REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Metody wyceny nieruchomości inwestycyjnych według znowelizowanej ustawy o rachunkowości i MSR nr 40

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Bagieńska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Na koniec roku obrotowego wycenie podlegają wszystkie składniki aktywów. Wartość bilansową niektórych z nich można ustalić różnymi metodami, ponieważ taką możliwość dopuszcza ustawa o rachunkowości. Wybraną metodę należy stosować w sposób ciągły, z roku na rok.

Jednostka, która posiada nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne ujmowane jako inwestycje długoterminowe, zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości na dzień bilansowy ma do wyboru dwie metody wyceny:

REKLAMA

• według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - to znaczy pomniejszając o odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, lub

• według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

W związku z tym metoda wyceny inwestycji w nieruchomości powinna być wybrana przez jednostkę i zapisana w polityce rachunkowości. Zasady wyceny muszą być jednakowe dla wszystkich środków trwałych.

REKLAMA

Międzynarodowy Standard Rachunkowości nr 40, podobnie jak uor, przewiduje dwie metody wyceny bilansowej nieruchomości inwestycyjnych. Nieruchomości te mogą być wyceniane według modelu wartości godziwej lub według ceny nabycia. Trzeba przy tym pamiętać, że jednostka musi stosować wybraną metodę do wszystkich swoich nieruchomości inwestycyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wybór metody wyceny według ceny nabycia oznacza, że w księgach rachunkowych jednostki będą wykazywane tylko zmiany wartości inwestycji nieruchomości in minus. Jest to jednak niezgodne z bieżącą sytuacją na rynku nieruchomości, na którym ceny stałe rosną, oraz z założeniami definicji inwestycji. Zakłada ona, że celem posiadania danego składnika inwestycji jest uzyskanie przyszłych korzyści. Nie ma ekonomicznego uzasadnienia taka inwestycja, której wartość zmienia się w kierunku ujemnym, dlatego wycena według wartości godziwej bardziej spełni wymogi koncepcji wiernego i rzetelnego obrazu.

UWAGA

Nieruchomości inwestycyjne w leasingu operacyjnym mogą być wyceniane tylko według wartości godziwej.

Przykład 1

Wycena według zasad przyjętych dla środków trwałych

Jednostka zajmująca się produkcją okien nabyła budynek w centrum miasta za 760 000 zł z przeznaczeniem na wynajem. Ten składnik aktywów ujęto w inwestycjach długoterminowych.

W polityce rachunkowości przyjęto założenie, że inwestycje w nieruchomości jednostka wycenia według zasad przyjętych dla podobnych środków trwałych, czyli regularnie dokonuje odpisów amortyzacyjnych i ewentualnych odpisów z tytułu trwałej utraty wartości.

Ewidencja księgowa

1. Zakup budynku zakwalifikowanego do inwestycji długoterminowych:

Wn „Inwestycje długoterminowe” 760 000

- w analityce „Nieruchomości inwestycyjne”

Ma „Pozostałe rozrachunki” 760 000

2. Amortyzacja za bieżący okres:

Wn „Amortyzacja inwestycji długoterminowych” 19 000

- w analityce „Nieruchomości inwestycyjne”

Ma „Umorzenie inwestycji długoterminowych” 19 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnej na koniec pierwszego roku wynosi 741 000 zł.

Jak już wspomniano, jednostka może również przyjąć w polityce rachunkowości zapis o ujmowaniu i wycenie nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej.

REKLAMA

Według ustawy o rachunkowości za wartość godziwą należy przyjąć kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na warunkach transakcji rynkowej między zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami. Oznacza to więc w pierwszej kolejności wartość rynkową, jeżeli dla danego składnika istnieje aktywny rynek. Dla nieruchomości inwestycyjnej taki rynek istnieje, a to przemawia za stosowaniem wyceny w wartości godziwej. Jest to cena rzeczywista, która uwzględnia aktualną cenę nabycia albo koszt wytworzenia takiego składnika oraz aktualny stopień zużycia.

W myśl MSR nr 40 wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej powinna odzwierciedlać warunki rynkowe na dzień bilansowy. Najlepszą podstawą ustalenia wartości godziwej są pochodzące z aktywnego rynku aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych, które są podobnie zlokalizowane, znajdują się w takim samym stanie, są leasingowane na podobnych zasadach lub służą podobnym celom określonym w innych umowach. Jednostka powinna dołożyć starań, aby ustalić różnice w charakterze, lokalizacji lub stanie danej nieruchomości albo w warunkach wynikających z umów leasingowych i innych umów dotyczących danej nieruchomości.

Jednostka, która wybierze model wyceny w wartości godziwej, po początkowym ujęciu powinna wyceniać według tej wartości wszystkie nieruchomości inwestycyjne. Wyjątek od tego wymogu dotyczy sytuacji, gdy nie ma możliwości wiarygodnego ustalenia wartości godziwej. Na ogół jednak należy przyjąć, że jednostka gospodarcza będzie w stanie wiarygodnie i regularnie ustalać wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych.

Jednak w wyjątkowych przypadkach zdarza się, że w chwili nabycia nieruchomości inwestycyjnej (lub zakwalifikowania danej nieruchomości do tej kategorii po zakończeniu jej budowy albo dostosowywania czy też po zmianie sposobu jej użytkowania) jednostka ma bezsprzeczne dowody na to, że nie będzie w stanie regularnie i wiarygodnie ustalać wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej. Może się tak zdarzyć tylko wtedy, gdy porównywalne transakcje rynkowe zawierane są rzadko, więc jednostka nie ma możliwości zastosowania alternatywnej metody oszacowania wartości godziwej (np. na podstawie projekcji zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych). W takich sytuacjach jednostka wycenia te nieruchomości, stosując model ceny nabycia.

UWAGA

Międzynarodowy Standard Rachunkowości nr 40 zaleca, aby ustalając wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej, jednostka korzystała z usług wykwalifikowanego, niezależnego rzeczoznawcy. Musi on być doświadczonym specjalistą w zakresie wyceny nieruchomości inwestycyjnych o podobnym charakterze i podobnej lokalizacji.

Jak zaewidencjonować zmiany w wartości godziwej

Jeżeli jednostka zdecyduje się na wycenę według wartości godziwej, pojawia się problem, jak oszacować wartość godziwą nieruchomości oraz jak zaewidencjonować zmianę w wartości nieruchomości. Warto zauważyć, że ustawa nie wskazuje sposobu księgowego ujęcia efektów aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych.

Inwestycje w nieruchomości są zaliczane do inwestycji długoterminowych. Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 3 skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych, zwiększają kapitał z aktualizacji wyceny. Od 1 stycznia 2009 r. wyjątkiem od tej zasady będą nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne.

Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał z aktualizacji wyceny, jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona, zmniejsza ten kapitał. W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji należy zaliczać do kosztów finansowych. Wzrost wartości danej inwestycji bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, należy ujmować do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe. Nie dotyczą one inwestycji w nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Międzynarodowy Standard Rachunkowości nr 40 zakłada, że zysk lub strata, wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej, wpływają na zysk lub stratę netto w okresie, w którym zmiana nastąpiła. Standard nie rozstrzyga, w którym obszarze należy wykazać przychody lub koszty - jako przychody lub koszty finansowe czy operacyjne.

 

Z definicji pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych, zawartych w znowelizowanej ustawie o rachunkowości, wynika, że przychody i koszty związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki to m.in. przychody i koszty związane pośrednio ze zbyciem nieruchomości zaliczanych do inwestycji, z utrzymywaniem nieruchomości zaliczonych do inwestycji oraz z aktualizacją wartości tych inwestycji.

Stąd wniosek, że również przychody i koszty wynikające ze zmiany wartości nieruchomości inwestycyjnych są kosztami (przychodami) zaliczanymi do tej samej grupy co koszty związane z utrzymywaniem, tj. kosztami lub przychodami pozostałymi.

Przykład 2

Wycena według wartości godziwej

Jednostka nabyła budynek za 760 000 zł z przeznaczeniem na wynajem. Ten składnik aktywów ujęto w inwestycjach długoterminowych.

Wartość godziwa na pierwszy dzień bilansowy wynosi 780 000 zł.

Wzrost wartości nieruchomości zostanie ujęty w pozostałych przychodach operacyjnych.

Ewidencja księgowa

1. Zakup budynku zakwalifikowanego do inwestycji długoterminowych:

Wn „Inwestycje długoterminowe” 760 000

- w analityce „Nieruchomości inwestycyjne” 760 000

Ma „Pozostałe rozrachunki”

2. Aktualizacja wartości budynku - wzrost wartości o 20 000 zł:

Wn „Aktualizacja wartości inwestycji długoterminowych” 20 000

Ma „Pozostałe przychody operacyjne” 20 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych na koniec roku wynosi 780 000 zł.

Wpływ na wynik finansowy dodatni: 20 000 zł.

Wycena według wartości godziwej na kolejny dzień bilansowy

Wartość godziwa budynku o wartości początkowej 760 000 zł na kolejny dzień bilansowy wynosi 770 000 zł.

Spadek wartości nieruchomości zostanie ujęty w pozostałych kosztach operacyjnych.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Ewidencja księgowa

1. Aktualizacja wartości budynku:

Wn „Pozostałe koszty operacyjne” 10 000

Ma „Aktualizacja wartości inwestycji długoterminowych” 10 000

Wartość bilansowa inwestycji w nieruchomości na kolejny dzień bilansowy wynosi 770 000 zł.

Wpływ na wynik finansowy ujemny: -10 000 zł.

• art. 3 ust. 1 pkt 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 144, poz. 900

• § 33, 45 i 53 MSR nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”

dr Anna Bagieńska

adiunkt w Katedrze Finansów i Rachunkowości Politechniki Białostockiej

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Webinar: Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego” poprowadzi Tomasz Rzepa, doradca podatkowy, ekspert INFORAKADEMII. Każdy z uczestników otrzyma imienny certyfikat i roczny nielimitowany dostęp do retransmisji webinaru wraz z materiałami dodatkowymi. Uczestnicy webinaru dowiedzą się, jak wygląda proces przekształcenia JDG w spółkę z perspektywy biura rachunkowego, ze wskazaniem kluczowych wyzwań, problemów oraz szans, jakie z tego faktu wynikają.

Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Kary umowne a koszty podatkowe – korzystny wyrok dla podatników

W wyroku z 6 maja 2025 r., sygn. II FSK 1012/22 Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z stanowiskiem, że kary umowne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, jeżeli niewykonanie dostawy - nie wynikało z winy spółki. Niepewność w tej sprawie wynikała z wykładni art. 16 ust 1 pkt 22 ustawy o CIT, w którym określono jakie kary umowne i odszkodowania nie mogą być uznane za koszty podatkowe. W orzecznictwie przepis ten jest interpretowany literalnie, uznając że pozostałe rodzaje wypłat odszkodowawczych niż wskazane w przepisie mogą być uznane za koszt podatkowy.

Czy zawód księgowego powinien być certyfikowany? Ministerstwo Finansów analizuje możliwe zmiany

Od 2014 roku w Polsce nie można już uzyskać certyfikatu księgowego wydanego przez Ministra Finansów. W wyniku przeprowadzonej wówczas deregulacji zawód księgowego został formalnie otwarty – obecnie nie wymaga żadnych licencji ani zezwoleń państwowych. Choć miało to na celu ułatwienie dostępu do zawodu, skutki tej zmiany do dziś budzą mieszane opinie w branży. Temat ten nie jest również obojętny dla Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Kto i kiedy może ponieść odpowiedzialność karną za niezłożenie wniosku o upadłość spółki handlowej (np. sp. z o.o.)

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej to obowiązek, który spoczywa na barkach między innymi członków zarządu i likwidatorów. Niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki pomimo powstania warunków uzasadniających upadłość spółki jest przestępstwem, które zostało uregulowane nie w Kodeksie karnym, a w Kodeksie spółek handlowych.

Komunikat ZUS: 2 czerwca 2025 r. upływa ważny termin dla przedsiębiorców. Zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej tylko po złożeniu wniosku

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina przedsiębiorcom, że do 2 czerwca 2025 r. należy zweryfikować i odesłać przez PUE/eZUS wniosek o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej.

ZUS odbiera zasiłki chorobowe za błędy dotyczące składek sprzed 2022 roku – Rzecznik MŚP interweniuje

Do Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wpływa coraz więcej dramatycznych spraw dotyczących decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w których organ odmawia wypłaty świadczeń zasiłkowych, wskazując, że przedsiębiorcy nie podlegają ubezpieczeniu chorobowemu za okres sprzed 2022 roku.

Podatnik zapłacił zaległy podatek ale nie zatrzymało to egzekucji. Urząd skarbowy wykorzystał pomyłkę w przelewie. Winą obarczył podatnika i automatyzację systemu

Absurdów podatkowych nie brakuje. Dla przykładu można podać historię przedsiębiorcy, który nie uregulował w terminie podatku, za co otrzymał upomnienie z urzędu skarbowego. Dokonując wpłaty, popełnił niezamierzony błąd, który spowodował kolejne konsekwencje. W efekcie na jego koncie jednocześnie wystąpiła niedopłata i nadpłata podatku. Ministerstwo Finansów, komentując ww. sprawę, wskazuje obowiązujące przepisy, zaś eksperci przekonują, że urzędnicy mogli zachować się inaczej. Resort zaznacza, że proces obsługi wpłat podatników jest zautomatyzowany, a w opisywanej sytuacji nie można mówić o błędzie systemowym. Wśród znawców tematu nie brakuje opinii, że zbyt sztywne przepisy i procedury podatkowe mogą właściwie stanowić pułapkę dla przedsiębiorców.

REKLAMA

PKWiU 2025 - nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług jeszcze w 2025 roku

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015. Od kiedy?

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

REKLAMA