REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Uproszczona amortyzacja mieszkań nieopłacalna

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Podatnicy korzystający z uproszczonej amortyzacji nieruchomości tracą. Podstawą obliczania wartości mieszkania jest 988 zł za metr kwadratowy. Tymczasem ceny rynkowe metra są nawet dziesięciokrotnie wyższe.


Uproszczona amortyzacja mieszkań, jaką przewiduje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jest dziś nieopłacalna. Dlaczego?


Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł (za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości).


Problem jest w owych 988 zł, gdyż w żaden sposób kwota ta nie odpowiada wartości rynkowej metra kwadratowego mieszkania, nawet w mniejszej miejscowości, o dużych miastach nie wspominając. Tylko w Warszawie średnia cena metra kwadratowego oscyluje w granicach 7 tys. zł. Kwota 988 zł nie była od momentu wprowadzenia, czyli od 2001 roku, waloryzowana. Patrząc na średnie ceny rynkowe nieruchomości właśnie z 2001 roku, kwota 988 zł już wtedy była zaniżona. Ta archaiczna stawka powoduje, że podatnicy na uproszczonej amortyzacji tracą. Ustawodawca wprowadził przepis, który miał ułatwić życie podatnikom, ale zapomniał lub nie przewidział, jak mogą zmieniać się ceny nieruchomości. Teraz ma szansę to naprawić.


- Ustalanie wartości początkowej lokali mieszkalnych w sposób uproszczony nie jest obligatoryjne dla podatników będących osobami fizycznymi. Ponieważ kwota 988 zł przyjęta przez ustawodawcę rzeczywiście odbiega obecnie od wartości rynkowej lokali mieszkalnych (w związku z czym powinna zostać zrewaloryzowana), warto zastanowić się nad wyceną rynkową takiego lokalu, najlepiej przez biegłego rzeczoznawcę, chociaż można skorzystać z informacji o cenach lokali w biurach obrotu nieruchomościami - uważa Joanna Bielewicz, doradca podatkowy HLB Frąckowiak i Wspólnicy.


Jej zdaniem w efekcie może się okazać, że wycena wartości lokalu mieszkalnego w oparciu o jego wartość rynkową - mimo kosztu związanego z samą wyceną - jest rozwiązaniem korzystnym dla podatnika. Taki sposób ustalenia wartości początkowej mieszkań może jednak dotyczyć tych lokali, które są przyjmowane do ewidencji podatnika po raz pierwszy. Nie może zaś dotyczyć ujętych już w ewidencji środków trwałych lokali mieszkalnych.


Zaniżanie odliczeń


Z analizy Gazety Prawnej i ekspertów podatkowych wynika, że wartość początkowa mieszkania ustalona w sposób uproszczony (jako iloczyn metrażu powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł) drastycznie odbiega od obecnych cen rynkowych nieruchomości i powoduje zaniżanie odliczeń amortyzacyjnych. Karol Raźniewski, konsultant w Ernst & Young, wyjaśnił, że aby skorzystać z możliwości naliczania amortyzacji od realnej wartości nieruchomości, należy zastosować standardowe metody wyceny, tzn. posiłkować się ceną nabycia (w przypadku zakupu) lub wartością rynkową - jeśli mieszkanie zostało odziedziczone w spadku lub otrzymane w formie darowizny. W tym ostatnim przypadku wartość początkowa mieszkania będzie jednak niższa od wartości rynkowej, jeśli tak stanowi umowa darowizny.


- Ceną nabycia w przypadku zakupu mieszkania lub domu jest kwota należna sprzedającemu powiększona o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania nieruchomości, w tym np. opłaty notarialne, opłatę skarbową. Wskazane wydaje się, aby kwota mnożnika w metodzie uproszczonej została zwaloryzowana, bowiem pozostawienie jej na poziomie sprzed kilku lat jest anachronizmem odstającym od obecnych realiów rynkowych - argumentował Karol Raźniewski.


