Jak zawrzeć umowę najmu?

Umowa najmu

Umowa najmu mieszkania została uregulowana przede wszystkim w przepisach art. 659-692 Kodeksu cywilnego oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Przepisów tejże ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. 

Ustawę tę stosuje się do „lokali” - przez które należy rozumieć:

- lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także

- lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Nie jest zaś w rozumieniu tejże ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, np. znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Zamieszkujący je nie są więc objęci szczególną ochroną, jaką mają najemcy mieszkań. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. 

Przez umowę najmu, zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W praktyce przedmiotem umowy najmu najczęściej są lokale mieszkalne lub użytkowe, ale najem może dotyczyć również innych rzeczy, np. samochodu, maszyny, urządzenia.

Najem jest podobny do umowy dzierżawy. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 K.c.). Różnica sprowadza się do pobierania pożytków z rzeczy (np. upraw z dzierżawionego pola).

Czynsz najmu może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Przykład: Czynsz najmu może być oznaczony np. w świadczeniu rzeczy zamiennych czy usług.

Wzór umowy najmu mieszkania:

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO

Zawarta w dniu ...................... r. w ............................ między:

1. ......................................, legitymującym się dowodem osobistym nr ........................, wydanym przez ...................................., zamieszkałym w .......................... przy ul. .................................. - zwanym w treści umowy „Wynajmującym”,

a

2. ......................................, legitymującym się dowodem osobistym nr ...................... wydanym przez ...................................., zamieszkałym w ......................... przy ul. .................................... - zwanym w treści umowy „Najemcą”,

o następującej treści:

§ 1

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania położonego na ............. piętrze (parterze) w budynku znajdującym się w .................................. przy ul. ................................. nr ......, a składającego się z .... pokoi, kuchni, łazienki i ........................., o łącznej powierzchni ........ m².

§ 2

1. Wynajmujący z dniem................................ oddaje Najemcy w najem lokal określony w § 1 ust. 1, wraz jego z wyposażeniem (meble, sprzęt gospodarstwa domowego, sprzęt RTV), z przeznaczeniem na cele mieszkalne.

2. Wykaz urządzeń wymienionych w pkt. 1 i opis stanu technicznego ww. lokalu zawiera protokół przekazania lokalu, stanowiący załącznik do niniejszej umowy.

3. Obejmując przedmiot najmu, Najemca nie wnosi zastrzeżeń do jego stanu technicznego.

§ 3

1. Czynsz najmu strony ustalają w wysokości ............ zł (słownie .............................. .............................. złotych) miesięcznie.

2. Czynsz najmu płatny będzie przez Najemcę z góry do dnia ....... każdego miesiąca do rąk Wynajmującego / przelewem na jego rachunek bankowy nr  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  w . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .*

§ 4

1. Najemca zobowiązuje się terminowo opłacać wszelkie koszty i opłaty związane z eksploatacją lokalu w czasie trwania umowy: czynsz, opłaty za energię elektryczną, wodę, gaz, telefon, ............

2. Wszelkie ulepszenia przedmiotu wynajmu wymagają pisemnej zgody Wynajmującego.

3. Najemcy nie wolno oddawać przedmiotu najmu w podnajem ani bezpłatne używanie osobom trzecim.

§ 5

1. Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, przy czym nie odpowiada za zużycie rzeczy wynikające z ich normalnej eksploatacji.

2. Najemca wpłaca kaucję w wysokości ............. zł (słownie ...................................................... złotych), która podlega zwrotowi po oddaniu Wynajmującemu lokalu w ww. stanie niepogorszonym.

§ 6

Umowa niniejsza zawarta została na czas*: nieokreślony, a każdej ze stron przysługuje prawo wypowiedzenia w terminie ...................  / określony do dnia ..................... i po upływie tego okresu przestaje obowiązywać, bez uprzedniego wypowiedzenia.

§ 7

1. Koszty zawarcia niniejszej umowy ponosi ..........................

2. Wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej, w formie aneksu, pod rygorem nieważności..

3. W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego.

Umowę niniejszą sporządzono w ............ jednobrzmiących egzemplarzach, po ............. dla każdej ze stron.

Wynajmujący
......................................                                                                                    
Najemca         

......................................

* niepotrzebne skreślić

Okres najmu

Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony (nieokreślony).

Umowa najmu nieruchomości (np. lokalu mieszkalnego) bądź pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat uznaje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieokreślony. Natomiast najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się dopiero po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal zamieszkuje w wynajętym mieszkaniu za zgodą wynajmującego, uznaje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Kaucja

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-stokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.