REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatek od mieszkań (budynków mieszkalnych) w działalności gospodarczej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
PwC Studio
Serwis prawno-podatkowy PwC
Podatek od budynków mieszkalnych w działalności gospodarczej
Podatek od budynków mieszkalnych w działalności gospodarczej
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W dniu 12 stycznia 2023 r. Minister Finansów udzielił odpowiedzi na interpelację poselską nr 37882 w sprawie opodatkowania budynków mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą. Niestety odpowiedź Ministra Finansów wpisuje się w niekorzystną dla podatników linię orzeczniczą dotyczącą opodatkowania budynków mieszkalnych przez podatników prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Podejście prezentowane przez fiskusa - zdaniem ekspertów PwC Polska - pozostawia jednak pewne wątpliwości.

Podatek od budynków mieszkalnych w działalności gospodarczej - stanowisko Ministra Finansów

W interpelacji jeden z posłów zadał następujące trzy pytania:

REKLAMA

1) Czy zdaniem Pani Minister w polskim systemie prawa podatkowego nadal stosowane powinny być preferencje przyznane budownictwu mieszkaniowemu i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, które w odniesieniu do podatku od nieruchomości wyrażają się tym, że domy i lokale mieszkalne (nawet te wynajmowane) opodatkowane są wg stawek najniższych?

REKLAMA

2) Czy zdaniem Pani Minister termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć dosłownie, zgodnie ze słownikowym znaczeniem tego wyrazu, czyli jako uczynienie z mieszkania lub z budynku miejsca, w którym fizycznie prowadzona jest działalność gospodarcza (np. biuro, pracowania, warsztat)?

3) Czy w związku z niekorzystną dla obywateli treścią wyroku NSA z dnia 23.01.2020 r., sygn. II FSK 1252/19, Minister Finansów planuje zmianę przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych lub też podjęcie innych działań w celu ochrony najemców lokali mieszkalnych przed podwyżkami opłat czynszowych z powodu podatku od nieruchomości?

Poniżej publikujemy zasadniczą treść odpowiedzi Ministra Finansów z 12 stycznia na interpelację poselską nr 37882.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, w którym przedmiotem opodatkowania jest posiadanie określonego majątku. Wysokość obciążenia podatkowego zależy od stawek podatku, które pozostają w związku z celami, którym służy nieruchomość oraz rodzaju i sposobu wykorzystania tego majątku. 

Wyższą stawkę podatku stosuje się w sytuacji, gdy jest to majątek służący celom gospodarczym. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. 2022 r. poz. 1452, z późn. zm. - zwana dalej jako „u.p.o.l.”), budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, opodatkowane są najwyższą stawką podatku od nieruchomości

Użyte w tym przepisie pojęcie działalności gospodarczej należy definiować (na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l., który zawiera odesłanie do ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców - Dz. U. 2021 r. poz. 162, z późn. zm.- zwanej dalej jako „p.p.) jako zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły. 

Ważne
Uwaga!

Zastosowanie stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie zostało uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie w nim działalności gospodarczej

Istotne jest wykorzystywanie budynków mieszkalnych do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy

Znajdujący się w posiadaniu podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą budynek mieszkalny może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, co uzasadnia zastosowanie stawki podatkowej przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., jeżeli stanowi element przedsiębiorstwa i jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Sama istota funkcji mieszkalnej budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Funkcja mieszkalna budynku jest wręcz niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości. W przypadku opisanym w interpelacji (na str. 3) wskazano, iż najem nieruchomości mieszkalnych jest niewątpliwie przedmiotem działalności firmy, na co wskazują np. większościowy udział przychodów z najmu nieruchomości mieszkalnych w strukturze jej przychodów, w związku z czym lokale mieszkalne stanowią kluczowy składnik tego przedsiębiorstwa. 

Powyższa interpretacja przepisów jest zgodna z linią orzeczniczą sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, który m. in. w wyroku z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19) wskazał, iż 
Nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał „fizycznie” wykorzystywać składniki swojego majątku. Jeżeli rodzaj danej działalności za tym przemawia, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni, lecz umożliwi to przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma zatem gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie go w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego (części budynku).”. W powyżej powołanym wyroku NSA zwrócił również uwagę, iż „Stawki podatku przewidziane w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie zostały uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast, czy wykorzystywane są one do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy.”. 

Zbieżny z tym wyrokiem pogląd zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 23 stycznia 2020 r.: sygn. akt: II FSK 2483/19, II FSK 1252/19 i II FSK 1511/19 oraz w wyroku z 4 października 2022 r. sygn. akt III FSK 967/21.

Odpowiadając na poszczególne pytania zawarte w interpelacji, Minister Finansów wyjaśnił: 

Ad. 1 W podatku od nieruchomości stosowane są preferencje w opodatkowaniu budynków mieszkalnych poprzez ustanowienie bardzo niskiej (w porównaniu do innych budynków) maksymalnej stawki podatku od nieruchomości – na 2023 r. w wysokości 1,00 zł od m² powierzchni użytkowej (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l). Budynki mieszkalne lub ich części wynajmowane w ramach wynajmu prywatnego (wynajem prywatny rozumiany jako czerpanie korzyści z majątku osobistego niezwiązanego z działalnością gospodarczą) są również opodatkowane preferencyjną, najniższą stawką podatku przeznaczoną dla budynków mieszkalnych
Niezależnie od powyższego należy wskazać na zagwarantowaną przepisami Konstytucji RP autonomię finansową jednostek samorządu terytorialnego przejawiającą się m. in. prawem do ustalania wysokości podatków lokalnych (art. 168 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej). W ramach tego uprawnienia rada gminy ma możliwość wprowadzania preferencji w opodatkowaniu nieruchomości w danej gminie, jeżeli jest to uzasadnione względami społecznymi, np. realizacją polityki mieszkaniowej (zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb lokalnej wspólnoty, w tym potrzeb mieszkaniowych). 

W tym celu rada gminy może (z uwzględnieniem przepisów dotyczących pomocy publicznej - art. 20b u.p.o.l) na podstawie art. 5 ust. 4 u.p.o.l. wprowadzić niższe stawki podatku od nieruchomości dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności rodzaj prowadzonej działalności, np. dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. 

Ad.2 Termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć zgodnie z powołaną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, czyli nie jako „fizyczne” zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części na działalność gospodarczą np. biuro, lecz jako wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej, której przedmiotem może być m. in. wynajem budynków mieszkalnych

Ad.3 Opodatkowanie nieruchomości mieszkaniowych jest przedmiotem analizy i po jej dokonaniu w przypadku potwierdzenia zasadności zostanie rozważone podjęcie odpowiednich działań legislacyjnych. 

Interpretację podpisał (z upoważnienia Ministra Finansów) Artur Soboń Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów

Budynek związany z działalnością gospodarczą a budynek zajęty na tą działalność. Komentarz ekspertów PwC Polska

W przedstawionym w interpelacji stanie faktycznym wskazano, że lokalne organy podatkowe, powołując się na wyroki sądów administracyjnych, dążą do opodatkowania nieruchomości wynajmowanych na cele mieszkalne najwyższą stawką podatku od nieruchomości związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej. W odpowiedzi Minister Finansów zaznaczył, że sama funkcja mieszkalna budynku nie wyłącza możliwości zastosowania wyższej stawki podatku, a wobec przedsiębiorców, którzy w ramach swojej działalności wynajmują posiadane nieruchomości można właśnie taką stawkę zastosować. Co istotne, w przypadku osób nieprowadzących działalności gospodarczej wynajmujących swoje nieruchomości, zdaniem Ministra, nadal powinna być stosowana stawka preferencyjna.

Niekorzystne stanowisko Ministra wynika z dokonanej interpretacji przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych rozróżnia się wysokość stawek podatku od nieruchomości dla:

  • budynków lub ich części mieszkalnych (lit. a) – stawka preferencyjna w maksymalnej wartości 1 zł/m2
  • oraz dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności (lit. b) – stawka w wysokości 28,78 zł/m2.

Nie ma wątpliwości, że opodatkowaniu stawką preferencyjną podlegają „budynki mieszkalne”, a wyjątek stanowią te budynki mieszkalne, które są zajęte na prowadzenie działalności. Pojęcie „związanych z prowadzeniem działalności” jest jednak pojęciem niewątpliwe szerszym od „zajętych na prowadzenie działalności”, a w analizowanym przepisie dotyczącym stosowanie najwyższej stawki opodatkowania ustawodawca dokonał właśnie takiego rozróżnienia: na „budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” oraz „budynki mieszkalne zajęte na prowadzenie działalności”. Patrząc zatem na konstrukcję przywołanych przepisów oraz pamiętając o racjonalności ustawodawcy istnieją argumenty, aby uznać, że w opisywanym stanie faktycznym wynajmowane budynki mieszkalne są jedynie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie bezpośrednio zajęte na jej prowadzenie.

W dotychczasowej praktyce wielu podatników-przedsiębiorców wynajmujących mieszkania dla budynków lub lokali mieszkalnych nie stosowało najwyższej stawki opodatkowania. Wynikało to z faktu, że skoro budynek lub lokal jest faktycznie przeznaczony na zaspokajanie funkcji mieszkalnej lokatorów to - niezależnie od pobierania czynszów przez wynajmującego w ramach prowadzonej działalności – nie jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a stawka podatku powinna być niższa. Za stosowaniem takiej praktyki przemawia również wykładnia celowościowa, gdyż stosowanie innej doprowadziłaby dodatkowo do znacznego wzrostu ceny wynajmu, gdyż do czynszu należałoby doliczyć znacząco wyższy podatek od nieruchomości przerzucony na najemcę.

Nie ulega wątpliwości, że przedstawiona interpretacja Ministra Finansów, chociaż nie jest wiążąca, to będzie stanowić mocny argument dla organów podatkowych do zastosowania wyższej stawki dla opodatkowania budynków. 

Jaką stawkę podatku od nieruchomości stosować przy prowadzeniu firmy w swoim mieszkaniu?

Dodatkowym niepokojem może napełniać podatników fakt, że Minister nie odniósł się wprost do tego jaką stawkę podatku od nieruchomości powinny stosować osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą we własnym domu lub mieszkaniu. O ile jednak stanowisko Ministerstwa nie stanowi wiążącej wykładni przepisów prawa podatkowego, o tyle pozwala przypuszczać w jakim kierunku mogą podążyć działania organów podatkowych. Dla podatników niezwykle istotne jest zatem śledzenie nie tylko ewentualnych zmian przepisów, ale również podejścia sądów.

Andrzej Jarosz,  Partner 
Mateusz Gębarowski, Senior Associate
Krzysztof Suchorab, Manager
PwC Polska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dobra wiadomość dla rolników! Prezydent podpisał ustawę o przechowywaniu nawozów naturalnych – zmiany wejdą w życie błyskawicznie

Prezydent RP podpisał ustawę przygotowaną przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, która wprowadza istotne zmiany dla rolników w zakresie przechowywania nawozów naturalnych. Nowe przepisy wydłużają terminy dostosowania gospodarstw, upraszczają procedury budowlane i zapewniają dodatkowe wsparcie administracyjne.

Pracujący studenci, a ubezpieczenie w ZUS. Umowy o pracę, o dzieło i zlecenia - składki i świadczenia

Nie tylko latem wielu studentów podejmuje pracę, na podstawie kilku rodzajów umów. Różnią się one obowiązkiem odprowadzania składek a co za tym idzie, również prawem do świadczeń. Wyjaśniamy jakie umowy są podpisywane i jak są oskładkowane.

Rekord: Ponad 1,24 mln cudzoziemców pracuje legalnie w Polsce i płaci składki do ZUS

Na koniec I półrocza 2025 r. liczba cudzoziemców legalnie pracujących i objętych ubezpieczeniami społecznymi w ZUS przekroczyła 1,24 mln osób. W województwie kujawsko-pomorskim było ich ponad 48,3 tys.W porównaniu z końcem 2024 roku wzrost odnotowano zarówno w skali kraju, jak i w regionie - informuje Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim.

Działalność nierejestrowana w 2025 roku - własny biznes bez składek ZUS i formalności [limit]. Kiedy rejestracja firmy jest już konieczna i jak to zrobić?

Rozpoczęcie działalności gospodarczej w Polsce może wydawać się skomplikowane – zwłaszcza dla osób, które dopiero testują swój pomysł na biznes. Dlatego działalność nierejestrowana (zwana też nieewidencjonowaną) to atrakcyjna forma dla początkujących przedsiębiorców. Jednak wraz z rozwojem działalności pojawia się pytanie: czy to już czas, by przejść na zarejestrowaną firmę? Przedstawiamy, kiedy warto podjąć ten krok, jakie są jego konsekwencje oraz jak się do tego przygotować.

REKLAMA

Ukryte zyski w estońskim CIT – co to jest i dlaczego warto uważać?

Estoński CIT, czyli ryczałt od dochodów spółek, to atrakcyjna forma opodatkowania, która pozwala na odroczenie podatku dochodowego do momentu faktycznej dystrybucji zysków. Jednak korzystając z tej formy opodatkowania, przedsiębiorcy muszą być szczególnie czujni na pojęcie ukrytych zysków, które mogą skutkować nieoczekiwanym opodatkowaniem.

Dramatyczne dane o wypadkach rolniczych w 2025 r. KRUS stawia na profilaktykę i zdrowie rolników

Dane za pierwsze półrocze 2025 roku pokazują, że w rolnictwie wciąż dochodzi do tysięcy wypadków przy pracy – odnotowano ponad 4,4 tys. zdarzeń, w których zginęło 26 osób. KRUS podkreśla, że profilaktyka i dbanie o zdrowie rolników stają się priorytetem, aby zmniejszyć ryzyko i poprawić bezpieczeństwo w pracy na wsi.

Rewolucja w opłacie cukrowej w Polsce! Nowe prawo wprowadza radykalne zmiany

Jest projekt ustawy o zmianie ustawy o zdrowiu publicznym oraz niektórych innych ustaw, który zakłada kompleksową nowelizację przepisów dotyczących tzw. opłaty cukrowej oraz uproszczenie systemu jej poboru. Celem zmian jest zwiększenie skuteczności działań prozdrowotnych oraz eliminacja dotychczasowych problemów interpretacyjnych i ograniczeń prawnych.

Wspólne KPI w usługach BPO - praktyczne podejście do optymalizacji procesów

Efektywne zarządzanie projektami BPO wymaga jasnych wskaźników efektywności, które pozwalają na obiektywną ocenę realizowanych procesów. Coraz więcej firm decyduje się na wdrożenie wspólnych KPI, realizowanych równolegle przez dostawcę usług i klienta. Takie podejście, oparte na pomiarze czasu pracy i dodatkowych metryk, umożliwia lepsze zrozumienie procesów i ich systematyczne doskonalenie.

REKLAMA

Prezydencka propozycja zerowego PIT-u dla rodzin z dwójką dzieci dzieli opinię publiczną

Propozycja prezydenta Karola Nawrockiego wprowadzenia zerowego PIT-u dla rodzin z dwójką dzieci i dochodem do 140 tys. zł budzi wyraźne podziały w społeczeństwie. Według sondażu, popiera ją 47,5 proc. ankietowanych, a przeciwko jest 47,9 proc., reszta nie ma zdania.

Zmiana limitów amortyzacji samochodów i kosztów leasingu od 2026 r. Jak ochronić swoje rozliczenia? Niekoniecznie przez zakupy do końca grudnia 2025 r.

Od 1 stycznia 2026 r. zmniejszy się o 1/3 limit wartości amortyzacji dla większości samochodów osobowych – z 150 tys. zł do 100 tys. zł. Przepisy co ciekawe nie są nowe, bo pochodzą z końca 2021 r., ale wchodzą w życie dopiero za kilka miesięcy i dlatego znowu zrobiło się o nich głośno. Te kilka miesięcy to także ostatni dzwonek, aby zapobiec negatywnym konsekwencjom tych zmian.

REKLAMA