Niezbędna jest waloryzacja


Tomasz Cichy, prawnik z departamentu prawa podatkowego w kancelarii Grynhoff, Woźny i Wspólnicy, wskazał w rozmowie z nami, że w przypadku nowego budynku (lokalu) mieszkalnego przelicznik 988 zł za metr kwadratowy jest bardzo niski, jednak uproszczoną metodę ustalania wartości początkowej, jako najprostszą, opłaca się stosować w stosunku do lokali używanych położonych zwłaszcza w mniejszych miejscowościach.


- Warto też zastanowić się nad wyborem metody uproszczonej, jeżeli w chwili budowy (zakupu) lokalu nie myśleliśmy o prowadzeniu w nim działalności gospodarczej, a gdy decyzję tę podjęliśmy, okazało się, że nie posiadamy już stosownych rachunków. Ustalenie wartości początkowej metodą uproszczoną nie wyłącza stosowania 10-proc. rocznego odpisu amortyzacyjnego, w przypadku budynków (lokali) używanych, w rozumieniu ustawy o PIT - radził Tomasz Cichy.


Jednocześnie dodał, że skoro ustawodawca stworzył metodę uproszczoną jako alternatywę dla ustalania wartości początkowej metodą rynkową, to powinien zadbać także o stosowną waloryzację przelicznika, tak aby art. 22g ust. 10 ustawy o PIT nie stał się jedynie martwym zapisem ustawowym.


Wybór należy do podatników


Przepisy dotyczące sposobu amortyzacji lokali (budynków) mieszkalnych zostały dodane do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dniem 1 stycznia 2001 r. i od tego czasu nie były zmieniane. Jak wyjaśnił Łukasz Strzelec, doradca podatkowy PricewaterhouseCoopers, zgodnie z tymi przepisami podatnicy nie dokonują amortyzacji lokali mieszkalnych służących prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawianych albo wynajmowanych na podstawie umowy, o ile nie podejmą decyzji o ich amortyzowaniu. W przypadku natomiast gdy zdecydują inaczej, mogą wybrać amortyzację na zasadach ogólnych lub też w sposób uproszczony. Zatem sposób amortyzacji zależy do wyboru podatnika.


- We wskazanym scenariuszu wartość początkowa określana jest w zależności od sytuacji m.in. jako cena nabycia, koszt wytworzenia lub wartość rynkowa. W drugim przypadku, za wartość początkową przyjmuje się wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł. Przyjęta przez ustawodawcę w 2001 roku wartość metra kwadratowego lokalu (budynku) mieszkalnego może okazać się kilkakrotnie niższa niż obecna wartość rynkowa danej nieruchomości. Dlatego też przed zdecydowaniem się na uproszczony sposób amortyzacji należy się dobrze zastanowić, szczególnie że wybranej metody nie można już zmieniać w kolejnych latach - podkreślał Łukasz Strzelec.


Według niego wybór uproszczonej metody ma tę zaletę, że korzystający z niej podatnik nie musi wpisywać lokalu (budynku) do ewidencji środków trwałych, co dla wielu podatników może okazać się decydującym argumentem.


Z przedstawionej przez ekspertów argumentacji wynika zatem, że uproszczona amortyzacja to dobra koncepcja. Jednak, aby jej cele były właściwie realizowane, kwota metra kwadratowego, określona jako 988 zł, powinna zostać jak najszybciej zwaloryzowana. W przeciwnym wypadku uproszczona amortyzacja mieszkań będzie regulacją martwą.


POSTULUJEMY

Ministerstwo Finansów powinno opracować projekt zmian do ustawy o PIT, tak aby możliwa była waloryzacja kwoty 988 zł. Rozsądne byłoby wprowadzenie różnych kwot dla różnych regionów kraju, uwzględniając ceny w każdym miejscu. Kwota powinna być waloryzowana corocznie i ogłaszana przez ministra w formie obwieszczenia.


Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Ewa Matyszewska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Czy zawód księgowego powinien być certyfikowany? Ministerstwo Finansów analizuje możliwe zmiany

Od 2014 roku w Polsce nie można już uzyskać certyfikatu księgowego wydanego przez Ministra Finansów. W wyniku przeprowadzonej wówczas deregulacji zawód księgowego został formalnie otwarty – obecnie nie wymaga żadnych licencji ani zezwoleń państwowych. Choć miało to na celu ułatwienie dostępu do zawodu, skutki tej zmiany do dziś budzą mieszane opinie w branży. Temat ten nie jest również obojętny dla Ministerstwa Finansów.

