Jak opodatkowana jest sprzedaż gruntów razem z budynkami

ANDRZEJ DĘBIEC

partner w kancelarii Lovells

Grunty, jeżeli sprzedawane są jako niezabudowane, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według stawki 22 proc. Dotyczy to jednak gruntów na cele budowlane. Jeżeli chodzi o grunty inne niż budowlane, a także przeznaczone pod zabudowę, to zastosowane znajduje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że z podatku zwolniona będzie np. sprzedaż gruntów rolnych. O charakterze gruntów z reguły decyduje plan zagospodarowania przestrzennego. Gdy go nie ma, dowodem przeznaczenia gruntu może być wpis do ewidencji gruntów lub decyzja o warunkach zabudowy lub zagospodarowania.

Faktycznie zdarza się, że umowy sprzedaży obejmują grunty wraz z budynkami. Gdy budynki znajdują się na gruncie stanowiącym własność dostawcy, to zastosowanie znajdzie art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak z niego wynika, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że grunt podlega opodatkowaniu według tej samej stawki podatku, jaka obowiązuje w stosunku do sprzedawanego budynku (budowli). Jeżeli zatem sprzedawany budynek jest zwolniony z VAT (dostawa budynku używanego), zwolnienie to odnosić będzie się również do gruntu, na którym budynek został wzniesiony.

Z podobnym przypadkiem mamy do czynienia, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek na gruncie będącym przedmiotem wieczystego użytkowania, co wynika z par. 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia wykonawczego VAT. Z przepisu tego wynika, że ze zwolnienia z VAT korzysta zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 proc. W konsekwencji również w takiej sytuacji zwolnienie z opodatkowania budynku rozciągać będzie się na sprzedawane prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Wiele problemów powstaje w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest kompleks budynków na jednej działce gruntu, do których stosuje się różne stawki podatku, np. część budynków korzysta ze zwolnienia, cześć opodatkowana jest stawką 7 proc. (mieszkalne), część stawką podstawową. Powstaje pytanie, jaką stawkę podatku zastosować do opodatkowania gruntu, na którym budynki wybudowano. Przepisy do tej kwestii się nie odnoszą. Możliwe jest przyjęcie różnych koncepcji, np. podział wartości gruntu w proporcji do wartości budynków lub ich powierzchni, zastosowanie do całego gruntu najwyższej możliwe stawki podatku itp. Ich słabością jest to, że żadna z nich nie znajduje oparcia w przepisach. Ministerstwo Finansów opowiedziało się za ustalaniem proporcji w odniesieniu do wartości sprzedawanych budynków. Zgodnie z wyjaśnieniami, w przypadku sprzedaży gruntu, na którym znajdują się budynki trwale z nim związane podlegające opodatkowaniu według różnych stawek, należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać odpowiednio do nich udział gruntu i zastosować właściwe stawki.

(KT)

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

• Par. 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia ministra finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 97, poz. 970 z późn. zm.).