Jak uniknąć kłopotów z rozliczeniem najmu nieruchomości

– Przedsiębiorcy, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują nieruchomości będące środkami trwałymi w firmie, nie mogą wybrać opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Muszą oni skorzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych (według skali podatkowej lub podatkiem liniowym). Podobnie jest w przypadku, gdy wynajem nieruchomości nie stanowi działalności podstawowej firmy, lecz jedynie uboczną (okazjonalną). W tym przypadku nie można zastosować opodatkowania ryczałtem także w stosunku do przychodów z podstawowej działalności, a nie tylko do przychodów z najmu.

Inaczej jest w sytuacji, kiedy przedsiębiorca wynajmuje prywatną nieruchomość (np. mieszkanie) niezwiązaną z prowadzoną działalnością gospodarczą. Tutaj przychody z najmu mogą być opodatkowane podatkiem zryczałtowanym.

– Przed wynajęciem należy nieruchomość wyłączyć z majątku trwałego firmy, czyli wykreślić z wykazu środków trwałych. W tej sytuacji przychody z wynajmu będą traktowane jak przychody z wynajmu np. prywatnego mieszkania. Przedsiębiorca będzie mógł nadal rozliczać się na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a poza tym będzie mógł opodatkować przychody z najmu według stawki 8,5 proc. (do wysokości przychodów 17 514,80 zł w 2005 r.).

– Zgodnie z nową treścią art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.; dalej ustawa o podatku zryczałtowanym), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 17 proc. przychodów, o których mowa w załączniku nr 2 do ustawy, z zastrzeżeniem pkt 3 lit. f). W tabeli tej pod poz. 15 znajdują się usługi związane z nieruchomościami, wynajmem, nauką i prowadzenie działalności gospodarczej klasyfikowane w sekcji K Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Zgodnie zaś z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku zryczałtowanym, przez działalność usługową rozumieć należy pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz.U. nr 42, poz. 264 z późn. zm.).

– Oznacza to, że podatnik może wówczas, po wcześniejszym zarejestrowaniu się w ewidencji działalności gospodarczej w gminie rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług najmu opodatkowaną 17-proc. stawką ryczałtu. Wówczas jako do podatnika rozpoczynającego działalność w roku podatkowym, który w poprzednim roku podatkowym nie prowadził działalności, opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stosuje się od dnia uzyskania pierwszego przychodu. Ponadto jako podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego musi złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

– Tak. Trzeba jednak wziąć pod uwagę przy ocenie opłacalności takiego posunięcia fakt, że obowiązkowe składki ZUS przy zastosowaniu takiego rozwiązania mogą być w efekcie dodatkowym obciążeniem fiskalnym. Jednak sensowność zastosowania tego rozwiązania rozpatruje się w przypadku osoby osiągającej już wysokie dochody z innego źródła, np. z tytułu umowy o pracę, z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że w większości takich przypadków podatnik będzie już podlegał obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym z innego tytułu.

Samo zaś przesunięcie rozliczenia podatkowego najmu na działalność gospodarczą spowoduje więc co najwyżej konieczność zapłaty dodatkowej składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne (od podstawy wymiaru przewidzianej dla osób podlegających obowiązkowym ubezpieczeniom osób fizycznych prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą), która zresztą poza 0,75 proc. tej podstawy wymiaru odejmowana jest od podatku.