REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny a VAT. Rozliczenia po likwidacji działalności gospodarczej

najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. W 2022 r. obrót przekroczył 200 000 zł. Dysponuję m.in. trzema nieruchomościami. W związku z planowaną od kwietnia 2023 r. likwidacją działalności gospodarczej zamierzam wynajmować te nieruchomości (byłby to najem prywatny). Planowany obrót to 5000 zł na miesiąc z jednego lokalu użytkowego oraz łącznie 5000 zł z dwóch mieszkań. Dodam, że obroty w okresie styczeń - marzec 2023 r. będą też po ok. 10 000 zł na miesiąc. Jakie skutki w VAT ma opisywany przypadek? Czy jako wynajmujący muszę być czynnym podatnikiem VAT? Czy należy naliczyć VAT w związku z planowanym, jeszcze przed zakończeniem działalności, wycofaniem nieruchomości ze środków trwałych? Odliczono VAT od zakupu, ale nieruchomości były wykorzystywane w działalności ponad 10 lat i nie dokonywano ulepszeń. Czy jeśli wystąpi zwolnienie przy przekazaniu, to zaistnieje obowiązek korekty VAT naliczonego?

Wynajmując mieszkania, musi być Pan czynnym podatnikiem VAT w 2023 roku. Powrót do zwolnienia - w związku z wysokością obrotu w 2022 r. i tzw. roczną karencją - byłby możliwy najwcześniej od 2024 roku. Ze zwolnienia może korzystać tylko najem mieszkań na cele mieszkaniowe. Obrót z tego tytułu byłby wtedy wykazywany w jednym JPK z obrotem opodatkowanym VAT. Przekazanie na cele prywatne nieruchomości, które będą wynajmowane, nie powoduje obowiązku naliczenia VAT. Szczegóły poniżej.

Autopromocja

Najem prywatny a VAT

Dla celów rozliczeń VAT ustawodawca przewidział własną definicję działalności wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza według tej definicji obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stąd działalnością gospodarczą w VAT jest też wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego, czyli najem prywatny. Dlatego wynajem prywatny zawsze podlega opodatkowaniu VAT. Owszem, można korzystać ze zwolnienia podmiotowego, gdy obrót nie przekracza 200 000 zł. W grę wchodzi też zwolnienie przedmiotowe dotyczące najmu lokali mieszkaniowych na cele mieszkalne.

Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności). Może korzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Wtedy we wspólnym JPK_V7 wykazuje w poz. K_10 i P_10 obrót z tytułu najmu zwolniony z VAT.

Ważne!
Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR) uznał za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy co do tego, że świadczone usługi wynajmu nieruchomości stanowiącej majątek prywatny nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wyjaśnił organ interpretacyjny:
(…) czynność będąca usługą najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jak rozliczać w VAT najem prywatny po likwidacji działalności gospodarczej

W konsekwencji nawet mimo likwidacji działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców osoba fizyczna nadal będzie podatnikiem VAT, ponieważ według ustawy o VAT będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie nieruchomości. Z punktu widzenia VAT nie mamy również do czynienia z przekazaniem nieruchomości na cele osobiste. Natomiast nie ma tu nawet potrzeby rozważania kwestii opodatkowania czy zwolnienia z VAT tego przekazania oraz ewentualnej korekty VAT naliczonego.

Dlatego podatnik musi pozostać czynnym podatnikiem VAT, wynajmując nieruchomości wycofane ze środków trwałych. Kwestię korzystania ze zwolnienia podmiotowego trzeba ocenić z perspektywy zasad powrotu do zwolnienia.

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Przykład
Podatnik przekroczył w 2022 r. limit sprzedaży w wysokości 200 000 zł. Będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego począwszy od 1 stycznia 2024 r. (czyli po upływie całego 2023 r.). Zwolnienie będzie przysługiwało pod warunkiem, że ponownie obrót nie przekroczy w 2023 r. limitu 200 000 zł.

Jak wynika z podanych informacji, Pana obrót z najmu wyniesie rocznie 90 000 - 120 000 zł (10 000 miesięcznie, w zależności od tego, czy brać pod uwagę cały rok czy tylko okres od kwietnia do grudnia). Z opisu wynika również, że działalność w I kwartale 2023 r. powinna wygenerować obrót również po ok. 10 000 zł miesięcznie. Maksymalnie zatem 150 000 zł. To oznacza, że byłby możliwy powrót do zwolnienia w styczniu 2024 r.

