Jak rozliczyć zakup nieruchomości

Koszty związane z nabyciem nieruchomości, w tym gruntów, nie będą, co do zasady, mogły zostać podatkowo rozliczone w momencie nabycia tych nieruchomości. Będą one podlegały amortyzacji. Szczegóły i odpowiedzi na pozostałe pytania – w uzasadnieniu.

Podatnik posiada możliwość zaliczenia danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów wówczas, gdy wydatek ten ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jego poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Koszty ponoszone przez Czytelnika należy więc ocenić pod kątem ich celowości i dążenia do uzyskania przychodów. Nie jest natomiast wymagane, aby koszty te w rzeczywistości doprowadziły do uzyskania konkretnych przychodów. Dlatego też możliwe jest uznanie, że koszty wyceny nieruchomości, koszty poniesione na załatwienie kredytów bankowych, opinie prawne oraz opłaty notarialne są związane z uzyskaniem przychodów. Zwłaszcza że Czytelnik na zakupionej nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje jednak pewne wyjątki, które albo uniemożliwiają podatkowe rozliczanie kosztów pomimo ich związku z przychodami, albo nakazują ich rozliczanie w określony sposób.

Za koszty uzyskania przychodów nie uważa się wydatków na nabycie gruntów, z tym że wydatki takie, po pomniejszeniu o wysokość dokonanych odpisów amortyzacyjnych, stanowią koszty w momencie zbycia gruntu (art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) updop).

A więc wydatki bezpośrednio związane z nabyciem gruntów nie mogą zostać z chwilą ich poniesienia uznane za koszty uzyskania przychodów.

•  jako przychód 150 000 zł, a

•  jako koszty uzyskania przychodu (w momencie zbycia): 100 000 zł (cena nabycia gruntu), 8500 zł (koszty nabycia gruntu) – razem 108 500 zł.

W odniesieniu natomiast do nieruchomości innych niż grunty trzeba zauważyć, że nieruchomości te (zakładając zamiar ich wykorzystania do celów działalności gospodarczej przez okres co najmniej roku) stanowią środki trwałe podlegające amortyzacji. W przypadku nabycia środków trwałych (w tym np. budynków) w drodze kupna ich wartość początkową stanowi cena ich nabycia, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego, a w szczególności:

•  koszty transportu, załadunku i wyładunku,

•  koszty ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych,

•  opłat notarialnych, skarbowych i innych,

•  odsetek, prowizji (art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 updop).

Wartość początkowa podlega natomiast z reguły pomniejszeniu o VAT. Wyjątek stanowią tu przypadki, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie trzeba zaakcentować, że bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów spółka Czytelnika będzie mogła rozliczyć odsetki od kredytu bankowego naliczone po oddaniu środków trwałych do używania.

W odniesieniu do kwestii związanej z możliwością odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że jeśli nabycie związane będzie ze sprzedażą opodatkowaną VAT, podatnikowi przysługiwało będzie prawo do dokonania odliczenia podatku naliczonego. Nie zmieni tego fakt, że koszty związane z nabyciem przedmiotowych nieruchomości będą musiały zostać rozliczone w czasie.

Możliwe jednak, że Czytelnik będzie zobowiązany do dokonywania korekt odliczonego VAT, zgodnie z art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług, przez 10 kolejnych lat używania nieruchomości.

Marcin Sikora

doradca podatkowy