REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy urząd skarbowy może zakwestionować wartość transakcji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Antos
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Urzędy skarbowe sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z ich wartością rynkową. Kiedy urząd skarbowy ma prawo zakwestionować wartość transakcji na rynku nieruchomości?

Podpisanie u notariusza umowy kupna sprzedaży nieruchomości tylko pozornie oznacza koniec transakcji. Urzędy skarbowe skrupulatnie bowiem sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z ich wartością rynkową, zbyt duża rozbieżność między nimi może być początkiem kłopotów.

REKLAMA

Autopromocja


Ważna!
Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% ceny sprzedaży nieruchomości. Fiskus może zakwestionować cenę z aktu notarialnego i zażądać  podwyższenia wartości transakcyjnej.


Należny podatek


Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość zależy od wartości przedmiotu transakcji i wynosi 2% ceny sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest przez notariusza i pobierany przez niego w momencie zawarcia umowy. Nie trzeba w tym wypadku wypełniać żadnych deklaracji podatkowych, notariusz wpłaca po prostu pieniądze na konto właściwego urzędu skarbowego, przesyła do niego również odpis aktu notarialnego.


Wyjątki od reguły


Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości. Jednym z wyjątków jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera), bądź zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego zwolniona.

Wyjątkiem jest również zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Kontrola podatkowa - uprawnienia urzędników oraz prawa kontrolowanego.

Najważniejsze obowiązki płatników podczas kontroli ZUS

Zgodnie z ustawą gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub hektar przeliczeniowy.  Zakup takiej działki zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych bez względu na to, jak dana działka zostanie wykorzystana w przyszłości, decydujący jest moment zakupu.


Wątpliwości fiskusa


Na podstawie aktu notarialnego fiskus określa, czy cena sprzedaży jest zgodna z szacunkową ceną rynkową, jego zainteresowanie wzbudzają zazwyczaj duże rozbieżności między nimi. Podstawą tych działań jest art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, który wskazuje, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa, która nie zawsze jest zgodna z ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym. Niestety przepisy nie określają jakie odstępstwa do wartości rynkowej są dopuszczalne, jednak różnica w przypadku działek do 20% - 30% nie powinna wzbudzić zainteresowania urzędu. Dodatkowo jak wiemy często się zdarza, że dwie sąsiadujące działki mogą mieć zupełnie inną wartość wynikającą z indywidualnych cech np.  kształt, dostęp do drogi, uzbrojenie więc czasem trudno określić punkt odniesienia. Natomiast fiskus domaga się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i bez uzasadnionego powodu odbiega od rynkowej.

 


Zaniżanie cen nieruchomości



Urząd Skarbowy widzi tylko cenę nieruchomości podaną w akcie notarialnym i porównuje ją z ceną rynkową, którą ustala zazwyczaj na podstawie średnich cen w danej okolicy. Nie widzi jednak samej nieruchomości, dlatego w takim przypadku warto przedstawić dokumentację świadczącą o takiej a nie innej wartości działki. Urząd Skarbowy ma aż 5 lat na to, by zakwestionować cenę z aktu notarialnego, dlatego stosowną dokumentację warto sporządzić tuż po transakcji i zachować przez kilka lat na wszelki wypadek.

 

REKLAMA


Z życia wzięte

„Otrzymałem pismo z US, że wartość zakupionej przeze mnie działki nie odpowiada wartości rynkowej i podana jest jej wartość wg US. Faktycznie wartość ziemi w okolicy mojej działki jest dużo wyższa, ale akurat ta działka jest bardzo wąska i długa, wtedy była też bez mediów i z fatalną drogą dojazdową. Poprzedni właściciel nie mógł jej długo sprzedać, dlatego obniżał cenę i to parę razy. Mam im udowodniać, że ta działka nie jest warta tyle ile piszą, czy lepiej od razu dopłacić?” Adrian K.


Działania urzędów skarbowych mają na celu zapobieganie zaniżaniu cen sprzedaży w umowach kupna sprzedaży. Zdarza się to dość często i ma na celu zmniejszenie kosztów związanych z transakcją jak opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. W takim wypadku cena wpisana do aktu notarialnego jest niższa niż ta, którą faktycznie zapłaci sprzedającemu kupujący. Warto jednak pamiętać, że konsekwencje, jakie może wyciągnąć w takim przypadku urząd skarbowy dotknąć mogą nie tylko kupującego, ale również sprzedającego. To właśnie od niego fiskus może zażądać zapłaty  podatku wraz z odsetkami. Niestety w poszukiwaniu tych nieuczciwych transakcji urzędy skarbowe czasem poddają w wątpliwość nabycie nieruchomości po niższej cenie związane z innymi okolicznościami. Zdarza się przecież często, że sprzedający obniża znacząco cenę ponieważ musi szybko sprzedać nieruchomość, ma ona pewne wady techniczne lub prawne, które obniżają jej wartość w danym momencie.

Kiedy urząd skarbowy może wszcząć kontrolę bez zawiadomienia

Przedłużające się kontrole skarbowe niszczą firmy


Procedura i ewentualne konsekwencje


Kiedy urząd skarbowy podważy wartość nieruchomości ujętą jako cena sprzedaży w akcie notarialnym, strony transakcji zostaną wezwane do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Jednocześnie urząd poda wartość, którą nieruchomość według niego przedstawia. W przypadku zgody z wyceną fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym a należnym wraz z karnymi odsetkami. Zdarza się, iż od transakcji do daty wezwania z urzędu mija sporo czasu, w takim przypadku kwota odsetek karnych może być spora.

Kiedy strony nie zgadzają się z wartością nieruchomości określoną przez urząd mogą zaproponować własną. Jeżeli urząd nie jej nie przyjmie wyznaczy rzeczoznawcę, który dokona niezależnej wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, poniosą one koszty opinii biegłego, warto zatem dobrze przemyśleć swoje postępowanie, by nie narazić się na dodatkowe koszty.

 


Jak potwierdzić niższą wartość


Dokumentację potwierdzającą wartość nieruchomości powinni zawczasu przygotować wszyscy, którzy kupują nieruchomości po okazyjnej cenie. W taki przypadku bowiem zainteresowanie fiskusa jest bardziej prawdopodobne. Przydatne mogą być wszelkie zaświadczenia o złym stanie kupowanego lokalu czy budynku np. przez spółdzielnię mieszkaniową. Dobrym rozwiązaniem w takim wypadku jest także dokumentacja zdjęciowa, urząd bowiem może zgłosić swoje wątpliwości po dwóch, trzech latach od podpisania umowy, kiedy zostaną wykonane wszelkie prace remontowe. W przypadku zakupu działki w cenie odbiegającej od standardowej czynnikiem obniżającym cenę może być na przykład brak uzbrojenia terenu, brak lub problemy z drogą dojazdową, kształt utrudniający zabudowę.


Dodatkowe wątpliwości


Rozbieżność między ceną a wartością rynkową to nie jedyna kwestia, która może zainteresować fiskusa. Nabywca nieruchomości musi także móc udowodnić skąd posiada środki na taką inwestycję. Nie dotyczy to sytuacji, gdy zakup jest w całości lub części finansowany kredytem, jednak jeśli osoba wykazująca niskie dochody  kupi za gotówkę dom może spodziewać się pytania o pochodzenia tych pieniędzy. Trzeba więc i w takim wypadku zadbać o odpowiednią dokumentację i mieć pod ręką umowy darowizny, rozliczenia z podatku od spadków, wyciągi bankowe etc. Przy braku przekonujących dowodów fiskus może przyjąć, że podatnik osiągnął dochody, których nie ujawnił i naliczy od nich podatek - 75%.

Nabycie nieruchomości w okazyjnej cenie może wzbudzić zainteresowanie organów podatkowych. Warto zatem zadbać o dokumentację, która potwierdzi zasadność wpisanej w akcie notarialnym ceny sprzedaży, tym bardziej, że urząd skarbowy może poddać w wątpliwość wartość transakcyjną do pięciu lat od podpisania umowy, kiedy stan i wartość zakupionej nieruchomości mogą być już zgoła odmienne.

 

Bartosz Antos

www.dzialkanadmorzem.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec z bieganiem po zaświadczenia! Rewolucyjne zmiany w podatku od spadków i darowizn, dotyczące zaświadczeń z urzędu skarbowego oraz rozliczeń rent prywatnych

Koniec z obowiązkiem przedstawiania zaświadczeń z urzędu skarbowego przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny! Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn upraszcza formalności i rozliczenia rent prywatnych. Sprawdź, co dokładnie się zmienia i kiedy nowe przepisy wchodzą w życie.

2 mln zł zamiast 1 mln! Rząd luzuje zasady w podatku PIT – to przełom dla przedsiębiorców, którzy korzystają z rozliczenia kasowego

Rząd szykuje istotną zmianę w podatku dochodowym – limit przychodów uprawniający do kasowego PIT ma wzrosnąć z 1 mln do 2 mln zł. To ogromna ulga dla tysięcy firm, które dzięki nowym przepisom poprawią swoją płynność finansową i uproszczą rozliczenia z fiskusem.

Wystawianie faktur ustrukturyzowanych narusza konstytucyjne prawo do prywatności

Istotna część podatników, mimo istnienia formalnego obowiązku, nie będzie mogła wystawiać faktur ustrukturyzowanych, gdyż nie pozwalają im na to zawarte umowy, w których nabywcy zastrzegają sobie zachowanie tajemnicy handlowej. Wystawianie faktur ustrukturyzowanych w sposób oczywisty narusza tę zasadę, bowiem ich treść będzie w sposób nieograniczony dostępna dla długiej listy organów państwa – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski. I dodaje: Organy te będą mogły bez jakichkolwiek ograniczeń czerpać informacje o tajemnicach handlowych, a zwłaszcza o towarach i usługach oraz cenach stosowanych przez podatników.

Nowe Centrum Kompetencyjne i Zespół ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego – jest ważny krok w uszczelnianiu CIT

Ministerstwo Finansów ogłosiło powstanie Centrum Kompetencyjnego ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego w CIT oraz nowego Zespołu analizującego systemowe rozwiązania w tym obszarze. KAS zmienia też priorytety kontroli – liczyć się będą efekty, nie liczba postępowań.

REKLAMA

Nowe projekty KSR do konsultacji publicznych: wartości niematerialne i inwestycje w nieruchomości

Komitet Standardów Rachunkowości opublikował dwa projekty Krajowych Standardów Rachunkowości – dotyczące wartości niematerialnych i prawnych oraz inwestycji w nieruchomości. Dokumenty mają ujednolicić zasady ewidencji, wyceny i prezentacji tych aktywów. Opinie można zgłaszać do 30 września 2025 r.

Nowa opłata 2 euro od każdej paczki do UE albo 50 eurocentów po spełnieniu szeregu formalności. Na walce Unii z chińskim e-commerce skorzysta europejska logistyka

Komisja Europejska i Parlament Europejski chcą ograniczenia napływu chińskiego e-commerce przez wprowadzenie opłaty manipulacyjnej wynoszącej 2 euro dla każdej paczki, niezależnie od jej wartości. Nowy podatek będzie można obniżyć do 50 eurocentów, ale najpierw przesyłka będzie musiała trafić do magazynu na terenie Unii, skąd będzie dystrybuowana do klienta końcowego. Oznacza to, że każda z 4,6 mld paczek, bo tyle zaimportowano ich w 2024 r., będzie wymagała indywidualnej obsługi logistycznej, którą mogą zapewnić europejscy operatorzy. W opinii ekspertów to wielka dla sektora logistyki kontraktowej, również w Polsce, ale do walki o największych graczy e-commerce należy się dobrze przygotować.

Tajemnica przedsiębiorstwa pod ochroną – rząd szykuje rewolucję w przepisach o znakach towarowych

Rząd pracuje nad długo wyczekiwaną nowelizacją Prawa własności przemysłowej. Projekt UDER85 wprowadzi skuteczne mechanizmy ochrony tajemnicy przedsiębiorstwa w postępowaniach przed Urzędem Patentowym. To przełom, który zmieni zasady gry w sporach o znaki towarowe i zwiększy bezpieczeństwo firmowych danych.

Ubezpieczenie zdrowotne przy delegowaniu pracownika do Niemiec – formularz A1, EKUZ i kasy chorych

Delegowanie pracowników do Niemiec wiąże się z szeregiem obowiązków administracyjnych. Jednym z kluczowych aspektów, często niedocenianym przez pracodawców, jest właściwe zabezpieczenie zdrowotne osoby delegowanej. W praktyce powtarzają się pytania: czy wystarczy formularz A1? Czy EKUZ chroni pracownika w Niemczech w razie wypadku? Co pokrywa niemiecka AOK? I czy warto wykupić prywatne ubezpieczenie? W tym artykule odpowiemy na te i inne pytania, wyjaśnimy czym jest formularz A1, co zapewnia karta EKUZ w Niemczech oraz czy trzeba zgłaszać się do niemieckiej kasy chorych?

REKLAMA

Kryzys na rynku księgowych? Specjaliści są przemęczeni, a chętnych i wykwalifikowanych kandydatów do pracy brakuje

Co drugi pracownik obszaru księgowości uważa, że branża boryka się z niedoborem wykwalifikowanych specjalistów – wynika z badania SaldeoSMART. Wśród głównych powodów luki kompetencyjnej respondenci wymieniają trudność w nadążaniu za zmieniającymi się przepisami (64%) oraz wypalenie zawodowe (53%). Siedmiu na dziesięciu ankietowanych przyznaje, że w ostatnim kwartale często lub bardzo często odczuwało przeciążenie obowiązkami zawodowymi. Jednocześnie 44% upatruje w sztucznej inteligencji szansy na odciążenie pracowników i zwiększenie ich efektywności.

3 poprawki Senatu do ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF

Ustawa wprowadzająca Krajowy System e-Faktur została uchwalona przez Sejm 25 lipca 2025 roku i trafiła do Senatu. Na posiedzeniu w dniu 30 lipca 2025 r. Senacka Komisja Budżetu i Finansów Publicznych zaproponowała jedynie 3 poprawki redakcyjne do ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw, nie wprowadzając innych zmian.

REKLAMA