REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy przedsiębiorca powinien stosować hipotekę kaucyjną

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Przedsiębiorcy często trudno jest określić wartość zobowiązania, jakie wyniknie z danej umowy. Właściciel firmy w takiej sytuacji może być poproszony o ustanowienie zabezpieczenia wierzytelności, pomimo że jej ostateczna wysokość jest nieznana w chwili obecnej.
Zabezpieczeniem nieznanych dokładnie kwot zobowiązań jest hipoteka kaucyjna. Ten typ hipoteki zabezpiecza np. interesy banku udzielającego wieloletnich kredytów inwestycyjnych albo hipotecznych. Bank zabezpiecza kredyt do oznaczonej przez siebie sumy najwyższej, w której powinny się zmieścić przewidywane odsetki od kredytu. Prowadząc firmę, można nie tylko ustanawiać hipotekę kaucyjną na własnych nieruchomościach, ale i żądać od kontrahentów jej ustanowienia na swoją rzecz.
WAŻNE!
Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać nie tylko istniejące wierzytelności, których wysokości dziś nie znamy, ale także mogące powstać wierzytelności z np. umowy albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.
Hipotekę kaucyjną można zastosować również w przypadku zabezpieczenia wierzytelności wynikających z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby ich wysokość była z góry ustalona. Przykładem może być tu weksel będący podstawowym dokumentem, jaki właściciel firmy musi podpisać, otrzymując kredyt w banku.
Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie tej hipoteki. Przy tym wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia istnienia wierzytelności zabezpieczonej.
Zastosowanie hipoteki kaucyjnej ma konsekwencje podatkowe. Stawka podatku pcc od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi bowiem 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Natomiast 19 zł – przy zabezpieczeniu wierzytelności o wysokości nieustalonej.
Przykład
Spółka z o.o. otrzymała kredyt inwestycyjny w wysokości 2 000 000 zł. Jego zabezpieczenie to obejmująca odsetki hipoteka kaucyjna na kwotę 2 500 000 mln zł. W umowie kredytowej bank zastrzegł możliwość dokonywania zmiany oprocentowania w czasie trwania umowy bez konieczności jej wypowiedzenia. Interesów spółki chronił zapis, że zmiana oprocentowania będzie wynikać ze zmiany stawki WIBOR. Jedynie w przypadku niespełnienia przez kredytobiorcę warunków określonych w umowie kredytu (np. niepłacenia rat w terminie) bank miał prawo zmienić te zasady oprocentowania kredytu, dostosowując jego wysokość do ryzyka związanego z wypłacalnością spółki. W celu zabezpieczenia wierzytelności wynikających z tego kredytu (obejmujących kwotę kredytu wraz z kwotą odsetek, której wysokość w momencie udzielania kredytu była nieznana) została ustanowiona hipoteka kaucyjna do najwyższej kwoty 2 500 000 zł. Stawka podatku od tej czynności cywilnoprawnej wyniosła 19 zł.
Przedsiębiorcy mogą mieć problem, czy stosować kwotową stawkę podatku 19 zł, czy też należy od kwoty zabezpieczonej wierzytelności pobrać podatek w wysokości 0,1%. Podatek od hipoteki zabezpieczającej istniejące zobowiązanie o wartości 2 500 000 zł według tej stawki wyniósłby 250 zł. Jednak gdyby zobowiązania przedsiębiorcy nie sięgnęły tej kwoty, pojawiłby się problem, jak rozwiązać kwestię zwrotu nadpłaconego podatku. Dlatego wygodniejsza dla fiskusa, jak i przedsiębiorców jest stawka kwotowa.
Problemy ze stosowaniem hipoteki kaucyjnej przedsiębiorcy mają też przy szukaniu odpowiedzi na pytanie: czy powstaje przychód u przedsiębiorcy, w przypadku gdy wystąpi różnica pomiędzy wartością nominalną hipoteki kaucyjnej a rzeczywistą wartością zobowiązań, jakie zabezpiecza.
Przykład
Właściciele spółki z o.o. podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości należącej do spółki. Nieruchomość położona w centrum miasta X uzyskała wysoką wycenę rzeczoznawców. Dla zwiększenia wartości transakcji spółka spłaciła kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką kaucyjną na tej nieruchomości. Kredyt ten miał dwukrotnie wyższe oprocentowanie niż kredyty zaciągane obecnie i nowy właściciel nieruchomości nie był zainteresowany przejęciem jego obsługi. Wartość hipoteki kaucyjnej wyniosła 4 000 000 zł, ostateczna wartość zobowiązania spółki z tytułu kredytu – 3 000 000 zł. Księgowa spółki miała wątpliwości, czy różnica 1 000 000 zł między wysokością hipoteki kaucyjnej a rzeczywistą wartością zobowiązania z tytułu kredytu nie jest przychodem. Zwróciła się z zapytaniem do właściwego dla siebie urzędu skarbowego. Okazało się, że w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest regulacji, które wiążą zmiany w zakresie prawa zabezpieczającego określoną wierzytelność ze skutkami w postaci powstania przychodów u podatnika. Różnica między wartością hipoteki kaucyjnej a kwotą kredytu oraz odsetek wobec banku jest neutralna dla rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych.
ZAPAMIĘTAJ!
Hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą, a hipoteka zwykła na kaucyjną. Zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów postępowania.
• art. 65, art. 102–108 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – j.t. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 172, poz. 1804
• art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399
Tomasz Król
specjalista w dziedzinie prawa cywilnego, pracownik redakcji


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wdrażamy KSeF, czy pamiętamy o VIDA? Czym jest VIDA i jakie zmiany wprowadza?

