Najem prywatny a rejestracja jako czynny podatnik VAT

Definicja działalności gospodarczej w VAT

Dla celów rozliczeń VAT obowiązuje bardzo szeroka definicja działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy o VAT). Z definicji tej zatem wynika, że za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT uważa się również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wypowiedział się na ten temat szczegółowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 kwietnia 2012 r. (sygn. I FSK 890/11). NSA słusznie w nim zauważył, iż:

(...) wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy o VAT, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły w celach zarobkowych. Podmiot wykonujący działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług może do takiej działalności wykorzystywać także majątek prywatny, nabyty wcześniej w celach innych niż gospodarcze. Natomiast istotne dla ustalenia czy jest podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie czy czynność, która ma być opodatkowana stanowi działalność charakteryzującą się cechami typowymi dla czynności związanej z działalnością profesjonalisty - handlowca, czy też jest czynnością podejmowaną w ramach zwykłego wykonywania prawa własności wobec prywatnego majątku.

UWAGA!

Wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły w celach zarobkowych.

Dotyczy to w szczególności wynajmowania przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 1 lutego 2013 r. (sygn. IPTPP4/443-769/12-2/UNR) czytamy:

(...) z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT - prowadzi działalność gospodarczą. Jednocześnie jednak oprócz przychodów z tej działalności Zainteresowany uzyskał i uzyskuje dochody/przychody z tytułu najmu lokalu. Najem ten związany jest z lokalem wchodzącym w skład majątku prywatnego. Wnioskodawca przychody osiągane z tytułu wspomnianego wyżej najmu lokalu prywatnego doliczał do obrotu osiąganego w ramach działalności prowadzonego przedsiębiorstwa i wystawiał stosowne faktury oraz ujmował wartości czynszu w deklaracji VAT-7.

(...) Wskazać należy również, że w okolicznościach, w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza o tym, iż majątek nie jest majątkiem prywatnym. Zatem nie można uznać, aby świadczenie usług najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pełne odliczenie VAT od samochodów firmowych - informacja VAT-26

Deklaracje PIT i CIT wyłącznie przez internet od 2015 roku

Reasumując, Wnioskodawca wynajmując prywatny lokal działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wobec powyższego, świadczenie przez Wnioskodawcę ww. usług najmu, za które jest pobierana należność od nabywcy tej usługi, stanowi obrót w rozumieniu przepisów podatku od towarów i usług, opodatkowany stawką właściwą dla świadczonej usługi.

Oznacza to, że z punktu widzenia VAT Czytelnik w przedstawionej w pytaniu sytuacji nie tyle rozpocznie działalność gospodarczą, ile ją rozszerzy. Konsekwencją wskazanego traktowania najmu „prywatnego” w VAT jest w przypadku wynajmujących zarejestrowanych jako podatnicy VAT czynni obowiązek wykazywania najmu w deklaracjach VAT-7/VAT-7K/VAT-7D.

A zatem rejestrując się jako czynny podatnik VAT (de facto - rezygnując z przysługującego podatnikowi dotychczas zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT), podatnik spowodował objęcie obowiązkiem wykazywania najmu w składanych deklaracjach VAT.

 

Niekoniecznie jednak najem powinien być wykazywany jako sprzedaż opodatkowana stawką podstawową 23% (poz. 19 i 20 deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D). Istnieje bowiem zwolnienie od podatku obejmujące usługi w zakresie najmu. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnione są od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Nie jest wykluczone, że zwolnienie to znajduje zastosowanie do usług najmu świadczonych przez Czytelnika (niestety, treść pytania nie pozwala ustalić tej kwestii). A zatem jeżeli usługi najmu świadczone przez Czytelnika:

1) są usługami wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe, usługi te są zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT i powinny być wykazywane przez podatnika w poz. 10 deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D,

2) nie są usługami wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe, usługi te są opodatkowane VAT według stawki 23% (nie korzystają bowiem ze wskazanego zwolnienia od podatku) i powinny być wykazywane przez podatnika w poz. 19 i 20 deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D.

PODSTAWA PRAWNA:

• art. 15 ust. 1 i 2, art. 41 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054; ost.zm. Dz.U. z 2013 r. poz. 1608

Tomasz Krywan

prawnik, doradca podatkowy, właściciel kancelarii doradztwa podatkowego, autor licznych publikacji

 

CZYTAJ TAKŻE

 

„Rozliczenia umowy najmu przez wynajmującego” - BV nr 21/2013.