REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak rozliczyć przychody z podnajmu biura

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Sebastian Bobrowski
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Niejednokrotnie prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z wynajmem gabinetu lub biura, które są niezbędne, ale niewykorzystywane w pełnym zakresie. W takim wypadku warto rozważyć podnajem danego lokalu. W jaki sposób można tego dokonać i jak rozliczyć taki przychód? Czy najemca musi wyrazić zgodę?

 

REKLAMA

Autopromocja

 

 


Czym różni się najem od podnajmu?

Dalszy ciąg materiału pod wideo


Umowa najmu należy do tzw. umów nazwanych, czyli uregulowanych w przepisach, w tym przypadku Kodeksu cywilnego. Powstający na jej podstawie stosunek prawny rodzi dwojakiego rodzaju obowiązki stron:

- wynajmujący zobowiązuje się do oddania danej rzeczy (np. lokalu) do używania drugiej stronie na czas określony,

- najemca zobowiązuje się do płacenia z tego tytułu czynszu.

Podnajem, to w istocie stosunek prawny oparty na tych samych zasadach co umowa najmu. Różnica jest zauważalna w praktyce - otóż osoba wynajmująca lokal na podstawie umowy najmu podnajmuje ten lokal kolejnemu najemcy, którego w tym przypadku należy określić podnajemcą. Umowa podnajmu stanowi zatem umowę najmu, lecz uwarunkowaną podstawową umową tego rodzaju.

Jak dokonać likwidacji części majątku firmowego?

Konsekwencją istnienia przy podnajmie dwóch umów (tzn. odrębnych stosunków prawnych) jest m.in. to, że:

- wynajmujący nie może żądać od podnajemcy zapłaty czynszu określonego w podstawowej umowie najmu, gdyż czynsz ten płaci najemca,

- zarówno najemca, jak i podnajemca są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Jeżeli zatem umowa najmu przewiduje np., że lokal ma być używany jako biuro, to najemca nie ma prawa podnająć go do działalności gastronomicznej.

Cechą charakterystyczną podnajmu jest to, że rozwiązuje się go z mocy prawa najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Oznacza to, że umowa na podstawie której następuje podnajem nie może trwać dłużej niż związana z nią umowa najmu.


Czy najemca musi się zgodzić na podnajem?


Co do zasady, najemca nie może oddać w podnajem lokalu przekazanego mu na podstawie umowy najmu. Co za tym idzie, biorąc pod uwagę podnajem, należy uzyskać zgodę właściciela i upewnić się, że umowa najmu zezwala na niego.

Umowa podnajmu powinna w swoich postanowieniach wskazywać, że jest zawierana w oparciu o umowę najmu, a w szczególności wskazywać czy dla jej zawarcia potrzebna jest zgoda wynajmującego. Przy istnieniu takiego warunku, niezbędne jest zatem wskazanie w umowie podnajmu, że zgoda taka została wyrażona. Ze względów dowodowych najlepiej, jeżeli pod tego rodzaju umową podpisze się obok najemcy i podnajemcy również wynajmujący.

Jak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej


Podnajem, a podatek dochodowy


Przedsiębiorcy mogą korzystać z takich form opodatkowania, jak zasady ogólne, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjononowanych czy karta podatkowa. Nie wszystkie z wymienionych form mogą być jednak zastosowane w sytuacji, w której dana osoba dokonuje podnajmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

 

REKLAMA

W orzecznictwie i praktyce organów podatkowych wykształciło się bowiem stanowisko, że jeżeli konkretna rzecz będąca przedmiotem umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umowy o podobnym charakterze, związana jest z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wówczas można stosować tylko ogólne zasady opodatkowania PIT. W konsekwencji podnajem prowadzony przez przedsiębiorcę wyklucza stosowanie ryczałtu i karty podatkowej. Jeżeli natomiast podnajem dotyczy rzeczy niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wówczas wybór takich form opodatkowania jest możliwy ale pod warunkiem, że ma on charakter incydentalny.

