Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny a VAT. Rozliczenia po likwidacji działalności gospodarczej

najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
Shutterstock
Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. W 2022 r. obrót przekroczył 200 000 zł. Dysponuję m.in. trzema nieruchomościami. W związku z planowaną od kwietnia 2023 r. likwidacją działalności gospodarczej zamierzam wynajmować te nieruchomości (byłby to najem prywatny). Planowany obrót to 5000 zł na miesiąc z jednego lokalu użytkowego oraz łącznie 5000 zł z dwóch mieszkań. Dodam, że obroty w okresie styczeń - marzec 2023 r. będą też po ok. 10 000 zł na miesiąc. Jakie skutki w VAT ma opisywany przypadek? Czy jako wynajmujący muszę być czynnym podatnikiem VAT? Czy należy naliczyć VAT w związku z planowanym, jeszcze przed zakończeniem działalności, wycofaniem nieruchomości ze środków trwałych? Odliczono VAT od zakupu, ale nieruchomości były wykorzystywane w działalności ponad 10 lat i nie dokonywano ulepszeń. Czy jeśli wystąpi zwolnienie przy przekazaniu, to zaistnieje obowiązek korekty VAT naliczonego?

Wynajmując mieszkania, musi być Pan czynnym podatnikiem VAT w 2023 roku. Powrót do zwolnienia - w związku z wysokością obrotu w 2022 r. i tzw. roczną karencją - byłby możliwy najwcześniej od 2024 roku. Ze zwolnienia może korzystać tylko najem mieszkań na cele mieszkaniowe. Obrót z tego tytułu byłby wtedy wykazywany w jednym JPK z obrotem opodatkowanym VAT. Przekazanie na cele prywatne nieruchomości, które będą wynajmowane, nie powoduje obowiązku naliczenia VAT. Szczegóły poniżej.

Najem prywatny a VAT

Dla celów rozliczeń VAT ustawodawca przewidział własną definicję działalności wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza według tej definicji obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stąd działalnością gospodarczą w VAT jest też wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego, czyli najem prywatny. Dlatego wynajem prywatny zawsze podlega opodatkowaniu VAT. Owszem, można korzystać ze zwolnienia podmiotowego, gdy obrót nie przekracza 200 000 zł. W grę wchodzi też zwolnienie przedmiotowe dotyczące najmu lokali mieszkaniowych na cele mieszkalne.

Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności). Może korzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Wtedy we wspólnym JPK_V7 wykazuje w poz. K_10 i P_10 obrót z tytułu najmu zwolniony z VAT.

Ważne!
Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR) uznał za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy co do tego, że świadczone usługi wynajmu nieruchomości stanowiącej majątek prywatny nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wyjaśnił organ interpretacyjny:
(…) czynność będąca usługą najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Jak rozliczać w VAT najem prywatny po likwidacji działalności gospodarczej

W konsekwencji nawet mimo likwidacji działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców osoba fizyczna nadal będzie podatnikiem VAT, ponieważ według ustawy o VAT będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie nieruchomości. Z punktu widzenia VAT nie mamy również do czynienia z przekazaniem nieruchomości na cele osobiste. Natomiast nie ma tu nawet potrzeby rozważania kwestii opodatkowania czy zwolnienia z VAT tego przekazania oraz ewentualnej korekty VAT naliczonego.

Dlatego podatnik musi pozostać czynnym podatnikiem VAT, wynajmując nieruchomości wycofane ze środków trwałych. Kwestię korzystania ze zwolnienia podmiotowego trzeba ocenić z perspektywy zasad powrotu do zwolnienia.

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Przykład
Podatnik przekroczył w 2022 r. limit sprzedaży w wysokości 200 000 zł. Będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego począwszy od 1 stycznia 2024 r. (czyli po upływie całego 2023 r.). Zwolnienie będzie przysługiwało pod warunkiem, że ponownie obrót nie przekroczy w 2023 r. limitu 200 000 zł.

Jak wynika z podanych informacji, Pana obrót z najmu wyniesie rocznie 90 000 - 120 000 zł (10 000 miesięcznie, w zależności od tego, czy brać pod uwagę cały rok czy tylko okres od kwietnia do grudnia). Z opisu wynika również, że działalność w I kwartale 2023 r. powinna wygenerować obrót również po ok. 10 000 zł miesięcznie. Maksymalnie zatem 150 000 zł. To oznacza, że byłby możliwy powrót do zwolnienia w styczniu 2024 r.

Jeśli chodzi o kasę fiskalną, to można skorzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego. Dotyczy ono wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli:

- świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub

- świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Podstawa prawna:

  • art. 15 ust. 1 i 2, art. 113 ust. 1 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2707

  • § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z 22 grudnia 2021 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących - Dz.U. z 2021 r. poz. 2442; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2242

POWOŁANE INTERPRETACJE ORGANÓW PODATKOWYCH:

- pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR)

Łukasz Matusiakiewicz, radca prawny specjalizujący się w prawie podatkowym

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: Biuletyn VAT
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    ZUS IWA za 2022 rok do 31 stycznia 2023 r. Kto musi złożyć?
    Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina, że do 31 stycznia 2023 r. część płatników składek ma czas na złożenie druku ZUS IWA (Informacja o danych do ustalenia składki na ubezpieczenie wypadkowe) za 2022 rok. Dane wskazane w tym formularzu pozwolą ZUS-owi ustalić wysokość składki na ubezpieczenie wypadkowe dla płatnika w kolejnym roku składkowym (tj. od 1 kwietnia 2023 r. do 31 marca 2024 r.).
    Kredyty hipoteczne 2023/2024. Połowa pensji na ratę kredytu bez wakacji kredytowych

    Nawet około 700-800 tysięcy kredytobiorców wydawałoby dziś ponad połowę swojego wynagrodzenia na ratę złotowego kredytu mieszkaniowego – wynika z szacunków HRE Investments. Byłoby tak gdyby nie rządowe wakacje kredytowe. Te mogą zostać przedłużone jeśli nasze pensje nie będą wystarczająco szybko rosły, a RPP nie zacznie w 2023 roku obniżać stóp procentowych.

    PIT-11 za 2022 rok - do kiedy wysłać w 2023 roku

    PIT-11, czyli informacja o przychodach z innych źródeł oraz o dochodach i pobranych zaliczkach na podatek dochodowy w 2022 roku jest składana do urzędu skarbowego w 2023 roku wyłącznie elektronicznie. W jakiej formie trzeba dostarczyć PIT-11 pracownikowi lub zleceniodawcy? Do kiedy trzeba przekazać PIT-11?

    Przewodniczący PFON pozytywnie o nowelizacji kodeksu pracy dot. pracy zdalnej

    Rozwiązania przyjęte w nowelizacji kodeksu pracy, dotyczące pracy zdalnej, wpłyną pozytywnie na aktywność zawodową osób wspierających na co dzień osoby z niepełnosprawnościami - powiedział PAP dr Krzysztof Kurowski, przewodniczący Polskiego Forum Osób z Niepełnosprawnościami.

    Osoby samotnie wychowujące dzieci mogą sporo oszczędzić dzięki Polskiemu Ładowi

    Samotnie wychowujący dziecko rodzic może zaoszczędzić. Zbliża się czas rozliczeń podatku dochodowego za 2022 rok. Osoby samotnie wychowujące dzieci powinny pamiętać, że mogą skorzystać z podwójnej kwoty wolnej od podatku i zapłacić wyższą stawkę PIT dopiero po przekroczeniu 240 tys. zł dochodu. Wspólne rozliczenie z dzieckiem może przynieść im spore oszczędności.

    Ulga termomodernizacyjna - małżonkowie mogą odliczyć w sumie 106 tys. zł. Czy faktury muszą być wystawione na oboje małżonków?
    Małżonkowie, którzy są współwłaścicielami domu jednorodzinnego mogą w ramach ulgi termomodernizacyjnej (o ile spełnią jej wszystkie warunki) odliczyć w sumie 106 000,- zł. Każdemu z nich bowiem przysługuje cały limit ulgi (53 tys. zł). Czy faktury dokumentujące poniesienie wydatków termomodernizacyjnych muszą być wystawione na oboje małżonków?
    PIT za 2022 rok - jak przygotować się do złożenia zeznania podatkowego?
    Niedługo rozpocznie się "sezon PIT-owy", czyli czas składania rocznych zeznań podatkowych PIT. W 2023 roku będzie to jednak trudniejsze, niż kiedykolwiek. Po raz pierwszy podatnicy będą musieli odnaleźć się w gąszczu zmian wprowadzonych przez Polski Ład. Przedstawiamy największe z nich, podpowiadamy, w jaki sposób można jeszcze wpłynąć na wysokość podatku oraz sprawdzamy, jak otrzymać najszybszy możliwy zwrot podatku.
    Ceny transferowe: błędy podatników, okazja dla fiskusa

    Ceny transferowe są obecnie najczęstszym obszarem kontroli podatkowych. Wprowadzona w 2019 r. instytucja recharakteryzacji pozwala na przekwalifikowanie danej transakcji na inną, jeśli podmioty na wolnym rynku zawarłyby ją na innych warunkach. Organy opierają się niekiedy na przypuszczeniach.

    Co wiesz o ulgach w PIT? KRZYŻÓWKA

    Ulgi podatkowe PIT. Co o nich wiesz? Proponujemy krzyżówkę z tego zakresu. Ciekawi jesteśmy jak sobie poradzicie, jak dobrze znacie tematykę podatkową dotyczącą rozliczeń rocznych PIT, ze szczególnym uwzględnieniem właśnie ulg podatkowych. Zapraszamy do zabawy!

    Podatek od nieruchomości 2023 – deklaracje do 31 stycznia. Ostatni dzwonek na obniżenie firmowego podatku od nieruchomości
    Z rocznymi rozliczeniami podatków możemy zwykle poczekać dłużej, przynajmniej do końca kwartału. Inaczej jest w przypadku podatku od nieruchomości - deklaracje za rok, który dopiero się rozpoczął musimy złożyć do 31 stycznia.
    Składka zdrowotna 2023 - zasady ogólne i karta podatkowa
    Jaką składkę zdrowotną płacą w 2023 roku przedsiębiorcy opodatkowani podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych (tj. wg skali podatkowej PIT), a jaką przedsiębiorcy opodatkowani w formie karty podatkowej? Jakie są podstawy wymiaru tych składek?
    Podatek od spadków i darowizn 2023 - wyższe kwoty wolne od 1 lipca
    W czwartek 26 stycznia 2023 r. Sejm uchwalił tzw. ustawę deregulacyjną (ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych), nowelizującą kilkanaście ustaw w tym m.in. ustawę o podatku od spadków i darowizn. Ta nowelizacja przewiduje w szczególności podniesienie kwot wolnych w podatku od spadków i darowizn od 1 lipca 2023 r.
    Ulga termomodernizacyjna 2023 – jak odliczyć 53 tys. zł w rocznym zeznaniu podatkowym PIT
    W ramach tzw. ulgi termomodernizacyjnej można odliczyć od dochodu (w podatku dochodowym od osób fizycznych - PIT) lub przychodu (w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych) do 53 000 zł rocznie. Do takiego odliczenia mają prawo podatnicy PIT i osoby płacące ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, którzy są właścicielami domów jednorodzinnych. Co ciekawe małżonkowie, którzy są współwłaścicielami domu jednorodzinnego mogą w sumie odliczyć 106 000 zł, bowiem każdemu z nich przysługuje odliczenie w maksymalnej wysokości 53 000 zł. Odliczyć można wydatki poniesione na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w domu jednorodzinnym. Jakie konkretnie wydatki można odliczyć w ramach ulgi termomodernizacyjnej? Jak rozliczyć ulgę termomodernizacyjną? Co nowego w uldze termomodernizacyjnej w 2023 roku?
    Numer identyfikacji podatkowej

    Numer Identyfikacji Podatkowej (NIP) to jeden z ważniejszych numerów identyfikacyjnych, jakim posługują się podmioty prawne w Polsce. Czym jest NIP? Kto musi go używać, a kto nie? Jakie informacje są zaszyfrowane w NIP?

    Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki 2021-2027 - kryteria wyboru pierwszych konkursów
    18 stycznia 2023 r. odbyło się pierwsze posiedzenie Komitetu Monitorującego Programu Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki 2021-2027. Zatwierdzono na nim kryteria wyboru projektów dla pierwszych konkursów.
    Obowiązkowy KSeF od 2024 roku - nowy projekt nowelizacji ustawy o VAT w lutym 2023 r.
    Potencjalne kary finansowe i sposób postępowania na wypadek awarii Krajowego Systemu e-Faktur – te dwie kwestie okazały się dla przedsiębiorców najbardziej wątpliwe w trakcie konsultacji projektu nowelizacji ustawy o VAT, którego celem jest wprowadzenie KSeF. – Nowy projekt pojawi się po zakończeniu etapu analizowania uwag zgłoszonych w trakcie konsultacji. Spodziewamy się, że nastąpi to w lutym – zapowiada Anna Mytyk z Ministerstwa Finansów, wskazując również, że resort ma w planach zakrojoną na szeroką skalę kampanię informacyjno-edukacyjną skierowaną do przedsiębiorców. Ci mogą jak na razie dobrowolnie korzystać z KSeF, ale za kilka miesięcy wystawianie e-faktur w tym systemie stanie się obligatoryjne.
    210 mln więcej podatku dla organizacji pożytku publicznego w 2023 roku
    Szacujemy, że organizacje pożytku publicznego (OPP) w 2023 roku otrzymają o 210 mln zł więcej z odpisu z PIT niż w 2022 roku – poinformowało PAP Ministerstwo Finansów.
    Dniówka kierowcy - rozliczenie w 2023 roku
    Rozliczanie wynagrodzenia kierowcy w transporcie międzynarodowym, od czasu wprowadzenia zmian w lutym 2022 roku, budzi wiele wątpliwości i dla polskich przedsiębiorców stanowi jedno z kluczowych wyzwań w prowadzeniu biznesu. Dzisiaj większość przedsiębiorstw w pełni dostosowała się do przepisów w taki sposób, że lista płac zawiera nie tylko te wymagane przepisami prawa składniki, ale także dodatkowe premie i nagrody, które pozwalają dojść do oczekiwanego wynagrodzenia netto dla kierowcy. Wyzwaniem jest jednak prawidłowe rozliczenie wynagrodzenia i przekazanie kierowcy informacji, ile faktycznie zarobi w danym miesiącu. Rynek sam znalazł rozwiązanie i wśród pracodawców często spotykaną praktyką stało się podawanie kierowcom kwoty, jaką otrzymają za każdy dzień spędzony w trasie. W jaki sposób wynagrodzenie w formie dniówek, na które umawia się przedsiębiorca z pracownikiem, prawidłowo wprowadzać w dokumentacji pracowniczej tak, żeby było zgodne z polskimi i europejskimi przepisami? Czy są narzędzia, które te wyliczenia usprawniają i automatyzują? Na te pytania odpowiada ekspert Grupy Inelo, Mateusz Włoch.
    Sztuczna inteligencja nadal bez prawnych regulacji

    Przychody rynku sztucznej inteligencji do końca dekady wzrosną ponad trzynastokrotnie – przewidują analitycy Grand View Research. Futurolodzy są zdania, że rozwój tych technologii dopiero się zaczyna. – Większość ekspertów by powiedziała, że to jest wiosna albo nawet przedwiośnie tej dziedziny, a kolejne pory roku, zwłaszcza długie lato, dopiero przed nami – mówi Aleksandra Przegalińska, profesorka i prorektorka Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. Rozpędzająca się branża wymyka się regulacjom prawnym i choć wiele się mówi o potrzebie dostosowania prawa do nowej rzeczywistości, zdaniem ekspertki nie ma to na razie znaczenia dla tempa rozwoju.

    Sprawozdania finansowe składane do Szefa KAS a tajemnica skarbowa

    Ministerstwo Finansów informuje, że sprawozdania finansowe składane do Szefa KAS a tajemnica skarbowa i nie mogą być udostępniane w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej.

    ZUS już wysyła do emerytów i rencistów PIT-40A, PIT-11A i PIT-11 za 2022 rok
    ZUS już zaczął wysyłanie do emerytów, rencistów i innych świadczeniobiorców deklaracji podatkowych PIT-40A, PIT-11A i PIT-11 za 2022 rok – poinformował 25 stycznia 2023 r. rzecznik Zakład Ubezpieczeń Społecznych Paweł Żebrowski. Deklaracje te będą wysyłane do końca lutego 2023 r.
    Koszty pracownika 2023 w PIT
    Jakie koszty mogą odliczać pracownicy w 2023 roku? Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) nie pozwala (co do zasady) pracownikom odliczać od przychodów uzyskanych z tytułu umowy o pracę faktycznie poniesionych kosztów. Pracownicy mają jedynie koszty zryczałtowane w zależności od liczby zawartych umów o pracę i tego, czy pracownik mieszka w miejscowości, której znajduje się zakład pracy, czy w innej miejscowości. Jednak w rozliczeniu rocznym pracownicy mogą uwzględnić faktyczne wydatki na dojazdy do pracy udokumentowane wyłącznie imiennymi biletami okresowymi.
    Fałszywe maile udające administrację skarbową. Żądanie zapłaty

    Pocztą elektroniczną rozsyłane są fałszywe wiadomości w języku angielskim, których autor podszywa się pod Ministerstwo Finansów (MF) lub Krajową Administrację Skarbową (KAS). 

    Ministerstwo Finansów: w 2022 roku nie było premii za prace nad Polskim Ładem i Niskimi Podatkami
    Ministerstwo Finansów w 2022 roku nie przyznało pracownikom i funkcjonariuszom nagród za prace nad reformą Polski Ład i Niskie Podatki - poinformowała 25 stycznia 2023 r. PAP rzeczniczka prasowa MF Patrycja Dudek.
    Samochody elektryczne i hybrydowe objęte "kilometrówką"?
    Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad ustawowym rozwiązaniem, które pozwoliłoby na skorzystanie z tzw. kilometrówki posiadaczom samochodów elektrycznych i hybrydowych - poinformował w środę wiceminister infrastruktury Rafał Weber.