REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny a VAT. Rozliczenia po likwidacji działalności gospodarczej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
najem mieszkania, wynajem, podatek, ryczałt
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. W 2022 r. obrót przekroczył 200 000 zł. Dysponuję m.in. trzema nieruchomościami. W związku z planowaną od kwietnia 2023 r. likwidacją działalności gospodarczej zamierzam wynajmować te nieruchomości (byłby to najem prywatny). Planowany obrót to 5000 zł na miesiąc z jednego lokalu użytkowego oraz łącznie 5000 zł z dwóch mieszkań. Dodam, że obroty w okresie styczeń - marzec 2023 r. będą też po ok. 10 000 zł na miesiąc. Jakie skutki w VAT ma opisywany przypadek? Czy jako wynajmujący muszę być czynnym podatnikiem VAT? Czy należy naliczyć VAT w związku z planowanym, jeszcze przed zakończeniem działalności, wycofaniem nieruchomości ze środków trwałych? Odliczono VAT od zakupu, ale nieruchomości były wykorzystywane w działalności ponad 10 lat i nie dokonywano ulepszeń. Czy jeśli wystąpi zwolnienie przy przekazaniu, to zaistnieje obowiązek korekty VAT naliczonego?

Wynajmując mieszkania, musi być Pan czynnym podatnikiem VAT w 2023 roku. Powrót do zwolnienia - w związku z wysokością obrotu w 2022 r. i tzw. roczną karencją - byłby możliwy najwcześniej od 2024 roku. Ze zwolnienia może korzystać tylko najem mieszkań na cele mieszkaniowe. Obrót z tego tytułu byłby wtedy wykazywany w jednym JPK z obrotem opodatkowanym VAT. Przekazanie na cele prywatne nieruchomości, które będą wynajmowane, nie powoduje obowiązku naliczenia VAT. Szczegóły poniżej.

REKLAMA

Autopromocja

Najem prywatny a VAT

Dla celów rozliczeń VAT ustawodawca przewidział własną definicję działalności wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza według tej definicji obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stąd działalnością gospodarczą w VAT jest też wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego, czyli najem prywatny. Dlatego wynajem prywatny zawsze podlega opodatkowaniu VAT. Owszem, można korzystać ze zwolnienia podmiotowego, gdy obrót nie przekracza 200 000 zł. W grę wchodzi też zwolnienie przedmiotowe dotyczące najmu lokali mieszkaniowych na cele mieszkalne.

Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności). Może korzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Wtedy we wspólnym JPK_V7 wykazuje w poz. K_10 i P_10 obrót z tytułu najmu zwolniony z VAT.

Ważne!
Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR) uznał za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy co do tego, że świadczone usługi wynajmu nieruchomości stanowiącej majątek prywatny nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wyjaśnił organ interpretacyjny:
(…) czynność będąca usługą najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jak rozliczać w VAT najem prywatny po likwidacji działalności gospodarczej

W konsekwencji nawet mimo likwidacji działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców osoba fizyczna nadal będzie podatnikiem VAT, ponieważ według ustawy o VAT będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie nieruchomości. Z punktu widzenia VAT nie mamy również do czynienia z przekazaniem nieruchomości na cele osobiste. Natomiast nie ma tu nawet potrzeby rozważania kwestii opodatkowania czy zwolnienia z VAT tego przekazania oraz ewentualnej korekty VAT naliczonego.

Dlatego podatnik musi pozostać czynnym podatnikiem VAT, wynajmując nieruchomości wycofane ze środków trwałych. Kwestię korzystania ze zwolnienia podmiotowego trzeba ocenić z perspektywy zasad powrotu do zwolnienia.

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Przykład
Podatnik przekroczył w 2022 r. limit sprzedaży w wysokości 200 000 zł. Będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego począwszy od 1 stycznia 2024 r. (czyli po upływie całego 2023 r.). Zwolnienie będzie przysługiwało pod warunkiem, że ponownie obrót nie przekroczy w 2023 r. limitu 200 000 zł.

Jak wynika z podanych informacji, Pana obrót z najmu wyniesie rocznie 90 000 - 120 000 zł (10 000 miesięcznie, w zależności od tego, czy brać pod uwagę cały rok czy tylko okres od kwietnia do grudnia). Z opisu wynika również, że działalność w I kwartale 2023 r. powinna wygenerować obrót również po ok. 10 000 zł miesięcznie. Maksymalnie zatem 150 000 zł. To oznacza, że byłby możliwy powrót do zwolnienia w styczniu 2024 r.

Jeśli chodzi o kasę fiskalną, to można skorzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego. Dotyczy ono wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli:

- świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub

- świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

 

Podstawa prawna:

art. 15 ust. 1 i 2, art. 113 ust. 1 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2707

§ 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z 22 grudnia 2021 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących - Dz.U. z 2021 r. poz. 2442; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2242

POWOŁANE INTERPRETACJE ORGANÓW PODATKOWYCH:

- pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR)

Łukasz Matusiakiewicz, radca prawny specjalizujący się w prawie podatkowym

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn VAT

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązkowy KSeF - najnowszy harmonogram MF. KSeF 2.0, integracja i testy, tryb offline24, faktury masowe, certyfikat wystawcy faktury i inne szczegóły

W komunikacie z 12 kwietnia 2025 r. Ministerstwo Finansów przedstawiło aktualny stan projektu rozwiązań prawnych, technicznych i biznesowych oraz plan wdrożenia (harmonogram) obowiązkowego systemu KSeF. Można jeszcze do 25 kwietnia 2025 r. zgłaszać do Ministerstwa uwagi i opinie do projektu pisząc maila na adres sekretariat.PT@mf.gov.pl.

Cyfrowe narzędzia dla księgowych. Kiedy warto zmienić oprogramowanie księgowe?

Nowoczesne narzędzia dla księgowych. Na co zwracać uwagę przy zmianie oprogramowania księgowego? Według raportów branżowych księgowi spędzają nawet 50 proc. czasu na czynnościach, które mogłyby zostać usprawnione przez nowoczesne technologie.

Obowiązkowy KSeF - czy będzie kolejne przesunięcie terminów? Kiedy nowelizacja ustawy o VAT? Minister finansów odpowiada

Ministerstwo Finansów dość wolno prowadzi prace legislacyjne nad nowelizacją ustawy o VAT dotyczącą wdrożenia obowiązkowego modelu Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Od listopada zeszłego roku - kiedy to zakończyły się konsultacje projektu - nie widać żadnych postępów. Jeden z posłów zapytał ministra finansów o aktualny harmonogram prac legislacyjnych w tym zakresie a także czy minister ma zamiar przesunięcia terminów wejścia w życie obowiązkowego KSeF? W dniu 31 marca 2025 r. minister finansów odpowiedział na te pytania.

Jak przełożyć termin płatności składek do ZUS? Skutki odroczenia: Podwójna składka w przyszłości i opłata prolongacyjna

Przedsiębiorcy, którzy mają przejściowe turbulencje płynności finansowej mogą starać się w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych o odroczenie (przesunięcie w czasie) terminu płatności składek. Taka decyzja ZUS pozwala zmniejszyć na pewien czas bieżące obciążenia i utrzymać płynność finansową. Od przesuniętych płatności nie płaci się odsetek ale opłatę prolongacyjną.

REKLAMA

Czas na e-fakturowanie. System obsługujący KSeF powinien skutecznie chronić przed cyberzagrożeniami, jak to zrobić

KSeF to krok w stronę cyfryzacji i automatyzacji procesów księgowych, ale jego wdrożenie wiąże się z nowymi wyzwaniami, zwłaszcza w obszarze bezpieczeństwa. Firmy powinny już teraz zadbać o odpowiednie zabezpieczenia i przygotować swoje systemy IT na nową rzeczywistość e-fakturowania.

Prokurent czy pełnomocnik? Różne podejście w spółce z o.o.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jako osoba prawna, działa przez swoje organy. Za prowadzenie spraw spółki i jej reprezentowanie odpowiedzialny jest zarząd. Mnogość obowiązków w firmie może jednak sprawić, że członkowie zarządu będą potrzebowali pomocy.

Nie trzeba będzie składać wniosku o stwierdzenie nadpłaty po korekcie deklaracji podatkowej. Od 2026 r. zmiany w ordynacji podatkowej

Trwają prace legislacyjne nad zmianami w ordynacji podatkowej. W dniu 28 marca 2025 r. opublikowany został projekt bardzo obszernej nowelizacji Ordynacji podatkowej i kilkunastu innych ustaw. Zmiany mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r. a jedną z nich jest zniesienie wymogu składania wniosku o stwierdzenie nadpłaty w przypadku, gdy nadpłata wynika ze skorygowanego zeznania podatkowego (deklaracji).

Dodatkowe dane w księgach rachunkowych i ewidencji środków trwałych od 2026 r. Jest projekt nowego rozporządzenia ministra finansów

Od 1 stycznia 2026 r. podatnicy PIT, którzy prowadzą księgi rachunkowe i mają obowiązek przesyłania JPK_V7M/K - będą musieli prowadzić te księgi w formie elektronicznej przy użyciu programów komputerowych. Te elektroniczne księgi rachunkowe będą musiały być przekazywane do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w ustrukturyzowanej formie (pliki JPK) od 2027 roku. Na początku kwietnia 2025 r. Minister Finansów przygotował projekt nowego rozporządzenia w sprawie w sprawie dodatkowych danych, o które należy uzupełnić prowadzone księgi rachunkowe i ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - podlegające przekazaniu w formie elektronicznej na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Rozporządzenie to zacznie obowiązywać także od 1 stycznia 2026 r.

REKLAMA

Zmiany w przedawnieniu zobowiązań podatkowych od 2026 r. Wiceminister: czasem potrzebujemy więcej niż 5 lat. Co wynika z projektu nowelizacji ordynacji podatkowej

Jedna z wielu zmian zawartych w opublikowanym 28 marca 2025 r. projekcie nowelizacji Ordynacji podatkowej dotyczy zasad przedawniania zobowiązań podatkowych. Postanowiliśmy zmienić przepisy o przedawnieniu zobowiązań podatkowych, ale tak, aby nie wywrócić całego systemu – powiedział PAP wiceminister finansów Jarosław Neneman. Wskazał, że przerwanie biegu przedawnienia przez wszczęcie postępowania będzie możliwe tylko w przypadku poważnych przestępstw. Ponadto projekt przewiduje wykreślenie z kodeksu karnego skarbowego zapisu, że karalność przestępstwa skarbowego ustaje wraz z przedawnieniem podatku.

KSeF pod lupą hakerów? Dlaczego cyfrowa rewolucja może być ryzykowna dla polskich firm

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur to milowy krok w cyfryzacji biznesu, ale czy na pewno jesteśmy na to gotowi? Za e-fakturowaniem stoi wizja uproszczenia i przejrzystości, ale też realne zagrożenia – od wycieków danych po cyberataki. Eksperci ostrzegają: bez odpowiednich zabezpieczeń KSeF może stać się niebezpieczną bramą dla cyberprzestępców.

REKLAMA