REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny a VAT. Rozliczenia po likwidacji działalności gospodarczej

najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. W 2022 r. obrót przekroczył 200 000 zł. Dysponuję m.in. trzema nieruchomościami. W związku z planowaną od kwietnia 2023 r. likwidacją działalności gospodarczej zamierzam wynajmować te nieruchomości (byłby to najem prywatny). Planowany obrót to 5000 zł na miesiąc z jednego lokalu użytkowego oraz łącznie 5000 zł z dwóch mieszkań. Dodam, że obroty w okresie styczeń - marzec 2023 r. będą też po ok. 10 000 zł na miesiąc. Jakie skutki w VAT ma opisywany przypadek? Czy jako wynajmujący muszę być czynnym podatnikiem VAT? Czy należy naliczyć VAT w związku z planowanym, jeszcze przed zakończeniem działalności, wycofaniem nieruchomości ze środków trwałych? Odliczono VAT od zakupu, ale nieruchomości były wykorzystywane w działalności ponad 10 lat i nie dokonywano ulepszeń. Czy jeśli wystąpi zwolnienie przy przekazaniu, to zaistnieje obowiązek korekty VAT naliczonego?

Wynajmując mieszkania, musi być Pan czynnym podatnikiem VAT w 2023 roku. Powrót do zwolnienia - w związku z wysokością obrotu w 2022 r. i tzw. roczną karencją - byłby możliwy najwcześniej od 2024 roku. Ze zwolnienia może korzystać tylko najem mieszkań na cele mieszkaniowe. Obrót z tego tytułu byłby wtedy wykazywany w jednym JPK z obrotem opodatkowanym VAT. Przekazanie na cele prywatne nieruchomości, które będą wynajmowane, nie powoduje obowiązku naliczenia VAT. Szczegóły poniżej.

REKLAMA

Autopromocja

Najem prywatny a VAT

Dla celów rozliczeń VAT ustawodawca przewidział własną definicję działalności wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza według tej definicji obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stąd działalnością gospodarczą w VAT jest też wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego, czyli najem prywatny. Dlatego wynajem prywatny zawsze podlega opodatkowaniu VAT. Owszem, można korzystać ze zwolnienia podmiotowego, gdy obrót nie przekracza 200 000 zł. W grę wchodzi też zwolnienie przedmiotowe dotyczące najmu lokali mieszkaniowych na cele mieszkalne.

Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności). Może korzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Wtedy we wspólnym JPK_V7 wykazuje w poz. K_10 i P_10 obrót z tytułu najmu zwolniony z VAT.

Ważne!
Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR) uznał za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy co do tego, że świadczone usługi wynajmu nieruchomości stanowiącej majątek prywatny nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wyjaśnił organ interpretacyjny:
(…) czynność będąca usługą najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jak rozliczać w VAT najem prywatny po likwidacji działalności gospodarczej

REKLAMA

W konsekwencji nawet mimo likwidacji działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców osoba fizyczna nadal będzie podatnikiem VAT, ponieważ według ustawy o VAT będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie nieruchomości. Z punktu widzenia VAT nie mamy również do czynienia z przekazaniem nieruchomości na cele osobiste. Natomiast nie ma tu nawet potrzeby rozważania kwestii opodatkowania czy zwolnienia z VAT tego przekazania oraz ewentualnej korekty VAT naliczonego.

Dlatego podatnik musi pozostać czynnym podatnikiem VAT, wynajmując nieruchomości wycofane ze środków trwałych. Kwestię korzystania ze zwolnienia podmiotowego trzeba ocenić z perspektywy zasad powrotu do zwolnienia.

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Przykład
Podatnik przekroczył w 2022 r. limit sprzedaży w wysokości 200 000 zł. Będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego począwszy od 1 stycznia 2024 r. (czyli po upływie całego 2023 r.). Zwolnienie będzie przysługiwało pod warunkiem, że ponownie obrót nie przekroczy w 2023 r. limitu 200 000 zł.

Jak wynika z podanych informacji, Pana obrót z najmu wyniesie rocznie 90 000 - 120 000 zł (10 000 miesięcznie, w zależności od tego, czy brać pod uwagę cały rok czy tylko okres od kwietnia do grudnia). Z opisu wynika również, że działalność w I kwartale 2023 r. powinna wygenerować obrót również po ok. 10 000 zł miesięcznie. Maksymalnie zatem 150 000 zł. To oznacza, że byłby możliwy powrót do zwolnienia w styczniu 2024 r.

Jeśli chodzi o kasę fiskalną, to można skorzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego. Dotyczy ono wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli:

- świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub

- świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

 

Podstawa prawna:

art. 15 ust. 1 i 2, art. 113 ust. 1 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2707

§ 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z 22 grudnia 2021 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących - Dz.U. z 2021 r. poz. 2442; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2242

POWOŁANE INTERPRETACJE ORGANÓW PODATKOWYCH:

- pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR)

Łukasz Matusiakiewicz, radca prawny specjalizujący się w prawie podatkowym

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Biuletyn VAT

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pewny i stały zysk z oszczędności: np. 6,2% rocznie przez 3 lata. Obligacje skarbowe 2024 - oferta i oprocentowanie w sierpniu

Ministerstwo Finansów w komunikacie z 21czerwca 2024 r. poinformowało o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które będą sprzedawane w sierpniu 2024 roku. Oprocentowanie i marże tych obligacji nie uległy zmianie w porównaniu do oferowanych w lipcu br. Od 26 lipca br. można nabywać nową emisję obligacji skarbowych w drodze zamiany z korzystnym dyskontem

Firmy mają problem: brakuje pracowników z kwalifikacjami. Jak sobie z tym radzić?

