REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy przedsiębiorca powinien stosować hipotekę kaucyjną

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Przedsiębiorcy często trudno jest określić wartość zobowiązania, jakie wyniknie z danej umowy. Właściciel firmy w takiej sytuacji może być poproszony o ustanowienie zabezpieczenia wierzytelności, pomimo że jej ostateczna wysokość jest nieznana w chwili obecnej.
Zabezpieczeniem nieznanych dokładnie kwot zobowiązań jest hipoteka kaucyjna. Ten typ hipoteki zabezpiecza np. interesy banku udzielającego wieloletnich kredytów inwestycyjnych albo hipotecznych. Bank zabezpiecza kredyt do oznaczonej przez siebie sumy najwyższej, w której powinny się zmieścić przewidywane odsetki od kredytu. Prowadząc firmę, można nie tylko ustanawiać hipotekę kaucyjną na własnych nieruchomościach, ale i żądać od kontrahentów jej ustanowienia na swoją rzecz.
WAŻNE!
Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać nie tylko istniejące wierzytelności, których wysokości dziś nie znamy, ale także mogące powstać wierzytelności z np. umowy albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.
Hipotekę kaucyjną można zastosować również w przypadku zabezpieczenia wierzytelności wynikających z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby ich wysokość była z góry ustalona. Przykładem może być tu weksel będący podstawowym dokumentem, jaki właściciel firmy musi podpisać, otrzymując kredyt w banku.
Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie tej hipoteki. Przy tym wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia istnienia wierzytelności zabezpieczonej.
Zastosowanie hipoteki kaucyjnej ma konsekwencje podatkowe. Stawka podatku pcc od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi bowiem 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Natomiast 19 zł – przy zabezpieczeniu wierzytelności o wysokości nieustalonej.
Przykład
Spółka z o.o. otrzymała kredyt inwestycyjny w wysokości 2 000 000 zł. Jego zabezpieczenie to obejmująca odsetki hipoteka kaucyjna na kwotę 2 500 000 mln zł. W umowie kredytowej bank zastrzegł możliwość dokonywania zmiany oprocentowania w czasie trwania umowy bez konieczności jej wypowiedzenia. Interesów spółki chronił zapis, że zmiana oprocentowania będzie wynikać ze zmiany stawki WIBOR. Jedynie w przypadku niespełnienia przez kredytobiorcę warunków określonych w umowie kredytu (np. niepłacenia rat w terminie) bank miał prawo zmienić te zasady oprocentowania kredytu, dostosowując jego wysokość do ryzyka związanego z wypłacalnością spółki. W celu zabezpieczenia wierzytelności wynikających z tego kredytu (obejmujących kwotę kredytu wraz z kwotą odsetek, której wysokość w momencie udzielania kredytu była nieznana) została ustanowiona hipoteka kaucyjna do najwyższej kwoty 2 500 000 zł. Stawka podatku od tej czynności cywilnoprawnej wyniosła 19 zł.
Przedsiębiorcy mogą mieć problem, czy stosować kwotową stawkę podatku 19 zł, czy też należy od kwoty zabezpieczonej wierzytelności pobrać podatek w wysokości 0,1%. Podatek od hipoteki zabezpieczającej istniejące zobowiązanie o wartości 2 500 000 zł według tej stawki wyniósłby 250 zł. Jednak gdyby zobowiązania przedsiębiorcy nie sięgnęły tej kwoty, pojawiłby się problem, jak rozwiązać kwestię zwrotu nadpłaconego podatku. Dlatego wygodniejsza dla fiskusa, jak i przedsiębiorców jest stawka kwotowa.
Problemy ze stosowaniem hipoteki kaucyjnej przedsiębiorcy mają też przy szukaniu odpowiedzi na pytanie: czy powstaje przychód u przedsiębiorcy, w przypadku gdy wystąpi różnica pomiędzy wartością nominalną hipoteki kaucyjnej a rzeczywistą wartością zobowiązań, jakie zabezpiecza.
Przykład
Właściciele spółki z o.o. podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości należącej do spółki. Nieruchomość położona w centrum miasta X uzyskała wysoką wycenę rzeczoznawców. Dla zwiększenia wartości transakcji spółka spłaciła kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką kaucyjną na tej nieruchomości. Kredyt ten miał dwukrotnie wyższe oprocentowanie niż kredyty zaciągane obecnie i nowy właściciel nieruchomości nie był zainteresowany przejęciem jego obsługi. Wartość hipoteki kaucyjnej wyniosła 4 000 000 zł, ostateczna wartość zobowiązania spółki z tytułu kredytu – 3 000 000 zł. Księgowa spółki miała wątpliwości, czy różnica 1 000 000 zł między wysokością hipoteki kaucyjnej a rzeczywistą wartością zobowiązania z tytułu kredytu nie jest przychodem. Zwróciła się z zapytaniem do właściwego dla siebie urzędu skarbowego. Okazało się, że w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest regulacji, które wiążą zmiany w zakresie prawa zabezpieczającego określoną wierzytelność ze skutkami w postaci powstania przychodów u podatnika. Różnica między wartością hipoteki kaucyjnej a kwotą kredytu oraz odsetek wobec banku jest neutralna dla rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych.
ZAPAMIĘTAJ!
Hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą, a hipoteka zwykła na kaucyjną. Zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów postępowania.
• art. 65, art. 102–108 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – j.t. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 172, poz. 1804
• art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399
Tomasz Król
specjalista w dziedzinie prawa cywilnego, pracownik redakcji


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Środowisko testowe KSeF 2.0 (dot. API) od 30 września, Moduł Certyfikatów i Uprawnień do KSeF 2.0 od 1 listopada 2025 r. MF: API KSeF 1.0 nie jest kompatybilne z API KSeF 2.0

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 10 września 2025 r., że wprowadzone zostały nowe funkcjonalności wcześniej niedostępne w API KSeF1.0 (m.in. FA(3) z węzłem Zalacznik, tryby offline24 czy certyfikaty KSeF). W związku z wprowadzonymi zmianami konieczna jest integracja ze środowiskiem testowym KSeF 2.0., które zostanie udostępnione 30 września.

KSeF 2.0 już nadchodzi: co oznacza mrożenie rozwoju KSeF 1.0, nowe funkcjonalności i testowe środowisko od września? Wszystko, co musisz wiedzieć o rewolucji w e-fakturowaniu

Już od 1 lutego 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać nowy, obligatoryjny KSeF 2.0. Ministerstwo Finansów ogłosiło, że wersja produkcyjna KSeF 1.0 zostaje „zamrożona” i nie będzie dalej rozwijana, a przedsiębiorcy muszą przygotować się do pełnej migracji. Ważne terminy nadchodzą szybko – środowisko testowe wystartuje 30 września 2025 r., a od 1 listopada ruszy Moduł Certyfikatów i Uprawnień. To oznacza prawdziwą rewolucję w e-fakturowaniu, której nie można przespać.

Te czynności w księgowości można wykonać automatycznie. Czy księgowi muszą się bać utraty pracy?

Automatyzacja procesów księgowych to kolejny krok w rozwoju tej branży. Dzięki możliwościom systemów, księgowi mogą pracować szybciej i wydajniej. Era ręcznego wprowadzania danych dobiega końca, a digitalizacja pracy biur rachunkowych i konieczność dostosowania oferty do potrzeb XXI wieku to konsekwencje cyfrowej rewolucji, której jesteśmy świadkami. Czy zmiany te niosą wyłącznie korzyści, czy również pewne zagrożenia?

4 mln zł zaległego podatku. Skarbówka wykryła nieprawidłowości: spółka zawyżyła koszty uzyskania przychodów o 186 mln zł

Firma musi zapłacić aż 4 mln zł zaległego podatku CIT. Funkcjonariusze podlaskiej skarbówki wykryli nieprawidłowości w stosowaniu cen transferowych przez jedną ze spółek.

