REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatek od mieszkań (budynków mieszkalnych) w działalności gospodarczej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
PwC Studio
Serwis prawno-podatkowy PwC
Podatek od budynków mieszkalnych w działalności gospodarczej
Podatek od budynków mieszkalnych w działalności gospodarczej
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

W dniu 12 stycznia 2023 r. Minister Finansów udzielił odpowiedzi na interpelację poselską nr 37882 w sprawie opodatkowania budynków mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą. Niestety odpowiedź Ministra Finansów wpisuje się w niekorzystną dla podatników linię orzeczniczą dotyczącą opodatkowania budynków mieszkalnych przez podatników prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Podejście prezentowane przez fiskusa - zdaniem ekspertów PwC Polska - pozostawia jednak pewne wątpliwości.

Podatek od budynków mieszkalnych w działalności gospodarczej - stanowisko Ministra Finansów

W interpelacji jeden z posłów zadał następujące trzy pytania:

REKLAMA

REKLAMA

1) Czy zdaniem Pani Minister w polskim systemie prawa podatkowego nadal stosowane powinny być preferencje przyznane budownictwu mieszkaniowemu i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, które w odniesieniu do podatku od nieruchomości wyrażają się tym, że domy i lokale mieszkalne (nawet te wynajmowane) opodatkowane są wg stawek najniższych?

2) Czy zdaniem Pani Minister termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć dosłownie, zgodnie ze słownikowym znaczeniem tego wyrazu, czyli jako uczynienie z mieszkania lub z budynku miejsca, w którym fizycznie prowadzona jest działalność gospodarcza (np. biuro, pracowania, warsztat)?

3) Czy w związku z niekorzystną dla obywateli treścią wyroku NSA z dnia 23.01.2020 r., sygn. II FSK 1252/19, Minister Finansów planuje zmianę przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych lub też podjęcie innych działań w celu ochrony najemców lokali mieszkalnych przed podwyżkami opłat czynszowych z powodu podatku od nieruchomości?

REKLAMA

Poniżej publikujemy zasadniczą treść odpowiedzi Ministra Finansów z 12 stycznia na interpelację poselską nr 37882.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, w którym przedmiotem opodatkowania jest posiadanie określonego majątku. Wysokość obciążenia podatkowego zależy od stawek podatku, które pozostają w związku z celami, którym służy nieruchomość oraz rodzaju i sposobu wykorzystania tego majątku. 

Wyższą stawkę podatku stosuje się w sytuacji, gdy jest to majątek służący celom gospodarczym. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. 2022 r. poz. 1452, z późn. zm. - zwana dalej jako „u.p.o.l.”), budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, opodatkowane są najwyższą stawką podatku od nieruchomości

Użyte w tym przepisie pojęcie działalności gospodarczej należy definiować (na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l., który zawiera odesłanie do ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców - Dz. U. 2021 r. poz. 162, z późn. zm.- zwanej dalej jako „p.p.) jako zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły. 

Ważne
Uwaga!

Zastosowanie stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie zostało uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie w nim działalności gospodarczej

Istotne jest wykorzystywanie budynków mieszkalnych do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy

Znajdujący się w posiadaniu podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą budynek mieszkalny może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, co uzasadnia zastosowanie stawki podatkowej przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., jeżeli stanowi element przedsiębiorstwa i jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Sama istota funkcji mieszkalnej budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Funkcja mieszkalna budynku jest wręcz niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości. W przypadku opisanym w interpelacji (na str. 3) wskazano, iż najem nieruchomości mieszkalnych jest niewątpliwie przedmiotem działalności firmy, na co wskazują np. większościowy udział przychodów z najmu nieruchomości mieszkalnych w strukturze jej przychodów, w związku z czym lokale mieszkalne stanowią kluczowy składnik tego przedsiębiorstwa. 

Powyższa interpretacja przepisów jest zgodna z linią orzeczniczą sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, który m. in. w wyroku z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19) wskazał, iż 
Nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał „fizycznie” wykorzystywać składniki swojego majątku. Jeżeli rodzaj danej działalności za tym przemawia, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni, lecz umożliwi to przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma zatem gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie go w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego (części budynku).”. W powyżej powołanym wyroku NSA zwrócił również uwagę, iż „Stawki podatku przewidziane w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie zostały uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast, czy wykorzystywane są one do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy.”. 

Zbieżny z tym wyrokiem pogląd zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 23 stycznia 2020 r.: sygn. akt: II FSK 2483/19, II FSK 1252/19 i II FSK 1511/19 oraz w wyroku z 4 października 2022 r. sygn. akt III FSK 967/21.

Odpowiadając na poszczególne pytania zawarte w interpelacji, Minister Finansów wyjaśnił: 

Ad. 1 W podatku od nieruchomości stosowane są preferencje w opodatkowaniu budynków mieszkalnych poprzez ustanowienie bardzo niskiej (w porównaniu do innych budynków) maksymalnej stawki podatku od nieruchomości – na 2023 r. w wysokości 1,00 zł od m² powierzchni użytkowej (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l). Budynki mieszkalne lub ich części wynajmowane w ramach wynajmu prywatnego (wynajem prywatny rozumiany jako czerpanie korzyści z majątku osobistego niezwiązanego z działalnością gospodarczą) są również opodatkowane preferencyjną, najniższą stawką podatku przeznaczoną dla budynków mieszkalnych
Niezależnie od powyższego należy wskazać na zagwarantowaną przepisami Konstytucji RP autonomię finansową jednostek samorządu terytorialnego przejawiającą się m. in. prawem do ustalania wysokości podatków lokalnych (art. 168 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej). W ramach tego uprawnienia rada gminy ma możliwość wprowadzania preferencji w opodatkowaniu nieruchomości w danej gminie, jeżeli jest to uzasadnione względami społecznymi, np. realizacją polityki mieszkaniowej (zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb lokalnej wspólnoty, w tym potrzeb mieszkaniowych). 

W tym celu rada gminy może (z uwzględnieniem przepisów dotyczących pomocy publicznej - art. 20b u.p.o.l) na podstawie art. 5 ust. 4 u.p.o.l. wprowadzić niższe stawki podatku od nieruchomości dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności rodzaj prowadzonej działalności, np. dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. 

Ad.2 Termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć zgodnie z powołaną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, czyli nie jako „fizyczne” zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części na działalność gospodarczą np. biuro, lecz jako wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej, której przedmiotem może być m. in. wynajem budynków mieszkalnych

Ad.3 Opodatkowanie nieruchomości mieszkaniowych jest przedmiotem analizy i po jej dokonaniu w przypadku potwierdzenia zasadności zostanie rozważone podjęcie odpowiednich działań legislacyjnych. 

Interpretację podpisał (z upoważnienia Ministra Finansów) Artur Soboń Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów

Budynek związany z działalnością gospodarczą a budynek zajęty na tą działalność. Komentarz ekspertów PwC Polska

W przedstawionym w interpelacji stanie faktycznym wskazano, że lokalne organy podatkowe, powołując się na wyroki sądów administracyjnych, dążą do opodatkowania nieruchomości wynajmowanych na cele mieszkalne najwyższą stawką podatku od nieruchomości związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej. W odpowiedzi Minister Finansów zaznaczył, że sama funkcja mieszkalna budynku nie wyłącza możliwości zastosowania wyższej stawki podatku, a wobec przedsiębiorców, którzy w ramach swojej działalności wynajmują posiadane nieruchomości można właśnie taką stawkę zastosować. Co istotne, w przypadku osób nieprowadzących działalności gospodarczej wynajmujących swoje nieruchomości, zdaniem Ministra, nadal powinna być stosowana stawka preferencyjna.

Niekorzystne stanowisko Ministra wynika z dokonanej interpretacji przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych rozróżnia się wysokość stawek podatku od nieruchomości dla:

  • budynków lub ich części mieszkalnych (lit. a) – stawka preferencyjna w maksymalnej wartości 1 zł/m2
  • oraz dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności (lit. b) – stawka w wysokości 28,78 zł/m2.

Nie ma wątpliwości, że opodatkowaniu stawką preferencyjną podlegają „budynki mieszkalne”, a wyjątek stanowią te budynki mieszkalne, które są zajęte na prowadzenie działalności. Pojęcie „związanych z prowadzeniem działalności” jest jednak pojęciem niewątpliwe szerszym od „zajętych na prowadzenie działalności”, a w analizowanym przepisie dotyczącym stosowanie najwyższej stawki opodatkowania ustawodawca dokonał właśnie takiego rozróżnienia: na „budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” oraz „budynki mieszkalne zajęte na prowadzenie działalności”. Patrząc zatem na konstrukcję przywołanych przepisów oraz pamiętając o racjonalności ustawodawcy istnieją argumenty, aby uznać, że w opisywanym stanie faktycznym wynajmowane budynki mieszkalne są jedynie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie bezpośrednio zajęte na jej prowadzenie.

W dotychczasowej praktyce wielu podatników-przedsiębiorców wynajmujących mieszkania dla budynków lub lokali mieszkalnych nie stosowało najwyższej stawki opodatkowania. Wynikało to z faktu, że skoro budynek lub lokal jest faktycznie przeznaczony na zaspokajanie funkcji mieszkalnej lokatorów to - niezależnie od pobierania czynszów przez wynajmującego w ramach prowadzonej działalności – nie jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a stawka podatku powinna być niższa. Za stosowaniem takiej praktyki przemawia również wykładnia celowościowa, gdyż stosowanie innej doprowadziłaby dodatkowo do znacznego wzrostu ceny wynajmu, gdyż do czynszu należałoby doliczyć znacząco wyższy podatek od nieruchomości przerzucony na najemcę.

Nie ulega wątpliwości, że przedstawiona interpretacja Ministra Finansów, chociaż nie jest wiążąca, to będzie stanowić mocny argument dla organów podatkowych do zastosowania wyższej stawki dla opodatkowania budynków. 

Jaką stawkę podatku od nieruchomości stosować przy prowadzeniu firmy w swoim mieszkaniu?

Dodatkowym niepokojem może napełniać podatników fakt, że Minister nie odniósł się wprost do tego jaką stawkę podatku od nieruchomości powinny stosować osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą we własnym domu lub mieszkaniu. O ile jednak stanowisko Ministerstwa nie stanowi wiążącej wykładni przepisów prawa podatkowego, o tyle pozwala przypuszczać w jakim kierunku mogą podążyć działania organów podatkowych. Dla podatników niezwykle istotne jest zatem śledzenie nie tylko ewentualnych zmian przepisów, ale również podejścia sądów.

Andrzej Jarosz,  Partner 
Mateusz Gębarowski, Senior Associate
Krzysztof Suchorab, Manager
PwC Polska

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy KSeF sprawi, że księgowi będą mieli mniej pracy? Niekoniecznie

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) to jedno z najważniejszych przedsięwzięć cyfryzacyjnych w polskim systemie podatkowym, mające na celu uproszczenie i zautomatyzowanie obiegu faktur – od ich wystawienia, przez przesyłanie, aż po archiwizację. Choć Ministerstwo Finansów zapowiada, że dzięki obowiązkowemu modelowi KSeF przedsiębiorcy i księgowi zyskają czas, w praktyce księgowi nie spodziewają się mniejszego nakładu pracy. Wręcz przeciwnie, 36,1% księgowych oczekuje, że wdrożenie KSeF przysporzy im więcej obowiązków, a 75% z nich nadal czuje, że ich firma nie jest przygotowana do wdrożenia KseF – wynika z raportu fillup k24 “Księgowi i firmy wobec wdrożenia KSeF”.

Polskie jabłka na Łotwie… a w Białorusi? Spór podatkowy trafia do TSUE

Wyobraźmy sobie typowy dzień w polskiej firmie eksportującej jabłka. Towar gotowy, kontrahent zarejestrowany na Łotwie, formalności załatwione – wszystko wydaje się proste. Ale niespodziewanie pojawia się problem: jabłka wylądowały w Białorusi. I nagle w centrum uwagi znajduje się VAT – czy to wciąż wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów (WDT), czy już eksport?

Ministerstwo Finansów i KAS: budujemy Tax Morale. Czy moralność podatkowa zastąpi mechanizmy kontroli podatkowej?

W dniu 28 października 2025 r. w Ministerstwie Finansów odbyła się konferencja na temat moralności podatkowej w społeczeństwie i gospodarce. Uczestnikami spotkania byli m.in. wiceminister finansów Szef KAS Marcin Łoboda, przedstawiciele szwedzkiej administracji podatkowej, Krajowej Administracji Skarbowej, środowiska naukowego i biznesu. Spotkanie było okazją do dyskusji na temat budowania moralności podatkowej i jej wpływu na skuteczność poboru podatków.

Jak dobrze żyć (efektywnie współpracować) z księgowym? Przychody, koszty, bartery, dokumenty. Praktyczne rady dla twórców internetowych i influencerów

Jesteś influencerem, twórcą internetowym, a może dopiero zaczynasz swoją przygodę z działalnością online? Niezależnie od etapu, na którym jesteś – prędzej czy później przyjdzie moment, w którym będziesz musiał zmierzyć się z rozliczeniami podatkowymi. Współpraca z księgowym to w takim przypadku nie tylko konieczność, ale przede wszystkim ogromne ułatwienie i wsparcie w prowadzeniu legalnej, uporządkowanej działalności twórczej.

REKLAMA

Zwolnienia z kasy fiskalnej – aktualne przepisy i wyjątki 2025

Kasy fiskalne od lat stanowią nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej. Z jednej strony są narzędziem do rejestrowania sprzedaży, z drugiej wspomagają rozliczenia podatkowe, zapewniając transparentność transakcji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą.

Cypr staje się rajem dla polskich emigrantów. Skarbówka potwierdza korzystne zasady ryczałtu od przychodów zagranicznych

Przełom w interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej! Fiskus potwierdził, że osoby przenoszące rezydencję podatkową do Polski mogą objąć ryczałtem wszystkie swoje przychody zagraniczne – od dywidend i kryptowalut po nieruchomości. Dla zamożnych reemigrantów to szansa na ogromne oszczędności i najkorzystniejsze warunki podatkowe w historii.

KSeF pomoże uszczelnić budżet. MF liczy na 18,7 mld zł wpływów w 2026 roku

Dzięki zmianom w podatkach i uszczelnieniu systemu za pomocą KSeF, Polska może w 2026 roku zyskać nawet 18,7 mld zł. Wśród planowanych działań są m.in. podwyżki CIT dla banków, wyższe stawki VAT i akcyzy oraz ograniczenie liczby osób nielegalnie zatrudnionych w budownictwie.

Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Jak rozliczać auta kupione do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

REKLAMA

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co się zmieni już od lutego 2026 roku?

Już od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

REKLAMA