W związku z tym, rozliczenie przychodu z tytułu podnajmu rzeczy związanej z działalnością gospodarczą następuje według ogólnych zasad dotyczących rozliczania przychodu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Co za tym idzie, tego rodzaju przychód powinien też znaleźć się w rozliczeniu rocznym, na formularzach PIT-36 lub PIT-36L (odpowiednio dla zasad ogólnych i podatku liniowego).

Jak wybrać nazwę dla firmy?


Rozliczenie podnajmu na gruncie podatku VAT


Przychód z podnajmu może wymagać opodatkowania VAT-em przez stronę podnajmującą, zaś wydatek na podnajem może umożliwiać odliczenie VAT-u przez podnajemcę. Możliwości te zależą  od celów podnajmu.

REKLAMA

Gdy lokal najmowany przez przedsiębiorcę jest następnie podnajęty innej osobie na cele inne niż mieszkaniowe, to podnajem stanowi odpłatne świadczenie usług i jest opodatkowany podstawową stawką podatku VAT (23%). W takiej sytuacji przedsiębiorca jest zobligowany do wystawienia  faktury VAT. Jeżeli zaś lokal jest podnajęty dla celów mieszkaniowych, to wówczas taki podnajem stanowi czynność zwolnioną od podatku VAT. W tej sytuacji przedsiębiorca również jest zobligowany do wystawienia faktury VAT (po 1 stycznia 2013 r. będzie do tego zobowiązany tylko na żądanie nabywcy, czyli podnajemcy).

Jak natomiast wygląda kwestia odliczenia VAT-u przy podnajmie? Zgodnie z ogólną regułą, podatnik VAT ma prawo dokonać obniżenia VAT-u od sprzedaży w sytuacji, w której nabyta przez niego usługa (a tak traktowany jest najem na gruncie przepisów o VAT) wykorzystywana jest do prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli zatem przedsiębiorca podnajmuje lokal w całości przeznaczony na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to wówczas ma prawo odliczenia całości VAT-u. Jeżeli zaś podnajmowany lokal w części służy potrzebom firmowym, a w części prywatnym, to można odliczyć tylko taką część VAT-u, która odpowiada procentowi wykorzystania lokalu do celów firmowych.

Sebastian Bobrowski

Dyrektor Finansowy inFakt

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Infact

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
API KSeF 2.0: Nowe narzędzia od Ministerstwa Finansów. Firmy muszą już zacząć przygotowania

Resort finansów opublikował pełną dokumentację API KSeF 2.0 wraz z bibliotekami SDK i podręcznikiem dla programistów. Od 30 września 2025 r. ruszy środowisko testowe, a od 1 lutego 2026 r. KSeF stanie się obowiązkowy dla wszystkich przedsiębiorców.

Przeniesienie grupy spółek do centrum BPO: jak to zrobić skutecznie i prawidłowo

Migracja grupy kilkunastu spółek w ramach jednego projektu outsourcingu księgowo-kadrowego w ramach BPO to jedno z najbardziej złożonych przedsięwzięć w branży usług finansowo-księgowych. Wymaga to precyzyjnego planowania, koordynacji wielu zespołów oraz szczególnej uwagi na aspekty prawne, techniczne i operacyjne. Jak przygotować się do takiego procesu z perspektywy firmy przekazującej procesy oraz dostawcy usług BPO?

E-faktura w KSeF: definicja, nowy wzór FA(3) i zasady wystawiania od 2026 r.

Od 1 lutego 2026 r. wszyscy podatnicy będą wystawiać faktury ustrukturyzowane wyłącznie w nowym formacie FA(3). Sprawdź, czym jest e-faktura w KSeF, jakie zmiany wprowadza nowy wzór i z jakich bezpłatnych narzędzi można korzystać, aby prawidłowo wystawiać dokumenty.