REKLAMA

Wystawianie faktur w KSeF w 2026 roku. Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów

Wydział Prasowy Biura Komunikacji i Promocji Ministerstwa Finansów przesłał 9 września br do naszej redakcji wyjaśnienia do artykułu "KSeF 2026. Jak dokumentować transakcje od 1 lutego? Prof. Modzelewski: Podstawą rozliczeń będzie dokument handlowy (nota obciążeniowa, faktura handlowa)" z prośbą o sprostowanie. Publikujemy poniżej w całości wyjaśnienia Ministerstwa.

Zmiany w ustawie o doradztwie podatkowym od 2026 roku: doprecyzowanie kompetencji i strój urzędowy doradców podatkowych, nowości w egzaminach

W dniu 9 września 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy zmieniającej ustawę o doradztwie podatkowym oraz ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Przepisy dotyczące doradztwa podatkowego zostają dostosowane do współczesnych realiów prawnych, technologicznych i rynkowych. Nowe rozwiązania mają poprawić funkcjonowanie samorządu zawodowego doradców podatkowych.

Jak korzystać z KSeF od lutego 2026 r. – uprawnienia, uwierzytelnianie, faktury, wymogi techniczne. Co i jak ureguluje nowe rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki?

Dla polskich podatników VAT od 1 lutego 2026 r. (dla większości od 1 kwietnia 2026 r.) rozpocznie się zupełnie nowy rozdział. Zasadniczej zmianie ulegną zasady fakturowania, które będzie obowiązkowo przebiegało w ramach Krajowego Systemu e-Faktur (KSef). Jednym z kluczowych aktów prawnych dotyczących obowiązkowego KSeF ma być rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur. Najnowszy projekt tego rozporządzenia (datowany na 26 sierpnia 2025 r.), przechodzi aktualnie fazy konsultacji publicznych, uzgodnień międzyresortowych i opiniowania. Oczywiście w toku rządowej procedury legislacyjnej projekt może ulec pewnym zmianom ale na pewno nie będą to zmiany zasadnicze. Jest to bowiem już kolejny projekt tego rozporządzenia (prace nad nim zaczęły się w Ministerstwie Finansów pod koniec 2023 roku) i uwzględnia on liczne, wcześniej zgłoszone uwagi i wnioski.

Nowa faktura VAT (ustrukturyzowana) w 2026 r. Wizualizacja, zakres danych, kody QR

W 2026 roku w Polsce obowiązkowe stanie się korzystanie z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Będzie to miało w szczególności ten skutek, że tradycyjne faktury papierowe i elektroniczne w formacie PDF zostaną zastąpione przez faktury ustrukturyzowane w formacie XML. Każda taka faktura będzie miała jednolitą strukturę danych określoną przez Ministerstwo Finansów, co zapewni spójność i automatyzację w obiegu dokumentów. Dodatkowo faktury udostępniane poza systemem KSeF będą musiały być oznaczone kodem weryfikującym, najczęściej w formie kodu QR. Będzie to wymagało odpowiedniego oznaczenia. Faktura w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) znacząco różni się od tradycyjnych faktur papierowych czy elektronicznych w formacie PDF.

REKLAMA

KSeF - kto ponosi ryzyko?

Krajowy System e-Faktur już całkiem niedługo stanie się obowiązkowym narzędziem do rozliczeń VAT w obrocie gospodarczym. Jest to chyba najbardziej ambitny projekt cyfryzacji podatkowej w Polsce, mający na celu ograniczenie szarej strefy, przyspieszenie rozliczeń VAT i zwiększenie transparentności obrotu gospodarczego.

e-Paragony 2.2 - nowe funkcje w aplikacji Ministerstwa Finansów. Komu i do czego mogą się przydać?

Ministerstwo Finansów poinformowało 8 września 2025 r., że udostępniło nową wersję (2.2) aplikacji mobilnej e-Paragony. Kolejna wersja tej aplikacji pozwala na udostępnianie i import paragonu, a także współdzielenie karty e-Paragony. Dzięki temu można gromadzić paragony elektroniczne na kilku urządzeniach. To wygodne rozwiązanie, które pomaga zarządzać wydatkami rodzinnymi. e-Paragony to bezpłatna aplikacja, dzięki której można przechowywać w smartfonie paragony w formie elektronicznej. Aplikacja jest całkowicie bezpieczna i anonimowa.

REKLAMA