REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak opodatkować dochody z nieruchomości położonych w różnych krajach

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Krzysztof Wieluński

REKLAMA

Nie prowadzę działalności gospodarczej. Posiadam mieszkanie w Austrii, które wynajmuję. Ponadto mam mieszkanie w Polsce, które wynajmuję pracownikom firmy z Austrii. Ostatnio kupiłem mieszkanie w Bułgarii, które wynajmuję pracownikom firmy niemieckiej. Jak w związku z tym powinienem w Polsce opodatkować dochody z najmu? Dochody z najmu w Polsce opodatkowuję na zasadach ogólnych.

RADA

Dochody z najmu mieszkania położonego w Austrii należy połączyć z dochodami opodatkowanym w Polsce na zasadach ogólnych. Możliwe jest odliczenie podatku z tego tytułu zapłaconego w Austrii. Dochody z najmu mieszkania w Bułgarii należy uwzględnić przy obliczeniu stopy procentowej mającej zastosowanie do opodatkowania dochodów z najmu mieszkań w Austrii i Polsce.

UZASADNIENIE

Kwestię opodatkowania dochodów z najmu mieszkania w Austrii należy rozpatrywać na podstawie umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Austrii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku
Na podstawie art. 6 ust. 1 tej umowy dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w drugim umawiającym się państwie może być opodatkowany w tym drugim państwie. Regulację tę stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego (art. 6 ust. 3 umowy). A zatem dochody z najmu mieszkania w Austrii będą tam opodatkowane.
Jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce osiąga dochód, który stosownie do postanowień tej umowy podlega opodatkowaniu w Austrii, to Polska zezwoli na odliczenie od podatku należnego od dochodu tej osoby kwoty równej podatkowi od dochodu zapłaconemu w Austrii. Odliczenie takie nie może jednak przekroczyć tej części podatku od dochodu lub od majątku, jaka została obliczona przed dokonaniem odliczenia i która odpowiada tej części dochodu, jaka może być opodatkowana w Austrii (art. 24 ust. 1 lit. a) umowy).
A zatem, mimo opodatkowania w Austrii, dochód z najmu tego mieszkania należy połączyć z dochodami opodatkowanym w Polsce na zasadach ogólnych. Możliwe jest jednak odliczenie podatku zapłaconego w Austrii przypadającego proporcjonalnie na dochód uzyskany stamtąd. Wówczas będzie miał zastosowanie art. 27 ust. 9 updof.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ
Dochody z najmu mieszkania w Austrii nie są w Polsce zwolnione z opodatkowania. Do ich rozliczenia będzie miała zastosowanie metoda proporcjonalnego odliczenia.

Natomiast kwestię opodatkowania dochodów z najmu mieszkania w Bułgarii reguluje umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku.
Wprawdzie na podstawie art. 6 ust. 1 i ust. 3 tej umowy dochody z najmu mieszkania w Bułgarii są tam opodatkowane, jednak umowa ta przewiduje zwolnienie tych dochodów w Polsce (art. 24 ust. 1 umowy). Przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu tej osoby, należy zastosować stawkę podatkową, która byłaby zastosowana, gdyby dochód z najmu mieszkania w Bułgarii nie był w Polsce zwolniony. Do opodatkowania tych dochodów w Polsce będzie miał zastosowanie art. 27 ust. 8 updof. Na podstawie tego przepisu:
- do dochodów podlegających opodatkowaniu na zasadach ogólnych należy dodać dochody zwolnione i od sumy tych dochodów obliczyć podatek według skali,
- ustalić stopę procentową tego podatku do tak obliczonej sumy dochodów,
- ustaloną w ten sposób stopę procentową zastosować do dochodu podlegającego opodatkowania na zasadach ogólnych w Polsce.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ
Dochody z najmu mieszkania w Bułgarii, tam opodatkowane, są w Polsce zwolnione z opodatkowania. Należy je jednak wziąć pod uwagę przy ustalaniu stopy procentowej mającej zastosowanie do dochodów podlegających w Polsce opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Przykład
Pan Nowak wynajmuje mieszkanie w Wiedniu. Załóżmy, że za 2007 r. uzyskał z tego tytułu dochód w wysokości (równowartości) 50 000 zł. Podatek zapłacony w Austrii od tego dochodu wyniósł równowartość 10 000 zł. W Polsce pan Nowak osiągnął tylko dochód z najmu mieszkania w Warszawie w wysokości 30 000 zł. Natomiast dochód z wynajmu mieszkania w Sofii wyniósł równowartość 20 000 zł. Suma tych dochodów wyniosła 100 000 zł. Innych dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych w Polsce pan Nowak nie uzyskał.
Podatek według skali mającej zastosowanie do dochodów osiągniętych w 2007 r. wyniósł 26 100,11 zł.
Stopa procentowa wyniesie 26 100,11 zł : 100 000 zł = 26,1001%.
Dochody opodatkowane w Polsce na zasadach ogólnych wyniosą 80 000 zł (50 000 zł + 30 000 zł).
Podatek będzie wynosił 80 000 × 26,1001% = 20 880,08 zł.
Pan Nowak będzie mógł odliczyć podatek zapłacony w Austrii (10 000 zł), bowiem proporcjonalnie jest on niższy niż podatek obliczony według stopy procentowej, przypadający na dochód uzyskany z najmu w Austrii (50 000 zł × 26,1001% = 13 050,05 zł).
W zeznaniu rocznym pan Nowak wykaże podatek w wysokości 20 880,08 zł - 10 000 zł = 10 880,08 zł. Powyższego rozliczenia pan Nowak dokona w zeznaniu rocznym. Przepisy nie przewidują, aby z tytułu najmu mieszkań położonych za granicą wpłacał w Polsce zaliczki na podatek dochodowy.

Podstawa prawna:
- art. 6 ust. 1 i ust. 3, art. 24 ust. 1 lit. a) umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Austrii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku - Dz.U. z 2005 r. Nr 224, poz. 1921
- art. 6 ust. 1 i ust. 3, art. 24 ust. 1 umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku - Dz.U. z 1995 r. Nr 137, poz. 679
- art. 27 ust. 8 i ust. 9 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 35, poz. 219

Krzysztof Wieluński
ekspert w zakresie podatków dochodowych

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dwie ważne nowości w podatku od spadków i darowizn. Przywrócenie terminu do zwolnienia i zmiana przepisów dot. obowiązku podatkowego i złożenia zeznania

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła i przesłała do Sejmu RP projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje w szczególności ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, nowe przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu, który będzie miał zastosowanie do wszystkich tytułów nabycia majątku podlegającego podatkowi od spadków i darowizn. Ponadto przywrócenie terminu dotyczyć będzie poza zwolnieniem dla najbliższej rodziny, także zwolnienia nabycia przedsiębiorstw zmarłej osoby fizycznej, gdzie warunkiem zwolnienia jest również konieczność terminowego złożenia zgłoszenia. Dodatkowo nowe przepisy doprecyzują moment powstania obowiązku podatkowego przy nabyciu spadku i obowiązku złożenia zeznania podatkowego. Jest możliwe, że zmiany przepisów wejdą w życie jeszcze w 2025 roku.

API KSeF 2.0 - Ministerstwo Finansów udostępniło demo interfejsu programistycznego

W dniu 15 października 2025 r. Ministerstwo Finansów udostępniło środowisko przedprodukcyjne (Demo) interfejsu programistycznego API KSeF 2.0.Środowisko daje możliwość sprawdzenia systemów finansowo-księgowych z wykorzystaniem rzeczywistych metod uwierzytelniania. Resort finansów zapewnia wsparcie techniczne dla użytkowników środowiska przedprodukcyjnego (Demo) pod adresem: podatki.gov.pl/formularz. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że integracja ze środowiskiem API KSeF 2.0 jest konieczna, aby zapewnić kompatybilność systemów finansowo-księgowych z obligatoryjną wersją systemu KSeF 2.0.

Od 2026 r. zmiany w księgowości podatników PIT. Nowe pliki JPK i rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 16 października 2025 r., że od 2026 r. wchodzą w życie nowe obowiązki dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się w ramach podatku PIT. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą podlegające podatkowi PIT, które co miesiąc przekazują ewidencję JPK_V7M, będą zobowiązane do prowadzenia przy użyciu programów komputerowych ksiąg rachunkowych, podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów. Ministerstwo Finansów udostępni bezpłatne narzędzia pozwalające na realizację obowiązków w zakresie przesyłania nowych obligatoryjnych plików JPK.

Rachunki nie muszą być w KSeF. Czy wrócą do łask?

Już od 2026 roku podatnicy będą zobowiązani do wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). System obejmie faktury ustrukturyzowane, natomiast nie dotyczy innych dokumentów, takich jak rachunki. Oznacza to, że przedsiębiorcy dokumentujący sprzedaż zwolnioną z VAT mogą wystawiać rachunki poza KSeF.

REKLAMA

Darowizna samochodu po wycofaniu z firmy – czy to na pewno bezpieczne podatkowo? Interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości

Czy przekazanie żonie samochodu wycofanego z działalności gospodarczej może sprowadzić na przedsiębiorcę problemy z fiskusem? Najnowsza interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości. Urząd jasno wskazał, że darowizna auta po wycofaniu z firmy nie powoduje powstania przychodu w PIT, o ile spełnione są określone warunki. To ważna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zastanawiają się, jak bezpiecznie przekazać majątek firmowy do majątku prywatnego.

Opodatkowanie donejtów dla twórców internetowych (PIT, VAT). Czy to naprawdę darowizna?

Przez lata środowisko twórców internetowych – streamerów, youtuberów czy użytkowników Patronite – żyło w przekonaniu, że donate’y (czyli dobrowolne wpłaty od widzów) to darowizny, a więc – do określonego limitu – nieopodatkowane. Takie podejście miało swoje źródło w języku – słowo „donate” pochodzi przecież od angielskiego „donation”, czyli darowizna.

KSeF 2.0. Co ważniejsze – prawo podatkowe, czy podręczniki Ministerstwa Finansów? Faktura ustrukturyzowana istnieje tylko wirtualnie

Opublikowany przez resort finansów, liczący kilkaset stron (!) dokument pod nazwą „Podręcznik KSeF 2.0.” (w 4. częściach), jest w wielu miejscach nie tylko sprzeczny z projektowanymi przepisami, lecz również z uchwaloną już nowelizacją ustawy o VAT – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Jaka składka zdrowotna dla przedsiębiorców w 2026 roku? Ministerstwo Finansów nie pracuje nad przedłużeniem obniżonej podstawy wymiaru

Ministerstwo Finansów poinformowało Polską Agencję Prasową, że nie pracuje nad projektem, który zakładałby utrzymanie obniżonej minimalnej podstawy obliczania składki zdrowotnej dla przedsiębiorców w 2026 r. i kolejnych latach.

REKLAMA

KSeF: Pomoc dla przedsiębiorców czy nowy ból głowy? Fakty i mity wokół Krajowego Systemu e-Faktur [Gość Infor.pl]

Krajowy System e-Faktur (KSeF) budzi wiele emocji i narosło wokół niego sporo mitów. Czy to nowy podatek? Kogo i kiedy dotyczy obowiązek wystawiania faktur ustrukturyzowanych? Czy czeka nas rewolucja w relacjach z biurami rachunkowymi? O tym, na co muszą przygotować się przedsiębiorcy, rozmawiają eksperci z infor.pl, Szymon Glonek i Joanna Dmowska.

Rząd chce dać preferencje podatkowe funduszom inwestycyjnym spoza UE od 2026 roku

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawy o CIT), przedłożony przez Ministra Finansów i Gospodarki. Projekt dostosowuje przepisy CIT do orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczących zagranicznych funduszy inwestycyjnych i emerytalnych. Chodzi m.in. o rozszerzenie preferencji podatkowych na fundusze z państw spoza UE, przy zachowaniu zabezpieczeń przed nadużywaniem prawa do zwolnienia podatkowego.

REKLAMA