REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak rozliczyć przychody z podnajmu biura

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Sebastian Bobrowski
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Niejednokrotnie prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z wynajmem gabinetu lub biura, które są niezbędne, ale niewykorzystywane w pełnym zakresie. W takim wypadku warto rozważyć podnajem danego lokalu. W jaki sposób można tego dokonać i jak rozliczyć taki przychód? Czy najemca musi wyrazić zgodę?

 

REKLAMA

 

 


Czym różni się najem od podnajmu?

Dalszy ciąg materiału pod wideo


Umowa najmu należy do tzw. umów nazwanych, czyli uregulowanych w przepisach, w tym przypadku Kodeksu cywilnego. Powstający na jej podstawie stosunek prawny rodzi dwojakiego rodzaju obowiązki stron:

- wynajmujący zobowiązuje się do oddania danej rzeczy (np. lokalu) do używania drugiej stronie na czas określony,

- najemca zobowiązuje się do płacenia z tego tytułu czynszu.

Podnajem, to w istocie stosunek prawny oparty na tych samych zasadach co umowa najmu. Różnica jest zauważalna w praktyce - otóż osoba wynajmująca lokal na podstawie umowy najmu podnajmuje ten lokal kolejnemu najemcy, którego w tym przypadku należy określić podnajemcą. Umowa podnajmu stanowi zatem umowę najmu, lecz uwarunkowaną podstawową umową tego rodzaju.

Jak dokonać likwidacji części majątku firmowego?

Konsekwencją istnienia przy podnajmie dwóch umów (tzn. odrębnych stosunków prawnych) jest m.in. to, że:

- wynajmujący nie może żądać od podnajemcy zapłaty czynszu określonego w podstawowej umowie najmu, gdyż czynsz ten płaci najemca,

- zarówno najemca, jak i podnajemca są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Jeżeli zatem umowa najmu przewiduje np., że lokal ma być używany jako biuro, to najemca nie ma prawa podnająć go do działalności gastronomicznej.

Cechą charakterystyczną podnajmu jest to, że rozwiązuje się go z mocy prawa najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Oznacza to, że umowa na podstawie której następuje podnajem nie może trwać dłużej niż związana z nią umowa najmu.


Czy najemca musi się zgodzić na podnajem?


Co do zasady, najemca nie może oddać w podnajem lokalu przekazanego mu na podstawie umowy najmu. Co za tym idzie, biorąc pod uwagę podnajem, należy uzyskać zgodę właściciela i upewnić się, że umowa najmu zezwala na niego.

Umowa podnajmu powinna w swoich postanowieniach wskazywać, że jest zawierana w oparciu o umowę najmu, a w szczególności wskazywać czy dla jej zawarcia potrzebna jest zgoda wynajmującego. Przy istnieniu takiego warunku, niezbędne jest zatem wskazanie w umowie podnajmu, że zgoda taka została wyrażona. Ze względów dowodowych najlepiej, jeżeli pod tego rodzaju umową podpisze się obok najemcy i podnajemcy również wynajmujący.

Jak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej


Podnajem, a podatek dochodowy


Przedsiębiorcy mogą korzystać z takich form opodatkowania, jak zasady ogólne, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjononowanych czy karta podatkowa. Nie wszystkie z wymienionych form mogą być jednak zastosowane w sytuacji, w której dana osoba dokonuje podnajmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

 

REKLAMA

W orzecznictwie i praktyce organów podatkowych wykształciło się bowiem stanowisko, że jeżeli konkretna rzecz będąca przedmiotem umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umowy o podobnym charakterze, związana jest z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wówczas można stosować tylko ogólne zasady opodatkowania PIT. W konsekwencji podnajem prowadzony przez przedsiębiorcę wyklucza stosowanie ryczałtu i karty podatkowej. Jeżeli natomiast podnajem dotyczy rzeczy niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wówczas wybór takich form opodatkowania jest możliwy ale pod warunkiem, że ma on charakter incydentalny.

W związku z tym, rozliczenie przychodu z tytułu podnajmu rzeczy związanej z działalnością gospodarczą następuje według ogólnych zasad dotyczących rozliczania przychodu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Co za tym idzie, tego rodzaju przychód powinien też znaleźć się w rozliczeniu rocznym, na formularzach PIT-36 lub PIT-36L (odpowiednio dla zasad ogólnych i podatku liniowego).

Jak wybrać nazwę dla firmy?


Rozliczenie podnajmu na gruncie podatku VAT


Przychód z podnajmu może wymagać opodatkowania VAT-em przez stronę podnajmującą, zaś wydatek na podnajem może umożliwiać odliczenie VAT-u przez podnajemcę. Możliwości te zależą  od celów podnajmu.

REKLAMA

Gdy lokal najmowany przez przedsiębiorcę jest następnie podnajęty innej osobie na cele inne niż mieszkaniowe, to podnajem stanowi odpłatne świadczenie usług i jest opodatkowany podstawową stawką podatku VAT (23%). W takiej sytuacji przedsiębiorca jest zobligowany do wystawienia  faktury VAT. Jeżeli zaś lokal jest podnajęty dla celów mieszkaniowych, to wówczas taki podnajem stanowi czynność zwolnioną od podatku VAT. W tej sytuacji przedsiębiorca również jest zobligowany do wystawienia faktury VAT (po 1 stycznia 2013 r. będzie do tego zobowiązany tylko na żądanie nabywcy, czyli podnajemcy).

Jak natomiast wygląda kwestia odliczenia VAT-u przy podnajmie? Zgodnie z ogólną regułą, podatnik VAT ma prawo dokonać obniżenia VAT-u od sprzedaży w sytuacji, w której nabyta przez niego usługa (a tak traktowany jest najem na gruncie przepisów o VAT) wykorzystywana jest do prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli zatem przedsiębiorca podnajmuje lokal w całości przeznaczony na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to wówczas ma prawo odliczenia całości VAT-u. Jeżeli zaś podnajmowany lokal w części służy potrzebom firmowym, a w części prywatnym, to można odliczyć tylko taką część VAT-u, która odpowiada procentowi wykorzystania lokalu do celów firmowych.

Sebastian Bobrowski

Dyrektor Finansowy inFakt

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Infact

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

REKLAMA

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA