REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak rozliczyć przychody z podnajmu biura

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Sebastian Bobrowski
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Niejednokrotnie prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z wynajmem gabinetu lub biura, które są niezbędne, ale niewykorzystywane w pełnym zakresie. W takim wypadku warto rozważyć podnajem danego lokalu. W jaki sposób można tego dokonać i jak rozliczyć taki przychód? Czy najemca musi wyrazić zgodę?

 

REKLAMA

 

 


Czym różni się najem od podnajmu?

Dalszy ciąg materiału pod wideo


Umowa najmu należy do tzw. umów nazwanych, czyli uregulowanych w przepisach, w tym przypadku Kodeksu cywilnego. Powstający na jej podstawie stosunek prawny rodzi dwojakiego rodzaju obowiązki stron:

- wynajmujący zobowiązuje się do oddania danej rzeczy (np. lokalu) do używania drugiej stronie na czas określony,

- najemca zobowiązuje się do płacenia z tego tytułu czynszu.

Podnajem, to w istocie stosunek prawny oparty na tych samych zasadach co umowa najmu. Różnica jest zauważalna w praktyce - otóż osoba wynajmująca lokal na podstawie umowy najmu podnajmuje ten lokal kolejnemu najemcy, którego w tym przypadku należy określić podnajemcą. Umowa podnajmu stanowi zatem umowę najmu, lecz uwarunkowaną podstawową umową tego rodzaju.

Jak dokonać likwidacji części majątku firmowego?

Konsekwencją istnienia przy podnajmie dwóch umów (tzn. odrębnych stosunków prawnych) jest m.in. to, że:

- wynajmujący nie może żądać od podnajemcy zapłaty czynszu określonego w podstawowej umowie najmu, gdyż czynsz ten płaci najemca,

- zarówno najemca, jak i podnajemca są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Jeżeli zatem umowa najmu przewiduje np., że lokal ma być używany jako biuro, to najemca nie ma prawa podnająć go do działalności gastronomicznej.

Cechą charakterystyczną podnajmu jest to, że rozwiązuje się go z mocy prawa najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Oznacza to, że umowa na podstawie której następuje podnajem nie może trwać dłużej niż związana z nią umowa najmu.


Czy najemca musi się zgodzić na podnajem?


Co do zasady, najemca nie może oddać w podnajem lokalu przekazanego mu na podstawie umowy najmu. Co za tym idzie, biorąc pod uwagę podnajem, należy uzyskać zgodę właściciela i upewnić się, że umowa najmu zezwala na niego.

Umowa podnajmu powinna w swoich postanowieniach wskazywać, że jest zawierana w oparciu o umowę najmu, a w szczególności wskazywać czy dla jej zawarcia potrzebna jest zgoda wynajmującego. Przy istnieniu takiego warunku, niezbędne jest zatem wskazanie w umowie podnajmu, że zgoda taka została wyrażona. Ze względów dowodowych najlepiej, jeżeli pod tego rodzaju umową podpisze się obok najemcy i podnajemcy również wynajmujący.

Jak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej


Podnajem, a podatek dochodowy


Przedsiębiorcy mogą korzystać z takich form opodatkowania, jak zasady ogólne, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjononowanych czy karta podatkowa. Nie wszystkie z wymienionych form mogą być jednak zastosowane w sytuacji, w której dana osoba dokonuje podnajmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

 

W orzecznictwie i praktyce organów podatkowych wykształciło się bowiem stanowisko, że jeżeli konkretna rzecz będąca przedmiotem umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umowy o podobnym charakterze, związana jest z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wówczas można stosować tylko ogólne zasady opodatkowania PIT. W konsekwencji podnajem prowadzony przez przedsiębiorcę wyklucza stosowanie ryczałtu i karty podatkowej. Jeżeli natomiast podnajem dotyczy rzeczy niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wówczas wybór takich form opodatkowania jest możliwy ale pod warunkiem, że ma on charakter incydentalny.

W związku z tym, rozliczenie przychodu z tytułu podnajmu rzeczy związanej z działalnością gospodarczą następuje według ogólnych zasad dotyczących rozliczania przychodu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Co za tym idzie, tego rodzaju przychód powinien też znaleźć się w rozliczeniu rocznym, na formularzach PIT-36 lub PIT-36L (odpowiednio dla zasad ogólnych i podatku liniowego).

