Łacińskie paremie prawnicze - część IX - ABC

Paremią, którą chcielibyśmy obecnie omówić jest superficies solo cedit. Jej dosłowne tłumaczenie brzmi: To co jest na powierzchni przypada gruntowi. W języku prawniczym oznacza to, że wszystko co jest częścią składową gruntu dzieli jego los prawny. W prawie polskim zasadę tę ilustruje art. 48 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Już z literalnego brzmienia powyższego przepisu wynika jednak, że prawo przewiduje wyjątki od powyższej zasady.

Jeden z ważnych wyjątków od zasady superficies solo cedit dotyczy tzw. użytkowania wieczystego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, budynki i inne urządzenia na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków wzniesione lub nabyte przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Własność taka jest jednak prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza zwłaszcza, że nie może być ona samodzielnie przeniesiona na inny podmiot. Może być ona przeniesiona jedynie łącznie z użytkowaniem wieczystym, bądź „powrócić” do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego po rozwiązaniu (wygaśnięciu) użytkowania wieczystego.

Kolejny ważny wyjątek od omawianej zasady dotyczy tzw. urządzeń przesyłowych, to jest urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych, które nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Prawdopodobnie najpowszechniejszym wyjątkiem od zasady superficies solo cedit jest jednak oddzielna własność lokali. Samodzielny lokal w rozumieniu obowiązujących przepisów może bowiem być odrębnym od gruntu (i budynku) przedmiotem własności.

Niemniej jednak, zasada superficies solo cedit nadal pozostaje obowiązującą w prawie polskim regułą. Zasadniczo właściciel nieruchomości gruntowej jest właścicielem wzniesionych na gruncie budynków, nawet jeśli sam takich budynków nie wybudował (np. jeśli budynki wzniósł dzierżawca).

Podsumowując, zasada superficies solo cedit ma nadal istotne znaczenie dla polskiego prawa. Wyjątki od tej zasady muszą być wyraźnie wskazane w obowiązujących przepisach (własność użytkownika wieczystego, własność urządzeń przesyłowych, odrębna własność lokali itp.). Jeśli w danym przypadku nie ma zastosowania wyjątek wyraźnie przewidziany w przepisie, własność budynków, urządzeń itp. przypada właścicielowi gruntu, choćby nawet kto inny je wzniósł (wybudował).

Maciej Szulikowski

radca prawny i partner zarządzający

M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna