REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Uproszczona amortyzacja mieszkań nieopłacalna

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Podatnicy korzystający z uproszczonej amortyzacji nieruchomości tracą. Podstawą obliczania wartości mieszkania jest 988 zł za metr kwadratowy. Tymczasem ceny rynkowe metra są nawet dziesięciokrotnie wyższe.


Uproszczona amortyzacja mieszkań, jaką przewiduje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jest dziś nieopłacalna. Dlaczego?


Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł (za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości).


Problem jest w owych 988 zł, gdyż w żaden sposób kwota ta nie odpowiada wartości rynkowej metra kwadratowego mieszkania, nawet w mniejszej miejscowości, o dużych miastach nie wspominając. Tylko w Warszawie średnia cena metra kwadratowego oscyluje w granicach 7 tys. zł. Kwota 988 zł nie była od momentu wprowadzenia, czyli od 2001 roku, waloryzowana. Patrząc na średnie ceny rynkowe nieruchomości właśnie z 2001 roku, kwota 988 zł już wtedy była zaniżona. Ta archaiczna stawka powoduje, że podatnicy na uproszczonej amortyzacji tracą. Ustawodawca wprowadził przepis, który miał ułatwić życie podatnikom, ale zapomniał lub nie przewidział, jak mogą zmieniać się ceny nieruchomości. Teraz ma szansę to naprawić.


- Ustalanie wartości początkowej lokali mieszkalnych w sposób uproszczony nie jest obligatoryjne dla podatników będących osobami fizycznymi. Ponieważ kwota 988 zł przyjęta przez ustawodawcę rzeczywiście odbiega obecnie od wartości rynkowej lokali mieszkalnych (w związku z czym powinna zostać zrewaloryzowana), warto zastanowić się nad wyceną rynkową takiego lokalu, najlepiej przez biegłego rzeczoznawcę, chociaż można skorzystać z informacji o cenach lokali w biurach obrotu nieruchomościami - uważa Joanna Bielewicz, doradca podatkowy HLB Frąckowiak i Wspólnicy.


Jej zdaniem w efekcie może się okazać, że wycena wartości lokalu mieszkalnego w oparciu o jego wartość rynkową - mimo kosztu związanego z samą wyceną - jest rozwiązaniem korzystnym dla podatnika. Taki sposób ustalenia wartości początkowej mieszkań może jednak dotyczyć tych lokali, które są przyjmowane do ewidencji podatnika po raz pierwszy. Nie może zaś dotyczyć ujętych już w ewidencji środków trwałych lokali mieszkalnych.


Zaniżanie odliczeń


Z analizy Gazety Prawnej i ekspertów podatkowych wynika, że wartość początkowa mieszkania ustalona w sposób uproszczony (jako iloczyn metrażu powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł) drastycznie odbiega od obecnych cen rynkowych nieruchomości i powoduje zaniżanie odliczeń amortyzacyjnych. Karol Raźniewski, konsultant w Ernst & Young, wyjaśnił, że aby skorzystać z możliwości naliczania amortyzacji od realnej wartości nieruchomości, należy zastosować standardowe metody wyceny, tzn. posiłkować się ceną nabycia (w przypadku zakupu) lub wartością rynkową - jeśli mieszkanie zostało odziedziczone w spadku lub otrzymane w formie darowizny. W tym ostatnim przypadku wartość początkowa mieszkania będzie jednak niższa od wartości rynkowej, jeśli tak stanowi umowa darowizny.


- Ceną nabycia w przypadku zakupu mieszkania lub domu jest kwota należna sprzedającemu powiększona o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania nieruchomości, w tym np. opłaty notarialne, opłatę skarbową. Wskazane wydaje się, aby kwota mnożnika w metodzie uproszczonej została zwaloryzowana, bowiem pozostawienie jej na poziomie sprzed kilku lat jest anachronizmem odstającym od obecnych realiów rynkowych - argumentował Karol Raźniewski.


Niezbędna jest waloryzacja


Tomasz Cichy, prawnik z departamentu prawa podatkowego w kancelarii Grynhoff, Woźny i Wspólnicy, wskazał w rozmowie z nami, że w przypadku nowego budynku (lokalu) mieszkalnego przelicznik 988 zł za metr kwadratowy jest bardzo niski, jednak uproszczoną metodę ustalania wartości początkowej, jako najprostszą, opłaca się stosować w stosunku do lokali używanych położonych zwłaszcza w mniejszych miejscowościach.


- Warto też zastanowić się nad wyborem metody uproszczonej, jeżeli w chwili budowy (zakupu) lokalu nie myśleliśmy o prowadzeniu w nim działalności gospodarczej, a gdy decyzję tę podjęliśmy, okazało się, że nie posiadamy już stosownych rachunków. Ustalenie wartości początkowej metodą uproszczoną nie wyłącza stosowania 10-proc. rocznego odpisu amortyzacyjnego, w przypadku budynków (lokali) używanych, w rozumieniu ustawy o PIT - radził Tomasz Cichy.


Jednocześnie dodał, że skoro ustawodawca stworzył metodę uproszczoną jako alternatywę dla ustalania wartości początkowej metodą rynkową, to powinien zadbać także o stosowną waloryzację przelicznika, tak aby art. 22g ust. 10 ustawy o PIT nie stał się jedynie martwym zapisem ustawowym.


Wybór należy do podatników


Przepisy dotyczące sposobu amortyzacji lokali (budynków) mieszkalnych zostały dodane do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dniem 1 stycznia 2001 r. i od tego czasu nie były zmieniane. Jak wyjaśnił Łukasz Strzelec, doradca podatkowy PricewaterhouseCoopers, zgodnie z tymi przepisami podatnicy nie dokonują amortyzacji lokali mieszkalnych służących prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawianych albo wynajmowanych na podstawie umowy, o ile nie podejmą decyzji o ich amortyzowaniu. W przypadku natomiast gdy zdecydują inaczej, mogą wybrać amortyzację na zasadach ogólnych lub też w sposób uproszczony. Zatem sposób amortyzacji zależy do wyboru podatnika.


- We wskazanym scenariuszu wartość początkowa określana jest w zależności od sytuacji m.in. jako cena nabycia, koszt wytworzenia lub wartość rynkowa. W drugim przypadku, za wartość początkową przyjmuje się wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł. Przyjęta przez ustawodawcę w 2001 roku wartość metra kwadratowego lokalu (budynku) mieszkalnego może okazać się kilkakrotnie niższa niż obecna wartość rynkowa danej nieruchomości. Dlatego też przed zdecydowaniem się na uproszczony sposób amortyzacji należy się dobrze zastanowić, szczególnie że wybranej metody nie można już zmieniać w kolejnych latach - podkreślał Łukasz Strzelec.


Według niego wybór uproszczonej metody ma tę zaletę, że korzystający z niej podatnik nie musi wpisywać lokalu (budynku) do ewidencji środków trwałych, co dla wielu podatników może okazać się decydującym argumentem.


Z przedstawionej przez ekspertów argumentacji wynika zatem, że uproszczona amortyzacja to dobra koncepcja. Jednak, aby jej cele były właściwie realizowane, kwota metra kwadratowego, określona jako 988 zł, powinna zostać jak najszybciej zwaloryzowana. W przeciwnym wypadku uproszczona amortyzacja mieszkań będzie regulacją martwą.


POSTULUJEMY

Ministerstwo Finansów powinno opracować projekt zmian do ustawy o PIT, tak aby możliwa była waloryzacja kwoty 988 zł. Rozsądne byłoby wprowadzenie różnych kwot dla różnych regionów kraju, uwzględniając ceny w każdym miejscu. Kwota powinna być waloryzowana corocznie i ogłaszana przez ministra w formie obwieszczenia.


Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Ewa Matyszewska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Fakturowanie w KSeF w 2026 roku. Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów

Wydział Prasowy Biura Komunikacji i Promocji Ministerstwa Finansów przesłało do naszej redakcji wyjaśnienia do artykułu "KSeF 2026. Jak dokumentować transakcje od 1 lutego? Prof. Modzelewski: Podstawą rozliczeń będzie dokument handlowy (nota obciążeniowa, faktura handlowa)" z prośbą o sprostowanie. Publikujemy poniżej w całości wyjaśnienia Ministerstwa.

Zmiany w ustawie o doradztwie podatkowym od 2026 roku: doprecyzowanie kompetencji i strój urzędowy doradców podatkowych, nowości w egzaminach

W dniu 9 września 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy zmieniającej ustawę o doradztwie podatkowym oraz ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Przepisy dotyczące doradztwa podatkowego zostają dostosowane do współczesnych realiów prawnych, technologicznych i rynkowych. Nowe rozwiązania mają poprawić funkcjonowanie samorządu zawodowego doradców podatkowych.

Zasady korzystania z KSeF od lutego 2026 r. – uprawnienia, uwierzytelnianie, faktury, wymogi techniczne. Co i jak ureguluje nowe rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki?

Dla polskich podatników VAT od 1 lutego 2026 r. (dla większości od 1 kwietnia 2026 r.) rozpocznie się zupełnie nowy rozdział. Zasadniczej zmianie ulegną zasady fakturowania, które będzie obowiązkowo przebiegało w ramach Krajowego Systemu e-Faktur (KSef). Jednym z kluczowych aktów prawnych dotyczących obowiązkowego KSeF ma być rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur. Najnowszy projekt tego rozporządzenia (datowany na 26 sierpnia 2025 r.), przechodzi aktualnie fazy konsultacji publicznych, uzgodnień międzyresortowych i opiniowania. Oczywiście w toku rządowej procedury legislacyjnej projekt może ulec pewnym zmianom ale na pewno nie będą to zmiany zasadnicze. Jest to bowiem już kolejny projekt tego rozporządzenia (prace nad nim zaczęły się w Ministerstwie Finansów pod koniec 2023 roku) i uwzględnia on liczne, wcześniej zgłoszone uwagi i wnioski.