Najnowsze dane wskazują jasno: małe i średnie przedsiębiorstwa w Polsce borykają się niedoborem rąk do pracy. Według Eurobarometru, aż 82 proc. firm ma problem ze znalezieniem pracowników, zwłaszcza tych wykwalifikowanych. ,,Zamiast tracić czas na nieskuteczne rekrutacje, firmy powinny zlecać zadania na zewnątrz np. w centrach BPO’’ – mówi Maciej Paraszczak, prezes Meritoros SA.  

Farmy wiatrowe a podatek od nieruchomości. Nadchodzą zmiany

Co jest przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości farm wiatrowych? Budowle lub ich części jako przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości generują dla farm wiatrowych największe obciążenie podatkowe i między innymi dlatego są przedmiotem licznych sporów z fiskusem. Skutkiem tych sporów jest zmiana definicji budowli dla celów podatku od nieruchomości od 1 stycznia 2025 r.

Od 2025 r. akcyza na e-liquidy ma wzrosnąć o 75%. Rozwinie się szara strefa i garażowa produkcja poza kontrolą?

Na rynku e-liquidów mamy największą szarą strefę, z którą fiskus niezbyt dobrze sobie radzi. Gwałtowna podwyżka akcyzy nie pomoże w rozwiązaniu tego problemu, tylko go spotęguje – komentuje plany Ministerstwa Finansów Piotr Leonarski, ekspert Federacji Przedsiębiorców Polskich. Krajowi producenci płynów do e-papierosów zaapelowali już do ministra finansów o rewizję planowanych podwyżek akcyzy na wyroby tytoniowe. W przypadku e-liquidów ma być ona największa i w 2025 roku wyniesie 75 proc. Branża podkreśla, że to przyczyni się do jeszcze większego rozrostu szarej strefy, a ponadto będzie zachętą dla konsumentów, żeby zamiast korzystać z alternatyw, wrócili do palenia tradycyjnych papierosów.

REKLAMA

Podatek od żywności szkodliwej dla zdrowia. Już 44 kraje wprowadziły taki podatek

Dotychczas 44 kraje wprowadziły podatek od żywności szkodliwej dla zdrowia, czyli wysokoprzetworzonej, z dużą zawartością soli, cukru i tłuszczów nasyconych, w tym tłuszczów typu trans. Polska jest jednym z krajów, które zdecydowały się na wprowadzenie podatku cukrowego, którym objęte zostały słodzone napoje. Zdaniem ekspertów to dobry początek, ale jednocześnie za mało.

Składka zdrowotna 2025: Projekt kompromisowy, zamiast projektu MF

Jeżeli w najbliższym czasie nie będzie ostatecznego projektu Ministerstwa Finansów i Ministerstwa Zdrowia dotyczącego składki zdrowotnej, to PSL ma przygotowany kompromisowy projekt. W Sejmie mógłby liczyć na głosy ponad 400 posłów. Takiego zdania jest wicepremier, prezes PSL Władysław Kosiniak-Kamysz.

Wynajem mieszkania a VAT. Czy czynsz ze spółdzielni wlicza się do podstawy opodatkowania?

Wiele osób wynajmuje swoje mieszkania, także spółdzielcze. Powstaje w tym przypadku pytanie, czy czynsze ze spółdzielni należy wliczać do podstawy opodatkowania VAT z tytułu najmu nieruchomości. 

Mały ZUS Plus przegrywa w sądzie. To jest bardzo ważny wyrok dla przedsiębiorców

Mały ZUS Plus - jak długo powinna trwać przerwa, po upływie której przedsiębiorca może ponownie skorzystać z niższych składek? Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim wydał pierwszy wyrok w tej sprawie, który jest korzystny dla przedsiębiorców.

REKLAMA

Czy przygotowania do KSeF poszły na marne? Co dalej z wdrożeniami w firmach?

Firmy, które przygotowały się na pierwotny termin wejścia w życie obligatoryjnego Krajowego Systemu e-Faktur, poniosły już związane z tym koszty. Pojawiają się więc pytania, czy powinny zaplanować w budżetach nowe wydatki, aby dostosować procesy i systemy do kolejnych zmian w KSeF. Czy dotychczasowe wdrożenia poszły na marne?

Nowości w KSeF: faktury papierowe, konsumenckie, złożone załączniki. Konsultacje Ministerstwa Finansów

W dniu 18 lipca 2024 r. w Ministerstwie Finansów przy ul. Świętokrzyskiej 12 odbyło się kolejne spotkanie konsultacyjne dotyczące Krajowego Systemu e-Faktur zorganizowane przez Ministerstwo Finansów i Krajową Administrację Skarbową. Przedstawiciele MF podsumowali dotychczasowe prekonsultacje zmian w zakresie obowiązkowego KSeF. Eksperci Ministerstwa Finansów zaprezentowali też propozycje rozwiązań biznesowych tj. wymianę środowiska KSeF na docelowe, wdrożenie załączników i aktualizację struktury e-faktury,  a także planowane rozwiązania i nowe funkcjonalności KSeF.

REKLAMA