REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak opodatkować dochody z nieruchomości położonych w różnych krajach

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Krzysztof Wieluński

REKLAMA

Nie prowadzę działalności gospodarczej. Posiadam mieszkanie w Austrii, które wynajmuję. Ponadto mam mieszkanie w Polsce, które wynajmuję pracownikom firmy z Austrii. Ostatnio kupiłem mieszkanie w Bułgarii, które wynajmuję pracownikom firmy niemieckiej. Jak w związku z tym powinienem w Polsce opodatkować dochody z najmu? Dochody z najmu w Polsce opodatkowuję na zasadach ogólnych.

RADA

Dochody z najmu mieszkania położonego w Austrii należy połączyć z dochodami opodatkowanym w Polsce na zasadach ogólnych. Możliwe jest odliczenie podatku z tego tytułu zapłaconego w Austrii. Dochody z najmu mieszkania w Bułgarii należy uwzględnić przy obliczeniu stopy procentowej mającej zastosowanie do opodatkowania dochodów z najmu mieszkań w Austrii i Polsce.

UZASADNIENIE

Kwestię opodatkowania dochodów z najmu mieszkania w Austrii należy rozpatrywać na podstawie umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Austrii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku
Na podstawie art. 6 ust. 1 tej umowy dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w drugim umawiającym się państwie może być opodatkowany w tym drugim państwie. Regulację tę stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego (art. 6 ust. 3 umowy). A zatem dochody z najmu mieszkania w Austrii będą tam opodatkowane.
Jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce osiąga dochód, który stosownie do postanowień tej umowy podlega opodatkowaniu w Austrii, to Polska zezwoli na odliczenie od podatku należnego od dochodu tej osoby kwoty równej podatkowi od dochodu zapłaconemu w Austrii. Odliczenie takie nie może jednak przekroczyć tej części podatku od dochodu lub od majątku, jaka została obliczona przed dokonaniem odliczenia i która odpowiada tej części dochodu, jaka może być opodatkowana w Austrii (art. 24 ust. 1 lit. a) umowy).
A zatem, mimo opodatkowania w Austrii, dochód z najmu tego mieszkania należy połączyć z dochodami opodatkowanym w Polsce na zasadach ogólnych. Możliwe jest jednak odliczenie podatku zapłaconego w Austrii przypadającego proporcjonalnie na dochód uzyskany stamtąd. Wówczas będzie miał zastosowanie art. 27 ust. 9 updof.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ
Dochody z najmu mieszkania w Austrii nie są w Polsce zwolnione z opodatkowania. Do ich rozliczenia będzie miała zastosowanie metoda proporcjonalnego odliczenia.

Natomiast kwestię opodatkowania dochodów z najmu mieszkania w Bułgarii reguluje umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku.
Wprawdzie na podstawie art. 6 ust. 1 i ust. 3 tej umowy dochody z najmu mieszkania w Bułgarii są tam opodatkowane, jednak umowa ta przewiduje zwolnienie tych dochodów w Polsce (art. 24 ust. 1 umowy). Przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu tej osoby, należy zastosować stawkę podatkową, która byłaby zastosowana, gdyby dochód z najmu mieszkania w Bułgarii nie był w Polsce zwolniony. Do opodatkowania tych dochodów w Polsce będzie miał zastosowanie art. 27 ust. 8 updof. Na podstawie tego przepisu:
- do dochodów podlegających opodatkowaniu na zasadach ogólnych należy dodać dochody zwolnione i od sumy tych dochodów obliczyć podatek według skali,
- ustalić stopę procentową tego podatku do tak obliczonej sumy dochodów,
- ustaloną w ten sposób stopę procentową zastosować do dochodu podlegającego opodatkowania na zasadach ogólnych w Polsce.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ
Dochody z najmu mieszkania w Bułgarii, tam opodatkowane, są w Polsce zwolnione z opodatkowania. Należy je jednak wziąć pod uwagę przy ustalaniu stopy procentowej mającej zastosowanie do dochodów podlegających w Polsce opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Przykład
Pan Nowak wynajmuje mieszkanie w Wiedniu. Załóżmy, że za 2007 r. uzyskał z tego tytułu dochód w wysokości (równowartości) 50 000 zł. Podatek zapłacony w Austrii od tego dochodu wyniósł równowartość 10 000 zł. W Polsce pan Nowak osiągnął tylko dochód z najmu mieszkania w Warszawie w wysokości 30 000 zł. Natomiast dochód z wynajmu mieszkania w Sofii wyniósł równowartość 20 000 zł. Suma tych dochodów wyniosła 100 000 zł. Innych dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych w Polsce pan Nowak nie uzyskał.
Podatek według skali mającej zastosowanie do dochodów osiągniętych w 2007 r. wyniósł 26 100,11 zł.
Stopa procentowa wyniesie 26 100,11 zł : 100 000 zł = 26,1001%.
Dochody opodatkowane w Polsce na zasadach ogólnych wyniosą 80 000 zł (50 000 zł + 30 000 zł).
Podatek będzie wynosił 80 000 × 26,1001% = 20 880,08 zł.
Pan Nowak będzie mógł odliczyć podatek zapłacony w Austrii (10 000 zł), bowiem proporcjonalnie jest on niższy niż podatek obliczony według stopy procentowej, przypadający na dochód uzyskany z najmu w Austrii (50 000 zł × 26,1001% = 13 050,05 zł).
W zeznaniu rocznym pan Nowak wykaże podatek w wysokości 20 880,08 zł - 10 000 zł = 10 880,08 zł. Powyższego rozliczenia pan Nowak dokona w zeznaniu rocznym. Przepisy nie przewidują, aby z tytułu najmu mieszkań położonych za granicą wpłacał w Polsce zaliczki na podatek dochodowy.

Podstawa prawna:
- art. 6 ust. 1 i ust. 3, art. 24 ust. 1 lit. a) umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Austrii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku - Dz.U. z 2005 r. Nr 224, poz. 1921
- art. 6 ust. 1 i ust. 3, art. 24 ust. 1 umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku - Dz.U. z 1995 r. Nr 137, poz. 679
- art. 27 ust. 8 i ust. 9 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 35, poz. 219

Krzysztof Wieluński
ekspert w zakresie podatków dochodowych

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
KSeF 2026 - Jeszcze można uniknąć katastrofy. Prof. Modzelewski polemizuje z Ministerstwem Finansów

Niniejsza publikacja jest polemiką prof. Witolda Modzelewskiego z tezami i argumentacją resortu finansów zaprezentowanymi w artykule: „Wystawianie faktur w KSeF w 2026 roku. Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów”. Śródtytuły pochodzą od redakcji portalu infor.pl.

Rolnicy i rybacy muszą szykować się na zmiany – nowe przepisy o pomocy de minimis już w drodze!

Rolnicy i rybacy w całej Polsce powinni przygotować się na nadchodzące zmiany w systemie wsparcia publicznego. Rządowy projekt rozporządzenia wprowadza nowe obowiązki dotyczące informacji, które trzeba będzie składać, ubiegając się o pomoc de minimis. Nowe przepisy mają ujednolicić formularze, zwiększyć przejrzystość oraz zapewnić pełną kontrolę nad dotychczas otrzymanym wsparciem.

Wystawienie faktury VAT (ustrukturyzowanej) w KSeF może naruszać tajemnicę handlową lub zawodową

Czy wystawienie faktury ustrukturyzowanej może naruszać tajemnicę handlową lub zawodową? Na to pytanie odpowiada na prof. dr hab. Witold Modzelewski.

TSUE: Sąd ma ocenić, czy klauzula WIBOR szkodzi konsumentowi ale nie może oceniać samego wskaźnika

Sąd krajowy ma obowiązek dokonania oceny, czy warunek umowny dotyczący zmiennej stopy oprocentowania opartej o WIBOR, powoduje znaczącą nierównowagę ze szkodą dla konsumenta - oceniła Rzeczniczka Generalna TSUE w opinii opublikowanej 11 września 2025 r. (sprawa C‑471/24 - J.J. przeciwko PKO BP S.A.) Dodała, że ocena ta nie może jednak odnosić się do wskaźnika WIBOR jako takiego ani do metody jego ustalania.

REKLAMA

Kiedy ZUS może przejąć wypłatę świadczeń od przedsiębiorcy? Konieczny wniosek od płatnika lub ubezpieczonego

Brak płynności finansowej płatnika składek, zatrudniającego powyżej 20 osób, może utrudniać mu regulowanie świadczeń na rzecz pracowników, takich jak zasiłek chorobowy, zasiłek macierzyński czy świadczenie rehabilitacyjne. ZUS może pomóc w takiej sytuacji i przejąć wypłatę świadczeń. Potrzebny jest jednak wniosek płatnika lub ubezpieczonego.

W 2026 roku 2,8 mln firm musi zmienić sposób fakturowania. Im szybciej się przygotują, tym większą przewagę zyskają nad konkurencją

W 2026 roku ponad 2,8 mln przedsiębiorstw w Polsce zostanie objętych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Dla wielu z nich będzie to największa zmiana technologiczna od czasu cyfryzacji JPK. Choć Ministerstwo Finansów zapowiada tę transformację jako krok ku nowoczesności, dla MŚP może oznaczać konieczność głębokiej reorganizacji sposobu działania. Eksperci radzą przedsiębiorcom: czas wdrożenia KSeF potraktujcie jako inwestycję.

Środowisko testowe KSeF 2.0 (dot. API) od 30 września, Moduł Certyfikatów i Uprawnień do KSeF 2.0 od 1 listopada 2025 r. MF: API KSeF 1.0 nie jest kompatybilne z API KSeF 2.0

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 10 września 2025 r., że wprowadzone zostały nowe funkcjonalności wcześniej niedostępne w API KSeF1.0 (m.in. FA(3) z węzłem Zalacznik, tryby offline24 czy certyfikaty KSeF). W związku z wprowadzonymi zmianami konieczna jest integracja ze środowiskiem testowym KSeF 2.0., które zostanie udostępnione 30 września.

KSeF 2.0 już nadchodzi: Wszystko, co musisz wiedzieć o rewolucji w e-fakturowaniu

Już od 1 lutego 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać nowy, obligatoryjny KSeF 2.0. Ministerstwo Finansów ogłosiło, że wersja produkcyjna KSeF 1.0 zostaje „zamrożona” i nie będzie dalej rozwijana, a przedsiębiorcy muszą przygotować się do pełnej migracji. Ważne terminy nadchodzą szybko – środowisko testowe wystartuje 30 września 2025 r., a od 1 listopada ruszy Moduł Certyfikatów i Uprawnień. To oznacza prawdziwą rewolucję w e-fakturowaniu, której nie można przespać.

REKLAMA

Te czynności w księgowości można wykonać automatycznie. Czy księgowi powinni się bać utraty pracy?

Automatyzacja procesów księgowych to kolejny krok w rozwoju tej branży. Dzięki możliwościom systemów, księgowi mogą pracować szybciej i wydajniej. Era ręcznego wprowadzania danych dobiega końca, a digitalizacja pracy biur rachunkowych i konieczność dostosowania oferty do potrzeb XXI wieku to konsekwencje cyfrowej rewolucji, której jesteśmy świadkami. Czy zmiany te niosą wyłącznie korzyści, czy również pewne zagrożenia?

4 mln zł zaległego podatku. Skarbówka wykryła nieprawidłowości: spółka zawyżyła koszty uzyskania przychodów o 186 mln zł

Firma musi zapłacić aż 4 mln zł zaległego podatku CIT. Funkcjonariusze podlaskiej skarbówki wykryli nieprawidłowości w stosowaniu cen transferowych przez jedną ze spółek.

REKLAMA