatywnych decyzji podatkowych do sądów.

Większą pewność przynieść może np. interpretacja indywidualna Ministra Finansów i Gospodarki w konkretnym stanie faktycznym, a na pewno doprecyzowanie samych przepisów (na co raczej się nie zanosi).

Podstawa prawna: - ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Paweł Huczko