Kiedy urząd skarbowy może zakwestionować wartość transakcji

Podpisanie u notariusza umowy kupna sprzedaży nieruchomości tylko pozornie oznacza koniec transakcji. Urzędy skarbowe skrupulatnie bowiem sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z ich wartością rynkową, zbyt duża rozbieżność między nimi może być początkiem kłopotów.

Ważna!
Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% ceny sprzedaży nieruchomości. Fiskus może zakwestionować cenę z aktu notarialnego i zażądać  podwyższenia wartości transakcyjnej.

Należny podatek

Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość zależy od wartości przedmiotu transakcji i wynosi 2% ceny sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest przez notariusza i pobierany przez niego w momencie zawarcia umowy. Nie trzeba w tym wypadku wypełniać żadnych deklaracji podatkowych, notariusz wpłaca po prostu pieniądze na konto właściwego urzędu skarbowego, przesyła do niego również odpis aktu notarialnego.

Wyjątki od reguły

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości. Jednym z wyjątków jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera), bądź zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego zwolniona.

Wyjątkiem jest również zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo.

Kontrola podatkowa - uprawnienia urzędników oraz prawa kontrolowanego.

Najważniejsze obowiązki płatników podczas kontroli ZUS

Zgodnie z ustawą gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub hektar przeliczeniowy.  Zakup takiej działki zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych bez względu na to, jak dana działka zostanie wykorzystana w przyszłości, decydujący jest moment zakupu.

Wątpliwości fiskusa

Na podstawie aktu notarialnego fiskus określa, czy cena sprzedaży jest zgodna z szacunkową ceną rynkową, jego zainteresowanie wzbudzają zazwyczaj duże rozbieżności między nimi. Podstawą tych działań jest art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, który wskazuje, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa, która nie zawsze jest zgodna z ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym. Niestety przepisy nie określają jakie odstępstwa do wartości rynkowej są dopuszczalne, jednak różnica w przypadku działek do 20% - 30% nie powinna wzbudzić zainteresowania urzędu. Dodatkowo jak wiemy często się zdarza, że dwie sąsiadujące działki mogą mieć zupełnie inną wartość wynikającą z indywidualnych cech np.  kształt, dostęp do drogi, uzbrojenie więc czasem trudno określić punkt odniesienia. Natomiast fiskus domaga się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i bez uzasadnionego powodu odbiega od rynkowej.