Czy sprzedaż nieruchomości, którą remontował dzierżawca, korzysta ze zwolnienia

W grudniu 2004 r. nieruchomość została wydzierżawiona firmie „D”. W umowie dzierżawy ustalono między innymi, że dzierżawca dokona rozbudowy i zmiany użytkowania nieruchomości na własny koszt i że będzie miał prawo pierwszeństwa do zakupu dzierżawionej nieruchomości. W lutym 2005 r. dzierżawca rozpoczął inwestycję w obcym środku trwałym (nakłady przekroczyły 100% wartości ceny). W sierpniu 2005 r., w trakcie trwania prac budowlanych, sprzedaliśmy notarialnie firmie „D” pierwotny stan prawa użytkowania wieczystego działki i własność znajdującego się na tej działce budynku. Sprzedaż udokumentowaliśmy fakturą VAT i zastosowaliśmy zwolnienie z VAT. Czy postąpiliśmy prawidłowo? Czy sprzedaż wymienionej nieruchomości (gruntu i budynku) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług jako towar używany?

Tak, postąpili Państwo prawidłowo. W tym przypadku przysługiwało Wam prawo do zastosowania zwolnienia.

Z pytania wynika, że sprzedali Państwo nieruchomość, która była użytkowana przez dzierżawcę i to on ponosił koszty jej ulepszenia. W przypadku sprzedaży nieruchomości, aby uznać ją za dostawę towarów używanych, muszą być spełnione następujące warunki:

- w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;

- od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Jak wynika z pytania, wszystkie te warunki zostały spełnione. Jednak przepisy wprowadzają jeszcze jeden warunek. W przypadku gdy budynek został sprzedany przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania, wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych,

prawo do zwolnienia nie przysługuje. Wszystkie te warunki muszą być spełnione łącznie.

W opisanym przez Państwa przypadku ulepszenia dokonał dzierżawca, traktując to jako inwestycję w obcym środku trwałym. Ponadto, co należy podkreślić, nakłady stanowiły własność dzierżawcy. Oznacza to, że w Państwa przypadku przynajmniej jeden z warunków nie jest spełniony. Przede wszystkim nie odliczyli Państwo VAT od poniesionych wydatków oraz nie dokonali ulepszenia środka trwałego. Dlatego prawidłowo zastosowali Państwo zwolnienie z VAT do tej transakcji.

 

 

Agnieszka Jasiorowska

ekspert w zakresie VAT