Kto i kiedy może ponieść odpowiedzialność karną za niezłożenie wniosku o upadłość spółki handlowej (np. sp. z o.o.)

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej to obowiązek, który spoczywa na barkach między innymi członków zarządu i likwidatorów. Niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki pomimo powstania warunków uzasadniających upadłość spółki jest przestępstwem, które zostało uregulowane nie w Kodeksie karnym, a w Kodeksie spółek handlowych.

Komunikat ZUS: 2 czerwca 2025 r. mija ważny termin dla przedsiębiorców. Chodzi o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina przedsiębiorcom, że do 2 czerwca 2025 r. należy zweryfikować i odesłać przez PUE/eZUS wniosek o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej.

REKLAMA

ZUS odbiera zasiłki za błędy dotyczące składek sprzed 2022 roku – Rzecznik MŚP interweniuje

Do Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wpływa coraz więcej dramatycznych spraw dotyczących decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w których organ odmawia wypłaty świadczeń zasiłkowych, wskazując, że przedsiębiorcy nie podlegają ubezpieczeniu chorobowemu za okres sprzed 2022 roku.

Podatnik zapłacił zaległy podatek ale nie zatrzymało to egzekucji. Urząd skarbowy wykorzystał pomyłkę w przelewie. Winą obarczył podatnika i automatyzację systemu

Absurdów podatkowych nie brakuje. Dla przykładu można podać historię przedsiębiorcy, który nie uregulował w terminie podatku, za co otrzymał upomnienie z urzędu skarbowego. Dokonując wpłaty, popełnił niezamierzony błąd, który spowodował kolejne konsekwencje. W efekcie na jego koncie jednocześnie wystąpiła niedopłata i nadpłata podatku. Ministerstwo Finansów, komentując ww. sprawę, wskazuje obowiązujące przepisy, zaś eksperci przekonują, że urzędnicy mogli zachować się inaczej. Resort zaznacza, że proces obsługi wpłat podatników jest zautomatyzowany, a w opisywanej sytuacji nie można mówić o błędzie systemowym. Wśród znawców tematu nie brakuje opinii, że zbyt sztywne przepisy i procedury podatkowe mogą właściwie stanowić pułapkę dla przedsiębiorców.

PKWiU 2025 - nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług jeszcze w 2025 roku

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015. Od kiedy?

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

REKLAMA

Usługi dietetyczne są zwolnione z VAT. Ale nie te dla osób zdrowych. Dlaczego?

Usługi dietetyczne, które nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego (związanego z celem medycznym), w szeregu przypadków nie mogą również korzystać ze zwolnienia podmiotowego (limit obrotów do 200 000 zł rocznie). Oznacza to, że dietetycy świadczący usługi doradztwa w zakresie dietetyki (konsultacji indywidualnych) opodatkowane VAT muszą zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT, niezależnie od wysokości swoich obrotów i doliczać do ceny swoich usług netto podatek VAT w stawce 23%. Problem w tym, że wiele usług dietetyków ma charakter złożony (szkolenia z zakresu diet, podawanie w internecie pakietów diet dla osób zaliczanych do określonych kategorii wiekowych itp). Dlaczego usługi dietetyków świadczone na rzecz osób zdrowych nie korzystają ze zwolnienia z VAT wyjaśnił WSA w Gliwicach w wyroku z 29 stycznia 2025 r.

Niższe grzywny za niektóre przestępstwa skarbowe od 2026 roku. Nowelizacja Kks i Ordynacji podatkowej przyjęta przez rząd

W dniu 27 maja 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks karny skarbowy (kks) oraz ustawy - Ordynacja podatkowa, przedłożony przez Ministra Finansów. Ta nowelizacja ma na celu uproszczenie administracyjnych obowiązków podatkowych oraz złagodzenie kar za przestępstwa skarbowe, które nie powodują bezpośrednich strat w podatkach.

REKLAMA