Miliardy złotych na fikcyjnych fakturach. W pół roku fiskus wykrył oszustwa na ponad 4,1 mld zł [DANE MF]

W 6 miesięcy br. liczba wykrytych fikcyjnych faktur była o prawie 3% mniejsza niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jak zaznaczają eksperci, KAS stosuje coraz skuteczniejsze cyfrowe narzędzia weryfikujące. Algorytmy z użyciem sztucznej inteligencji są dużo szybsze i dokładniejsze w wyłapywaniu oszustw niż metody tradycyjne. Jednocześnie oszuści są mniej skłonni do podejmowania ryzyka. Ostatnio wartość brutto wynikająca z fikcyjnych faktur wyniosła ponad 4,1 mld zł, a więc o przeszło 3% mniej niż rok wcześniej.

REKLAMA

Faktura handlowa nie będzie jednocześnie fakturą ustrukturyzowaną. Dodatkowe obowiązki podatników VAT

Po wejściu w życie zmian w ustawie o VAT wdrażających model obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) wielu podatników może mieć problem (i dodatkowe obowiązki) wynikające z faktu, że faktura ustrukturyzowana nie może pełnić funkcji faktury handlowej – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski. Co powinni zrobić podatnicy VAT, którzy zdecydują się na wystawianie faktur handlowych nie będących fakturami VAT?

System kaucyjny a VAT: Objaśnienia MF dotyczące rozliczeń podatników i płatników w związku z nowymi zasadami obrotu opakowaniami

Objaśnienia MF mają na celu pokazanie, jak w praktyce stosować przepisy ustawy o VAT w odniesieniu do czynności wykonywanych przez podatników i płatników uczestniczących w systemie kaucyjnym. Nowe reguły prawne wynikają z wprowadzenia obowiązku pobierania kaucji przy sprzedaży wybranych opakowań jednorazowych i wielokrotnego użytku. System ten umożliwia konsumentom zwrot opakowań lub odpadów opakowaniowych w dowolnym punkcie zbiórki, bez konieczności przedstawiania dowodu zakupu.

Błąd w fakturze w KSeF? Ministerstwo Finansów ostrzega: tak tego nie poprawisz!

Wystawienie faktury na błędnego nabywcę może mieć poważne konsekwencje – i nie da się tego naprawić zwykłą korektą NIP. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że w KSeF konieczne jest wystawienie faktury korygującej do zera oraz zupełnie nowej faktury z prawidłowymi danymi. Inaczej dokument trafi do... zupełnie obcej firmy.

Ustawa o KSeF opublikowana w Dzienniku Ustaw. Ważne zmiany i nowe funkcjonalności dla przedsiębiorców!

W Dzienniku Ustaw opublikowano nowelizację wprowadzającą Krajowy System e-Faktur (KSeF). Przedsiębiorców czekają ważne zmiany – nowe terminy wdrożenia, dodatkowe funkcjonalności systemu, a także skrócony czas zwrotu VAT. Sprawdź, co dokładnie przewiduje ustawa i jak przygotować się do obowiązkowego KSeF!

REKLAMA

„Towar w drodze mimo kontroli” – kiedy urząd celny może zwolnić przesyłkę wcześniej?

W obrocie towarowym czas to pieniądz. Dlatego przedsiębiorcy chętnie korzystają z możliwości, jakie daje art. 194 ust. 1 Unijnego Kodeksu Celnego (UKC) – przepis pozwalający zwolnić towar do obrotu, nawet jeśli weryfikacja w urzędzie celno-skarbowym wciąż trwa. Brzmi jak wyjątek od reguły? Tak jest, ale w praktyce może być to realne ułatwienie, pod warunkiem, że spełnione są ściśle określone warunki i złożony wniosek do UCS.

KSeF 2.0 coraz bliżej: MF ujawnia plan wdrożenia. Oto najważniejsze terminy!

KSeF 2.0 od 30 września zastąpi obecną wersję środowiska testowego KSeF 1.0 - informuje Ministerstwo Finansów. Dotychczasowi użytkownicy wersji produkcyjnej KSeF 1.0 nadal mogą z niej korzystać, aż do 26 stycznia 2026. To jest kolejny krok do wprowadzenia obligatoryjnego Krajowego Systemu e-Faktur.

REKLAMA