REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak opodatkować dochody z nieruchomości położonych w różnych krajach

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Krzysztof Wieluński

REKLAMA

Nie prowadzę działalności gospodarczej. Posiadam mieszkanie w Austrii, które wynajmuję. Ponadto mam mieszkanie w Polsce, które wynajmuję pracownikom firmy z Austrii. Ostatnio kupiłem mieszkanie w Bułgarii, które wynajmuję pracownikom firmy niemieckiej. Jak w związku z tym powinienem w Polsce opodatkować dochody z najmu? Dochody z najmu w Polsce opodatkowuję na zasadach ogólnych.

RADA

Dochody z najmu mieszkania położonego w Austrii należy połączyć z dochodami opodatkowanym w Polsce na zasadach ogólnych. Możliwe jest odliczenie podatku z tego tytułu zapłaconego w Austrii. Dochody z najmu mieszkania w Bułgarii należy uwzględnić przy obliczeniu stopy procentowej mającej zastosowanie do opodatkowania dochodów z najmu mieszkań w Austrii i Polsce.

UZASADNIENIE

Kwestię opodatkowania dochodów z najmu mieszkania w Austrii należy rozpatrywać na podstawie umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Austrii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku
Na podstawie art. 6 ust. 1 tej umowy dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w drugim umawiającym się państwie może być opodatkowany w tym drugim państwie. Regulację tę stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego (art. 6 ust. 3 umowy). A zatem dochody z najmu mieszkania w Austrii będą tam opodatkowane.
Jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce osiąga dochód, który stosownie do postanowień tej umowy podlega opodatkowaniu w Austrii, to Polska zezwoli na odliczenie od podatku należnego od dochodu tej osoby kwoty równej podatkowi od dochodu zapłaconemu w Austrii. Odliczenie takie nie może jednak przekroczyć tej części podatku od dochodu lub od majątku, jaka została obliczona przed dokonaniem odliczenia i która odpowiada tej części dochodu, jaka może być opodatkowana w Austrii (art. 24 ust. 1 lit. a) umowy).
A zatem, mimo opodatkowania w Austrii, dochód z najmu tego mieszkania należy połączyć z dochodami opodatkowanym w Polsce na zasadach ogólnych. Możliwe jest jednak odliczenie podatku zapłaconego w Austrii przypadającego proporcjonalnie na dochód uzyskany stamtąd. Wówczas będzie miał zastosowanie art. 27 ust. 9 updof.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ
Dochody z najmu mieszkania w Austrii nie są w Polsce zwolnione z opodatkowania. Do ich rozliczenia będzie miała zastosowanie metoda proporcjonalnego odliczenia.

Natomiast kwestię opodatkowania dochodów z najmu mieszkania w Bułgarii reguluje umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku.
Wprawdzie na podstawie art. 6 ust. 1 i ust. 3 tej umowy dochody z najmu mieszkania w Bułgarii są tam opodatkowane, jednak umowa ta przewiduje zwolnienie tych dochodów w Polsce (art. 24 ust. 1 umowy). Przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu tej osoby, należy zastosować stawkę podatkową, która byłaby zastosowana, gdyby dochód z najmu mieszkania w Bułgarii nie był w Polsce zwolniony. Do opodatkowania tych dochodów w Polsce będzie miał zastosowanie art. 27 ust. 8 updof. Na podstawie tego przepisu:
- do dochodów podlegających opodatkowaniu na zasadach ogólnych należy dodać dochody zwolnione i od sumy tych dochodów obliczyć podatek według skali,
- ustalić stopę procentową tego podatku do tak obliczonej sumy dochodów,
- ustaloną w ten sposób stopę procentową zastosować do dochodu podlegającego opodatkowania na zasadach ogólnych w Polsce.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ
Dochody z najmu mieszkania w Bułgarii, tam opodatkowane, są w Polsce zwolnione z opodatkowania. Należy je jednak wziąć pod uwagę przy ustalaniu stopy procentowej mającej zastosowanie do dochodów podlegających w Polsce opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Przykład
Pan Nowak wynajmuje mieszkanie w Wiedniu. Załóżmy, że za 2007 r. uzyskał z tego tytułu dochód w wysokości (równowartości) 50 000 zł. Podatek zapłacony w Austrii od tego dochodu wyniósł równowartość 10 000 zł. W Polsce pan Nowak osiągnął tylko dochód z najmu mieszkania w Warszawie w wysokości 30 000 zł. Natomiast dochód z wynajmu mieszkania w Sofii wyniósł równowartość 20 000 zł. Suma tych dochodów wyniosła 100 000 zł. Innych dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych w Polsce pan Nowak nie uzyskał.
Podatek według skali mającej zastosowanie do dochodów osiągniętych w 2007 r. wyniósł 26 100,11 zł.
Stopa procentowa wyniesie 26 100,11 zł : 100 000 zł = 26,1001%.
Dochody opodatkowane w Polsce na zasadach ogólnych wyniosą 80 000 zł (50 000 zł + 30 000 zł).
Podatek będzie wynosił 80 000 × 26,1001% = 20 880,08 zł.
Pan Nowak będzie mógł odliczyć podatek zapłacony w Austrii (10 000 zł), bowiem proporcjonalnie jest on niższy niż podatek obliczony według stopy procentowej, przypadający na dochód uzyskany z najmu w Austrii (50 000 zł × 26,1001% = 13 050,05 zł).
W zeznaniu rocznym pan Nowak wykaże podatek w wysokości 20 880,08 zł - 10 000 zł = 10 880,08 zł. Powyższego rozliczenia pan Nowak dokona w zeznaniu rocznym. Przepisy nie przewidują, aby z tytułu najmu mieszkań położonych za granicą wpłacał w Polsce zaliczki na podatek dochodowy.

Podstawa prawna:
- art. 6 ust. 1 i ust. 3, art. 24 ust. 1 lit. a) umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Austrii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku - Dz.U. z 2005 r. Nr 224, poz. 1921
- art. 6 ust. 1 i ust. 3, art. 24 ust. 1 umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku - Dz.U. z 1995 r. Nr 137, poz. 679
- art. 27 ust. 8 i ust. 9 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 35, poz. 219

Krzysztof Wieluński
ekspert w zakresie podatków dochodowych

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Minimalne wynagrodzenie 2026: MF proponuje 4806 zł, a MRPiPS 5056 zł brutto miesięcznie

W dniu 7 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało swoje oświadczenie w sprawie nieprawdziwych informacji dotyczących kwoty podwyżki płacy minimalnej w 2026 r.

KPiR: czym jest i jak ją prowadzić? Najważniejsze zasady uproszczonej księgowości

Odpowiadając wprost na postawione w tytule pytanie, Księga Przychodów i Rozchodów (dalej: „KPiR”) to jeden z przewidzianych w polskim prawie sposobów prowadzenia ewidencji księgowej pozwalającej na określenie zobowiązań podatkowych. Najczęściej KPiR kojarzy się osobom, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą, w tym takim, które są zatrudniona w formie b2b. Niemniej, wbrew powszechnemu przeświadczeniu i pomimo tego, że obowiązek prowadzenia księgi przychodów i rozchodów został wprowadzony w art. 24a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, taką formę rachunkowości mogą przyjąć nie tylko osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą.

Dalsze obniżki stóp procentowych NBP dopiero jesienią 2025 roku? Prezes Glapiński: RPP nie zapowiada dalszych zmian; wzmocniły się czynniki inflacyjne

Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie poczeka z kolejnymi obniżkami stóp procentowych przynajmniej do września - oceniają ekonomiści Santander BP. Ich zdaniem konferencja prasowa Prezesa NBP z 5 czerwca 2025 r. zasygnalizowała kolejną zmianę w nastawieniu banku centralnego - w kierunku bardziej jastrzębiej polityki. Podobnie oceniają analitycy innych banków (ING BSK, mBanku). Na tej konferencji Prezes Glapiński podkreślił, że Rada Polityki Pieniężnej w obecnej sytuacji nie zapowiada ścieżki przyszłych stóp proc., nie zobowiązuje się do żadnych decyzji, a kolejne decyzje będą podejmowane w reakcji na bieżące informacje. Dodał, że wzmocniły się czynniki mogące zwiększyć presję inflacyjną w dłuższym okresie.

Dopłaty bezpośrednie 2025: Nabór kończy się już 16 czerwca

Rolnicy mogą składać wnioski o dopłaty bezpośrednie i obszarowe za 2025 rok wyłącznie przez internet, korzystając z aplikacji eWniosekPlus. Termin upływa 16 czerwca, ale dokumenty będzie można złożyć do 11 lipca – z potrąceniem. Pomoc oferują pracownicy ARiMR i infolinia agencji.

REKLAMA

Ulga podatkowa dla pracującego seniora. Co w sytuacji przejścia na emeryturę w ciągu roku podatkowego?

Już czwarty rok w podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązuje wprowadzona w ramach Polskiego Ładu tzw. ulga dla pracujących seniorów. Jest to tak naprawdę zwolnienie podatkowe, do którego mają prawo osoby, które osiągnęły powszechny wiek emerytalny (60 lat dla kobiet i 65 lat dla mężczyzn), nadal pracują zarobkowo i nie mają ustalonego prawa do emerytury lub renty rodzinnej. Z tej ulgi mogą też korzystać te osoby, które mają przyznaną emeryturę lecz jej nie pobierają, ponieważ nie rozwiązały stosunku pracy – czyli mają zawieszone prawo do emerytury. Powstaje pytanie, czy do tego zwolnienia mają prawo również te osoby, które w trakcie roku podatkowego (kalendarzowego) przeszły na emeryturę. Wyjaśnił to niedawno Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Poświadczone zgłoszenie celne importu – kluczowy dowód wywozu z UE

W czasach zglobalizowanego handlu i zaostrzonych kontroli podatkowo-celnych coraz częściej przedsiębiorcy stają przed wyzwaniem udowodnienia wywozu towarów poza Unię Europejską. Jednym z narzędzi, które może odegrać w tym procesie kluczową rolę, jest poświadczone przez organy celne zgłoszenie celne importowe dokonane w kraju trzecim.

Fundacja rodzinna w strukturach transakcyjnych – ryzyko zakwestionowania przez KAS

Najnowsze stanowisko Szefa KAS (odmowa wydania opinii zabezpieczającej z 5 maja 2025 r., sygn. DKP16.8082.14.2024) pokazuje, że wykorzystanie fundacji rodzinnej jako pośrednika w sprzedaży udziałów może zostać uznane za unikanie opodatkowania. Mimo deklarowanych celów sukcesyjnych, KAS uznał działanie za sztuczne i sprzeczne z celem przepisów.

Webinar: KSeF – co nas czeka w praktyce? + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „KSeF – co nas czeka w praktyce?” poprowadzi Zbigniew Makowski, doradca podatkowy z ponad 15-letnim stażem. Ekspert wskaże, jakie szanse i zagrożenia dla firm i biur rachunkowych niesie ze sobą KSeF i jak się na nie przygotować.

REKLAMA

Taryfa celna UE: kod, który decyduje o losie Twojej przesyłki

Niepozorny ciąg cyfr może przesądzić o powodzeniu lub porażce międzynarodowej transakcji. W świecie handlu zagranicznego poprawna klasyfikacja taryfowa towarów to nie wybór – to konieczność.

Zmiany w zamówieniach publicznych w 2025 r. Co czeka zamawiających i wykonawców? Projekt UZP dot. udziału firm z państw trzecich w przetargach

W dniu 3 lutego 2025 r. do Sejmu wpłynął projekt w formie druku nr 1041 o zmianie ustawy ¬- Prawo zamówień publicznych, który miał przewidywać szereg istotnych zmian w systemie zamówień publicznych w Polsce, został on jednak wycofany. Urząd Zamówień Publicznych stworzył jednak własny projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo zamówień publicznych oraz ustawy o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi, pod numerem UC88, w której poruszył istotną kwestię udziałów w przetargach firmy z państw trzecich, czyli pochodzących z krajów, z którymi Unia Europejska nie zawarła umowy międzynarodowej zapewniającej wzajemny i równy dostęp do unijnego rynku zamówień publicznych. Projekt ten został już przyjęty przez Radę Ministrów i przesłany do Sejmu.

REKLAMA