Najem nieruchomości wspólnej a dochody członków wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do poboru zaliczek na podatek od dochodów z wynajmu nieruchomości wspólnej. Obowiązek ten ciąży na współwłaścicielach ułamkowych.

Grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku (zob. art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Zgodnie zaś z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof) przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali podatkowej. Zasady te stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 updof). Zgodnie z art. 8 ust. 3 updof powyższe zasady mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody ze wspólnej własności - chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Z powyższych przepisów wynika, że wspólnota powinna, proporcjonalnie do udziałów współwłaścicieli, określić ich przychody i koszty uzyskania tych przychodów. Ci zaś - jako podatnicy - powinni rozliczyć dochód z tego tytułu, odprowadzając zaliczki na podatek i wykazując ten dochód w zeznaniu rocznym. Według art. 10 ust. 1 pkt 6 updof najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze traktowane są jako odrębne źródła przychodów (z wyjątkiem przypadku, gdy dotyczą one składników majątku związanych z działalnością gospodarczą). Zgodnie zaś z art. 44 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 updof podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy. Wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego ustala się w następujący sposób:

1) obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,

2) zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b updof,

3) zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

W konsekwencji, wspólnota - na podstawie prowadzonej przez nią ewidencji księgowej - powinna przekazywać współwłaścicielom wynajmowanej nieruchomości wspólnej dochody brutto (przychody minus koszty) - proporcjonalnie od ich ułamkowych udziałów. Nie powinna zaś pobierać od ich dochodów zaliczki na podatek, ponieważ ten obowiązek spoczywa na współwłaścicielach.

INTERPRETACJE

Osoby fizyczne, osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, są obowiązane do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskany dochód przypadający na każdego współwłaściciela proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku. To współwłaściciele, nie wspólnota mieszkaniowa, rozliczają się z uzyskanego dochodu z najmu, wpłacając w razie konieczności zaliczki na podatek w ciągu roku podatkowego oraz składając na koniec roku podatkowego zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty).

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 28 lutego 2011 r. (sygn. ILPB1/415-1360/10-2/AGr).

INTERPRETACJE

Wspólnota mieszkaniowa powinna przekazać współwłaścicielom należne im kwoty tytułem najmu w kwotach dochodu brutto. Opodatkowanie tych dochodów nastąpi przez współwłaścicieli lokali, którzy otrzymają dochody z najmu.

Wspólnota nie może odprowadzać podatku dochodowego od osób fizycznych za współwłaścicieli lokali wynajmowanych i przekazać kwoty współwłaścicielom jako zysk netto, który nie będzie już uwzględniany w zeznaniu rocznym.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 25 maja 2010 r. (sygn. IPPB2/415-117/10-4/AS).

Dochody osiągane przez podatników z najmu są opodatkowane na powyższych, ogólnych zasadach - chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 9a ust. 6 updof). W takim przypadku współwłaściciele będą opodatkowywali przychody z najmu, a nie dochody (będzie to dotyczyło tylko tych współwłaścicieli, którzy wybiorą tę formę opodatkowania). Wówczas podatek ten będzie wynosił 8,5% ich przychodów z najmu. Tacy podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania. Ponadto są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - w terminie do 31 stycznia następnego roku. Przychodów opodatkowanych w tej formie nie łączy się z przychodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych.

KRZYSZTOF RUSTECKI

Podstawy prawne:

- ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492

- ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307; ost.zm. Dz.U. z 2011 r. Nr 120, poz. 690

- ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. Nr 144, poz. 930; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. Nr 226, poz. 1478