W 2026 roku wdrożymy w końcu w Polsce Krajowy System e-Faktur (KSeF). Prace nad KSeF trwają od wielu lat. Na początku tych prac Polska była w awangardzie państw unijnych pod względem e-fakturowania, wyprzedzaliśmy rozmachem i pomysłem inne państwa, jedni z pierwszych wnioskowaliśmy w 2021 r. o pozwolenie na obowiązkowy KSeF dla wszystkich podatników i transakcji. Administracja utknęła jednak w realizacji swojego pomysłu, reszta jest historią. W międzyczasie pojawiły się nowe, niezwykle istotne okoliczności, a więc VIDA (VAT in the Digital Age). Pojawia się zatem fundamentalne pytanie: czy obecne wdrożenie KSeF nie powinno już dziś uwzględniać przyszłych wymogów VIDA?

Minister finansów zapowiada nowy podatek: W kogo uderzy?

Ministerstwo Finansów pracuje nad podatkiem dotyczącym odsetek od rezerwy obowiązkowej utrzymywanej przez banki w Narodowym Banku Polskim - poinformował minister finansów Andrzej Domański. Dodał, że przychody do budżetu w 2026 r. z tego tytułu mogłyby sięgnąć 1,5-2 mld zł.

Zwrot VAT: Tylko organ I instancji może przedłużyć termin – przełomowy wyrok WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł, że termin zwrotu VAT może zostać przedłużony wyłącznie przez organ I instancji i tylko w trakcie trwającego postępowania. Przedłużenie nie jest dopuszczalne po uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Prowizja w kryptowalutach bez podatku – do chwili wymiany? Ważny wyrok WSA

Rynek kryptowalut wciąż działa w cieniu nie zawsze jednoznacznych regulacji podatkowych. Zdarza się, że firmy technologiczne muszą podejmować decyzje biznesowe bez jasnych odpowiedzi na pytania o moment powstania przychodu, zasady wyceny aktywów czy klasyfikację źródeł dochodu. Wiele osób sądzi, że rozporządzenie MICA kompleksowo reguluje cały rynek kryptoaktywów, podczas gdy w rzeczywistości nie dotyczy kwestii podatkowych. Wydawałoby się, że postępująca legislacja europejska rozwiązuje obecnie więcej problemów niż dotychczas, ale niestety nadal jeszcze pozostają pewne niejasne strefy. Jednym z takich obszarów jest rozliczanie prowizji pobieranych w kryptowalutach, szczególnie gdy nie towarzyszy im bezpośrednia płatność. Właśnie ten problem trafił pod ocenę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gdańsku.

REKLAMA

Obowiązkowy KSeF: podatnicy zwolnieni z VAT nie będą chcieli faktur ustrukturyzowanych?

Podatnicy zwolnieni od VAT nie będą zainteresowani ”udostępnianiem” im w KSeF faktur ustrukturyzowanych – pisze profesor Witold Modzelewski. I wyjaśnia dlaczego.

Prof. W. Modzelewski: „Otrzymanie” faktury w KSeF nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Trzeba stosować inną formę uznania zobowiązania

Jedno jest pewne: od 1 lutego 2026 r. „otrzymanie” faktury VAT przy pomocy Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) nie będzie z istoty wywoływać skutków cywilnoprawnych. Dlatego strony umów muszą wymyślić inną formę uznania zobowiązania z tytułu zapłaty na rzecz dostawy towaru lub usługodawców – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Prof. W. Modzelewski: „Otrzymanie” faktury w KSeF nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Trzeba stosować inną formę uznania zobowiązania

Jedno jest pewne: od 1 lutego 2026 r. „otrzymanie” faktury VAT przy pomocy Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) nie będzie z istoty wywoływać skutków cywilnoprawnych. Dlatego strony umów muszą wymyślić inną formę uznania zobowiązania z tytułu zapłaty na rzecz dostawy towaru lub usługodawców – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Załączniki do faktur w KSeF - miały być dla wszystkich a w praktyce będą dla nielicznych. Dlaczego?

Nowa funkcja Krajowego Systemu e-Faktur pozwoli na przesyłanie do KSeF faktur zawierających załączniki, ale tylko w ściśle określonym formacie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci branży księgowej ostrzegają, że rozwiązanie, które miało ułatwiać raportowanie dodatkowych danych, w obecnym kształcie będzie dostępne głównie dla dużych firm dysponujących budżetem IT. Tymczasem mali i średni przedsiębiorcy, którzy do tej pory wysyłali z fakturą np. protokół odbioru czy raport wykonania usługi, obawiają się wykluczenia i dodatkowych obowiązków.

REKLAMA

Ważna zmiana prawa: fakturowanie offline w KSeF nie tylko w trybie awaryjnym: co to znaczy

Najnowszy projekt ustawy o Krajowym Systemie e-Faktur zakłada, że tryb offline24 przestanie być rozwiązaniem awaryjnym i stanie się stałym elementem systemu stosowanym wedle uznania przez sprzedawców.

Ucieczka z JDG? Coraz mniej zamknięć, ale zawieszeń przybywa. Przedsiębiorcy kalkulują inaczej

W maju 2025 roku liczba wniosków o zamknięcie jednoosobowej działalności gospodarczej spadła o niemal 20% względem kwietnia, ale wzrosła o 4% w skali roku. Eksperci wskazują, że główne powody decyzji o likwidacji JDG pozostają niezmienne – to przede wszystkim wysokie koszty, presja płacowa i trudności z zatrudnieniem.

REKLAMA