Nowa faktura VAT (ustrukturyzowana) w 2026 r. Jak będzie wyglądać – wizualizacja, zakres danych, kody QR

W 2026 roku w Polsce obowiązkowe stanie się korzystanie z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Będzie to miało w szczególności ten skutek, że tradycyjne faktury papierowe i elektroniczne w formacie PDF zostaną zastąpione przez faktury ustrukturyzowane w formacie XML. Każda taka faktura będzie miała jednolitą strukturę danych określoną przez Ministerstwo Finansów, co zapewni spójność i automatyzację w obiegu dokumentów. Dodatkowo faktury udostępniane poza systemem KSeF będą musiały być oznaczone kodem weryfikującym, najczęściej w formie kodu QR. Będzie to wymagało odpowiedniego oznaczenia. Faktura w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) znacząco różni się od tradycyjnych faktur papierowych czy elektronicznych w formacie PDF.

REKLAMA

KSeF - kto ponosi ryzyko?

Krajowy System e-Faktur już całkiem niedługo stanie się obowiązkowym narzędziem do rozliczeń VAT w obrocie gospodarczym. Jest to chyba najbardziej ambitny projekt cyfryzacji podatkowej w Polsce, mający na celu ograniczenie szarej strefy, przyspieszenie rozliczeń VAT i zwiększenie transparentności obrotu gospodarczego.

e-Paragony 2.2 - nowe funkcje w aplikacji Ministerstwa Finansów. Komu i do czego mogą się przydać?

Ministerstwo Finansów poinformowało 8 września 2025 r., że udostępniło nową wersję (2.2) aplikacji mobilnej e-Paragony. Kolejna wersja tej aplikacji pozwala na udostępnianie i import paragonu, a także współdzielenie karty e-Paragony. Dzięki temu można gromadzić paragony elektroniczne na kilku urządzeniach. To wygodne rozwiązanie, które pomaga zarządzać wydatkami rodzinnymi. e-Paragony to bezpłatna aplikacja, dzięki której można przechowywać w smartfonie paragony w formie elektronicznej. Aplikacja jest całkowicie bezpieczna i anonimowa.

KSeF obowiązkowy: terminarz 2025/2026 [tabela]. Kto przekroczył 200 mln zł sprzedaży w 2024 r. musi wystawiać faktury w KSeF wcześniej

Od kiedy trzeba fakturować obowiązkowo za pośrednictwem KSeF – od 1 lutego czy 1 kwietnia 2026 r.? Okazuje się, że kluczowa w wyznaczeniu tego terminu jest wartość sprzedaży brutto osiągnięta w 2024 r., a nie, jak wcześniej zakładano, w 2025 r. To oznacza, że podatnicy już teraz mogą ustalić, od kiedy będą musieli stosować nowy obowiązek fakturowania. Próg graniczny to 200 mln zł obrotów brutto – kto go przekroczy, wdroży KSeF wcześniej. Dodatkowy czas (do końca 2026 r.) na przygotowanie przewidziano m.in. dla wystawiających faktury z kas rejestrujących i podmiotów o niewielkiej skali sprzedaży.

Koniec polskiego rolnictwa? Unia Europejska otwiera bramy dla taniej żywności z Ameryki Południowej

To może być początek końca polskiej wsi. Umowa z Mercosurem otwiera unijny rynek na wołowinę, drób, miód i cukier z Ameryki Południowej – tanie, masowe i nie do przebicia. Czy polskie rolnictwo czeka katastrofa?

REKLAMA

Webinar: Objaśnienia MF w podatku u źródła. W czym w praktyce pomogą?

Podatek u źródła od lat budzi wątpliwości. Zmieniające się przepisy, niejednoznaczne interpretacje oraz ryzyko odpowiedzialności sprawiają, że każda wskazówka ze strony resortu finansów ma istotne znaczenie w codziennej praktyce. Przyjrzymy się więc najnowszym objaśnieniom MF i ocenimy, w jakim zakresie mogą one pomóc w konkretnych przypadkach.

Jak przygotować się do KSeF? Praktyczne wskazówki i odpowiedzi na trudne pytania [Szkolenie online, już 10 września]

Jak przygotować się do KSeF? Pod takim tytułem odbędzie się szkolenie, na które serdecznie zapraszamy! Termin wydarzenia to 10 września 2025 roku, godz. 10:00-16:00.

REKLAMA