Jak opodatkować sprzedaż części majątku trwałego

Prawo wieczystego użytkowania gruntu: Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami podlega opodatkowaniu VAT, a tym samym wymaga wystawienia faktury. Osiągnięty z tego tytułu przychód należy rozliczyć również w podatku dochodowym.

Na potrzeby podatku VAT (od 1 maja 2004 r.) zarówno grunt (jako towar), jak i prawo wieczystego użytkowania gruntu (jako usługa) stanowią przedmiot opodatkowania podatkiem VAT. W przypadku prawa wieczystego użytkowania należy, co do zasady, stosować stawkę podstawową, tj. 22%.

Choć ustawodawca inaczej kwalifikuje czynności dotyczące gruntu (prawa własności) i prawa wieczystego użytkowania, to jednak z uwagi na daleko idącą funkcjonalną i logiczną analogię między zbyciem gruntu a ustanowieniem prawa wieczystego użytkowania – zostały wprowadzone w ramach rozporządzenia do ustawy o VAT przepisy, dzięki którym opodatkowanie zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu następuje na zasadach bardzo podobnych do zbycia gruntu.

W przypadku sprzedaży gruntu wraz z posadowionymi na tym gruncie budynkami wartość gruntu wlicza się do podstawy opodatkowania tych budynków, budowli i w konsekwencji całość zostaje opodatkowana według stawki właściwej dla budynków. Jeśli zatem przedmiotem sprzedaży byłyby budynki opodatkowane np. stawką 7%, grunt – jako składowa podstawy opodatkowania – również zostałby opodatkowany według takiej stawki (art. 29 ustawy o VAT).

Podobnie (w sensie zastosowania stawki podatkowej) będzie w przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu. Zgodnie bowiem z przepisem § 5 ust. 7 oraz § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia wykonawczego do ustawy o VAT:

• 7-procentową stawkę podatku stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z tym gruntem związanych, jeżeli budynki te są opodatkowane stawką 7%,

• zwalnia się od opodatkowania zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków, budowli trwale związanych z tym gruntem, jeżeli budynki te są zwolnione od podatku lub opodatkowane według stawki 0%.

W przypadku sprzedaży gruntu (wieczyste użytkowanie) wraz z budynkami na nim posadowionymi należy zatem wystawić fakturę VAT. Natomiast stawka podatku dla wieczystego użytkowania jest uzależniona od tego, jaką stawką są opodatkowane same budynki: Jeśli budynki są zwolnione lub opodatkowane staw- ką 0% – wieczyste użytkowanie gruntu również będzie zwolnione, jeśli budynki mają stawkę 7% – wieczyste użytkowanie gruntu będzie opodatkowane stawką 7%, w pozostałych przypadkach należy zastosować stawkę podstawową 22%.

Sprzedaż budynków oraz zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie, co do zasady, generować przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Należy jednak pamiętać, że ustalając podstawę opodatkowania przychód z odpłatnego zbycia wymienionych wcześniej budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntu można oczywiście pomniejszyć o koszty uzyskania tego przychodu. W przypadku budynku będzie to niezamortyzowana część jego wartości początkowej, a w przypadku prawa wieczystego użytkowania gruntu – różnica między ceną zbycia a ceną jego nabycia.

Michał Tadeusz Piotrowski