Jeśli chodzi o kasę fiskalną, to można skorzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego. Dotyczy ono wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli:

- świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub

- świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

 

Podstawa prawna:

art. 15 ust. 1 i 2, art. 113 ust. 1 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2707

§ 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z 22 grudnia 2021 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących - Dz.U. z 2021 r. poz. 2442; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2242

POWOŁANE INTERPRETACJE ORGANÓW PODATKOWYCH:

- pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR)

Łukasz Matusiakiewicz, radca prawny specjalizujący się w prawie podatkowym

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Biuletyn VAT
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • polecam
    2023-02-26 17:28:53
    Dla mnie taką umowę sporządziła notairusz Cejrowska z Tczewa. Było warto.
    0
QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Twój e-PIT wspólnie z małżonkiem

Usługa Twój e-PIT umożliwia złożenie rocznego PIT wspólnie z małżonkiem. Kiedy jest to możliwe? Jakie działania należny wykonać?

PGNiG obniża ceny gazu dla gospodarstw domowych. Ale nadal ponad 90 zł/MWh drożej od ceny zamrożonej do połowy 2024 roku

W czwartek 29 lutego 2024 r. Prezes Urzędu Regulacji Energetyki zatwierdził obniżenie o 8,3 proc. (do 290,97 zł/MWh) zatwierdzonej w grudniu 2023 r. i obowiązującej w 2024 r. taryfy na sprzedaż gazu dla gospodarstw domowych i innych tzw. odbiorców uprawnionych przez spółkę PGNiG Obrót Detaliczny. Ale do 30 czerwca 2024 r. cena netto gazu dla odbiorców uprawnionych (w tym odbiorców w gospodarstwach domowych) została zamrożona na poziomie 200,17 zł/MWh.

Ujednolicenie sprawozdań finansowych komitetów wyborczych. Jest projekt rozporządzenia w tej sprawie

Ustawodawca przygotował projekt rozporządzenia w sprawie łącznego sprawozdania finansowego komitetu wyborczego, który zarejestrował kandydata na wójta, burmistrza, prezydenta miasta oraz listę kandydatów na radnych. Jakie rozwiązania znalazły się w projekcie?

Tabela kursów średnich NBP z 29 lutego 2024 roku [nr 043/A/NBP/2024]

Tabela kursów średnich waluty krajowej w stosunku do walut obcych ogłoszona przez NBP 29 lutego 2024 roku - nr 043/A/NBP/2024. Jaki dziś kurs euro? Jakie zmiany w kursach walut?

Czy w ramach ulgi rehabilitacyjnej można odliczyć remont łazienki?

Ulga rehabilitacyjna a remont łazienki. Czy możliwe jest odliczenie w ramach ulgi rehabilitacyjnej kosztów remontu, adaptacji  i wyposażenia łazienki dla osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności?

Księgowy na urlopie. Jak utrzymać płynność obsługi księgowej w firmie?

Gdy księgowy udaje się na urlop, firma stoi przed wyzwaniem związanym nie tylko ze zorganizowaniem zastępstwa, ale również z utrzymaniem płynności obsługi księgowej. Podpowiadamy, jak przygotować firmę na taką sytuację.

Od marca 2024 r. posiadacze obligacji zaczną tracić pieniądze. Opłaca się zamienić obligacje starych emisji na nowe

Mocne hamowanie inflacji w Polsce jakie obserwujemy w ostatnich miesiącach powoduje nawet kilkukrotny spadek oprocentowania obligacji skarbowych indeksowanych inflacją. Na razie dotyczy to obligacji cztero- i dziesięcioletnich o łącznej wartości około 4,5 miliardów złotych, ale w najbliższych miesiącach kwota ta może szybko rosnąć. Rozwiązaniem jest zamiana posiadanych papierów na nowe. Dzięki temu Polacy (w sumie) mogą zarobić  nawet około o 65 milionów złotych więcej.

Projekt nowelizacji ustawy o rachunkowości przyjęty przez rząd

Projektowane przepisy nakładają na firmy z siedzibą w Polsce obowiązek publikacji danych o podatkach zapłaconych w krajach Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Rząd przyjął dzisiaj projekt nowelizacji ustawy o rachunkowości

Na dzisiejszym posiedzeniu Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o rachunkowości oraz o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym. Przyjęty również został projekt ustawy zobowiązujący firmy do stosowania unijnych zasad dostępności w niektórych produktach i usługach.

Właściwa weryfikacja kontrahentów to klucz do ograniczenia ryzyka sankcji gospodarczych

Właściwa weryfikacja kontrahentów jest niezbędna w celu ograniczenia ryzyka sankcji gospodarczych. Weryfikacja powinna obejmować ustalenie struktury właścicielskiej i rzeczywistych beneficjentów kontrahentów.

REKLAMA