REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny a VAT. Rozliczenia po likwidacji działalności gospodarczej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. W 2022 r. obrót przekroczył 200 000 zł. Dysponuję m.in. trzema nieruchomościami. W związku z planowaną od kwietnia 2023 r. likwidacją działalności gospodarczej zamierzam wynajmować te nieruchomości (byłby to najem prywatny). Planowany obrót to 5000 zł na miesiąc z jednego lokalu użytkowego oraz łącznie 5000 zł z dwóch mieszkań. Dodam, że obroty w okresie styczeń - marzec 2023 r. będą też po ok. 10 000 zł na miesiąc. Jakie skutki w VAT ma opisywany przypadek? Czy jako wynajmujący muszę być czynnym podatnikiem VAT? Czy należy naliczyć VAT w związku z planowanym, jeszcze przed zakończeniem działalności, wycofaniem nieruchomości ze środków trwałych? Odliczono VAT od zakupu, ale nieruchomości były wykorzystywane w działalności ponad 10 lat i nie dokonywano ulepszeń. Czy jeśli wystąpi zwolnienie przy przekazaniu, to zaistnieje obowiązek korekty VAT naliczonego?

Wynajmując mieszkania, musi być Pan czynnym podatnikiem VAT w 2023 roku. Powrót do zwolnienia - w związku z wysokością obrotu w 2022 r. i tzw. roczną karencją - byłby możliwy najwcześniej od 2024 roku. Ze zwolnienia może korzystać tylko najem mieszkań na cele mieszkaniowe. Obrót z tego tytułu byłby wtedy wykazywany w jednym JPK z obrotem opodatkowanym VAT. Przekazanie na cele prywatne nieruchomości, które będą wynajmowane, nie powoduje obowiązku naliczenia VAT. Szczegóły poniżej.

REKLAMA

Najem prywatny a VAT

REKLAMA

Dla celów rozliczeń VAT ustawodawca przewidział własną definicję działalności wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza według tej definicji obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stąd działalnością gospodarczą w VAT jest też wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego, czyli najem prywatny. Dlatego wynajem prywatny zawsze podlega opodatkowaniu VAT. Owszem, można korzystać ze zwolnienia podmiotowego, gdy obrót nie przekracza 200 000 zł. W grę wchodzi też zwolnienie przedmiotowe dotyczące najmu lokali mieszkaniowych na cele mieszkalne.

Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności). Może korzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Wtedy we wspólnym JPK_V7 wykazuje w poz. K_10 i P_10 obrót z tytułu najmu zwolniony z VAT.

Ważne!
Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR) uznał za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy co do tego, że świadczone usługi wynajmu nieruchomości stanowiącej majątek prywatny nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wyjaśnił organ interpretacyjny:
(…) czynność będąca usługą najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jak rozliczać w VAT najem prywatny po likwidacji działalności gospodarczej

REKLAMA

W konsekwencji nawet mimo likwidacji działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców osoba fizyczna nadal będzie podatnikiem VAT, ponieważ według ustawy o VAT będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie nieruchomości. Z punktu widzenia VAT nie mamy również do czynienia z przekazaniem nieruchomości na cele osobiste. Natomiast nie ma tu nawet potrzeby rozważania kwestii opodatkowania czy zwolnienia z VAT tego przekazania oraz ewentualnej korekty VAT naliczonego.

Dlatego podatnik musi pozostać czynnym podatnikiem VAT, wynajmując nieruchomości wycofane ze środków trwałych. Kwestię korzystania ze zwolnienia podmiotowego trzeba ocenić z perspektywy zasad powrotu do zwolnienia.

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Przykład
Podatnik przekroczył w 2022 r. limit sprzedaży w wysokości 200 000 zł. Będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego począwszy od 1 stycznia 2024 r. (czyli po upływie całego 2023 r.). Zwolnienie będzie przysługiwało pod warunkiem, że ponownie obrót nie przekroczy w 2023 r. limitu 200 000 zł.

Jak wynika z podanych informacji, Pana obrót z najmu wyniesie rocznie 90 000 - 120 000 zł (10 000 miesięcznie, w zależności od tego, czy brać pod uwagę cały rok czy tylko okres od kwietnia do grudnia). Z opisu wynika również, że działalność w I kwartale 2023 r. powinna wygenerować obrót również po ok. 10 000 zł miesięcznie. Maksymalnie zatem 150 000 zł. To oznacza, że byłby możliwy powrót do zwolnienia w styczniu 2024 r.

Jeśli chodzi o kasę fiskalną, to można skorzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego. Dotyczy ono wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli:

- świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub

- świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

 

Podstawa prawna:

art. 15 ust. 1 i 2, art. 113 ust. 1 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2707

§ 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z 22 grudnia 2021 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących - Dz.U. z 2021 r. poz. 2442; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2242

POWOŁANE INTERPRETACJE ORGANÓW PODATKOWYCH:

- pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR)

Łukasz Matusiakiewicz, radca prawny specjalizujący się w prawie podatkowym

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn VAT

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

REKLAMA

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA