REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Metody wyceny nieruchomości inwestycyjnych według znowelizowanej ustawy o rachunkowości i MSR nr 40

Anna Bagieńska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Na koniec roku obrotowego wycenie podlegają wszystkie składniki aktywów. Wartość bilansową niektórych z nich można ustalić różnymi metodami, ponieważ taką możliwość dopuszcza ustawa o rachunkowości. Wybraną metodę należy stosować w sposób ciągły, z roku na rok.

Jednostka, która posiada nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne ujmowane jako inwestycje długoterminowe, zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości na dzień bilansowy ma do wyboru dwie metody wyceny:

Autopromocja

• według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - to znaczy pomniejszając o odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, lub

• według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

W związku z tym metoda wyceny inwestycji w nieruchomości powinna być wybrana przez jednostkę i zapisana w polityce rachunkowości. Zasady wyceny muszą być jednakowe dla wszystkich środków trwałych.

Międzynarodowy Standard Rachunkowości nr 40, podobnie jak uor, przewiduje dwie metody wyceny bilansowej nieruchomości inwestycyjnych. Nieruchomości te mogą być wyceniane według modelu wartości godziwej lub według ceny nabycia. Trzeba przy tym pamiętać, że jednostka musi stosować wybraną metodę do wszystkich swoich nieruchomości inwestycyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wybór metody wyceny według ceny nabycia oznacza, że w księgach rachunkowych jednostki będą wykazywane tylko zmiany wartości inwestycji nieruchomości in minus. Jest to jednak niezgodne z bieżącą sytuacją na rynku nieruchomości, na którym ceny stałe rosną, oraz z założeniami definicji inwestycji. Zakłada ona, że celem posiadania danego składnika inwestycji jest uzyskanie przyszłych korzyści. Nie ma ekonomicznego uzasadnienia taka inwestycja, której wartość zmienia się w kierunku ujemnym, dlatego wycena według wartości godziwej bardziej spełni wymogi koncepcji wiernego i rzetelnego obrazu.

UWAGA

Nieruchomości inwestycyjne w leasingu operacyjnym mogą być wyceniane tylko według wartości godziwej.

Przykład 1

Wycena według zasad przyjętych dla środków trwałych

Jednostka zajmująca się produkcją okien nabyła budynek w centrum miasta za 760 000 zł z przeznaczeniem na wynajem. Ten składnik aktywów ujęto w inwestycjach długoterminowych.

W polityce rachunkowości przyjęto założenie, że inwestycje w nieruchomości jednostka wycenia według zasad przyjętych dla podobnych środków trwałych, czyli regularnie dokonuje odpisów amortyzacyjnych i ewentualnych odpisów z tytułu trwałej utraty wartości.

Ewidencja księgowa

1. Zakup budynku zakwalifikowanego do inwestycji długoterminowych:

Wn „Inwestycje długoterminowe” 760 000

- w analityce „Nieruchomości inwestycyjne”

Ma „Pozostałe rozrachunki” 760 000

2. Amortyzacja za bieżący okres:

Wn „Amortyzacja inwestycji długoterminowych” 19 000

- w analityce „Nieruchomości inwestycyjne”

Ma „Umorzenie inwestycji długoterminowych” 19 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnej na koniec pierwszego roku wynosi 741 000 zł.

Jak już wspomniano, jednostka może również przyjąć w polityce rachunkowości zapis o ujmowaniu i wycenie nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej.

Według ustawy o rachunkowości za wartość godziwą należy przyjąć kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na warunkach transakcji rynkowej między zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami. Oznacza to więc w pierwszej kolejności wartość rynkową, jeżeli dla danego składnika istnieje aktywny rynek. Dla nieruchomości inwestycyjnej taki rynek istnieje, a to przemawia za stosowaniem wyceny w wartości godziwej. Jest to cena rzeczywista, która uwzględnia aktualną cenę nabycia albo koszt wytworzenia takiego składnika oraz aktualny stopień zużycia.

W myśl MSR nr 40 wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej powinna odzwierciedlać warunki rynkowe na dzień bilansowy. Najlepszą podstawą ustalenia wartości godziwej są pochodzące z aktywnego rynku aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych, które są podobnie zlokalizowane, znajdują się w takim samym stanie, są leasingowane na podobnych zasadach lub służą podobnym celom określonym w innych umowach. Jednostka powinna dołożyć starań, aby ustalić różnice w charakterze, lokalizacji lub stanie danej nieruchomości albo w warunkach wynikających z umów leasingowych i innych umów dotyczących danej nieruchomości.

Jednostka, która wybierze model wyceny w wartości godziwej, po początkowym ujęciu powinna wyceniać według tej wartości wszystkie nieruchomości inwestycyjne. Wyjątek od tego wymogu dotyczy sytuacji, gdy nie ma możliwości wiarygodnego ustalenia wartości godziwej. Na ogół jednak należy przyjąć, że jednostka gospodarcza będzie w stanie wiarygodnie i regularnie ustalać wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych.

Jednak w wyjątkowych przypadkach zdarza się, że w chwili nabycia nieruchomości inwestycyjnej (lub zakwalifikowania danej nieruchomości do tej kategorii po zakończeniu jej budowy albo dostosowywania czy też po zmianie sposobu jej użytkowania) jednostka ma bezsprzeczne dowody na to, że nie będzie w stanie regularnie i wiarygodnie ustalać wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej. Może się tak zdarzyć tylko wtedy, gdy porównywalne transakcje rynkowe zawierane są rzadko, więc jednostka nie ma możliwości zastosowania alternatywnej metody oszacowania wartości godziwej (np. na podstawie projekcji zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych). W takich sytuacjach jednostka wycenia te nieruchomości, stosując model ceny nabycia.

UWAGA

Międzynarodowy Standard Rachunkowości nr 40 zaleca, aby ustalając wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej, jednostka korzystała z usług wykwalifikowanego, niezależnego rzeczoznawcy. Musi on być doświadczonym specjalistą w zakresie wyceny nieruchomości inwestycyjnych o podobnym charakterze i podobnej lokalizacji.

Jak zaewidencjonować zmiany w wartości godziwej

Jeżeli jednostka zdecyduje się na wycenę według wartości godziwej, pojawia się problem, jak oszacować wartość godziwą nieruchomości oraz jak zaewidencjonować zmianę w wartości nieruchomości. Warto zauważyć, że ustawa nie wskazuje sposobu księgowego ujęcia efektów aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych.

Inwestycje w nieruchomości są zaliczane do inwestycji długoterminowych. Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 3 skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych, zwiększają kapitał z aktualizacji wyceny. Od 1 stycznia 2009 r. wyjątkiem od tej zasady będą nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne.

Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał z aktualizacji wyceny, jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona, zmniejsza ten kapitał. W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji należy zaliczać do kosztów finansowych. Wzrost wartości danej inwestycji bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, należy ujmować do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe. Nie dotyczą one inwestycji w nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Międzynarodowy Standard Rachunkowości nr 40 zakłada, że zysk lub strata, wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej, wpływają na zysk lub stratę netto w okresie, w którym zmiana nastąpiła. Standard nie rozstrzyga, w którym obszarze należy wykazać przychody lub koszty - jako przychody lub koszty finansowe czy operacyjne.

 

Z definicji pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych, zawartych w znowelizowanej ustawie o rachunkowości, wynika, że przychody i koszty związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki to m.in. przychody i koszty związane pośrednio ze zbyciem nieruchomości zaliczanych do inwestycji, z utrzymywaniem nieruchomości zaliczonych do inwestycji oraz z aktualizacją wartości tych inwestycji.

Stąd wniosek, że również przychody i koszty wynikające ze zmiany wartości nieruchomości inwestycyjnych są kosztami (przychodami) zaliczanymi do tej samej grupy co koszty związane z utrzymywaniem, tj. kosztami lub przychodami pozostałymi.

Przykład 2

Wycena według wartości godziwej

Jednostka nabyła budynek za 760 000 zł z przeznaczeniem na wynajem. Ten składnik aktywów ujęto w inwestycjach długoterminowych.

Wartość godziwa na pierwszy dzień bilansowy wynosi 780 000 zł.

Wzrost wartości nieruchomości zostanie ujęty w pozostałych przychodach operacyjnych.

Ewidencja księgowa

1. Zakup budynku zakwalifikowanego do inwestycji długoterminowych:

Wn „Inwestycje długoterminowe” 760 000

- w analityce „Nieruchomości inwestycyjne” 760 000

Ma „Pozostałe rozrachunki”

2. Aktualizacja wartości budynku - wzrost wartości o 20 000 zł:

Wn „Aktualizacja wartości inwestycji długoterminowych” 20 000

Ma „Pozostałe przychody operacyjne” 20 000

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych na koniec roku wynosi 780 000 zł.

Wpływ na wynik finansowy dodatni: 20 000 zł.

Wycena według wartości godziwej na kolejny dzień bilansowy

Wartość godziwa budynku o wartości początkowej 760 000 zł na kolejny dzień bilansowy wynosi 770 000 zł.

Spadek wartości nieruchomości zostanie ujęty w pozostałych kosztach operacyjnych.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Ewidencja księgowa

1. Aktualizacja wartości budynku:

Wn „Pozostałe koszty operacyjne” 10 000

Ma „Aktualizacja wartości inwestycji długoterminowych” 10 000

Wartość bilansowa inwestycji w nieruchomości na kolejny dzień bilansowy wynosi 770 000 zł.

Wpływ na wynik finansowy ujemny: -10 000 zł.

• art. 3 ust. 1 pkt 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 144, poz. 900

• § 33, 45 i 53 MSR nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”

dr Anna Bagieńska

adiunkt w Katedrze Finansów i Rachunkowości Politechniki Białostockiej

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Od 20 maja 2024 r. katalog wyrobów tytoniowych objętych systemem Track&Trace zostanie rozszerzony m.in. o tytoń do żucia, tytoń do nosa

    Od 20 maja 2024 r. katalog wyrobów tytoniowych objętych systemem Track&Trace zostanie rozszerzony m.in. o pozostałe wyroby tytoniowe niebędące wyrobami akcyzowymi np. tytoń do żucia, tytoń do nosa.

    Dotacje na cyfryzację firm 2024. Innowacje cyfrowe w MŚP na Śląsku oraz Dig.IT Transformacja Cyfrowa Polskich MŚP

    Jakie dofinansowanie można obecnie uzyskać na cyfryzację firmy będąc małym lub średnim przedsiębiorcą?

    Ceny transferowe 2024 - kontrole. Wezwanie do przedłożenia dokumentacji lokalnej, a zwolnienie dla podmiotów krajowych

    W związku z rosnącym zainteresowaniem organów podatkowych cenami transferowymi można zaobserwować zwiększoną liczbę kontroli w tym zakresie. Choć prowadzenie kontroli na podstawie i w granicach przepisów prawa stanowi obowiązek organów podatkowych, kontrolującym zdarzają się w tym zakresie nadużycia.

    Fundusze z FENG zasilą polski rynek venture capital. Przygotowanie pod inwestycje zwiększy szansę na uzyskanie finansowania

    Z końcem lutego 2024 r. zakończony został pierwszy nabór do pięciu programów PFR Ventures, w ramach których do polskich funduszy venture capital ma popłynąć 2 mld zł z Funduszy Europejskich dla Nowoczesnej Gospodarki (FENG). W kwietniu br startuje drugi nabór, a do końca 2024 roku PFR Ventures planuje przeprowadzić łącznie pięć rund selekcyjnych. W wyniku realizacji programów PFR Ventures przez polski rynek VC ma przepłynąć w ciągu kilku najbliższych lat ok. 3,1 mld złotych.

    Jeśli nie WIRON to jaki wskaźnik zastąpi WIBOR i od kiedy? Niepewność na rynku bankowym. Gubią się też klienci banków. Czy kredyty o stałym oprocentowaniu będą bardziej powszechne?

    Od kilku miesięcy temat wskaźników referencyjnych stał się bardzo gorący. Banki wydają się być już zniesmaczone całą tą reformą wskaźnikową, której końca nie widać. Także konsumenci już się w tym gubią, bo nie wiedzą, czy wskaźnik, który mają wpisany do umowy, od którego zależy ich oprocentowanie, będzie istniał, a jeśli nie, to na jaki inny się zmieni.

    Minister finansów ma nadzieję, że handlowe niedziele zostaną uregulowane w tym roku. Będą wyższe wpływy z VAT

    Trwa dyskusja nad przywróceniem handlu w niedziele. W Sejmie znajduje się projekt ustawy, który przewiduje wprowadzenie dwóch handlowych niedziel w miesiącu. Jakie byłyby skutki wprowadzenia dwóch handlowych niedziel w miesiącu w zakresie podatku VAT?

    Zmiany w handlu internetowym 2024. Minister Finansów: urzędy skarbowe dowiedzą się gdy zrobisz 30 (i więcej) transakcji w roku

    Minister finansów, Andrzej Domański zapewnił 12 kwietnia 2024 r., że nowe przepisy nie sprawią, że urzędy skarbowe będą inwigilować osoby sprzedające w internecie. Wyjaśnił, że monitorowanie transakcji będzie się zaczynać od 30 transakcji w ciągu roku i wtedy zostaną one zaraportowane.

    Obowiązek informowania ZUS o umowie o dzieło. Więcej formularzy RUD, ale mniej zawieranych umów. Dlaczego?

    ZUS informuje, że w 2023 r. złożono do ZUS-u więcej formularzy RUD niż rok wcześniej, ale odnotowano nieznaczny spadek zawieranych umów o dzieło zarówno w stosunku do 2022 r. jak i 2021 r.

    Domański: chcemy podnieść limit przychodów zwalniających z VAT do 240 tys. zł od stycznia 2025 r.

    Szykuje się podwyższenie limitu przychodów uprawniających do zwolnienia z rozliczania VAT do 240 tys. zł z obecnych 200 tys. zł. Zmiana miałaby wejść w życie od 1 stycznia 2025 r.

    Domański: przywrócenie stawki VAT do poziomu 5 proc. miało niewielki wpływ na inflację; inflacja na koniec tego roku wyniesie 4-5 proc.

    Śledzimy co dzieje się na rynku handlu żywnością. Widzimy, że to przywrócenie stawki VAT do poziomu 5 proc. miało niewielki wpływ na inflację - powiedział minister finansów Andrzej Domański. Według niego inflacja na koniec 2024 roku wyniesie 4-5 proc.

    REKLAMA