Jak rozliczyć sprzedaż budynku, którego podatnik jest współwłaścicielem

Podatnik wykorzystuje część budynku stanowiącego własność małżonka na podstawie umowy użyczenia. W omawianym budynku podatnik poniósł nakłady, od których odliczył VAT. 1% nakładów podwyższył wartość jego udziału, a pozostała część została rozliczona jako inwestycja w obcym środku trwałym oddanym do użytkowania w październiku 2003 r. Obecnie małżonkowie chcą sprzedać budynek razem z dokonaną w nim inwestycją. Czy należy opodatkować VAT sprzedaż tego budynku i jak rozliczyć ją w KPiR?

RADA

Opodatkowaniu VAT podlega sprzedaż należącego do małżonka udziału we współwłasności budynku (nie zaś całego budynku). Szczegóły znajdują się w uzasadnieniu.

UZASADNIENIE

Opodatkowaniu VAT podlegają, między innymi, dostawy towarów. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się, między innymi, budynki, budowle lub ich części. Na gruncie tych przepisów za dostawę towarów rozumie się również sprzedaż udziału we współwłasności budynku, budowli czy lokalu

(zob. przykładowo pismo z 31 lipca 2007 r. nr 1435/PP2/443-165/06/EC Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście).

Oznacza to, że na skutek sprzedaży przez małżonków (współwłaścicieli) przedmiotowego budynku u małżonka będącego podatnikiem dojdzie do dostawy towaru, którym jest przysługujący temu małżonkowi udział we współwłasności (1%). Dostawa ta może być:

1) zwolniona z podatku jako dostawa towaru używanego (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT), jeśli budynek ten ma status towaru używanego (a więc od końca roku, w którym został wybudowany, minęło co najmniej 5 lat - art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT) i nie znajduje zastosowania wyłączenie stosowania zwolnienia z podatku dostawy towarów używanych, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT (a więc jeśli wydatki na ulepszenie budynku - w części przypadającej na udział podatnika - przekroczyły 30% jego wartości początkowej, a okres użytkowania tego budynku przez podatnika w celu wykonywania czynności opodatkowanych był krótszy niż 5 lat) (szerzej na ten temat pisaliśmy w nr 21 BV s. 39),

2) zwolniona z podatku, jeśli budynek ten jest obiektem budownictwa mieszkaniowego i był wcześniej zasiedlony (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; zwolnienie to nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe),

3) opodatkowana stawką podstawową 22% - jeśli nie ma zastosowanie żadne z dwóch wymienionych powyżej zwolnień.

Podobnie ma się rzecz na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych - przychodem małżonka będącego przedsiębiorcą jest w omawianym przypadku przychód przypadający na jego udział (1%). Przychód ten będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej (jeśli budynek był środkiem trwałym podatnika i nie jest jednym z budynków wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (w takim przypadku przychód jednak nie powstanie, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie budynku - art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o VAT). Tylko w pierwszym przypadku przychód ten trzeba będzie wykazać w podatkowej księdze przychodów i rozchodów (w kolumnie 8 - pozostałe przychody).

Na zakończenie pragnę wyjaśnić, że w żadnym razie nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT sprzedaż udziałów we współwłasności budynku dokonywana przez małżonkę podatnika (skoro nie jest ona podatnikiem VAT). Jednocześnie przychód uzyskany ze sprzedaży tych udziałów przez małżonkę będzie bezwzględnie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (także w takim przypadku przychód jednak nie powstanie, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie budynku - art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o VAT), którego to przychodu małżonek nie musi wykazywać w swojej podatkowej księdze przychodów i rozchodów (nie jest to bowiem jego przychód).

• art. 2 pkt 6, art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 2 pkt 1, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 192, poz. 1382

• art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 14 ust. 2c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 176 poz. 1243

Jan Ksedowski

konsultant podatkowy