Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości stanowiącej środek trwały w budowie

Sprzedaż przedmiotowych działek (lub ich części) opodatkowana będzie VAT w ramach (na tych samych zasadach) dostawy posadowionych na nich budynków i budowli. Z punktu widzenia opodatkowania VAT bez znaczenia jest fakt, iż przedmiotowa nieruchomość jest wykazana w ewidencji spółki jako środek trwały w budowie. Szczegóły w uzasadnieniu.

Według obowiązujących przepisów ustawy o VAT grunty uważane są za towary (por. art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług), a w konsekwencji obrót nimi podlega opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów.

Szczególny sposób opodatkowania gruntów wynika z art. 29 ust. 5 ustawy. Przepis ten stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji obrót zabudowanymi gruntami podlega opodatkowaniu w ramach dostaw budynków lub budowli (lub ich części) znajdujących się na tych gruntach.

 

Z treści pytania wynika, że na gruncie mającym być przedmiotem sprzedaży posadowione są różne budynki i budowle. W konsekwencji, z punktu widzenia opodatkowania VAT, dojdzie do dostaw kilku budynków i budowli, których podstawą opodatkowania będzie również przypadająca na te budynki i budowle wartość działek. Niestety, w treści pytania nie zostały podane informacje niezbędne dla określenia zasad opodatkowania tych budynków i budowli. W konsekwencji jednoznaczne określenie tych zasad nie jest możliwe.

Wydaje się, że przynajmniej w części (być może w całości) będzie możliwe skorzystanie ze zwolnienia od podatku dostawy towarów używanych, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Warunkiem stosowania tego zwolnienia jest, aby w stosunku do dostarczanych towarów podatnikowi dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W zakresie, w jakim zwolnienie to nie będzie miało zastosowania, dostawa budynków i budowli oraz przypadającego na te budynki i budowle gruntu będzie opodatkowana stawką podstawową 22%.

Ze względu na fakt, iż na przedmiotowych działkach posadowionych jest kilka budynków, konieczne jest przyporządkowanie (dla celów VAT) części gruntów do poszczególnych budynków. Niestety, przepisy nie określają sposobu, w jaki należy tego dokonać. Grunt należy przyporządkowywać do budynków i budowli proporcjonalnie do powierzchni działki zajmowanej przez budynki i budowle na niej położone.

Organy podatkowe reprezentują odmienne stanowisko, a mianowicie, że należy oprzeć się o wartość położonych na działce budynków i budowli (por. przykładowo pismo Naczelnika Lubelskiego Urzędu Skarbowego z 4 listopada 2004 r., nr PP-2/443/108/2004).

 

Nie jest również wykluczony scenariusz, według którego zostanie sprzedana niezabudowana część przedmiotowej nieruchomości. Taka transakcja będzie:

1) zwolniona od podatku - jeśli sprzedawany grunt będzie terenem innym niż teren budowlany oraz przeznaczony pod zabudowę (por. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy),

2) opodatkowana według stawki 22% - w przeciwnym wypadku.

Dla opodatkowania VAT bez znaczenia jest fakt, iż przedmiotowa nieruchomość wykazana jest w ewidencji spółki jako środek trwały w budowie. W szczególności ze względu na ten fakt nie obowiązują żadne szczególne zasady opodatkowania sprzedaży części lub całości tej nieruchomości.

 

 

Tomasz Krywan

konsultant podatkowy