REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy przedsiębiorca powinien stosować hipotekę kaucyjną

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Przedsiębiorcy często trudno jest określić wartość zobowiązania, jakie wyniknie z danej umowy. Właściciel firmy w takiej sytuacji może być poproszony o ustanowienie zabezpieczenia wierzytelności, pomimo że jej ostateczna wysokość jest nieznana w chwili obecnej.
Zabezpieczeniem nieznanych dokładnie kwot zobowiązań jest hipoteka kaucyjna. Ten typ hipoteki zabezpiecza np. interesy banku udzielającego wieloletnich kredytów inwestycyjnych albo hipotecznych. Bank zabezpiecza kredyt do oznaczonej przez siebie sumy najwyższej, w której powinny się zmieścić przewidywane odsetki od kredytu. Prowadząc firmę, można nie tylko ustanawiać hipotekę kaucyjną na własnych nieruchomościach, ale i żądać od kontrahentów jej ustanowienia na swoją rzecz.
WAŻNE!
Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać nie tylko istniejące wierzytelności, których wysokości dziś nie znamy, ale także mogące powstać wierzytelności z np. umowy albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.
Hipotekę kaucyjną można zastosować również w przypadku zabezpieczenia wierzytelności wynikających z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby ich wysokość była z góry ustalona. Przykładem może być tu weksel będący podstawowym dokumentem, jaki właściciel firmy musi podpisać, otrzymując kredyt w banku.
Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie tej hipoteki. Przy tym wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia istnienia wierzytelności zabezpieczonej.
Zastosowanie hipoteki kaucyjnej ma konsekwencje podatkowe. Stawka podatku pcc od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi bowiem 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Natomiast 19 zł – przy zabezpieczeniu wierzytelności o wysokości nieustalonej.
Przykład
Spółka z o.o. otrzymała kredyt inwestycyjny w wysokości 2 000 000 zł. Jego zabezpieczenie to obejmująca odsetki hipoteka kaucyjna na kwotę 2 500 000 mln zł. W umowie kredytowej bank zastrzegł możliwość dokonywania zmiany oprocentowania w czasie trwania umowy bez konieczności jej wypowiedzenia. Interesów spółki chronił zapis, że zmiana oprocentowania będzie wynikać ze zmiany stawki WIBOR. Jedynie w przypadku niespełnienia przez kredytobiorcę warunków określonych w umowie kredytu (np. niepłacenia rat w terminie) bank miał prawo zmienić te zasady oprocentowania kredytu, dostosowując jego wysokość do ryzyka związanego z wypłacalnością spółki. W celu zabezpieczenia wierzytelności wynikających z tego kredytu (obejmujących kwotę kredytu wraz z kwotą odsetek, której wysokość w momencie udzielania kredytu była nieznana) została ustanowiona hipoteka kaucyjna do najwyższej kwoty 2 500 000 zł. Stawka podatku od tej czynności cywilnoprawnej wyniosła 19 zł.
Przedsiębiorcy mogą mieć problem, czy stosować kwotową stawkę podatku 19 zł, czy też należy od kwoty zabezpieczonej wierzytelności pobrać podatek w wysokości 0,1%. Podatek od hipoteki zabezpieczającej istniejące zobowiązanie o wartości 2 500 000 zł według tej stawki wyniósłby 250 zł. Jednak gdyby zobowiązania przedsiębiorcy nie sięgnęły tej kwoty, pojawiłby się problem, jak rozwiązać kwestię zwrotu nadpłaconego podatku. Dlatego wygodniejsza dla fiskusa, jak i przedsiębiorców jest stawka kwotowa.
Problemy ze stosowaniem hipoteki kaucyjnej przedsiębiorcy mają też przy szukaniu odpowiedzi na pytanie: czy powstaje przychód u przedsiębiorcy, w przypadku gdy wystąpi różnica pomiędzy wartością nominalną hipoteki kaucyjnej a rzeczywistą wartością zobowiązań, jakie zabezpiecza.
Przykład
Właściciele spółki z o.o. podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości należącej do spółki. Nieruchomość położona w centrum miasta X uzyskała wysoką wycenę rzeczoznawców. Dla zwiększenia wartości transakcji spółka spłaciła kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką kaucyjną na tej nieruchomości. Kredyt ten miał dwukrotnie wyższe oprocentowanie niż kredyty zaciągane obecnie i nowy właściciel nieruchomości nie był zainteresowany przejęciem jego obsługi. Wartość hipoteki kaucyjnej wyniosła 4 000 000 zł, ostateczna wartość zobowiązania spółki z tytułu kredytu – 3 000 000 zł. Księgowa spółki miała wątpliwości, czy różnica 1 000 000 zł między wysokością hipoteki kaucyjnej a rzeczywistą wartością zobowiązania z tytułu kredytu nie jest przychodem. Zwróciła się z zapytaniem do właściwego dla siebie urzędu skarbowego. Okazało się, że w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest regulacji, które wiążą zmiany w zakresie prawa zabezpieczającego określoną wierzytelność ze skutkami w postaci powstania przychodów u podatnika. Różnica między wartością hipoteki kaucyjnej a kwotą kredytu oraz odsetek wobec banku jest neutralna dla rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych.
ZAPAMIĘTAJ!
Hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą, a hipoteka zwykła na kaucyjną. Zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów postępowania.
• art. 65, art. 102–108 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – j.t. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 172, poz. 1804
• art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399
Tomasz Król
specjalista w dziedzinie prawa cywilnego, pracownik redakcji


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Fundacja rodzinna w strukturach transakcyjnych – ryzyko zakwestionowania przez KAS

Najnowsze stanowisko Szefa KAS (odmowa wydania opinii zabezpieczającej z 5 maja 2025 r., sygn. DKP16.8082.14.2024) pokazuje, że wykorzystanie fundacji rodzinnej jako pośrednika w sprzedaży udziałów może zostać uznane za unikanie opodatkowania. Mimo deklarowanych celów sukcesyjnych, KAS uznał działanie za sztuczne i sprzeczne z celem przepisów.

Webinar: KSeF – co nas czeka w praktyce? + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „KSeF – co nas czeka w praktyce?” poprowadzi Zbigniew Makowski, doradca podatkowy z ponad 15-letnim stażem. Ekspert wskaże, jakie szanse i zagrożenia dla firm i biur rachunkowych niesie ze sobą KSeF i jak się na nie przygotować.

Zmiany w podatku Belki już przygotowane! Czekają na zielone światło od rządu

Rozwiązania dotyczące zmian w podatku Belki zostały opracowane i są gotowe do wdrożenia – poinformował Dariusz Adamski z Instytutu Finansów. Jak podkreślił podczas Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie, decyzja o ich ogłoszeniu leży teraz w rękach ministra Andrzeja Domańskiego.

Taryfa celna UE: kod, który decyduje o losie Twojej przesyłki

Niepozorny ciąg cyfr może przesądzić o powodzeniu lub porażce międzynarodowej transakcji. W świecie handlu zagranicznego poprawna klasyfikacja taryfowa towarów to nie wybór – to konieczność.

REKLAMA

Zmiany w zamówieniach publicznych w 2025 r. Co czeka zamawiających i wykonawców? Projekt UZP dot. udziału firm z państw trzecich w przetargach

W dniu 3 lutego 2025 r. do Sejmu wpłynął projekt w formie druku nr 1041 o zmianie ustawy ¬- Prawo zamówień publicznych, który miał przewidywać szereg istotnych zmian w systemie zamówień publicznych w Polsce, został on jednak wycofany. Urząd Zamówień Publicznych stworzył jednak własny projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo zamówień publicznych oraz ustawy o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi, pod numerem UC88, w której poruszył istotną kwestię udziałów w przetargach firmy z państw trzecich, czyli pochodzących z krajów, z którymi Unia Europejska nie zawarła umowy międzynarodowej zapewniającej wzajemny i równy dostęp do unijnego rynku zamówień publicznych. Projekt ten został już przyjęty przez Radę Ministrów i przesłany do Sejmu.

PFR pozywa firmy na podstawie rekomendacji CBA. Co możesz zrobić, gdy żądają zwrotu subwencji z Tarczy Finansowej?

Polski Fundusz Rozwoju (PFR) pozywa przedsiębiorców, powołując się na tzw. rekomendacje CBA. Problem dotyczy już około 1900 firm, które – często bez żadnych wcześniejszych sygnałów – otrzymują wezwania a następnie pozwy o zwrot subwencji z Tarczy Finansowej. Zaskakuje nie tylko skala działań PFR, ale przede wszystkim brak rzetelnego uzasadnienia tych roszczeń.

Kawa z INFORLEX. Perspektywy zawodu księgowego

Kawa z INFORLEX wydanie EXTRA. Rozmowa z 3 cenionymi ekspertami: Żanetą Hejne – właścicielką biura rachunkowego, Piotrem Juszczykiem – doradcą podatkowym inFakt oraz Radosławem Kowalskim – doradcą podatkowym.

Webinar: Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego” poprowadzi Tomasz Rzepa, doradca podatkowy, ekspert INFORAKADEMII. Każdy z uczestników otrzyma imienny certyfikat i roczny nielimitowany dostęp do retransmisji webinaru wraz z materiałami dodatkowymi. Uczestnicy webinaru dowiedzą się, jak wygląda proces przekształcenia JDG w spółkę z perspektywy biura rachunkowego, ze wskazaniem kluczowych wyzwań, problemów oraz szans, jakie z tego faktu wynikają.

REKLAMA

Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Kary umowne a koszty podatkowe – korzystny wyrok dla podatników

W wyroku z 6 maja 2025 r., sygn. II FSK 1012/22 Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z stanowiskiem, że kary umowne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, jeżeli niewykonanie dostawy - nie wynikało z winy spółki. Niepewność w tej sprawie wynikała z wykładni art. 16 ust 1 pkt 22 ustawy o CIT, w którym określono jakie kary umowne i odszkodowania nie mogą być uznane za koszty podatkowe. W orzecznictwie przepis ten jest interpretowany literalnie, uznając że pozostałe rodzaje wypłat odszkodowawczych niż wskazane w przepisie mogą być uznane za koszt podatkowy.

REKLAMA