Urząd wycenia po swojemu

Ci, którzy kupili tanio mieszkanie, mogą spodziewać się, że po trzech latach urząd skarbowy oskarży ich o zaniżenie jego wartości i poprosi o dopłatę podatku od czynności cywilnoprawnych wraz z należnymi odsetkami. To właśnie spotkało naszego czytelnika, który w 2003 r. kupił 83-metrowe mieszkanie w bloku z wielkiej płyty na warszawskim Bemowie za 185 tys. zł. Dało to cenę za metr kwadratowy w wysokości nieco powyżej 2,2 tys. zł. Rzeczywiście jak na Warszawę, nie była to wygórowana cena. Tak niska cena wynikała jednak z pewnych ograniczeń funkcjonalnych lokalu. Mieszkanie było duże, miało specyficzny rozkład oraz wymagało generalnego remontu, z wymianą podłóg i okien włącznie. Konieczne było również poprowadzenie od nowa instalacji gazowej i wodno-kanalizacyjnej, bo w lokalu niezamieszkałym przez dwa lata, nawet te elementy zostały zdewastowane i praktycznie pozostały tylko gołe ściany.

Dwa lata po zakupie mieszkania podatnik dostał pismo z urzędu skarbowego, w którym stwierdzono, że „według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartość rynkowa mieszkania wynosi 261 tys. zł”. Skąd taka wartość? Urząd wziął pod uwagę ceny transakcyjne z tego okresu z danej okolicy. Jednak z oczywistych względów w aktach notarialnych, którymi dysponuje urząd, nie ma informacji o standardzie sprzedawanego mieszkania. Nie przekonały urzędników przedstawione zdjęcia zdewastowanego mieszkania oraz umowa przedwstępna i umowa z agentem nieruchomości, w których cały czas pojawiała się cena 185 tys. zł.

Ostatecznie skończyło się na powołaniu biegłego. Dla podatnika wejście w taki spór z urzędem skarbowym jest o tyle ryzykowne, że w przypadku gdy ustalona przez biegłego wartość mieszkania przekroczy o 33 proc. cenę podaną w akcie notarialnym, koszty jego pracy pokrywa podatnik. Na szczęście dla podatnika biegły orzekł, że mieszkanie jest warte 228 tys. zł. Urzędniczka prowadząca całą sprawę szybko wyliczyła, że zaległy podatek to 860 zł plus nieco ponad 200 zł odsetek.

W tym przypadku podatnik miał szczęście. Urzędniczka pomyliła się i zajęła się tą sprawą o rok za wcześnie. Zwykle dzieje się tak, że urząd zgłasza się do podatnika tuż przed upływem trzeciego roku od podpisania umowy, bo tylko w tym terminie może zakwestionować kwotę transakcji. Wygląda więc na to, że urzędy celowo „hodują” odsetki i mają niemal pewność zdobycia łatwego grosza. Trudno obronić się przed zarzutem, że w akcie notarialnym zaniżono cenę kupowanego mieszkania. W takim przypadku pozostaje droga odwoławcza do izby skarbowej, a później ewentualna skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Marcin Jaworski, Bogdan Świąder