Jak wybrać nazwę dla firmy?


Rozliczenie podnajmu na gruncie podatku VAT


Przychód z podnajmu może wymagać opodatkowania VAT-em przez stronę podnajmującą, zaś wydatek na podnajem może umożliwiać odliczenie VAT-u przez podnajemcę. Możliwości te zależą  od celów podnajmu.

Gdy lokal najmowany przez przedsiębiorcę jest następnie podnajęty innej osobie na cele inne niż mieszkaniowe, to podnajem stanowi odpłatne świadczenie usług i jest opodatkowany podstawową stawką podatku VAT (23%). W takiej sytuacji przedsiębiorca jest zobligowany do wystawienia  faktury VAT. Jeżeli zaś lokal jest podnajęty dla celów mieszkaniowych, to wówczas taki podnajem stanowi czynność zwolnioną od podatku VAT. W tej sytuacji przedsiębiorca również jest zobligowany do wystawienia faktury VAT (po 1 stycznia 2013 r. będzie do tego zobowiązany tylko na żądanie nabywcy, czyli podnajemcy).

Jak natomiast wygląda kwestia odliczenia VAT-u przy podnajmie? Zgodnie z ogólną regułą, podatnik VAT ma prawo dokonać obniżenia VAT-u od sprzedaży w sytuacji, w której nabyta przez niego usługa (a tak traktowany jest najem na gruncie przepisów o VAT) wykorzystywana jest do prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli zatem przedsiębiorca podnajmuje lokal w całości przeznaczony na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to wówczas ma prawo odliczenia całości VAT-u. Jeżeli zaś podnajmowany lokal w części służy potrzebom firmowym, a w części prywatnym, to można odliczyć tylko taką część VAT-u, która odpowiada procentowi wykorzystania lokalu do celów firmowych.

Sebastian Bobrowski

Dyrektor Finansowy inFakt

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Infact

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zatrudnianie osób z niepełnosprawnościami 2025. Jak i ile można zaoszczędzić na wpłatach do PFRON? Case study i obliczenia dla pracodawcy

Dlaczego 5 maja to ważna data w kontekście integracji i równości? Co powstrzymuje pracodawców przed zatrudnianiem osób z niepełnosprawnościami? Jakie są obowiązki pracodawcy wobec PFRON? Wyjaśniają eksperci z HRQ Ability Sp. z o.o. Sp. k. I pokazują na przykładzie ile może zaoszczędzić firma na zatrudnieniu osób z niepełnosprawnościami.

Koszty NKUP w księgach rachunkowych - klasyfikacja i księgowanie

– W praktyce rachunkowej i podatkowej przedsiębiorcy często napotykają na wydatki, które - mimo że wpływają na wynik finansowy jednostki - to jednak nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (tzw. NKUP) – zauważa Beata Tęgowska, ekspertka ds. księgowości i płac z Systim.pl i wyjaśnia jak je prawidłowo klasyfikować i księgować?

Będą zmiany w podatku od spadków darowizn w 2025 r. Likwidacja obowiązku uzyskiwania zaświadczenia z urzędu skarbowego i określenie wartości nieodpłatnej renty [projekt]

W dniu 28 kwietnia 2025 r. w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano założenia nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ta nowelizacja ma dwa cele. Likwidację obowiązku uzyskiwania zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego zwolnienie z podatku od spadków i darowizn

na celu ograniczenie formalności i zmniejszenie barier administracyjnych wynikających ze stosowania ustawy o podatku od spadków i darowizn, związanych z dokonywaniem obrotu majątkiem nabytym tytułem spadku lub inny nieodpłatny sposób objęty zakresem ustawy o podatku od spadków i darowizn, od osób z kręgu najbliższej rodziny, a także uproszczenie rozliczania podatku z tytułu nabycia nieodpłatnej renty.

Co zmieni unijne rozporządzenie w sprawie maszyn od 2027 roku. Nowe wymogi prawne cyberbezpieczeństwa przemysłu w UE

Szybko zachodząca cyfrowa transformacja, automatyzacja, integracja środowisk IT i OT oraz Przemysł 4.0 na nowo definiują krajobraz branży przemysłowej, przynosząc nowe wyzwania i możliwości. Odpowiedzią na ten fakt jest m.in. przygotowane przez Komisję Europejską Rozporządzenie 2023/1230 w sprawie maszyn. Firmy działające na terenie UE muszą dołożyć starań, aby sprostać nowym, wynikającym z tego dokumentu standardom przed 14 stycznia 2027 roku.

REKLAMA

Skarbówka kontra przedsiębiorcy. Firmy odzyskują miliardy, walcząc z niesprawiedliwymi decyzjami

Tysiące polskich firm zostało oskarżonych o udział w karuzelach VAT - często niesłusznie. Ale coraz więcej z nich mówi "dość" i wygrywa w sądach. Tylko w ostatnich latach odzyskali aż 2,8 miliarda złotych! Sprawdź, dlaczego warto walczyć i jak nie dać się wciągnąć w urzędniczy absurd.

Krajowy System e-Faktur – czas na konkrety. Przygotowania nie powinny czekać. Firmy muszą dziś świadomie zarządzać dostępnością zasobów, priorytetami i ryzykiem "przeciążenia projektowego"

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) przeszło z etapu spekulacji do fazy przygotowań wymagających konkretnego działania. Ministerstwo Finansów ogłosiło nowy projekt ustawy, który wprowadza obowiązek korzystania z KSeF, a 25 kwietnia skończył się okres konsultacji publicznych. Dla wszystkich zainteresowanych oznacza to jedno: czas, w którym można było czekać na „ostateczny kształt przepisów”, dobiegł końca. Dziś wiemy już wystarczająco dużo, by prowadzić rzeczywiste przygotowania – bez odkładania na później. Ekspert komisji podatkowej BCC, radca prawny, doradca podatkowy Tomasz Gruszczyk o wdrożeniu Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF).

Wdrożenie KSeF i JPK_CIT to nie lada wyzwanie dla firm w 2025 r. [KOMENTARZ EKSPERCKI]

Rok 2025 będzie się przełomowy dla większości działów finansowych polskich firm. Wynika to z obowiązków podatkowych nałożonych na przedsiębiorców w zakresie konieczności wdrożenia obligatoryjnego e-fakturowania (KSeF) oraz raportowania danych księgowo- podatkowych w formie nowej schemy JPK_CIT.

Sprzedałeś 30 rzeczy w sieci przez rok? Twoje dane ma już urząd skarbowy. Co z nimi zrobi? MF i KAS walczą z szarą strefą w handlu internetowym i unikaniem płacenia podatków

Ministerstwo Finansów (MF) i Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) wdrożyły unijną dyrektywę (DAC7), która nakłada na operatorów platform handlu internetowego obowiązki sprawozdawcze. Dyrektywa jest kolejnym elementem uszczelnienia systemów podatkowych państw członkowskich UE. Dyrektywa nie wprowadza nowych podatków. Do 31 stycznia 2025 r. operatorzy platform mieli obowiązek składać raporty do Szefa KAS za lata 2023 i 2024. 82 operatorów platform przekazało za ten okres informacje o ponad 177 tys. unikalnych osobach fizycznych oraz ponad 115 tys. unikalnych podmiotach.

REKLAMA

2 miliony firm czeka na podpis prezydenta. Stawką jest niższa składka zdrowotna

To może być przełom dla mikroprzedsiębiorców: Rada Przedsiębiorców apeluje do Andrzeja Dudy o podpisanie ustawy, która ulży milionom firm dotkniętym Polskim Ładem. "To test, czy naprawdę zależy nam na polskich firmach" – mówią organizatorzy pikiety zaplanowanej na 6 maja.

Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje skutków błędów w deklaracjach podatkowych. Ochrona dopiero po wykupieniu rozszerzonej polisy OC

Księgowi w biurach rachunkowych mają coraz mniej czasu na złożenie deklaracji podatkowych swoich klientów – termin składania m.in. PIT-36, PIT-37 i PIT-28 mija 30 kwietnia. Pod presją czasu księgowym zdarzają się pomyłki, np. błędne rozliczenie ulg, nieuwzględnienie wszystkich przychodów czy pomyłki w zaliczkach na podatek. W jednej z takich spraw nieprawidłowe wykazanie zaliczek w PIT-36L zakończyło się naliczonymi przez Urząd Skarbowy odsetkami w wysokości ponad 7000 zł. Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje błędów w deklaracjach podatkowych – ochronę zapewnia dopiero wykupienie rozszerzonej polisy.

REKLAMA